Información esencial sobre las tendencias cambiarias

Bajo la premisa de estrictos controles cambiarios, "Tengo dinero, pero ¿cómo puedo maximizar los ingresos al comprar una casa?" "Tengo fondos, pero no puedo salir del país". un tiempo. ¿Qué debo hacer si quiero comprar una casa?" Muchos compradores que pretenden comprar propiedades o invertir en el extranjero están más o menos confundidos. De hecho, estos problemas se pueden solucionar pidiendo un préstamo para comprar una casa en Estados Unidos. "¿Quién puede obtener un préstamo? ¿Es difícil obtener un préstamo para comprar una casa? ¿Cuál es el proceso específico del ajedrez de préstamos?" A continuación, le brindaré una guía completa para comprar una casa con un préstamo para responder a sus dudas. .

1. Al comprar una casa en Estados Unidos, ¿cuál es la diferencia entre elegir un préstamo y pagar el total?

Ambos métodos de pago para comprar una casa tienen sus pros y sus contras, pero en términos simples:

(1) Pago todo en efectivo

Ventajas: transacción rápida Velocidad y bajo precio de transacción, el procedimiento de transferencia es más rápido.

Desventajas: incapacidad para disfrutar de la exención del impuesto sobre intereses, incapacidad para utilizar eficazmente el apalancamiento de capital y alta presión financiera.

Adecuado para la multitud: compradores de vivienda que tienen suficiente presupuesto para comprar una casa y necesitan comprarla en el corto plazo.

(2) Pago del préstamo

Ventajas: reduce la presión financiera, apalanca los fondos hipotecarios y disfruta de exenciones fiscales.

Desventajas: los procedimientos de aprobación son engorrosos y requieren mucho tiempo, y las inversiones de alto apalancamiento son riesgosas, lo que no favorece la obtención de precios de vivienda más favorables.

Personas aplicables: compradores de vivienda con presupuesto insuficiente para la compra de vivienda o poca conciencia de inversión.

Comprar una casa con un préstamo suena bien. ¿Existen otras razones por las que los chinos optan por pedir préstamos para comprar casas?

2. ¿Cuáles son las principales razones por las que los compradores chinos eligen préstamos?

(1) Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos son bajas, lo que puede maximizar el efecto apalancamiento.

Los compradores chinos pueden aprovechar su propio capital y mantener flexibilidad en las operaciones de capital personal, lo que atraerá la atención de muchos compradores nacionales.

(2) La política de salida de divisas de mi país se ha endurecido, lo que dificulta la salida de fondos del país.

En Estados Unidos, los préstamos para la compra de vivienda se pueden reembolsar con alquiler (utilizar el alquiler para pagar la hipoteca), lo que reduce la presión sobre el gasto de capital y favorece la formación de un flujo de caja positivo. Al mismo tiempo, la presión de las dificultades para salir del país obligará a algunos compradores chinos a reembolsar los préstamos.

“El préstamo es adecuado para mí, entonces, ¿puedo obtener un préstamo para comprar una casa en los Estados Unidos?”

3. comprar una casa en Estados Unidos?

Primero y más importante, está claro que las tasas de interés de los préstamos y las políticas para diferentes visas (visa B1/B2 para extranjeros, visa L1, visa de inmigrante estadounidense, estado de tarjeta verde, estado de ciudadanía, estado de tarjeta de trabajo) son bastante diferentes.

Muchos amigos pueden sentirse confundidos al respecto. Hay tantos tipos de visas, ¿cuáles son adecuadas para la compra de préstamos?

Tomemos las tarjetas verdes más comunes, visas de turista F1 y H1B como ejemplos para un análisis detallado:

1. Titulares de tarjetas verdes: la política de préstamos es la misma que la de los ciudadanos.

Los derechos y obligaciones de los titulares de la tarjeta verde no son muy diferentes a los de los ciudadanos estadounidenses, por lo que tener una tarjeta verde significa que al solicitar un préstamo para comprar una casa, se seguirán las políticas para los ciudadanos estadounidenses. . Por ejemplo, una tarjeta verde equivale a un pase de por vida, mientras que otras visas estadounidenses relacionadas son pases temporales con diferentes límites de tiempo. Por lo tanto, con el estatus de tarjeta verde, puede disfrutar de los beneficios de un pago inicial bajo y tasas de interés bajas para los ciudadanos estadounidenses.

