¡El banco central ha emitido nuevas regulaciones! Su contrato hipotecario empezará a cambiar en marzo del próximo año.
El anuncio señaló que a partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deberían negociar los términos de conversión de la base de precios con los clientes de préstamos de tasa flotante existentes y convertir el método de fijación de precios de tasa de interés acordado en el contrato original a la base de precios LPR. puntos adicionales (el elemento de bonificación puede ser un número negativo), el elemento de bonificación será fijo durante el plazo restante del contrato y también se puede convertir en una tasa de interés fija; En principio, la conversión de los índices de referencia de precios de préstamos a tasa flotante debería completarse antes del 31 de agosto de 2020.
Los expertos creen que la implementación del "Anuncio" desempeñará mejor el papel rector de la tasa de cotización de mercado de los préstamos LPR en la formación de las tasas de interés reales y promoverá la reducción de los costos de financiamiento social. Se espera que después de la conversión inicial, el nivel de ejecución de las tasas de interés de los préstamos existentes sea básicamente el mismo que antes de la conversión.
Anuncio N° 30 del Banco Popular de China [2019] Fuente: Sitio web oficial del Banco Central.
Préstamos sobre acciones a tipo de interés flotante "cambian de ancla"
Desde el funcionamiento de LPR durante 4 meses, nuevos préstamos emitidos por bancos comerciales se están vinculando a LPR. Según datos del banco central, casi el 90% de los nuevos préstamos se cotizan con referencia al LPR.
Cómo convertir los préstamos existentes en LPR siempre ha sido el foco del mercado. "Los préstamos existentes a tasa flotante todavía se cotizan según la tasa de interés de referencia del préstamo, que no puede reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado de manera oportuna y no es propicio para garantizar los derechos e intereses tanto de los prestatarios como de los prestamistas", dijo el banco central. en respuesta a las preguntas de los periodistas.
Fan Ruoying, investigador del Instituto de Finanzas Internacionales del Banco de China, analizó que desde que el banco central implementó la reforma LPR en agosto de 2019, se reportan las LPR actuales a 1 y 5 años. en 4,15% y 4,8% respectivamente, por debajo de agosto 16 y 5 puntos básicos, respectivamente. Sin embargo, la caída de las tasas de interés de financiación de la economía real es limitada. A finales del tercer trimestre de 2019, el tipo de interés medio ponderado de los préstamos de las entidades financieras era del 5,62%, sólo 2 puntos básicos inferior al de finales del año anterior. Entre ellos, la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos generales aumentó en lugar de disminuir, alcanzando el 5,96% al final del tercer trimestre de 2019, un aumento de 5 puntos básicos con respecto al final del año anterior.
Fan Ruoying señaló que después de la reforma del mecanismo de cotización LPR, el banco central formuló los correspondientes requisitos de evaluación "358" (2065438 + a finales de septiembre de 2009, la proporción de nuevos préstamos de la banca nacional instituciones financieras basadas en LPR como referencia de precios No menos del 30% a finales de 2019 y diciembre, la proporción anterior no es inferior al 50% a finales de marzo de 2020, la proporción anterior no es inferior al 80%; , pero sólo para los préstamos incrementales, el efecto de la LPR no es obvio. Esta vez es para préstamos existentes. Se espera que el papel rector de la LPR en la fijación de precios de los préstamos mejore significativamente en el futuro, lo que ayudará a orientar mejor la disminución de los costos de financiamiento de la economía real.
Dong Ximiao, investigador jefe del Banco Wangxin e investigador especial del Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo, cree que después de la etapa inicial de reestructuración, el nivel de ejecución de las tasas de interés de los préstamos existentes será básicamente el mismo que antes. la transformación. Esto ayudará a facilitar una transición fluida y protegerá los intereses tanto de los prestatarios como de los prestamistas.
“Para servir mejor a la economía real, la política monetaria mantendrá un tono prudente y aumentará los ajustes anticíclicos. La LPR todavía tendrá algunos factores desfavorables en el futuro. Los prestatarios negociarán con los bancos en igualdad de condiciones y utilizarán. LPR como punto de referencia de fijación de precios puede ser un método relativamente común y relativamente beneficioso para los prestatarios”, dijo Dong Ximiao a los periodistas de China-Singapur Jingwei que este método orientado al mercado puede ayudar a reducir los costos de financiamiento de la economía real y servir mejor para estabilizar el crecimiento. y empleo. Incluso si el prestatario negocia con el banco el cambio a una tasa de interés fija, la LPR existente del mismo plazo puede seguir siendo una referencia importante para el nivel de ejecución de la tasa de interés fija. Al mismo tiempo, también refleja el principio de mercantilización de las tasas de interés, es decir, las cuestiones relacionadas con la fijación de los precios de las tasas de interés se determinan mediante negociaciones entre prestatarios y prestamistas.
¿Cómo cambiar el préstamo a tipo flotante de acciones?
Muchas personas todavía tienen dudas sobre cómo cambiar sus depósitos y préstamos. Este es tu enfoque.
