Cómo realizar una evaluación de políticas sobre políticas de regulación inmobiliaria

1. Análisis de viabilidad: Respecto a los objetivos de regulación del mercado inmobiliario

1. Equilibrio entre oferta y demanda: el objetivo de la regulación inmobiliaria

Qué es ¿El objetivo de la regulación gubernamental? ¿Bajar los precios de la vivienda o controlar la tasa de aumento de los precios de la vivienda? ¿Suprimir la demanda o ampliar la oferta y mejorar la estructura de la oferta? ¿O descubrir problemas profundamente arraigados en el equilibrio desigual del mercado? mejorar el sistema de oferta de vivienda urbana.

Las materias primas generales tienen una fuerte liquidez y ciclos de producción cortos, y pueden responder rápidamente a las señales de precios y ajustar automáticamente las condiciones de oferta y demanda. El mercado de la vivienda, debido a su ubicación fija del suelo y su largo ciclo de producción de viviendas, responde con relativa lentitud a las señales de precios, y su propia capacidad de autorregulación es relativamente débil. El continuo aumento de los precios de la vivienda debería ser una manifestación inevitable del desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado. Del análisis de los factores internos que han afectado los precios del mercado inmobiliario de mi país en los últimos años, es decir, la oferta y la demanda, no es difícil ver que la estructura de producto proporcionada por los promotores inmobiliarios ha tendido a ser de alta gama. resultando en el aumento continuo del índice estadístico de precios inmobiliarios en los últimos dos años Desde los precios de la tierra, los materiales de construcción El aumento continuo de diversos costos de desarrollo también ha llevado al aumento continuo de los precios de la vivienda: la prevalencia de la especulación en el mercado de demanda. , la afluencia de capital extranjero y el rápido desarrollo económico han provocado un exceso de liquidez en el mercado de capitales y canales de inversión deficientes. Factores internos directos de desequilibrio entre la oferta y la demanda. Algunos factores externos pueden exacerbar el desequilibrio entre la oferta y la demanda, como la oferta limitada de terrenos para la construcción urbana, el monopolio del gobierno en el mercado de tierras y su búsqueda y dependencia de los ingresos por tierras, la asimetría de la información, el juego de los grupos de interés relevantes y otros razones.

Por lo tanto, el gobierno debería regular la relación de oferta y demanda que provoca cambios en los precios actuales de la vivienda. El control macroeconómico debe ser el ajuste y control por parte del gobierno del volumen económico total, es decir, la oferta total y la demanda total, y un análisis en profundidad de las causas de este desequilibrio, descubriendo algunos problemas profundamente arraigados y estabilizando todo el ciclo socioeconómico. gracias a este control total, los precios de la vivienda fluctúan hacia arriba y hacia abajo.

2. Objetivos regulatorios: diferencias de demanda y políticas regulatorias

Los diferentes tipos y niveles de demanda inmobiliaria tienen diferentes respuestas a las políticas regulatorias, y los efectos y resultados regulatorios también varían dependiendo de la demanda. diferente. Por lo tanto, debemos formular políticas de control correspondientes basadas en las diferencias de demanda en el mercado inmobiliario y comprender la intensidad del control.

Si el mercado se segmenta según la motivación de la demanda, la relación entre la demanda del mercado y las políticas regulatorias se puede analizar simplemente de la siguiente manera:

Para la demanda de los consumidores que se origina en la propia vivienda, las regulaciones pertinentes las políticas cambiarán en el corto plazo, retrasarán esta parte de la demanda, lo que dará lugar a esperar y ver a corto plazo y expectativas de precios futuros, pero en el largo plazo, el impacto no será significativo; La demanda de inversión a largo plazo por parte de individuos y empresas está estrechamente relacionada con el desarrollo de un país, región y región, las condiciones regionales, las expectativas de precios futuros, la flexibilización o laxitud de las políticas bancarias de préstamos inmobiliarios y otros factores.

La demanda especulativa a corto plazo de individuos y empresas es muy sensible a los precios de la vivienda, las políticas financieras y fiscales de los bancos y los rendimientos de las inversiones. En el sistema de oferta de vivienda existente, su comportamiento tiene un impacto en el precio de mercado. y el precio del alquiler de la vivienda tendrá un impacto mayor.