2. Visa H1B

Muchos amigos me preguntarán: "¿Cómo usar la visa de trabajo H1B para obtener un préstamo para comprar una casa en Estados Unidos?"

Tengo esas preguntas debido a la visa H1B. Hay ventajas naturales al comprar una casa con un préstamo y, naturalmente, más personas le prestarán atención.

(1) Sorteo H1B:

Disfrute del mismo pago inicial bajo y tasa de interés baja que los ciudadanos estadounidenses.

(2) La H1B no está seleccionada pero aún está dentro del período de validez de OPT:

Aún puedes disfrutar del mismo pago inicial bajo y la misma tasa de interés baja que los ciudadanos estadounidenses.

(3) La visa H1B no se extrae y la OPT no es válida:

La visa se convierte en visa B o F y pierde los mismos beneficios de pago inicial bajo y tasas de interés bajas que los ciudadanos estadounidenses.

Condiciones de préstamo: la selección de instituciones crediticias es relativamente flexible y muchos bancos de préstamos pueden proporcionarlas. Cumplir las condiciones es relativamente sencillo.

Siempre que haya vivido en los Estados Unidos durante mucho tiempo y pueda presentar declaraciones de impuestos y certificados de ingresos de los últimos dos años, el banco le otorgará un préstamo en función de su capacidad de ingresos.

La mayoría de los compradores de vivienda que pueden solicitar con éxito préstamos para vivienda en Estados Unidos son aquellos que tienen tarjetas de residencia o visas de trabajo H1B.

Entonces viene la pregunta. Si cumplo con una de las condiciones, ¿qué programa de préstamo es más adecuado para mí?

Existen cuatro programas de préstamos comunes en los Estados Unidos: Préstamos Convencionales (FHA), Préstamos para Veteranos (VA), Préstamos Subsidiados de la Administración del Servicio de Vivienda Rural (USDA) y Préstamos Subsidiados por el Gobierno para Personas de Bajos Ingresos (FHA). . Si un comprador extranjero tiene una tarjeta verde y una visa de trabajo H1B, generalmente solicitará un préstamo formal.

Entonces, por ejemplo, si usted es titular de una tarjeta verde o de una visa H1B, el préstamo que puede solicitar probablemente será el siguiente:

Proyecto de préstamo: voluntario (ordinario préstamo)

Condiciones: puntaje de crédito mínimo 620, sin restricciones de ingresos, declaraciones de impuestos de al menos dos años.

Proporción de pago inicial:

(1) El monto del préstamo está dentro de los $417 000 y la proporción de pago inicial es de 3 a 5 del precio total de la vivienda.

(2) El monto del préstamo excede $465, 438 07,000 es un préstamo grande y requiere un pago inicial de 20.

Tiempo de aprobación del préstamo: 10-15 días.

Otras tarifas:

(1) Sin tarifa de agencia ni tarifa de solicitud.

(2) Cuando el pago inicial es de 3 a 5, el seguro hipotecario es mucho más bajo que el préstamo de la FHA. Cuando el monto de su préstamo se paga al 20 del valor de mercado de la casa, desaparecerá automáticamente. . Cuando el pago inicial es de 20: No se cobra tarifa de seguro de préstamo de vivienda.

“Pero todavía hay muchos amigos que tienen tarjetas de residencia pero no H1B. ¿Cómo debo solicitar un préstamo para comprar una casa?”

En primer lugar, los cuatro comunes anteriores. Los préstamos en Estados Unidos no son aplicables a este tipo de compra de vivienda. Generalmente, si los compradores extranjeros tienen la intención de comprar una casa en los Estados Unidos, deben comunicarse con una agencia de bienes raíces o un banco comercial para encontrar un banco de préstamos adecuado, lo cual es bastante problemático.

Visa F1 o visa B-2

Ambas son préstamos para extranjeros y es difícil conseguir un préstamo. Incluso si lo hay, la tasa de interés es alta.

Instituciones de crédito: Generalmente sólo se pueden encontrar empresas o instituciones que otorgan préstamos a extranjeros.

1. Banco Fiduciario de China

2. Confíe en Huafu Trust Bank

3. Cathay Bank

4. Tasa de interés garantizada

*5. se aceptan pero nadie declara impuestos).