Primero, se puede negociar
El prestatario puede negociar con el banco para determinar si convierte la base de precios a LPR o a una tasa de interés fija. Los prestatarios sólo tienen una opción y una vez convertidos no pueden volver a hacerlo. Los préstamos de inventario con tasa ajustable en el último ciclo de revisión de precios no se pueden convertir.
En segundo lugar, tiempo de implementación
La transformación comenzará el 1 de marzo de 2020, y en principio debería finalizar antes del 31 de agosto de 2020.
En tercer lugar, el nivel de la tasa de interés
El nivel de la tasa de interés del préstamo después de la conversión será determinado por ambas partes mediante negociación para implementar los requisitos de regulación del mercado inmobiliario, el comercial existente. El nivel de la tasa de interés del préstamo de vivienda personal en el momento de la conversión permanecerá sin cambios.
Cuatro. Préstamo hipotecario (en el que la base de precio especificada se convierte en LPR)
(1) Variedad de plazo: la variedad de plazo de LPR se determina en función del plazo del préstamo del contrato original y no se ajustará durante el plazo restante del contrato después de la determinación (Nota: Hay dos tipos de LPR: 1 año y más de 5 años. Generalmente, los préstamos hipotecarios son a más de 5 años. (puede ser negativo), fijo durante el plazo restante del contrato; contrato;
(3) Nivel de tasa de interés: el nivel de tasa de interés permanece sin cambios durante la conversión;
(4) Período de revisión de precios: préstamo Las dos partes pueden volver a acordar la re- período de fijación de precios y fecha de revisión de precios, y el período mínimo de revisión de precios es de un año;
(5) El mismo préstamo de vivienda personal comercial puede cambiar su precio en cualquier momento entre marzo de 2020 y agosto de 2020. Cuando se convierte el tiempo, la parte del valor agregado se determina de acuerdo con la LPR de 2065438 + junio de 2009 y el nivel de tasa de interés original no se ve afectado por el tiempo de conversión y puede ser manejado razonablemente por los bancos y los clientes. .
Verbo (abreviatura de verbo) otros préstamos
Otros préstamos a tasa flotante, incluidos, entre otros, préstamos corporativos y préstamos de consumo personal, se pueden convertir a tasas de interés fijas, incluido el plazo LPR. variedades, valor añadido, período de revisión de precios y fecha de revisión, etc.
Los cambios reales en los tipos de interés hipotecarios existentes en 2021.
Los préstamos para vivienda representan una gran proporción de los préstamos bancarios. Según datos del banco central, a finales de 2018, el saldo de préstamos del sector de los hogares de mi país era de 47,9 billones de yuanes, lo que representa el 35,1% del saldo total de préstamos de las instituciones financieras depositarias, un aumento interanual del 2,8. puntos porcentuales. A finales de 2018, el saldo de los préstamos personales para vivienda ascendía a 25,8 billones de yuanes, lo que representa el 53,9% del saldo de la deuda de los hogares.
A juzgar por la situación actual, la tasa de interés de referencia para préstamos bancarios con un vencimiento de más de cinco años es del 4,9%, y la LPR de más de cinco años con un vencimiento de 2065438+ publicada en febrero de 2009. es del 4,8%. Después de hacer referencia al precio de LPR, ¿significa que se reducirá la tasa de interés hipotecaria y se reducirá el monto de pago real de los compradores de vivienda? La respuesta aún no es.
El banco central declaró que el valor agregado de los préstamos comerciales para vivienda personal debería ser igual a la diferencia entre el último nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original y el plazo correspondiente LPR publicado en febrero de 2019. Por ejemplo, el banco central afirmó que si el plazo del contrato original de un préstamo comercial para vivienda personal es de 20 años y el plazo restante es de 8 años, la tasa de interés estipulada en el contrato original es un 10% más alta que la tasa de interés de referencia para préstamos con un plazo superior a 5 años, y la tasa de interés actual es 4,9%×(1+ 10%) = 5,39%. La LPR de más de 5 años emitida en 2019 y diciembre es del 4,8%. Si ambas partes deciden cambiar la base de precios el 30 de marzo de 2020, el período de revisión de precios seguirá siendo de un año y la fecha de revisión de precios seguirá siendo un día por año, el aumento será de 0,59 puntos porcentuales (5,39%-4,8%= 0,59%).
En otras palabras, en el caso anterior, después de que el punto de anclaje del precio de la tasa de interés hipotecaria cambió de la tasa de interés de referencia del préstamo a LPR, el método del punto de bonificación cambió de la tasa de interés de referencia del préstamo a LPR 10%. y el tipo de interés real actual de los préstamos se mantuvo sin cambios.
