Las nuevas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario en muchos lugares son favorables a una demanda razonable: los "cinco límites" se ajustan gradualmente y la "línea roja" política se mantiene

Zhang Min, reportero del 21st Century Business Herald, informó en Beijing

El 12 de abril, el Centro de Gestión de Transacciones Inmobiliarias del Distrito Liuhe de Nanjing confirmó que a partir de ese día, los compradores de viviendas con propietarios no locales El registro del hogar puede comprar casas en el distrito de Liuhe de la ciudad, restringe la compra de una casa. Con el libro de registro del hogar, el documento de identidad y las familias casadas que traen el certificado de matrimonio y otras pruebas, pueden ir al área local para emitir una casa. certificado de compra. En otras palabras, el distrito de Liuhe ha ajustado oficialmente su política de restricción de compras.

El distrito Lishui de la ciudad de Nanjing también ha lanzado la misma política. Hasta ahora, dos distritos de Nanjing han abierto sus requisitos para la compra de viviendas a residentes con registro de residencia no local.

El 11 de abril, Suzhou también ajustó sus políticas de restricción de compras y de restricción de ventas al mismo tiempo. Entre ellos, el período de restricción de ventas para viviendas de segunda mano se cambió de 5 años a 3 años. Cuando familias residentes no registradas soliciten comprar su primera vivienda en las ciudades de Suzhou, Kunshan y Taicang, el pago de la seguridad social (impuesto individual) cambiará de 24 meses consecutivos dentro de 3 años a 24 meses acumulativos.

Bajo la idea de una ciudad, una política, muchas ciudades han ajustado recientemente sus políticas de mercado inmobiliario. Entre ellas, la política de las "cinco restricciones", representada por restricciones a la compra y restricciones a las ventas, también ha experimentado ciertos ajustes, lo que refleja el apoyo de la política a la demanda.

Las "cinco restricciones" sobre bienes raíces se refieren a restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de ventas, restricciones de precios y restricciones comerciales. Esta es la política restrictiva de compra de viviendas más estricta de mi país. "Cinco restricciones" también se considera un símbolo importante de la última ronda de regulación del mercado inmobiliario. Los analistas creen que el ajuste de la política de los "cinco límites" refleja el cambio sutil en las políticas regulatorias de suprimir la demanda a apoyarla. Pero al mismo tiempo, para evitar que el mercado se sobrecaliente, todavía existen "líneas rojas" de política.

Ciudades fuertes de segundo nivel para tomar medidas

Los ajustes a las políticas del mercado inmobiliario en Nanjing y Suzhou son el epítome de la reciente optimización del entorno del mercado inmobiliario en muchos lugares. Según estadísticas incompletas, casi 70 ciudades han anunciado nuevas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario en 2022. Sólo desde abril, casi 10 ciudades han lanzado políticas de diversa intensidad para estabilizar el mercado inmobiliario.

En términos de contenido de la política, las principales manifestaciones incluyen la reducción del ratio mínimo de pago inicial, la reducción de las tasas de interés hipotecarias, el aumento de los límites de préstamos de los fondos de previsión, el aumento de la introducción de talentos y la emisión de subsidios para la compra de viviendas.

Entre ellos, también existen precedentes de ajustes a las políticas de restricción de compras y de restricción de ventas. A finales de marzo, Fuzhou emitió una política según la cual los hogares con registros de hogares fuera del distrito de Wucheng (incluidos Hong Kong, Macao y Taiwán) que compren una casa en el distrito de Wucheng de Fuzhou, no necesitan proporcionar 12 meses de seguridad médica y social. o certificados de pago de impuestos o liquidación en los últimos dos años. Pueden comprar un edificio residencial ordinario de Fuzhou Wucheng de menos de 144 metros cuadrados en áreas urbanas.

En términos de políticas de restricción de ventas, Harbin canceló a finales de marzo la política de restricción de ventas en la principal área urbana que se había implementado durante casi cuatro años, convirtiéndose en la primera capital provincial en cancelar la restricción de ventas. política.

Antes de esto, la ciudad de Jining, provincia de Shandong, canceló la "restricción de venta" de casas de segunda mano; el distrito de Jimo, ciudad de Qingdao, también cambió el período límite de ventas para transacciones de casas nuevas de 5 años después de obtener la licencia. certificado a 5 años tras la firma online En 2017, el plazo para viviendas de segunda mano pasó de 5 a 2 años. El 1 de abril, Quzhou emitió un aviso para optimizar las restricciones de compra y las restricciones de ventas, convirtiéndose en la primera ciudad del país en cancelar las restricciones de compra y las restricciones de ventas al mismo tiempo este año.

“La importancia del ajuste de las políticas de restricción de compras y ventas de Nanjing y Suzhou es que significa que el ajuste de las políticas restrictivas en el mercado inmobiliario se ha extendido a ciudades fuertes de segundo nivel”. Director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House Según 21st Century Business Herald, ciudades como Zhengzhou, Harbin y Fuzhou que han experimentado ajustes similares antes son principalmente ciudades de segundo nivel o ciudades de segundo nivel débiles.

Además de los ajustes a las políticas de restricción de compras y restricciones de ventas, también se han relajado las políticas de restricción de préstamos junto con ajustes a las políticas crediticias. Recientemente, muchas ciudades han reducido el porcentaje mínimo de pago inicial y han aumentado el límite de préstamos del fondo de previsión. Zhengzhou, Lanzhou y otras ciudades han cancelado el "registro de la vivienda y la suscripción de préstamos", que se consideran ajustes racionales a la política de restricción de préstamos.