Actualmente, estas instituciones bancarias están otorgando préstamos a extranjeros, pero las condiciones y tasas de interés son diferentes. Debes volver a ponerte en contacto con el banco y elegir el que te resulte más beneficioso.

Ratio de pago inicial: Generalmente se requiere un ratio de pago inicial más alto, básicamente por encima de 35.

4. ¿Cuáles son los pasos que deben seguir los chinos para pedir préstamos para comprar casas en Estados Unidos?

Para comprar una casa con un préstamo en Estados Unidos, el proceso de solicitud de una hipoteca es similar al de China. Los pasos específicos se pueden dividir en los siguientes siete pasos.

(1) Elija una institución crediticia

Hay dos formas principales de elegir una institución crediticia en los EE. UU.: corredor de préstamos o banco comercial.

Un agente hipotecario es un intermediario que ayuda a los prestatarios a encontrar prestamistas. Puede negociar tarifas directamente con los compradores y ayudarlos a lograr las tasas de interés de préstamo más bajas y los costos más bajos.

Condiciones aplicables: No estoy muy familiarizado con la compra de una casa con un préstamo en los Estados Unidos, por lo que puede ser una mejor opción elegir un buen corredor de préstamos para facilitar el proceso general.

Descripción de las tarifas: los agentes de préstamos suelen cobrar una tarifa de 65 438 por un monto de préstamo de 0 como tarifa de servicio.

Acuda a los bancos comerciales directamente, no a través de terceros;

Ámbito de aplicación: familiarizado con el proceso general, puede elegir bancos comerciales como Citibank y Bank of America.

Medidas preferenciales: Si tienes una cuenta corriente o una cuenta de depósito en estos bancos comerciales, también podrás disfrutar de préstamos preferenciales.

(2) Después de comparar las tasas de interés y los términos, determine la institución de préstamo que puede ofrecer la asequibilidad más adecuada para los compradores de vivienda.

El plazo de préstamo común en Estados Unidos es de 30 años. Puede elegir diferentes plazos de préstamo de 5 a 40 años según su capacidad de pago. Actualmente, la tasa de interés promedio de los préstamos en los Estados Unidos es de alrededor de 4-5. Hay dos tipos principales de préstamos: préstamos a tasa flotante y préstamos a tasa fija.

Los préstamos a tasa flotante (ARM) se suelen dividir en: 3/1, 5/1, 7/1 ARM, es decir, la tasa de interés es fija durante los primeros tres, cinco y siete años, y luego la tasa de interés se ajusta de acuerdo con las condiciones del mercado. Sin embargo, el rango máximo de cambios es limitado. Los datos de Freddie Mac de julio de 2017 mostraron que la tasa de interés ajustable promedio ARM 5-1 se mantuvo en 3,21.

Préstamo para compra de casa, préstamo a tipo de interés fijo. Los préstamos a tipo fijo habituales son a 15 o 30 años y el tipo de interés anual es fijo.

Freddie Mac 2065438 Los datos de julio de 2007 muestran que la tasa de interés fija promedio para hipotecas a 30 años en los Estados Unidos se mantiene en alrededor de 3,96 (la tasa de interés fija para que los extranjeros compren una casa será más alta, generalmente 4 -9), y a 15 años. El tipo de interés fijo medio de las hipotecas fuera de plazo se mantiene en torno al 3,23.

Préstamo 65.438 4.000 para comprar casa:

Corto plazo (3-5 años)

Comparación de tipos de interés: El tipo de interés de los préstamos a tipo variable es menor que el de los tipos de interés fijos Alrededor de 0,5-1.

Personas aplicables: para los inversores a corto y mediano plazo, vale la pena considerar los préstamos a tasa flotante.

Después de todo

Comparación de tipos de interés: en comparación con los tipos de interés fijos, los préstamos a tipo variable tienen el riesgo de que los tipos de interés aumenten significativamente.

Personas aplicables: para los compradores que buscan seguridad y tienen baja tolerancia al riesgo a largo plazo, las tasas de interés fijas son más adecuadas.

Los compradores de vivienda deben elegir en función de su situación financiera y capacidad de pago.

(3) Obtener la precalificación de una institución crediticia que acepte la información financiera y de identidad del comprador.

