Diseño móvil para bienes raíces comerciales: ¿cuáles son los malentendidos en el diseño móvil de centros comerciales? ¿Cómo prestar atención?

2016-11-614: 54

Presidente de Bienes Raíces You Shi

En comercial proyectos, personas A menudo escuchamos la palabra línea de flujo de pasajeros, entonces, ¿qué es una línea de flujo de pasajeros? En un sentido popular, la línea de flujo de pasajeros es la conexión entre las personas que caminan dentro o fuera del cuerpo comercial, es decir, es el recorrido de las personas dentro o fuera del centro comercial. Una huella, un punto, una serie de huellas. y una línea se mueve. Hoy en día, el flujo de pasajeros se ha convertido en un aspecto importante de la planificación y el diseño de bienes raíces comerciales.

En la planificación de bienes raíces comerciales modernos, si la planificación del flujo de pasajeros falla, provocará un flujo caótico de pasajeros, un flujo deficiente de pasajeros y callejones comerciales sin salida, lo que afectará directamente el desempeño comercial. En comparación con las rutas externas, la planificación del flujo de pasajeros del centro comercial es obviamente más importante, porque el esquema de planificación de las rutas de tráfico interno del centro comercial debe considerar el equilibrio de varios formatos comerciales en su conjunto y organizar razonablemente al pasajero del supermercado. flujo y entrada de la tienda principal para que todos los comerciantes puedan obtener el máximo flujo de clientes. En términos generales, las ventas de un inquilino son directamente proporcionales a la cantidad de tráfico peatonal que pasa por la tienda. Por lo tanto, optimice el flujo de clientes y maximice el flujo de clientes a través de tantas tiendas como sea posible sin extender demasiado la distancia. En pocas palabras, se trata de guiar el flujo de clientes del centro comercial a través de diversos medios, como la combinación de comerciantes y el diseño arquitectónico, promoviendo así el consumo de los clientes en el centro comercial y maximizando los intereses del centro comercial. Por lo tanto, si el sistema de energía para el flujo de pasajeros es razonable generalmente se considera una condición básica para el éxito de un proyecto comercial.

1. Sistema Dinámico de Flujo Externo de Pasajeros

Muchas personas creen que el entorno externo de los edificios comerciales no participa en las operaciones directas y no produce beneficios económicos directamente, por lo que ignoran su papel. para atraer y reunir pasajeros de gran importancia.

Accesibilidad: Como todos sabemos, los proyectos comerciales ubicados cerca de intercambiadores de autobuses y entradas y salidas de metro suelen recibir una gran cantidad de flujos continuos de pasajeros, y el flujo fluido de pasajeros y vehículos es la base de las operaciones comerciales. Por lo tanto, la combinación de accesibilidad al transporte externo y organización del flujo de pasajeros es la clave para el éxito de los proyectos comerciales, y los proyectos comerciales deben tener muy buena accesibilidad. Normalmente se pueden hacer las siguientes consideraciones en función de diferentes situaciones:

Situar la entrada principal del negocio en un cruce o cerca de una estación.

Se habilita un pasaje en la planta subterránea del centro comercial para comunicar con la estación de metro.

Construir un puente peatonal al otro lado de la calle

Establecer un sistema de identificación de guías turísticos estandarizado y preciso

Sistema de estacionamiento: la dificultad para estacionar es el mayor dolor de cabeza para los residentes urbanos modernos en su problema de consumo diario, por lo que las empresas modernas tienen necesidades cada vez mayores en materia de aparcamiento. Además de las condiciones básicas para garantizar el número de plazas de aparcamiento, la organización del flujo de tráfico y el movimiento del flujo de pasajeros después del aparcamiento son el foco de atención urgente en las operaciones comerciales centralizadas actuales. La separación de personas y vehículos y la separación de pasajeros y mercancías se han convertido en los requisitos más básicos en la planificación y el diseño. Las áreas exclusivas para subir y bajar de taxis se han convertido en una cuestión que cada vez más tipos de negocios nuevos considerarán.

