¡Trámites, tarifas y precauciones para comprar casas de segunda mano en Tianjin!

Y tenga cuidado con las siguientes siete trampas:

Precio promedio: en las ferias de vivienda, los consumidores a menudo se sienten atraídos por los precios promedio más bajos, pero las casas que les gustan generalmente son direccionales y mucho superior al precio medio. Resulta que el precio promedio cotizado por el desarrollador no es el precio promedio general de todos los edificios en este proyecto, sino el precio medio de las casas más bajas y más altas.

Piso: el vendedor le dirá que los pisos noveno a undécimo de un edificio de gran altura son buenas ubicaciones. Sin embargo, esta altura en realidad pertenece a la capa de polvo y el aire sucio se detendrá a esta altura.

Tasa de vegetación: los desarrolladores anunciarán la alta tasa de vegetación de una zona residencial para atraer a compradores de viviendas conscientes del medio ambiente. Pero la tasa de ecologización es a menudo ficticia.

Tamaño de la casa: los pies cuadrados anunciados de una casa pueden diferir de los pies cuadrados medidos reales. Algunos desarrolladores hacen trampa durante el proceso de levantamiento y mapeo, y son comunes diferencias de uno o dos metros cuadrados.

Tipo de habitación: si el desarrollador imprime un determinado tipo de habitación por separado en el anuncio de un determinado edificio, este tipo de habitación probablemente no se venderá.

Propiedad: algunos anuncios de bienes raíces afirmarán que la propiedad será administrada por una unidad de propiedad extranjera. Normalmente, los promotores sólo compran empresas inmobiliarias extranjeras con un nombre: asesores inmobiliarios. Estas empresas inmobiliarias extranjeras normalmente sólo prestan servicios a propiedades con un precio unitario de más de 10.000 yuanes, y el resto son gestionados por empresas locales.

Empresa de Diseño - No crea que la empresa de diseño arquitectónico de un proyecto inmobiliario sea americana o canadiense. El estado estipula que las unidades de diseño con financiación extranjera no pueden diseñar edificios de forma independiente y deben diseñar con una empresa nacional. Dar un nombre extranjero sólo satisface la psicología de admiración extranjera de algunos consumidores.

Después de evitar el fenómeno anterior, se puede firmar un contrato de compra de vivienda, el cual debe acordarse en los siguientes aspectos:

1: Anotar la ubicación, piso, número de edificio, unidad, etc. de cada habitación, número de casa, orientación, distribución y acuerdo sobre qué compensación dará la otra parte en caso de incumplimiento del contrato.

Dos: Anotar el área del edificio, * * *área del stand, (generalmente el máximo no puede exceder el 30%).

Tres: ¿A cuánto asciende la fianza y a cuánto asciende la indemnización por incumplimiento de contrato? (Normalmente el doble más intereses)

Cuarto: Si el promotor no entrega la casa, ¿qué indemnización o resolución del contrato se exige?

Cinco: Las partes involucradas deben estar presentes en el manejo de los procedimientos para evitar que el desarrollador haga trampa.

Seis: si necesita solicitar un préstamo, primero debe acordar el porcentaje de pago inicial y los métodos de pago futuros.

Siete: Lo mejor es buscar un abogado que te acompañe durante toda la compra (así lo hice yo cuando lo compré, lo que me ahorró muchos problemas, y se encargaron de muchas cosas) )

Si se trata de una vivienda de segunda mano se deberán evitar los siguientes fenómenos.

Una son las transacciones privadas, pero no por el momento.

La característica de este modelo de transacción es que ambas partes negocian el precio de la vivienda, firman un contrato y liquidan (amortizan parcialmente) el precio de la vivienda. El propietario (vendedor) primero entrega la casa y los dos certificados al comprador, que vive en la casa, y luego pasa por los procedimientos de transferencia después de que la casa expire en 5 años. Para evitar el impuesto sobre las ventas. De esta manera, el comprador no puede obtener un préstamo para pagar el precio de la vivienda a través de una "hipoteca" bancaria y, lo que es más importante, desde el punto de vista jurídico, el riesgo es muy alto: si el vendedor tiene un litigio por deudas, la casa puede ser embargada; el tribunal también puede denunciar maliciosamente la pérdida de los dos certificados originales, después de solicitar un nuevo certificado, vender una casa y dos casas, o constituir una hipoteca. Si las actuaciones posteriores ya han cumplido los trámites legales correspondientes, resultará sumamente perjudicial para el comprador.