Este paso es necesario antes de que comience el proceso de préstamo, y el corredor le pedirá al comprador que proporcione información personal, incluidos ingresos y deudas. Decidirán el monto del préstamo que pueden pagar en función de sus propios estándares crediticios (que varían de un prestamista a otro). La precalificación ayuda a los compradores de vivienda a comprender si califican para un préstamo, si el prestamista está dispuesto a otorgarlo y el monto del préstamo.

(4) De acuerdo con las instrucciones de la institución crediticia, proporcione toda la información relevante, como ingresos e identidad, para su revisión.

Las diferentes instituciones crediticias tienen diferentes políticas y condiciones de préstamo, pero las instituciones crediticias están más inclinadas a otorgar préstamos a solicitantes extranjeros con calificaciones integrales más altas. Generalmente, los chinos que solicitan una hipoteca en los Estados Unidos deben cumplir con las siguientes condiciones básicas (los requisitos específicos varían según la institución crediticia y el proyecto):

1 Una visa estadounidense válida, como B1/. Visa B2;

2. Comprobante de ingresos laborales;

3. Tener una cuenta en un banco local en Estados Unidos y depositar un pago inicial;

4. Informe del historial crediticio de China;

(5) Hipoteca La empresa realiza tasaciones de bienes raíces para determinar el valor.

La evaluación de los préstamos hipotecarios inmobiliarios debe ser realizada por una agencia de evaluación designada o encomendada por el banco prestamista. Una vez determinado el resultado de la tasación, tendrá efectos legales y constituirá un documento legal, que será vinculante tanto para el banco como para el prestamista.

(6) Empleados que gestionan préstamos hipotecarios.

En este punto, este paso ha entrado en la etapa de revisión final. Una vez que un empleado de préstamos hipotecarios confirme que su información financiera y de identidad es correcta, podrá concertar un préstamo con usted.

(7) Agencia de liquidación de tarifas de transacción de préstamo

De acuerdo con la valoración de la vivienda acordada, los elementos del préstamo, los honorarios laborales y otros gastos se liquidarán en este paso. Completar este paso significa que el préstamo se ha utilizado con éxito para comprar una vivienda.

5. Después de comprar exitosamente una casa con un préstamo en Estados Unidos, ¿cuáles son los beneficios fiscales?

Al comprar una casa con un préstamo en Estados Unidos, los intereses del préstamo hipotecario y los puntos que cobra el banco prestamista están libres de impuestos.

Intereses del préstamo hipotecario:

El pago mensual de los intereses hipotecarios se puede deducir como partida. En los primeros años después de comprar una casa, la mayoría de los pagos de la hipoteca eran intereses, por lo que la cantidad que se puede deducir es particularmente grande.

Puntos que cobran los bancos prestamistas:

Al comprar una casa con un préstamo en Estados Unidos, los bancos prestamistas suelen cobrar una determinada tarifa, que se denomina "puntos". Los puntos también son deducibles de impuestos. Si el préstamo se utiliza para comprar una casa independiente o ampliar la casa ocupada por el propietario, los puntos se pueden deducir en su totalidad en el año de emisión. En otros casos, los puntos se amortizarán y se deducirán en cuotas según el préstamo. término.

Los prestamistas pueden deducir los intereses de los préstamos hipotecarios y los impuestos locales de su base impositiva para el año fiscal actual, según el último Aviso 936 del IRS e información relacionada. Esta política no sólo cubre horizontalmente las viviendas de primera y segunda hipoteca de los contribuyentes, sino que también cubre verticalmente diversos métodos de endeudamiento, como "préstamos para compra de vivienda", "préstamos con garantía hipotecaria" y "préstamos de crédito".

Siempre que el proyecto de préstamo sea un préstamo garantizado y cumpla con las condiciones de la propia vivienda, los contribuyentes pueden disfrutar de las correspondientes reducciones y exenciones a través de "partidas de deducción legal". Entre ellos, el monto total de los préstamos para vivienda no excederá los 6,5438 millones de dólares EE.UU., y el monto total de los otros dos métodos de préstamo no excederá los 6,5438 millones de dólares EE.UU. Además, el IRS también proporciona los correspondientes "créditos fiscales" para quienes compran una vivienda por primera vez. Se puede ver que la política fiscal del gobierno estadounidense alienta y estimula los proyectos de préstamos en la industria bancaria en muchos niveles.