Además, la demanda inmobiliaria se puede dividir en demanda de largo plazo y demanda de corto plazo, demanda local y demanda externa, demanda interna y externa, diferencias en la demanda en diferentes regiones nacionales, etc. Especialmente las diferencias en la demanda regional. Debido al posicionamiento de desarrollo económico de cada región y su influencia en el país y la comunidad internacional, existen diferencias considerables en los precios de la vivienda. Para que las políticas de control macroeconómico desempeñen plenamente su papel, es necesario segmentar el mercado inmobiliario, comprender las características de la demanda de cada mercado segmentado, realizar investigaciones de seguimiento a largo plazo, realizar análisis de datos estadísticos, determinar el grado de Se debe comprender la respuesta a la política y se debe medir con precisión el valor del efecto de la política. Sobre esta base se formularán las políticas regulatorias correspondientes.

2. Análisis de viabilidad: Características de las políticas regulatorias

1. Retraso y dualidad de los efectos del macrocontrol

Por el “desfase temporal en el efecto de las "En circunstancias normales, la respuesta completa de los efectos del macrocontrol no será plenamente evidente hasta un período de tiempo después de la implementación de las medidas de control o incluso un período más largo calculado en años. El desfase temporal de las políticas fiscales La política es más larga que la de la política monetaria. Debido a la existencia objetiva de retrasos, las medidas regulatorias suelen tener mayor efecto cuando la situación económica ha cambiado o incluso se ha revertido y ya no son necesarias. Al mismo tiempo, la política económica es un arma de doble filo y debe aplicarse con cautela.

Por esta razón, la introducción de políticas regulatorias debe poner especial énfasis en "oportunas y apropiadas". Debería haber más medidas regulatorias, la diferencia de ajuste debería ser pequeña y el intervalo de ajuste debería ser corto.

Las políticas monetarias y financieras son relativamente flexibles y pueden ajustarse oportunamente en respuesta a cambios en la situación económica, por lo que también son políticas de control económico comúnmente utilizadas en varios países. Sin embargo, no se sabe cuándo entrarán en vigor las políticas financieras. La mayoría de ellas tardan entre uno y dos años en mostrar sus efectos. También es difícil determinar qué tan grande será el efecto. En Estados Unidos, algunos académicos creen que desde la década de 1980, los cambios políticos o ambientales provocados por la liberalización financiera han tenido sin duda un enorme impacto en la política monetaria. La liberalización financiera a gran escala ha hecho que los bancos hipotecarios y los procedimientos de préstamos hipotecarios dominen el mercado y el mercado. El vínculo entre los tipos de interés y el sector inmobiliario se debilita significativamente. La política monetaria estricta debe pasar por una serie de efectos complejos sobre los precios de los préstamos, los costos de transacción y los precios inmobiliarios, y el proceso de transmisión se vuelve más largo. Algunos académicos chinos también han escrito artículos señalando que la apertura de la industria financiera de China después de unirse a la OMC y la profundización de las reformas financieras internas que promovió han causado grandes cambios en los destinatarios del papel regulador de la política monetaria. Este cambio ha cambiado el patrón de regulación financiera simple y el mecanismo de regulación suave anterior, debilitando así la capacidad de regulación del actual método de macrocontrol financiero. Según cálculos pertinentes, la tasa de interés de los ahorros de mi país debe aumentarse en un 2% y la tasa de interés de los préstamos debe aumentarse en un 3% antes de que el nivel de la tasa de interés vuelva a un nivel neutral. Sólo en este punto cada aumento de las tasas de interés por parte del banco central se reflejará en la actividad económica. Por lo tanto, los efectos de la implementación de las políticas monetarias y financieras de mi país toman mucho tiempo y son más difíciles de determinar y captar. En general, los gobiernos de varios países son más cautelosos ante el fenómeno del aumento de los precios de la vivienda y adoptan métodos más lentos, graduales y precisos.

2. Coordinación mutua y cooperación de políticas de macrocontrol

Existen muchos tipos de políticas de macrocontrol para las fallas del mercado, incluidas la política fiscal, la política monetaria y financiera y la política cambiaria. política que mencionamos a menudo, políticas industriales y políticas detalladas dentro de cada política, etc. Cada política proviene de diferentes departamentos gubernamentales, y su enfoque, énfasis y ángulo de consideración seguramente serán diferentes. Las políticas emitidas por varias entidades gubernamentales de toma de decisiones deben cooperar entre sí. Actualmente existen muchas políticas económicas que regulan la industria inmobiliaria, y la coordinación y cooperación entre políticas inevitablemente determinará y afectará los resultados de su implementación.