Plaza: A través de la observación podemos encontrar que la mayoría de proyectos comerciales de gran escala cuentan con plazas. Independientemente de su tamaño, la plaza se puede utilizar como estacionamiento o lugar de descanso temporal para los clientes. También puede proporcionar a los consumidores una plataforma para jugar y observar la vista nocturna, lo que además puede desempeñar un buen papel para reunir a los clientes; , la plaza también se puede utilizar como una extensión efectiva del espacio comercial interior, por ejemplo, se pueden organizar áreas de comedor al aire libre, proyectos de ocio o instalaciones deportivas y de entretenimiento al aire libre alrededor de la plaza. y actividades de marketing a gran escala. En términos generales, las grandes plazas comerciales se dividen en situaciones interiores y exteriores. Los objetivos principales son:

Establecer un aparcamiento en el suelo

Crear un paisaje viario y verde.

Habilitar un espacio de descanso para los consumidores

Los comerciantes de las marcas realizan actividades de promoción comercial.

2. Sistema de flujo interno de pasajeros de edificios comerciales

No es exagerado decir que la planificación del flujo interno de pasajeros es el alma de la planificación de los centros comerciales. El éxito del flujo interno de pasajeros está directamente relacionado con el éxito o fracaso de los proyectos comerciales. Por lo tanto, hacer que cada metro cuadrado de espacio interior proporcione a los compradores una experiencia de compra inolvidable es el objetivo final de los planificadores de tráfico internos.

Específicamente, el principio básico del diseño dinámico del flujo interno de clientes es guiar el flujo de clientes a través de cada tienda tanto como sea posible. Al mismo tiempo, el diseño dinámico debe prestar atención a la aleatoriedad, la diversión y la racionalidad. Además, bajo la premisa de prestar atención a la forma arquitectónica sin requisitos especiales, se debe prestar atención al papel rector del diseño del espacio interior en el flujo de consumidores, como señales guía, letreros de tiendas, pavimentos, bocetos de paisajes, colores, iluminación. , distribución comercial, etc. Estos factores desempeñarán un papel positivo a la hora de orientar el flujo de pasajeros. Por lo tanto, el diseño general de la línea móvil que combina lo suave y lo duro es la mejor línea móvil.

¿Cómo podemos planificar rutas de flujo interno de pasajeros adecuadas al propio proyecto comercial y maximizar su valor? Es necesario considerar de manera integral los siguientes factores:

1. Posicionamiento comercial: antes de planificar líneas de circulación interior, primero se debe considerar el posicionamiento comercial. Tales como integrales, ocio, entretenimiento, restauración, necesidades, profesionales, etc. El posicionamiento de diferentes propiedades comerciales requiere diferentes rutas de flujo de pasajeros y no puede generalizarse.

2. Posicionamiento del nivel de consumo: El nivel de consumo de los proyectos comerciales también afectará al diseño del flujo de pasajeros. Una vez determinada la naturaleza del proyecto comercial, el posicionamiento del nivel de consumo también afectará el diseño dinámico. Por ejemplo, el consumo se sitúa al nivel de los bienes de lujo o del consumo de alta gama. En términos del diseño del flujo de pasajeros, los pasillos serán relativamente espaciosos, alcanzando generalmente entre 6 y 8 metros, porque los comerciantes de alto nivel tienen estilo escaparate y las líneas de movimiento natural no serán muy complicadas. Si el negocio se sitúa en el rango medio y es necesario para la vida diaria, las líneas de flujo de pasajeros se diseñarán para que sean compactas y se extiendan en todas direcciones para facilitar los intercambios de personas.

3. El área del proyecto y el formato comercial están al revés: el tamaño del proyecto es, naturalmente, el factor más directo que afecta el diseño de la línea de circulación. Para proyectos con diferentes áreas, el diseño de la línea móvil también es ligeramente diferente. Si el centro comercial es demasiado grande, debe haber múltiples pasajes primarios y secundarios. Por lo tanto, además de garantizar un flujo fluido entre varios pasajes, se deben establecer entradas y salidas antes y después de la tienda. Esto no solo facilitará la llegada de los clientes. e ir rápidamente, pero también aliviar la congestión del flujo de pasajeros y mejorar la tasa promedio de llegada de pasajeros. Para garantizar al máximo el flujo fluido de clientes, a veces las tiendas entre los dos pasillos están diseñadas para tener tiendas delanteras y traseras, de modo que los consumidores puedan caminar cómodamente entre los dos pasillos y acelerar el flujo de pasajeros. Sin embargo, este diseño también tiene algunos problemas, como la seguridad de los productos de la tienda, la vulnerabilidad de los clientes a las interferencias durante el proceso de ventas y la imprevisibilidad de la orientación del flujo de clientes.

