¿Subirán los precios de la vivienda en Beijing después de los Juegos Olímpicos?
El último informe de investigación publicado recientemente por Wang Xiaoguang, director de la Oficina de Investigación de Desarrollo y Operación Económica del Instituto de Investigación Económica de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, señaló que se estima que antes de los Juegos Olímpicos de 2008, el sector inmobiliario seguirá manteniendo una tendencia de crecimiento acelerado y estará en la cima del auge a medio plazo. Sin embargo, después de los Juegos Olímpicos, afectado por múltiples factores, el sector inmobiliario puede entrar en un ajuste a medio plazo. (Oriental Morning Post, 24 de octubre)
La razón por la que Wang Xiaoguang hizo este juicio se basa en los siguientes factores: el efecto inhibidor de los precios de la vivienda persistentemente altos sobre la demanda residencial, la liberación de la oferta y la contracción. de los efectos del dinero y el crédito, así como cambios en las expectativas de la gente sobre los aumentos de los precios de la vivienda después de los Juegos Olímpicos. Según el sentido común, se puede decir que el juicio de Wang Xiaoguang es básicamente racional. Sin embargo, con respecto a la tendencia de los precios de la vivienda después de los Juegos Olímpicos, el autor cree que Wang Xiaoguang sólo enfatizó factores objetivos y no factores clave.
¿Cuáles son los factores clave que determinan los precios de la vivienda? El autor cree que la primera cuestión es la oferta y la demanda, y que el principal determinante de la oferta y la demanda no son los compradores ni los promotores inmobiliarios, sino las autoridades industriales y los gobiernos locales. Si esto no se reconoce, no importa cuántos factores que parecen afectar los precios de la vivienda se enfaticen o se hagan predicciones, será imposible implementarlas. El autor analiza las razones de Wang Xiaoguang una por una.
En primer lugar, los continuos precios elevados de la vivienda tienen un efecto restrictivo sobre la demanda residencial. Este punto parece ser cierto a primera vista, y el fenómeno de "hay precio pero no mercado" parece probarlo. Sin embargo, ¿es necesario analizar qué parte de la demanda se ve suprimida por los precios excesivos de la vivienda? Obviamente, el mayor impacto se produce en las personas que no tienen poder adquisitivo, no en las personas poderosas que tienen dinero y poder. A medida que los precios de la vivienda sigan creciendo, los altos precios de la vivienda no sólo no lograrán frenar a los poderosos, sino que también alentarán su comportamiento de especulación y acaparamiento de propiedades. Porque el aumento de los precios de la vivienda les da esperanzas de aumentar su riqueza.
Solo los departamentos gubernamentales pueden resolver gradualmente este problema resolviendo el empleo y los ingresos de los empleados, reduciendo la brecha entre ricos y pobres y aumentando el costo de la especulación y el acaparamiento inmobiliario mejorando los impuestos. No es realista confiar únicamente en la fuerza natural de los altos precios de la vivienda para suprimir la demanda, porque la economía de mercado no significa una economía justa, sino que "no le gustan los pobres y ama a los ricos", lo que requiere regulación gubernamental.
En segundo lugar, la liberación de oferta y el efecto contracción del dinero y el crédito. Hablemos primero de la liberación de la oferta. Los propios desarrolladores tienen poco que decir sobre el grado de liberación de la oferta y el poder de toma de decisiones está casi por completo en manos del gobierno. Ya sea la oferta de terrenos, la gestión del progreso de la construcción por parte de los promotores y la mejora de las reservas de viviendas, se han convertido en la clave para afectar la oferta. Por ejemplo, al analizar las causas de los altos precios de la vivienda en Beijing, debemos darnos cuenta de que, además de la fuerte demanda, una razón muy importante es la oferta insuficiente, el plan de suministro de tierras del gobierno que no se ha completado durante muchos años y la gestión de los promotores. que acaparan la vivienda es insuficiente. Estas son las principales razones.
Hablemos del efecto contractivo del dinero y el crédito. Aunque la política de préstamos para vivienda recientemente introducida ha provocado cierta espera, esta espera también tiene un impacto en los precios de la vivienda. Sin embargo, este enfoque de esperar y ver qué pasa no es sostenible sino temporal. Hay dos razones para esto: primero, los principales bancos comerciales no han emitido reglas detalladas, por lo que las sucursales sólo pueden esperar, y este tiempo de espera es limitado; segundo, a los ojos de los bancos, los préstamos inmobiliarios siempre han sido atractivos; Cómo hacer que el efecto contractivo del dinero y el crédito siga ejerciendo fuerza, la política de tasas de interés por sí sola no es suficiente. La clave está en cómo el gobierno puede mejorar la nueva política de préstamos para vivienda lo antes posible y supervisar su implementación.
Además, las expectativas de la gente sobre el aumento del precio de la vivienda después de los Juegos Olímpicos cambian. De hecho, las personas son muy racionales y no se basan en los sentimientos. ¿Qué impacto tendrán los Juegos Olímpicos en los precios de la vivienda? Veámoslo en dos partes: antes de los Juegos Olímpicos, la magia de la economía olímpica es incuestionable. Por supuesto, esta magia se refleja principalmente en Beijing y en las ciudades relacionadas con los Juegos Olímpicos, después de los Juegos Olímpicos, el cambio en los precios de la vivienda no tiene nada que ver; que tiene que ver con los Juegos Olímpicos, como mucho solo hará subir los precios de la vivienda en los alrededores de las sedes olímpicas, y la tendencia de los precios de la vivienda dependerá en última instancia de la contradicción entre la oferta y la demanda. En otras palabras, la tendencia general de los precios de la vivienda en ciudades individuales relacionadas con los Juegos Olímpicos está relacionada con los Juegos Olímpicos, pero tiene poco que ver con la mayoría de las ciudades, y los Juegos Olímpicos no se convertirán en un punto de inflexión en los precios de la vivienda en todo el país. Los promotores suelen utilizar los Juegos Olímpicos para armar escándalo y su objetivo es inflar los precios de la vivienda.
Por tanto, cuando juzgamos la evolución de los precios de la vivienda, por un lado, debemos tener en cuenta algunos factores objetivos que afectan a los precios de la vivienda, como los Juegos Olímpicos, por otro lado, los más importantes; Lo importante es reconocer los factores decisivos que afectan los precios de la vivienda, es decir, las autoridades industriales y los gobiernos locales son los únicos pivotes que determinan el balancín entre el aumento y la caída de los precios de la vivienda. (Feng Haining)