Por ejemplo, políticas monetarias y financieras como las políticas de control inmobiliario, y bajo la premisa de que no hay cambios importantes en la reforma del tipo de cambio, si las tasas de interés aumentan continuamente, no solo el dinero caliente internacional disfrutará Los beneficios, pero también puede inducir a que entren más fondos internacionales en China, lo que generará un exceso de liquidez aún mayor. Y si no aumentan las tasas de interés, no podrá frenar el sobrecalentamiento de la inversión y el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda, que dispararán la inflación. Esto requiere encontrar un equilibrio entre la política cambiaria y la política monetaria.

3. Análisis de viabilidad: acerca de los medios y métodos de análisis

Las políticas actuales se basan principalmente en análisis cualitativos basados ​​en departamentos relevantes y carecen de un análisis de datos más detallado y profundo. Faltan análisis cuantitativos de estudios de viabilidad de políticas y una demostración integral, y también falta un análisis empírico de los resultados de la implementación.

1. Las políticas regulatorias actuales son puntuales y de corto plazo, y falta un análisis sistemático.

Analicemos las cuestiones de política de impuestos y tarifas introducidas recientemente que involucran a segundas empresas. transacciones manuales de vivienda comercial. Cabe decir que un sistema de impuestos sobre bienes inmuebles sólido y completo puede aprovechar al máximo el mecanismo estabilizador automático de la política fiscal en las primeras etapas de las fluctuaciones económicas, cuando la economía fluctúa significativamente, se pueden introducir políticas correspondientes de manera diferenciada en la industria. puede equilibrar el impacto sobre la economía. Cuando los precios de la vivienda aumentan rápidamente debido a la especulación, el efecto de mejorar la política fiscal sobre las transferencias de vivienda es obvio. Pero, de hecho, una serie de nuevas políticas inmobiliarias introducidas por el país en 2005 han frenado en cierta medida la especulación. Cuando el gobierno se enfrenta una vez más al aumento irracional de los precios de la vivienda, es necesario verificar los resultados de la implementación de políticas anteriores. y análisis de datos. Se necesitan cálculos detallados de la demanda del mercado después de la implementación de la política. Si la razón principal del aumento de los precios de la vivienda se debe al aumento de la demanda, aunque se debe en gran medida a la demanda de "sobregiros anticipados", entonces aumentar el impuesto sobre el vínculo de transacción puede no ser muy útil para frenar la demanda de vivienda. Por el contrario, se convertirá fácilmente en costos de transacción y aumentará aún más los precios de la vivienda. Dado que sólo tiene en cuenta las restricciones del mercado de vendedores y espera limitar la especulación de los compradores de viviendas ajustando el impuesto empresarial sobre las transacciones de viviendas de segunda mano, ignora el poder adquisitivo del mercado de compradores y restringe el flujo razonable de viviendas de segunda mano. , lo que puede intensificar el aumento de los precios de la vivienda.

Otro ejemplo es la política agraria implicada en la regulación. Es necesario considerar plenamente la serie de reacciones en cadena que provoca. Desde la perspectiva de la oferta de suelo, tanto la estructura de oferta de suelo como la estructura de reserva de suelo cambiarán. Este no es un simple cambio en la estructura de oferta de vivienda, sino un cambio importante en las reglas de funcionamiento del mercado. Para ofrecer más viviendas de precio bajo y medio y viviendas asequibles se necesitará inevitablemente más terreno de bajo precio. De esta manera, o se reduce el precio del suelo urbano, pero el precio del suelo urbano es un reflejo del valor integral de la ciudad, y bajar el precio del suelo no es una decisión acertada, ni es un uso efectivo y una asignación racional de los recursos sociales. o aumenta la oferta de tierras suburbanas, y si no hay suficiente Para reservar tierras en los suburbios, se debe adquirir una gran cantidad de tierras colectivas, pero esto es contradictorio con la implementación por parte del gobierno de la política más estricta de gestión de tierras. La tierra, como factor de producción muy importante, es relativamente escasa en nuestro país, especialmente en las zonas urbanas. Su eficiencia de uso y valor pueden reflejarse más plenamente a través de mecanismos de mercado. La gran oferta de viviendas asequibles y de precio bajo a medio es un acto de intervención administrativa en la asignación de recursos y también reducirá la eficiencia de la asignación de recursos. La oferta excesiva de este tipo de viviendas comerciales equivale a reducir el umbral para la compra de viviendas. Si no se tiene en cuenta la dinámica del poder adquisitivo y se reduce el umbral de entrada al mercado de consumo en función del poder adquisitivo actual, se amplificará aún más la situación social. poder adquisitivo e intensificar la contradicción entre las limitaciones de recursos y el poder adquisitivo. Al mismo tiempo, si se suministra una gran cantidad de suelo suburbano, inevitablemente se acelerará el proceso de suburbanización urbana. Es necesario ajustar las prioridades de planificación urbana y desarrollo urbano en muchas ciudades de todo el país.

