¿Cuáles son las precauciones en el proceso de compra y venta de vivienda comercial?
En el proceso de compra y venta de casas comerciales, conocer más sobre las condiciones relevantes no solo le permitirá comprar una casa satisfactoria, sino que también reducirá los problemas causados por la casa en el futuro, y en el futuro. al mismo tiempo salvaguardar la legalidad de los derechos e intereses del comprador de la vivienda. El siguiente editor recopilará conocimientos sobre el proceso de compra y venta de viviendas comerciales en 2023 y a qué prestar atención al comprar viviendas comerciales.
Proceso de compra-venta de vivienda comercial
1.
2. Firmar la carta de suscripción. Al firmar una carta de suscripción, los desarrolladores suelen exigir a los compradores de viviendas que paguen un depósito. Firmar una carta de suscripción no es un trámite necesario para la compra de una casa, sino una práctica común en el ámbito de las transacciones inmobiliarias.
3. Firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial. Si una empresa promotora inmobiliaria contrata una empresa de administración de propiedades, debe firmar un contrato de administración de propiedades. El contenido del contrato de compraventa de vivienda comercial incorpora los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor. Si la empresa de desarrollo inmobiliario selecciona una empresa de administración de propiedades al vender viviendas comerciales, el comprador de la vivienda deberá celebrar un acuerdo sobre administración de propiedades con la empresa de administración de propiedades seleccionada por la empresa de desarrollo inmobiliario al celebrar el contrato de venta de viviendas comerciales.
En primer lugar, las características jurídicas de una casa en un contrato de compraventa de inmuebles:
El objeto es un bien inmueble y una cosa específica: no se puede trasladar ni sustituir por otra casa;
El contrato es un contrato entre las dos partes: cada parte tiene el derecho (obligación) de obtener (pagar) el precio de la vivienda (propiedad de la vivienda). Para más detalles, consulte el Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano. (Versión Formal) y el Contrato de Compraventa de Casa Comercial (Versión Formal);
El contrato es un contrato remunerado: significa que cualquiera de las partes del contrato debe darle a la otra parte los beneficios correspondientes para poder obtener los suyos propios. intereses;
El contrato es un contrato formal: el contrato debe constar por escrito y su validez debe establecerse en Es imprescindible que el departamento de gestión de vivienda se encargue de los trámites de transferencia de propiedad.
En segundo lugar, el contenido del contrato de compraventa de la vivienda
(1) Objeto; (2) Cantidad (3) Precio (4) Período: firma del contrato y período de vigencia; pago del precio Período y plazo para la entrega de la casa (5) Forma de entrega
(6) Responsabilidad por incumplimiento del contrato: El monto de la indemnización o el método para calcular la indemnización debe indicarse en el contrato. contrato Si no hay ninguna disposición, la otra parte pagará según la ley entre el 2% y el 5% de la indemnización por daños y perjuicios.
En tercer lugar, la firma del contrato de venta de vivienda comercial
(1) Al firmar el contrato de venta de vivienda comercial, el comprador de la vivienda debe tener un fuerte sentido del contrato y saber esforzarse. por su propia legalidad en el contrato en la medida de lo posible. Por lo tanto, debes leer atenta y completamente el contrato antes de firmarlo: plantea preguntas e investiga detenidamente cualquier área que no comprendas.
(2) Antes de firmar un contrato, es necesario comprender la situación básica del desarrollador, incluida la reputación, la solidez económica, el estado crediticio y el desempeño del desarrollo en el mercado inmobiliario a lo largo de los años, y Exigir al desarrollador que proporcione información relevante sobre los documentos de desarrollo, construcción y ventas, como licencias comerciales, certificados de calificación y "cinco certificados", etc.
(3) Si el texto del contrato está estandarizado. Debe saber si el texto del contrato utilizado por el desarrollador es un texto modelo de contrato de compraventa de viviendas comerciales unificado formulado conjuntamente por el Ministerio de Construcción y la Administración Estatal de Industria y Comercio. En caso contrario, debe plantear preguntas y prestar especial atención al contenido. de los términos del contrato.
(4) Si la casa comercial vendida se encuentra hipotecada. Antes de comprar una casa, los compradores deben comprender la situación básica de la casa que están comprando. Si se constituye una hipoteca antes de comprar la casa y la relación hipotecaria no puede liberarse según lo previsto, el acreedor hipotecario podrá exigir la realización de los derechos hipotecarios en. En cualquier momento, al comprador no solo le resultará imposible obtener el certificado de propiedad inmobiliaria sin problemas, sino que incluso entrará en una disputa.