Además, la posición del diseño también es muy importante. El diseño de líneas móviles debe hacer la disposición más razonable de acuerdo con la disposición del diseño. A veces, la disposición de algunos diseños incluso cambiará debido al diseño de líneas móviles. Por ejemplo, si los tipos de negocios se distribuyen según los propósitos de compra de los consumidores, los tipos de negocios con bienes inducidos, bienes de temporada y artículos de moda son adecuados para distribuirse en los pisos inferiores para atraer a los consumidores a comprar a través de la exhibición de bienes, mientras que los negocios con fuertes intereses comerciales Fines Tipología adecuada para distribución en plantas superiores. En general, los electrodomésticos, el entretenimiento, la formación, el mobiliario del hogar y los restaurantes de gran escala son adecuados para su distribución en pisos superiores.

4. Factor de seguridad: El factor de seguridad es un factor al que se debe prestar atención en el diseño de toda línea de flujo de pasajeros. Es importante que las empresas utilicen el flujo de pasajeros para evitar riesgos de seguridad. Al diseñar rutas de flujo de pasajeros, se deben tener en cuenta muchos factores de seguridad, como escaleras de incendios, sistemas de monitoreo y rutas de evacuación.

En tercer lugar, la división de las líneas de flujo de pasajeros

Por lo general, dividimos las líneas de flujo de pasajeros dentro de los centros comerciales en líneas de flujo de pasajeros planas, líneas de flujo de pasajeros verticales y una combinación de ambas.

Línea de flujo de pasajeros del avión: Como su nombre indica, se refiere a la línea de flujo de pasajeros en un determinado piso o avión. Al planificar la línea de movimiento horizontal, se deben considerar los siguientes factores: la combinación de curvas y líneas rectas, procesamiento de ángulos, cambios en el ancho, idoneidad de la longitud, proximidad a las tiendas, cambios y secuencias, cambios en la configuración del núcleo, el espacio y el bucle. etc.

Línea dinámica de flujo vertical de pasajeros: en comparación con el flujo de pasajeros de un avión, la configuración del flujo vertical de pasajeros es relativamente simple. De hecho, solo es necesario prestar atención a tres factores: forma, cantidad y ubicación. La forma se refiere a la instalación de escaleras mecánicas, ascensores turísticos verticales, rampas, escaleras ordinarias y escaleras personalizadas, como escaleras en voladizo. Además, la forma también incluye si es paralela o se cruza, si se trata de una escalera recta, una escalera doble o una escalera de caracol. La cantidad se refiere al número de ascensores, etc. La ubicación se refiere a la ubicación específica de cada instalación de transporte vertical en el avión.

La circulación vertical tiene una gran importancia en la planificación de la circulación interna. Por ejemplo, la instalación de ascensores turísticos puede aumentar el interés y las visitas turísticas.

Generalmente, los ascensores turísticos y las escaleras mecánicas se instalan en las posiciones más obvias después de ingresar al centro comercial. Son parte del paisaje que ven los consumidores, y los consumidores también pueden ver de un vistazo cómo subir. Además, el canal vertical puede digerir el espacio muerto formado por la línea de movimiento del avión. Además, empresas como el entretenimiento y la restauración que tienen horarios comerciales especiales (negocios nocturnos) necesitan establecer transporte vertical separado para satisfacer las particularidades de sus negocios.

En algunos centros comerciales hay escaleras mecánicas que abarcan directamente varias plantas. Este tipo de escalera mecánica debe instalarse de acuerdo con las condiciones locales y se deben considerar exhaustivamente las necesidades del tipo de negocio y el impacto en el espacio. En proyectos anteriores, se agregaron ascensores turísticos verticales y escaleras mecánicas para mejorar la accesibilidad de las líneas en movimiento.