2. La introducción de algunas políticas regulatorias carece de cálculos científicos y sistemáticos, y también falta un análisis cuantitativo u orientación sobre los resultados y la eficacia de las políticas.

Las principales organismo responsable de la regulación del mercado, el gobierno y sus departamentos pertinentes, al enfrentarse a mercados complejos con fallas de mercado, deben tratar las políticas regulatorias como un gran proyecto, basándose en las características de las políticas económicas, deben recopilar datos de estudios estadísticos, construir modelos para el análisis, y segmentar el mercado para determinar los objetivos de implementación y el entorno de implementación de las políticas. Realizar análisis empíricos cualitativos y cuantitativos detallados sobre aspectos tales como temas de ejecución, mecanismos de ejecución y mecanismos de transmisión de políticas, operatividad, efectos de ejecución, evaluación de retroalimentación y reacciones y cálculos. en todos los niveles que puedan estar involucrados en la regulación a través de experimentos de laboratorio, operaciones de área a pequeña escala, análisis integral y demostración de viabilidad de la introducción, aplicación, implementación y posibles problemas de políticas; Entre ellos, el análisis de datos es una base importante para demostrar si la política es viable. Sin embargo, las fuentes actuales y los calibres estadísticos de diversos datos inmobiliarios en el campo inmobiliario son inconsistentes, la información está incompleta y no se divulga completamente al mundo exterior, lo que ha causado cierta confusión en la investigación. La realización de estadísticas y análisis de datos relacionados con el sector inmobiliario requiere mucho tiempo, grandes inversiones y la plena cooperación de varios departamentos gubernamentales. Sólo entonces podremos tener un análisis de datos convincente y la introducción de políticas correctas. Por lo tanto, para mejorar la cientificidad y racionalidad de la toma de decisiones gubernamentales y la legitimidad de las acciones administrativas, la recopilación, disposición, análisis y publicación de evidencia es muy crítica.

4. Análisis de viabilidad: juego de intereses y coordinación entre partes relevantes

El problema de una implementación muy reducida de políticas regulatorias radica en el juego de intereses. Los gobiernos locales son inconsistentes con los intereses del gobierno central basándose en sus propios intereses. Varios departamentos gubernamentales actúan de manera descoordinada en función de sus propios intereses diferentes. Los bancos están dispuestos a proporcionar préstamos hipotecarios de bajo riesgo en función de las ganancias. Compradores de viviendas Las motivaciones varían. En una economía orientada al mercado, los juegos en todos los aspectos son naturales, legítimos y legales. Sin embargo, si al formular políticas se tienen plenamente en cuenta los intereses de todas las partes y los posibles resultados del juego, es decir, la introducción de una política debe basarse en el juego completo de las partes interesadas, entonces se puede minimizar la resistencia a la implementación de la política. Porque la política en sí ya contiene las demandas de intereses de las partes interesadas relevantes.

Por lo tanto, al formular políticas, el juego de intereses debe avanzar, es decir, el juego basado en intereses y contradicciones debe avanzar hacia la formulación de políticas. Todas las partes interesadas relevantes deben jugar plenamente el juego antes de la formulación de políticas. Cuando se trata de políticas públicas que involucran a múltiples partes interesadas, la "hipótesis de la resistencia" debería ser el punto de partida lógico: es decir, se supone que todas las partes resistirán la política, y sólo mediante juegos de intereses. ¿Pueden hacer que estén de acuerdo y obedezcan la política, en lugar de "presentadores"? La "suposición" es el punto de partida, es decir, se supone que todas las partes obedecerán las disposiciones del superior. Sólo coordinando y coordinando orgánicamente varias políticas y evitando conflictos y contradicciones se podrán implementar políticas sin resistencia.