(5) Al firmar un contrato, el comprador de la vivienda debe verificar los asuntos prometidos por el desarrollador en el folleto de venta y la publicidad, y estipularlos en el contrato, de lo contrario será difícil proteger los derechos y intereses del comprador de la vivienda.
4. Siga los procedimientos para un préstamo de vivienda comercial o un préstamo de fondo de previsión y firme un acuerdo de préstamo con el banco prestamista o el centro de administración de fondos de vivienda.
5. Una vez que la casa comercial alcance las condiciones de entrega y uso, el vendedor notificará por escrito al comprador de la casa para que siga los procedimientos de entrega, presente el certificado de aceptación de calidad de la casa comercial, la "Garantía de calidad residencial" y el "Manual de instrucciones residencial" a la casa. comprador y firmar el formulario de entrega de la vivienda.
6. Firmar un contrato de administración de propiedad. Si el comprador de la vivienda no firma un contrato de administración de la propiedad al comprar la casa, debe firmar un contrato de administración de la propiedad con la empresa de administración de la propiedad al mudarse.
7. Realizar los trámites de transferencia de propiedad y obtener el certificado inmobiliario.
El vendedor deberá, dentro de los 60 días posteriores a la entrega de la casa comercial para su uso, presentar la información relevante para el registro de propiedad a la autoridad de registro de derechos de propiedad para su registro y ayudar al comprador de la vivienda a gestionar los procedimientos de registro de propiedad y obtener el certificado de bienes raíces.
Notas sobre la compra y venta de vivienda comercial
1. ¿Qué conceptos no se incluyen en el área de construcción de vivienda comercial al comprar una casa?
Los artículos que no están incluidos en el área de construcción de viviendas comerciales incluyen las siguientes partes:
(1) Viviendas con una altura de piso inferior a 2,2 metros y sótanos y semisótanos con un espacio libre interior. altura inferior a 2,05 metros;
(2) Pasos elevados entre casas sin techo, toldos sin columnas, arcadas y cruces de calles utilizados para el paso de calles;
(3) Componentes, accesorios, adornos artísticos, voladizos, semicilindros, pilas y cordones que sobresalgan de las paredes de las casas. Pies, escalones, etc.;
(4) Plataformas de operación, plataformas de carga en edificios, y plataformas como cajas y tanques colocados aprovechando el espacio del edificio;
(5) Casas Voladizos, azoteas, piscinas en azoteas, etc.;
(6) Otras estructuras, como chimeneas independientes, conductos de humos, depósitos, depósitos de agua, etc.
2. ¿Cuáles son los riesgos de comprar una casa comercial con trámites incompletos?
Comprar una casa comercial con trámites incompletos puede traer los siguientes peligros ocultos. 1. No se puede determinar el período para obtener el certificado de propiedad; 2. Para obtener el certificado de propiedad, debe pagar tarifas adicionales, y si necesita pagar la tarifa de transferencia de tierra, 3. Solo puede obtener el derecho de uso, pero; no el certificado de propiedad, y no se puede enumerar ni comercializar; 4. El gobierno puede obligarlo a demolerlo como construcción ilegal.
3. ¿Cuál es la diferencia entre "derechos de propiedad totales" y "derechos de propiedad parciales" de edificios residenciales?
Según las políticas pertinentes, los derechos de propiedad totales se refieren a casas compradas en el mercado. precio y precio de costo. El comprador tiene plenos derechos de propiedad. La vivienda asequible también está comprendida en plenos derechos de propiedad. Los derechos de propiedad parcial se refieren a viviendas públicas adquiridas por empleados a precios estándar. Dentro del área residencial estipulada por el estado, los empleados solo poseen una parte de los derechos de propiedad después de comprar la casa al precio estándar y pueden heredarla y venderla. Sin embargo, el propietario original de la propiedad tiene el derecho de preferencia en la venta. de la venta de la casa, después de deducir los impuestos y tasas pertinentes, se divide en derechos de propiedad individuales y individuales. Se asigna la propiedad de acuerdo con la proporción de derechos de propiedad que poseen las unidades.
En la actualidad, se recomienda que los propietarios de casas con "derechos de propiedad parciales" recuperen el precio de costo lo antes posible y los conviertan en "derechos de propiedad totales".