¿Cuáles son los malentendidos en el diseño de circulación de los centros comerciales? ¿Cómo prestar atención? El centro comercial en sí tiene una línea móvil corta. La planificación y el diseño artificiales o la búsqueda del efecto de la llamada "línea móvil curva" a menudo resultan en tiendas de baja utilización que son ineficaces porque la curvatura es demasiado pequeña. para ello provocará irregularidades, no merece la pena la ganancia para su posterior apertura y funcionamiento. Los siguientes líderes le presentarán los "Seis principales malentendidos en el diseño de los centros comerciales", ¡con la esperanza de poder ayudarle!

1. Alto valor de parámetro

El desarrollo de centros comerciales inmobiliarios se diferencia del de los "compradores y usuarios" residenciales. Los centros comerciales inmobiliarios están dirigidos tanto a comerciantes como a consumidores. Por lo tanto, en la planificación y el diseño iniciales, no sólo debemos considerar las necesidades diferenciadas de los futuros inquilinos, sino también realizar un análisis en profundidad de los sentimientos psicológicos de los futuros consumidores sobre el espacio. Los principales diseñadores de espacios comerciales han descubierto en el trabajo real que cada vez más desarrolladores de centros comerciales están comenzando a prestar atención a la planificación y el diseño tempranos. Esto debería promoverse, pero vale la pena señalar que todas las empresas de bienes raíces comerciales ahora requieren que la división adopte ". "Altos estándares" en detalles como pasajes y alturas. Este tipo de "alto estándar" suele favorecer el posicionamiento de alta gama y la creación de hardware inmobiliario de alta calidad, pero también debe adaptarse a las condiciones locales en operaciones específicas para evitar "corregir excesivamente" y limitar el valor comercial de la propiedad.

2. Grandes plazas ineficientes

Como nodo importante para la introducción de personas interiores y exteriores en la planificación de los centros comerciales, la plaza no sólo juega un papel enriquecedor de los cambios visuales y sublima el espacio. experiencia errante, pero también está dispuesto en un espacio relativamente abierto para lograr el propósito de concentrar el flujo de personas. El autor descubrió que muchos proyectos planeaban que el área cuadrada fuera muy grande y se veía muy impresionante, pero los detalles eran muy extensos y ni siquiera tenían la función de permitir que la gente se moviera, y mucho menos atraer gente. Un cuadrado así es un cuadrado que solo se puede ver y la eficiencia es muy baja. De hecho, la plaza de negocios no tiene por qué ser grande. La clave es tener un diseño "funcional" que pueda atraer a la gente a reunirse, participar y utilizarlo aquí. En una planificación específica, se puede considerar descomponer una plaza grande en varias plazas pequeñas con diferentes temas y funciones, de modo que cada plaza pequeña tenga una atracción única, esté conectada a la calle comercial como una perla y pueda impulsar el flujo de personas en el bloquear. .

3. Fachada transparente pero desordenada

Debido a la necesidad de exhibición externa, las tiendas que dan a la calle serán más populares entre las marcas. Para satisfacer las necesidades de los comerciantes, cada vez más centros comerciales hacen que sus fachadas cercanas a la calle principal sean transparentes, de modo que las marcas estacionadas aquí puedan exhibirse a través de las fachadas. Este enfoque parece explorar plenamente el valor comercial del proyecto, pero en realidad puede tener efectos adversos. La fachada de un centro comercial, al igual que la ropa de una persona, es una parte importante para transmitir características gustativas y atraer la atención de los consumidores. Una imagen de fachada fresca y creativa mejorará enormemente la preferencia del cliente e irradiará un atractivo positivo. Si cada panel de vidrio se cubre con imágenes promocionales de diferentes marcas, la fachada general parecerá una "cara pintada" irregular, dando a la gente una impresión de "baja calidad" y dañando el valor del centro comercial.

4. Edificios altos y deprimidos

Debido a las ventajas de ubicación de los centros comerciales en el pasado, muchas marcas internacionales no pudieron mudarse debido a los pisos altos, lo que restringió su acceso. valor. Para evitar repetir los mismos errores, todos los nuevos proyectos de centros comerciales en China han comenzado a desarrollarse hacia pisos "altos". Para una propiedad comercial de alta calidad, es necesaria una altura razonable, pero la elección de la altura también debe considerarse de manera integral junto con factores como el posicionamiento del proyecto, la psicología del consumidor y los indicadores de planificación. El simple hecho de buscar "alto" también puede traer desventajas al proyecto.

