Préstamo encomendado Préstamo de desarrollo inmobiliario
En primer lugar, las empresas inmobiliarias de financiación que cotizan en bolsa pueden recaudar rápidamente grandes cantidades de fondos a través de la cotización, y los fondos recaudados se pueden utilizar como capital registrado de forma permanente, sin un período de reembolso fijo. Por lo tanto, existen grandes ventajas para algunos proyectos de desarrollo a gran escala, especialmente el desarrollo inmobiliario comercial. Algunas empresas grandes y medianas con potencial de desarrollo y deseosas de ampliar su escala y su capital también podrían considerar comprar (tomar prestado) financiación fantasma.
2. Fondos extranjeros En la actualidad, generalmente existen dos formas para que los fondos inmobiliarios extranjeros ingresen al mercado de capitales interno: una es solicitar una aprobación especial del gobierno municipal chino para operar proyectos inmobiliarios o comprar. el otro es establecer inversiones La sociedad gestora evita legalmente restricciones y realiza la circulación y recuperación legal de fondos mediante métodos directos o indirectos, como la recompra, compra y arrendamiento de viviendas. La cooperación entre fondos extranjeros y empresas inmobiliarias nacionales se caracteriza por una alta concentración. Cuando los fondos extranjeros invierten en bienes raíces chinos, eligen principalmente grandes empresas inmobiliarias, que tienen altos requisitos de credibilidad, escala y solidez. Sin embargo, en comparación con otras empresas, los desarrolladores poderosos tienen canales de financiación más amplios y el costo de los fondos extranjeros es más alto que el de los préstamos bancarios, fideicomisos y otros canales de financiación. Por tanto, la influencia de los fondos extranjeros en el sector inmobiliario chino es todavía muy limitada.
3. Desarrollo conjunto El desarrollo conjunto es una forma para que los desarrolladores y operadores inmobiliarios desarrollen proyectos inmobiliarios de manera cooperativa. El desarrollo conjunto puede reducir eficazmente los riesgos de inversión y lograr un desarrollo sostenible del desarrollo inmobiliario comercial y la construcción de redes comerciales. La mayoría de los desarrolladores tienen la idea de negocio de vender sus casas e irse, y no pueden llevar a cabo la planificación completa y la operación a largo plazo de los proyectos inmobiliarios comerciales. Por lo tanto, es fácil para los desarrolladores vender bien en ese momento, pero una vez que la ciudad comercial y la calle comercial desaparecen, la situación se vuelve cada vez más deprimente. El desarrollo cooperativo de desarrolladores y operadores puede lograr coherencia de objetivos y estrategias en el proceso de desarrollo inmobiliario y reducir la posibilidad de que se produzcan los fenómenos anteriores.
4. Fusiones y Adquisiciones Bajo la influencia de las políticas de macrocontrol nacionales, se producirán dos situaciones contrastantes en el mercado inmobiliario: Por un lado, algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias que disponen de suelo. Los recursos en sus manos pero carecen de costos de capital de desarrollo, porque no hay forma de recaudar fondos y la construcción de una gran cantidad de proyectos se ha detenido. Solo ingresando al mercado para desarrollar terrenos lo antes posible podemos garantizar que los terrenos. Por otro lado, algunas grandes empresas inmobiliarias con fuerte solidez financiera sufren por la falta de terrenos en sus manos, por lo que aprovechan la oportunidad para adquirir pequeñas y medianas empresas y proyectos inmobiliarios de alta calidad. lograr una rápida expansión.
Verbo (abreviatura de verbo) REITS A finales de 2003, se lanzó en Beijing el primer plan fiduciario de inversión en bienes raíces comerciales de China, el "Plan Fiduciario del Fondo de Primera Tienda Francés Auchan Tianjin", que representa el prototipo de los bienes raíces de China. fondos fiduciarios (REITS). Sin embargo, no cotiza en bolsa, carece de diversificación de la inversión inmobiliaria y no participa en el proceso de desarrollo inmobiliario, lo que hace que los productos REIT anteriores en el mercado chino sean muy diferentes de los productos REIT internacionales reales. Las características de riesgo-rendimiento de los REIT son: bajo capital social, alta liquidez; en segundo lugar, ingresos estables, pequeñas fluctuaciones, altos rendimientos del mercado, beneficios fiscales y altos rendimientos para los accionistas; al mismo tiempo, los REIT implementan una gestión de equipo profesional, lo que reduce efectivamente; riesgos.
6. Financiación con bonos inmobiliarios: Las condiciones para financiar empresas son relativamente altas y es difícil para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias participar. Sumado al mecanismo operativo imperfecto del mercado de bonos corporativos de mi país y algunas deficiencias de los propios bonos corporativos, la mayoría de las empresas inmobiliarias nacionales no utilizan este método de financiación.
7. Financiamiento Mezzanine El financiamiento Mezzanine es un producto fiduciario entre capital y deuda. En el campo inmobiliario, el financiamiento mezzanine a menudo se refiere a otra deuda subordinada o capital preferente que no forma parte del préstamo hipotecario y, a menudo, es una combinación de deuda y capital diferentes. En el mercado de financiación inmobiliaria de mi país, la financiación mezzanine, como variante del fideicomiso inmobiliario, tiene una gran operatividad. La razón más directa es que el financiamiento mezzanine puede eludir la política estipulada en el Documento No. 212 de la Comisión Reguladora Bancaria de China de que los desarrolladores de planes fiduciarios de fondos inmobiliarios recién emitidos deben tener "cuatro certificados" completos, más del 35% de sus propios fondos. , y tener calificaciones de desarrollo secundario. En comparación con los REIT, la financiación intermedia puede resolver el problema de financiación de emergencia antes de que se completen los "cuatro certificados".