En segundo lugar, firme un "contrato del yin y el yang".

El acuerdo firmado por ambas partes estipulaba el precio real de transacción de la casa, pero al completar el contrato de compraventa de la casa en el mercado de negociación, se omitió el precio de la casa para lograr el propósito de pagar menos por la casa. impuesto empresarial e impuesto sobre escrituras. Sin embargo, debido a un acuerdo previo, el contrato registrado por el departamento de gestión de vivienda llega más tarde. En virtud de un contrato legal, el acuerdo original queda reemplazado. Si una vez completada la transferencia de la casa, el comprador insiste en pagar menos del precio acordado en el contrato, surgirán disputas y litigios. Incluso si se devuelve la diferencia, la pérdida económica es mayor que el pago insuficiente de impuestos.

En tercer lugar, "comprar y vender" se convierte en "dar".

En el pasado, cuando el impuesto sobre las escrituras de ventas era bajo y el impuesto sobre las donaciones era alto, muchas transacciones de viviendas entre miembros de la familia eran originalmente donaciones, pero para ahorrar el impuesto sobre las escrituras, se cambiaron a " ventas"; ahora ya no son entre familiares. de casas vendidas. Para evitar el impuesto comercial, también se cambió a obsequio. Sin embargo, la donación y la venta son dos actos jurídicos diferentes.

Tratar las transacciones de vivienda como un regalo traerá mayores riesgos: el regalo es irreversible y no hay incumplimiento de contrato, y mucho menos responsabilidad por incumplimiento de contrato. Una vez que el comprador no puede pagar la casa en su totalidad, el vendedor no tiene protección legal. Si el vendedor hipoteca la casa por cuestiones de deuda, o es demandado ante los tribunales por disputas de deuda, y el acreedor ejerce el derecho de revocación, la casa adquirida por el comprador también podrá ser embargada por el tribunal.

Relación de superficie construida: se refiere a la relación entre el área total de construcción dentro del área de terreno de construcción planificada del proyecto y el área de terreno de construcción planificada.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas grava las rentas que obtienen las personas físicas por la venta de sus propias casas de acuerdo con el epígrafe "ingresos por transmisiones patrimoniales". Se aplica una tasa impositiva proporcional del 20%. La fórmula de cálculo es:

Impuesto sobre la renta a pagar = renta imponible * 20%

Ingreso imponible = ingresos por transferencia de vivienda - valor original de la casa y gastos razonables.

Los gastos razonables se refieren al impuesto comercial y otros impuestos relacionados pagados en esta transacción.

Es difícil determinar el valor original de una casa transferida por un particular; es difícil calcular los ingresos de un particular por la venta de una casa debido a la imposibilidad de proporcionar información completa, archivos y otros datos relevantes. evidencia de que el precio de la transacción inmobiliaria se oculta o se informa falsamente, o el precio de la transacción inmobiliaria transferido es significativamente menor que el precio de tasación o el precio impositivo sin razones justificables, y en circunstancias especiales, las autoridades fiscales locales competentes pueden determinar el precio impositivo de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China" e implementar la evaluación y recaudación del impuesto sobre la renta personal. El método de evaluación es el de tasa fija. La fórmula de cálculo es:

Impuesto sobre la renta a pagar = ingresos por transferencia de vivienda * tipo de recaudación aprobado

Además de estar exento del IRPF de acuerdo con el “Reglamento de la Administración del Estado de Impuestos de la República Popular China", para individuos Para la primera venta de viviendas públicas adquiridas y proyectos de vivienda, la tasa de recaudación del impuesto sobre la renta personal aprobada no será inferior al 1%; para los ingresos de individuos provenientes de la venta de otras viviendas, el La tasa de recaudación del impuesto sobre la renta personal aprobada no será inferior al 2%.