Por lo general, para proyectos de alta gama, se puede hacer un mayor nivel de reserva para cumplir con los requisitos de apertura de la marca correspondiente y la preferencia de los consumidores por la experiencia espacial, para proyectos de centros comerciales más populares, una altura razonable es suficiente; Para el público en general, un espacio relativamente pequeño y que no esté fácilmente rodeado de gente les hará sentir muy cómodos, al igual que el lobby de un hotel de alta estrella les hará sentirse estresados. Y los altos ejecutivos del sector inmobiliario comercial también los hacen sentir "caros, fríos y deprimentes". Además, el desarrollo de rascacielos de bienes raíces comerciales conducirá inevitablemente a altos costos de desarrollo y construcción. Por tanto, cuanto mayor sea la altura, mejor.

5. Agujero negro en el atrio del primer piso

Cómo mejorar la tasa de llegada de clientes en los pisos subterráneos y altos es un gran desafío que el equipo de operación del centro comercial debe enfrentar. enfrentar en las primeras etapas de planificación y diseño. Para obtener mejores resultados, debemos pensar en cómo enmarcar y motivar a las personas para que suban o bajen tanto como sea posible. Para aumentar el valor del primer piso, cada vez más centros comerciales o complejos adoptan el plan de planificación y diseño de "expansión hacia abajo del atrio", es decir, el atrio se extiende directamente desde el rascacielos hasta el primer o incluso el segundo piso, lo que permite que las personas que suben al primer piso puedan ver fácilmente las tiendas en el sótano, lo que los atrae a bajar.

Esto puede no parecer un problema en la superficie, pero en realidad puede representar un riesgo para el centro comercial. Por tanto, el autor cree que se debe tener cuidado de no copiar al azar. Porque el primer piso a menudo representa la imagen de un centro comercial y también es un punto clave para crear una atmósfera comercial. Cuando el primer piso se conecta con el primer piso a través del atrio, el primer piso actual pierde el área que podría haber formado un. "plaza pequeña", y Utilice esta "plaza pequeña" como oportunidad para crear un ambiente comercial. Cuando los clientes que ingresan al primer piso del centro comercial llegan a este atrio, verán el espacio "vacío" apuntando hacia arriba o hacia abajo, lo que fácilmente puede generar una sensación de popularidad insuficiente y crear incentivos negativos para actuar, afectando así la verticalidad. y la organización del flujo de tráfico tridimensional del centro comercial, lo que afecta la organización del flujo de tráfico vertical y tridimensional del centro comercial. Afecta los resultados operativos generales del centro comercial.

6. Párrafos curvos e inútiles

En la actualidad, las líneas de circulación interna de los complejos comerciales de gran escala en China se están volviendo cada vez más curvas, o incluso ligeramente curvadas. Es cierto que los canales curvos generalmente tienen ventajas en los dos aspectos siguientes en comparación con los canales rectos: primero, la longitud total de las curvas de separación equidistantes es mayor que la de las líneas rectas. Por lo tanto, para cada tienda de marca, los canales curvos pueden proporcionar a los canales adyacentes un área de exhibición más grande. En segundo lugar, la experiencia visual creada por un canal curvo recto es relativamente aburrida. Lo que se ve es principalmente el canal vacío en sí y el otro extremo. Sin embargo, el canal curvo puede usar la curvatura para traer más tiendas al rango visual, creando una riqueza. Experiencia de caminata visual e interesante. Aunque los canales curvos pueden aportar muchos beneficios, no son universales en todas las situaciones. Las líneas móviles curvas generalmente son más adecuadas para proyectos con canales largos.

¿Cuántos términos inmobiliarios comerciales conoces? 1

Sector empresarial

se refiere al rango de radiación en el que las tiendas minoristas se centran en su ubicación y se expanden en una determinada dirección y distancia para atraer clientes. En pocas palabras, es la zona geográfica donde los clientes vienen a vivir a la tienda.