En términos de límites de precios, muchas empresas inmobiliarias dijeron al 21st Century Business Herald que desde este año, las ciudades de los puntos críticos en general han relajado los controles sobre los precios de preventa de viviendas nuevas, porque el poder adquisitivo no lo ha hecho. aún no se han restablecido por completo, los aumentos de precios aún no se han restablecido por completo. No se reflejan a nivel de transacción.

Hasta ahora, entre las políticas de las "Cinco Restricciones", a excepción de las "restricciones comerciales" que aún no se han ajustado sustancialmente, las otras cuatro políticas restrictivas han experimentado ajustes hasta cierto punto.

Yan Yuejin dijo que en esta ronda de regulación del mercado inmobiliario que comenzó en 2017, la superposición de los "cinco límites" es la política representativa más importante y también constituye la política restrictiva de compra de viviendas más estricta en mi país. El ajuste de los “cinco límites” también significa que las restricciones por el lado de la demanda se están relajando condicionalmente.

La "línea roja" política sigue ahí

Ya hay señales de que las políticas regulatorias cambiarán para apoyar la demanda. La Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en diciembre del año pasado señaló que se debe apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas. Desde entonces, múltiples autoridades reguladoras han hecho declaraciones similares y los gobiernos locales han introducido sucesivamente políticas favorables relevantes.

A medida que entramos en 2022, respaldar una demanda razonable se ha convertido en uno de los principales temas de las políticas del mercado inmobiliario local. Entre ellos, además de la rigidez de la demanda, la mejora de la demanda también genera beneficios. Las recientes medidas que han llamado mucho la atención, como alentar a las personas mayores a vivir con familiares para su jubilación, cancelar la "suscripción de vivienda y suscripción de préstamo" y relajar las restricciones de compra para familias con dos y tres hijos, tienen como objetivo apoyar la mejora. de las necesidades sexuales.

Yan Yuejin señaló que nuestro país todavía se encuentra en la etapa de rápido desarrollo urbano y la demanda de vivienda es relativamente fuerte. Sin embargo, desde la perspectiva de la estratificación de la demanda, algunas grandes ciudades han entrado en una etapa en la que domina la demanda de mejora. Satisfacer estas necesidades es de gran importancia para estabilizar el mercado inmobiliario.

A juzgar por las tendencias del mercado, por diversas razones, estas políticas tardarán algún tiempo en surtir efecto.

El 1 de marzo, la ciudad de Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria" para respaldar una demanda de vivienda razonable, mejorar la oferta del mercado inmobiliario, aumentar el apoyo al financiamiento crediticio y promover la construcción de viviendas de reasentamiento En cinco aspectos, incluida la transformación y optimización del entorno del mercado inmobiliario, se introdujeron 19 medidas para estabilizar el mercado inmobiliario. Debido a su fuerte apoyo, Zhengzhou alguna vez fue conocida como "la primera ciudad en reducir el umbral de préstamos para mejorar la demanda".

Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China, señaló Se observa que después de la introducción de la política, los nuevos visitantes domiciliarios de Zhengzhou han aumentado el volumen de ventas, especialmente ha mejorado la venta de proyectos centrales de alta calidad. Según las estadísticas preliminares, la escala de las transacciones semanales en marzo ha aumentado por debajo de la base baja de febrero, pero el área promedio de transacciones semanales en marzo aumentó aproximadamente un 50% en comparación con el nivel. A mediados del año pasado, todavía hay una cierta distancia entre la escala de transacciones.

Además, según el índice de precios de las cien ciudades del sistema de índice inmobiliario de China, en marzo de 2022, el precio de la vivienda nueva en Zhengzhou cayó un 0,27 intermensual, mientras que el precio de la vivienda de segunda mano la vivienda aumentó un 0,06 intermensual. "Hará falta tiempo para que la política sea claramente eficaz", afirmó Chen Wenjing.

Chen Wenjing señaló que ajustar la política de "cinco límites" y lanzar medidas relevantes para optimizar el entorno del mercado inmobiliario será la dirección principal de la regulación del mercado inmobiliario en el futuro. Sin embargo, dado que la tendencia del mercado inmobiliario se ve afectada por múltiples factores, en la situación actual, el ritmo de recuperación del mercado puede no ser demasiado rápido.

Sin embargo, ante el rebote excesivo del mercado que pueden provocar los ajustes de políticas, ya hay voces de cautela. El 11 de abril, el "Economic Daily" publicó un artículo en el que se afirmaba que el reciente aviso del Ministerio de Educación sobre la matriculación en escuelas primarias y secundarias ordinarias establecía claramente que cuando los recursos educativos están relativamente equilibrados, se fomenta la implementación gradual de la zonificación de escuelas únicas; donde los recursos educativos no están lo suficientemente equilibrados Los gobiernos locales deberían promover activa y constantemente la zonificación multiescolar. Algunos participantes del mercado creen que los precios de la vivienda en los distritos escolares marcarán el comienzo de una nueva ronda de subidas.

El artículo afirma que esta opinión merece vigilancia. Frenar el caos en la vivienda en los distritos escolares no es una medida temporal. Requiere esfuerzos a largo plazo para evitar el regreso de la especulación sobre la vivienda en los distritos escolares.

Yan Yuejin cree que esto también refleja que todavía existen "líneas rojas" en las políticas del mercado inmobiliario. Las señales de áreas clave como viviendas en distritos escolares y terrenos de alto precio pueden convertirse en alarmas que activen "líneas rojas". En el contexto de la liberación gradual de una demanda razonable y la recuperación del mercado, los intentos de romper la "línea roja" en nombre de alentar la demanda seguirán siendo limitados.