8. El cortafuegos de financiación del fideicomiso inmobiliario es la ventaja legal e institucional del producto fiduciario en sí. La propiedad fiduciaria no es un activo ni un pasivo de la empresa fiduciaria. Incluso si la compañía fiduciaria quiebra, la propiedad del fideicomiso no se verá afectada por la liquidación, logrando así el aislamiento del riesgo. Además, los fideicomisos son muy flexibles en términos de métodos de suministro y se pueden diseñar productos fiduciarios personalizados de acuerdo con las necesidades operativas de las empresas inmobiliarias y proyectos específicos.
Las principales deficiencias de la gestión financiera de los fideicomisos son: en primer lugar, la pequeña escala de financiación; en segundo lugar, la escasa liquidez; Debido a las estrictas restricciones de "una ley y dos reglamentos", está lejos de satisfacer las crecientes necesidades de transferencia de los inversores. La tercera es la restricción al capital privado, que estipula que no se permitirán más de 200 planes de fondos fiduciarios. equivale a elevar el umbral para los inversores.
9. Financiación del proyecto La financiación del proyecto significa que el responsable del proyecto (es decir, el accionista) establece una empresa del proyecto para operar el proyecto, utiliza a la empresa del proyecto como prestatario para pedir préstamos y utiliza el flujo de caja y la inversión de la empresa del proyecto. Los ingresos como fuente de reembolso. Los activos de la empresa del proyecto se utilizan como garantía para el préstamo.
10. Préstamo encomendado con intereses subsidiados del desarrollador El préstamo encomendado con intereses subsidiados del desarrollador significa que los desarrolladores inmobiliarios proporcionan fondos y confían a los bancos comerciales la emisión de préstamos encomendados a los compradores de viviendas comerciales, y el desarrollador subsidia los intereses de un cierto periodo de tiempo. Su esencia es una especie de "crédito del vendedor". Los préstamos confiados con descuento para desarrolladores brindan descuentos en intereses a los consumidores que compran viviendas, lo que favorece que los desarrolladores de bienes raíces residenciales retiren fondos durante la etapa de venta de bienes raíces. Puede evitar crisis financieras y de deuda para las empresas de desarrollo inmobiliario cuando las ventas son temporalmente lentas y. Puede proporcionar servicios financieros a algunas empresas inmobiliarias poderosas para resolver los cuellos de botella financieros.
XI. Bonos de financiación a corto plazo Los bonos de financiación a corto plazo se refieren a valores emitidos por empresas de conformidad con procedimientos legales, que prometen reembolsar el principal y los intereses en un plazo de 3, 6 o 9 meses para satisfacer las necesidades de financiación a corto plazo temporales y estacionales de las empresas. Los bonos de financiación a corto plazo tienen las características de tasas de interés flexibles, plazos flexibles, rotación rápida y bajos costos, lo que sin duda brinda una posible opción para la industria inmobiliaria actual en mi país. Los bonos de financiación a corto plazo no tienen fuerza jurídica vinculante para empresas inmobiliarias de diferentes tamaños. Sin embargo, en lo que respecta a la situación actual, dado que la emisión de bonos de financiación a corto plazo está suscrita, los aseguradores deben dar prioridad a empresas con buenas calificaciones. y a gran escala de emisiones basadas en sus propios intereses.
Doce. Arrendamiento financiero De acuerdo con lo establecido en la Ley de Contratos, un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario significa que luego de que el arrendatario selecciona una casa por sí mismo o a través del arrendador, el arrendador compra la casa al vendedor del inmueble y se la entrega al arrendatario para su uso y el arrendatario paga el alquiler.
13. Titulización de bienes raíces La titulización de bienes raíces consiste en convertir directamente inversiones inmobiliarias no relacionadas con valores de baja liquidez en activos de valores en el mercado de capitales, cambiando así la relación entre los inversores y los objetos de inversión de la propiedad directa. El proceso de transacción financiera que convierte los valores poseídos en derechos en derechos. La titulización de bienes inmuebles incluye dos formas básicas: la titulización de financiación de proyectos inmobiliarios y la titulización de préstamos hipotecarios inmobiliarios. Nuestro país se encuentra en la etapa inicial de implementación de la titulización de bienes raíces, y la titulización de préstamos hipotecarios en curso es su punto de entrada realista.
En un sentido estricto, la financiación es el comportamiento y el proceso de las empresas para recaudar fondos, es decir, en función del estado de producción y operación de la propia empresa, el estado de propiedad del capital y las necesidades del negocio futuro de la empresa. desarrollo, a través de la predicción científica y la toma de decisiones, adoptando ciertos métodos, recaudando fondos de inversionistas y acreedores de la empresa a través de ciertos canales y organizando el suministro de fondos para garantizar las necesidades normales de producción y las actividades de operación y gestión de la empresa.
En un sentido amplio, también se denomina financiación, es decir, la financiación de fondos monetarios y el comportamiento de las partes involucradas en la recaudación o préstamo de fondos en el mercado financiero a través de diversos métodos. El Diccionario de Economía New Palgrave explica el financiamiento como: El financiamiento se refiere a los medios de transacción monetaria para pagar una compra en exceso de efectivo, o los medios monetarios para recaudar fondos para la adquisición de activos.