4. Después de firmar el contrato de compra de la casa, ¿puedo arrepentirme debido a los cambios de precio?
La vivienda comercial también es una mercancía después de que el comprador y el vendedor firman el contrato. No hay motivos acordados o legales para el check-out, cualquier parte que viole el contrato deberá asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato ante la parte que no incumpla.
5. ¿Cómo solucionar el problema si no se devuelve la fianza y no se cumple el descuento?
Si el descuento prometido por el promotor queda reflejado en el contrato firmado por ambas partes. o tiene otra evidencia que demuestre que el desarrollador es responsable de Si promete este trato preferencial, el desarrollador tiene la obligación contractual de cumplirlo. Si el desarrollador no se presenta, puede acudir al tribunal donde se encuentra el inmueble. para reclamar tus derechos. Si el compromiso preferencial del promotor es sólo un compromiso verbal, entonces la protección de los derechos será más problemática, porque debe haber pruebas que demuestren que el promotor asumió este compromiso en su momento.
6. La propiedad no cuenta con certificado de aceptación, ¿qué debe hacer el propietario?
Cuando se entrega cualquier propiedad, se inspeccionará para comprobar la calidad y otros aspectos de la misma. propiedad. . Si la casa no ha pasado la inspección de finalización y no cumple con el contrato, el propietario tiene derecho a rechazarla. El promotor asumirá la responsabilidad por el retraso en la entrega a partir de la fecha de entrega acordada y se asegurará de que la casa cumpla con los estándares de aceptación. Cuando el propietario entrega la casa, deberá verificar el certificado de aceptación del promotor.
7. Si el equipo de construcción comete un error y las instalaciones resultan dañadas, ¿quién tiene la responsabilidad?
El grupo de construcción tiene la responsabilidad. Si el constructor seleccionado por el propietario no tiene las calificaciones correspondientes, el propietario también será responsable de la selección inadecuada. Por lo tanto, antes de decorar una casa, primero hay que comprobar si el constructor tiene las calificaciones correspondientes, si tiene la solidez económica correspondiente y si es una unidad verdaderamente honesta. Sólo cuando los tres puedan cumplir con los estándares, podrá entregar su casa de manera segura a la otra parte para que la decore y asegurarse de que sus derechos e intereses no se vean perjudicados.
8. ¿Cómo proteger sus derechos si el promotor retrasa la entrega de la casa?
Las leyes nacionales y otras leyes pertinentes estipulan que si el vendedor se retrasa en la entrega de la casa o el comprador retrasos en el pago del precio de compra, el promotor retrasará la entrega de la vivienda o el comprador retrasará el pago del precio de compra de la vivienda si el contrato no se ejecuta en un plazo razonable de tres meses, y una de las partes así lo solicita. rescindir el contrato, se admitirá la solicitud, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Si la propiedad está vencida, se puede emitir un aviso por adelantado de acuerdo con las regulaciones. Si el contrato aún no se ejecuta, se puede rescindir el contrato, se puede devolver el pago inicial y el depósito, y se puede exigir al desarrollador que asuma la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. contrato según lo estipulado en el contrato.
9. La comunidad es ruidosa y la administración de la propiedad no es adecuada. ¿Qué debo hacer?
Depende de la fuente del ruido. Diferentes situaciones tienen diferentes métodos de manejo. Si se trata del ruido de la producción de una fábrica o del sitio de construcción, debe presentar una queja ante la Oficina de Protección Ambiental; si es el ruido de los puestos y barbacoas por la noche, debe presentar una queja ante la administración urbana; si es el ruido del tráfico rodado; si es el ruido de los propietarios de la comunidad, si la negociación fracasa, habrá que presentar una demanda ante los tribunales; si es el ruido del tráfico rodado, es un problema de calidad de vida de los ciudadanos. Se recomienda denunciar. al periódico o a la línea directa del alcalde.
10. ¿Cómo solucionan los propietarios las construcciones ilegales en la comunidad?
La construcción ilegal entra dentro del ámbito de aplicación de la ley de gestión urbanística, y las construcciones ilegales construidas por los propios propietarios en la comunidad. La administración de la propiedad sólo puede disuadir y no puede tomar medidas coercitivas. Se recomienda presentar una reclamación ante el departamento de gestión urbanística y solicitar una respuesta por escrito del departamento de gestión urbanística. Si se trata de una edificación ilegal por parte de un promotor, también existe un procedimiento de rectificación que no se ajusta al planeamiento. Luego reclama a la gestión urbanística y pide una respuesta por escrito a la gestión urbanística. Sólo así podrá asegurarse de que sus derechos e intereses no se verán perjudicados.