Actualmente, la mayoría de los préstamos hipotecarios personales comerciales existentes tienen un ciclo de revisión de precios de 1 año y una fecha de revisión de 1 día por año. Yuan, vicepresidente de Zhuge Housing, le dijo al cliente chino-singapurense de Jingwei que el ciclo de conversión de la tasa de interés es desde el 1 de enero de marzo de 2020 hasta el 31 de agosto de 2020, pero el tiempo de implementación real comienza a partir de 2021, es decir, el tiempo de implementación del cliente. implementación real en 2020 El préstamo hipotecario todavía está de acuerdo con la hipoteca de 2019 y el pago está de acuerdo con el acuerdo de pago actual. Incluso si la LPR cae en 2020, los clientes solo podrán disfrutar de los dividendos de la caída de la tasa de interés a partir de 2021.
En el caso antes mencionado, del 30 de marzo al 31 de febrero de 2020, el nivel de tipos de interés seguía siendo del 5,39% (4,8%+0,59%). En la primera fecha de revisión de precios posterior, es decir, enero de 2021, de acuerdo con las reglas de revisión de precios nuevamente acordadas, la tasa de interés para cinco años y más anunciada en 65438 + febrero de 2020 se ajustará a LPR + 0,59%, y así sucesivamente cada año a partir de entonces.
Dado que la LPR se anuncia mensualmente, ¿significa esto que la tasa de interés hipotecaria cambiará todos los meses? Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que esta política da una respuesta clara, es decir, se puede acordar sin cambios o una vez al año, pero nunca se ajustará una vez al mes.
El banco central también dio dos opciones, es decir, los prestatarios pueden negociar con el banco para determinar si convierten el precio de referencia a LPR o a una tasa de interés fija. Los prestatarios sólo tienen una opción y una vez convertidos no pueden volver a hacerlo. Yuan Chengjian cree que para los usuarios, las tasas de interés fijas tardan mucho en determinarse y no pueden disfrutar de los dividendos de las tasas de interés a la baja, pero también pueden evitar el aumento de los costos cuando las tasas de interés suben.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, afirmó que se ha abierto la puerta al ciclo de recortes de tipos de interés. El LPR a un año se aplica principalmente a préstamos corporativos, y el LPR a cinco años básicamente representa la tendencia de las tasas de interés hipotecarias. Las tasas de interés hipotecarias reales más bajas se convertirán en una tendencia futura.
La gestión interna de los bancos enfrenta desafíos.
Aunque el banco central ha reservado más de dos meses para que los bancos comerciales se preparen, muchos empleados bancarios dijeron que la próxima tarea para los bancos será aún más difícil.
Las estadísticas publicadas recientemente por el banco central muestran que a finales de octubre, el saldo de préstamos en moneda nacional y extranjera en mi país era de 157,56 billones de yuanes, de los cuales el saldo de préstamos en RMB era de 151,97 billones de yuanes. Cabe señalar que, dependiendo de si el nivel de la tasa de interés cambia durante la duración de la relación de préstamo de capital monetario, las tasas de interés se pueden dividir en tasas de interés fijas y tasas de interés flotantes. Se entiende que los préstamos a tipo variable representan una gran proporción de los préstamos bancarios.
El gerente de préstamos personales de una sucursal de un banco estatal dijo que la gran mayoría de los préstamos bancarios de su banco son préstamos a tipo variable.
“Nuestro banco no tiene préstamos a tasa fija, y los clientes comunes solicitarán préstamos a tasa flotante”. Un gerente de cuentas de préstamos de otro banco extranjero le dijo a un periodista de China-Singapur Jingwei.
Wen Bin, investigador jefe del China Minsheng Bank, señaló que el banco central estipuló en el anuncio que "las instituciones financieras deben negociar con los clientes de los préstamos a tasa flotante existentes sobre los términos de conversión de la base de precios". En principio, debería completarse en agosto de 2020 antes del 31. "Tomando los préstamos personales para vivienda como ejemplo, a finales de 2018, el saldo de préstamos personales para vivienda en mi país era de 25,75 billones de yuanes, lo que representa el 18,89% del préstamo total. equilibrio de las instituciones financieras. Además, los préstamos personales para vivienda tienen las características de una amplia audiencia, pequeñas cantidades y muchas transacciones. El “anclaje” tendrá impacto en los contratos, sistemas, informes, personal, control de riesgos, etc. del banco.
Fan Ruoying también cree que este "cambio de ancla" ha traído mayor presión operativa y desafíos a los bancos comerciales. Por un lado, en el contexto de tasas de ahorro en descenso y una competencia cada vez más feroz por los depósitos, debido a la gran escala de los préstamos existentes, la conversión de los precios de referencia ejercerá una mayor presión sobre los bancos comerciales para gestionar los diferenciales de intereses y los activos y pasivos. Por otro lado, se han impuesto mayores requisitos a las capacidades de fijación de precios de riesgo y de fijación de precios internos de los bancos comerciales. A juzgar por los requisitos del anuncio, la tasa de interés final del préstamo debe ser determinada por el banco y el cliente mediante negociación, lo que requiere que el banco considere de manera integral factores como las calificaciones crediticias del cliente, el costo de capital del banco prestamista, el costo del riesgo, la oferta del mercado y demanda, etc Cómo optimizar y ajustar el sistema de gestión de precios FTP en el futuro es una cuestión en la que los bancos comerciales deben pensar.