2

Dirección del formato

Llevar a cabo el posicionamiento empresarial y el posicionamiento en el mercado en función de las condiciones del mercado local y la escala, el área y las condiciones de propiedad de los proyectos comerciales, y Determinar científicamente el funcionamiento del formato del proyecto y mercado objetivo.

Tres

Posicionamiento de los pisos

De acuerdo con el área, la forma y el número de pisos del proyecto comercial, determine razonablemente la categoría, el área y la ubicación del negocio de productos básicos. de cada piso, y determinar la ubicación de cada piso, instalaciones y distribución.

Cuatro

Diseño ambiental

Diseñar el espacio interior, efectos de iluminación, atmósfera comercial, ambiente comercial, fachadas, plazas, ventanas y espacios publicitarios de empresas comerciales. .

Cinco

Particiones ignífugas

En los edificios, se utilizan paredes divisorias con buena resistencia al fuego para dividir el espacio del edificio en varias áreas.

Six

Smoke Bay

Al instalar instalaciones de bloqueo de humo, el humo se controla dentro de un rango determinado y se descarga a través de las instalaciones de extracción de humos, lo que garantiza que personal Las labores de evacuación segura y rescate contra incendios se llevaron a cabo sin problemas.

Siete

Escaparate

Es la apariencia física general del edificio de la tienda en sí, incluidos los letreros, las entradas, las ventanas, el tamaño y la altura de la tienda y los materiales de construcción. , etc.

Los comerciantes presentan la imagen más básica a los consumidores a través de la puerta.

Ocho

Contador

El mostrador es un dispositivo utilizado por el personal de ventas para mostrar, medir, empaquetar y vender productos y para que los clientes visiten y seleccionen productos. El mostrador se usa enteramente para exhibir mercancías, o la mitad superior se usa para exhibir mercancías y la mitad inferior se usa para almacenamiento.

Nueve

Estantes de almacenamiento

Los estantes son instalaciones para exhibir mercancías y almacenar pequeñas cantidades de mercancías en el lugar de trabajo del vendedor.

10

Atrio

se refiere al espacio de actividad pública de centros comerciales integrales grandes y medianos, especialmente grandes centros comerciales, que tiene una larga duración. forma espacial.

11

Eje

se refiere al espacio vertical en forma de tic (con tuberías, ventilación, cables), etc.

12

Corte de taller

es un término utilizado en la planificación y el diseño de negocios de centros comerciales. El plano de planta se divide en varias unidades para que los inquilinos las alquilen.

13

Líneas de transporte

En el sector inmobiliario comercial, la línea de circulación se refiere al diseño del centro comercial que permite a los clientes caminar y comprar de forma natural. ruta. Un buen diseño dinámico puede inducir a los clientes a comprar productos sin problemas en la tienda, evitar callejones sin salida en la tienda y mejorar la eficiencia de la tienda. El diseño de líneas móviles es particularmente importante para centros comerciales, hipermercados y supermercados. Las líneas móviles se dividen en líneas principales y líneas auxiliares. La línea activa generalmente mide más de 2 a 3 metros y la línea auxiliar generalmente mide menos de 2 metros a 1,2 metros.

14

Canal; una sección

se divide en canal principal y canal auxiliar. El canal principal es la línea principal que induce las acciones del cliente, y el canal auxiliar se refiere al afluente de las actividades del cliente en la tienda. Una buena configuración del canal puede guiar a los clientes a visitar cada rincón de la tienda y tocar todos los productos de acuerdo con la tendencia natural del diseño, haciendo así el uso más eficiente del espacio de la tienda.

15

Profundidad de la habitación

La profundidad del edificio se refiere a la longitud real de una casa independiente o un edificio residencial desde la pared frontal hasta la pared trasera.

16

Altura del piso

Suele referirse a la distancia entre el piso del piso inferior o el piso del piso y el piso del piso superior.

17

Electricidad fuerte y débil

se refiere a más de 220v o menos de 36v (voltaje no de seguridad o voltaje de seguridad).

18

Suministro de agua y drenaje

(La respuesta anterior se publicó el 22 de mayo de 2017. Consulte la situación real para la compra de vivienda actual. política.)

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