Están exentas del IRPF las rentas derivadas de la transmisión por parte de un particular de una vivienda que ha sido utilizada durante más de cinco años y que es la única vivienda de la familia (pareja).

Cuando las personas solicitan la exención del impuesto sobre la renta personal, deben proporcionar a la autoridad tributaria local o al departamento a cargo de otros el único certificado de vivienda emitido por el centro de comercio de bienes raíces, de lo contrario no podrán disfrutar de políticas fiscales preferenciales.

¿Qué es la vivienda ordinaria?

Las casas que cumplen con los requisitos de un área de construcción única de menos de 1,20 metros cuadrados (incluido 1,20 metros cuadrados) y una proporción de área residencial de más de 1,0 (incluido 1,0) son residencias ordinarias. .

Si una persona física compra una casa por menos de 2 años o más (incluidos 2 años), el tiempo de compra se calculará a partir del tiempo indicado en el certificado de propiedad o en el certificado de pago del impuesto sobre la escritura.

Diez cosas a tener en cuenta a la hora de comprar una casa de segunda mano

(1.) ¿Están completos los trámites de la casa?

El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario de la vivienda es el propietario. Realizar una transacción de vivienda sin un certificado inmobiliario pone al comprador en un gran riesgo de no quedarse con la casa. Los propietarios pueden hipotecar o revender el certificado de propiedad incluso si no lo obtienen en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.

(2) Si los derechos de propiedad de la casa son claros.

Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios. Si solo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, entonces el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras * * * personas generalmente no será válido.

(3) Si la casa de transacción está alquilada.

Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo. Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que “la compra y venta no constituye arrendamiento”, es decir, el contrato de compraventa de una vivienda no puede competir con el contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.

(4) ¿Está clara la situación de la tierra?

Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido. La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tasa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa. También preste atención a la edad del terreno.

Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de la vivienda comercial en el mismo lugar debe basarse sobre el derecho de uso de suelo de 70 años.

(5) ¿Le afecta la planificación municipal?

Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar las condiciones de planificación municipal como la iluminación y el precio. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.

(6). ¿Son legales las residencias sociales?

La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.

(7) ¿La vivienda unitaria infringe los derechos?

La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no les presta atención, puede violar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.

(8) ¿Están atrasados ​​los honorarios de administración de la propiedad?

Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados ​​en los gastos de administración de la propiedad, las facturas de la luz y tres facturas de gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.

(9). ¿Son ilegales las empresas intermediarias?

Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando solicitan préstamos para viviendas de segunda mano. ser prestado fraudulentamente a los bancos. Los compradores creen que están obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.

(10.) ¿Está claro el contrato?

Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.

2. Todo el proceso de transacciones de casas de segunda mano se divide a grandes rasgos en las siguientes etapas:

(1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información y el comprador comprende el Situación general y derechos de propiedad de la casa. El vendedor debe proporcionar documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, el certificado de identidad y otros documentos.

(2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y se puede comercializar en el mercado, el comprador puede pagar un depósito para la compra de una casa (pagar un depósito para la compra de una casa no es un procedimiento necesario para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de casa (o contrato de compraventa de casa). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa.

(3) El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que los compradores y vendedores presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de. otros derechos de propiedad, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización.

(4). Escritura de casa. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Ahora Beijing ha cancelado el contrato de venta de bienes raíces durante la transacción, también conocido como el "contrato blanco".

(5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente.

(6). Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que las partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, transferirán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de propiedad de la propiedad en el departamento emisor. aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda.

(7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de compraventa de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador, evaluará la casa que ambas partes quieren negociar, determinará el monto del préstamo del comprador y luego aprobará el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único.

(8) Después de que el comprador obtiene el certificado de propiedad de la casa y paga el pago completo, y el vendedor entrega la casa y paga todos los honorarios de la propiedad, ambas partes