¿Cuáles son las condiciones para la hipoteca de proyectos en construcción?

1. El objetivo de los préstamos hipotecarios para proyectos en construcción es financiar la continuación de la construcción de los proyectos en construcción.

2. Se han pagado todas las tarifas de transferencia de tierras por el terreno ocupado por el proyecto en construcción y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal.

3. El proyecto hipotecado en construcción deberá haber obtenido el certificado de derecho de uso del suelo, el permiso de planificación del terreno de construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción y el permiso de construcción del proyecto de construcción.

4. Los fondos propios invertidos en el proyecto deben representar más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto, y se ha determinado el progreso de la construcción del proyecto y la fecha de finalización y entrega del proyecto.

2. ¿Cuál es el alcance de la valoración para la valoración del valor hipotecario de proyectos en construcción?

1. Propiedad de la tierra

Existen dos tipos de propiedad de la tierra para proyectos en construcción, cuatro situaciones, a saber, derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante transferencia de tierras obtenidas mediante arrendamiento. Derechos de uso; derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante asignación gratuita; derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva. Debido a la diferente naturaleza y circunstancias de la propiedad, la connotación del valor de tasación de la hipoteca no es exactamente la misma que el comportamiento económico futuro del proyecto tasado.

2. Propiedad del proyecto

Para la evaluación de créditos hipotecarios de proyectos inmobiliarios en construcción, es necesario conocer si el proyecto inmobiliario encomendado es un proyecto de construcción conjunta o si existen. unidades participantes, y si la unidad confiante realmente es propietaria. Consignación de la totalidad o parte de la propiedad de un proyecto inmobiliario. Si la unidad encargada es la unidad de construcción principal del objeto de tasación y hay uno o dos contratistas, el valor del contratista no pertenece a la unidad encargada y su valor no está dentro del alcance hipotecario del inmueble tasado; Si el proyecto inmobiliario encomendado es un proyecto de construcción conjunta, ¿cuáles son los derechos de la unidad encomendante respecto del objeto encomendado? Por lo tanto, los evaluadores deben investigar y comprender a fondo la situación anterior, especialmente para aclarar los derechos de las partes involucradas en la empresa del proyecto y si el contrato económico entre las partes es legalmente válido. El tasador sólo puede evaluar el valor hipotecario de la parte de los derechos que efectivamente posee la unidad que encomienda el proyecto inmobiliario encomendado.

3. Avance de la construcción

En la práctica de tasación, la cantidad de construcción en progreso completada por cada proyecto es diferente, y algunos acaban de completar la ingeniería básica debajo del piso diseñado (incluido estructura del sótano); algunos acaban de completar la parte estructural del podio; otros han completado todo el remate estructural, etc. En la mayoría de los proyectos no se realizaron trabajos de renovación e instalación de equipos. Para las diferentes situaciones anteriores, es necesario captar con precisión el progreso de finalización real del proyecto en construcción, es decir, captar la cantidad física que se ha completado de aquellos materiales y equipos que no están instalados y fijados en el cuerpo principal de. el edificio no puede ser incluido en el alcance de evaluación del proyecto inmobiliario en construcción. Por lo tanto, al evaluar el valor hipotecario de un proyecto en construcción, su valor no puede evaluarse simplemente en función del progreso real de la inversión del proyecto.

4. Situación de ventas

Algunos proyectos inmobiliarios en construcción han obtenido permiso de preventa para viviendas comerciales y algunas propiedades han sido pre-vendidas. Al evaluar el valor de una hipoteca, se deben entender claramente dos cuestiones. El primero son los pisos y su área de construcción permitida por la licencia de preventa, que es la porción vendible; el segundo es cuánta área de construcción realmente vendió el desarrollador; Durante la tasación, el valor de tasación de todo el proyecto inmobiliario en construcción deberá deducirse del valor de la parte física del proyecto en construcción que se haya vendido y el valor correspondiente de los derechos de uso del suelo. Debido a que los derechos sobre algunas de las propiedades vendidas ya no pertenecen a la unidad confiante, la parte confiante no tiene derecho a hipotecar.

Tres. Posibles riesgos en la hipoteca de proyectos en construcción:

1. Riesgos de legalidad de los proyectos en construcción.

De acuerdo con las disposiciones legales pertinentes, el deudor hipotecario debe haber obtenido los derechos de uso del suelo de propiedad estatal para el terreno ocupado por el proyecto en construcción, y también debe haber obtenido el permiso de planificación territorial de construcción y otros documentos del departamentos pertinentes. Según las "Medidas de registro de hipotecas sobre bienes inmuebles urbanos" del Ministerio de Construcción y las "Interpretaciones sobre varias cuestiones" del Tribunal Popular Supremo, el prestatario de un préstamo hipotecario para un proyecto en construcción sólo puede ser el deudor hipotecario, y el prestamista sólo puede ser un institución financiera (normalmente un banco). Sólo se puede utilizar para financiar la continuación de proyectos en construcción.

2. El valor determina el riesgo.

El alcance de los derechos hipotecarios para proyectos en construcción se limita a los proyectos en construcción que hayan sido terminados y registrados al momento de la hipoteca y la proporción correspondiente de derechos de uso de suelo dentro del alcance de los proyectos en construcción. , pero no incluye las capas que se continúan agregando a los proyectos en construcción después del registro y los derechos de uso del suelo fuera del ámbito ocupado.

3. Riesgo del contrato.

Las "Medidas de Registro de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas" del Ministerio de la Construcción estipulan que cuando se hipoteca un proyecto en construcción, el contrato de hipoteca también debe especificar el siguiente contenido:

(1) Tres Números de serie del certificado: Orden de uso de la tierra de propiedad estatal, permiso de planificación de la tierra de construcción, permiso de planificación del proyecto de construcción;

(2) La tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagada o el monto equivalente a la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagadera ;

(3) Fondos del proyecto invertidos en proyectos en construcción;

(4) Avance de la construcción y fecha de finalización del proyecto;

(5) Carga de trabajo y proyecto completados volumen. Si se adopta un contrato de hipoteca general, el contrato de hipoteca del proyecto en construcción puede quedar inválido.

Base jurídica:

Código Civil de la República Popular China

Artículo 359 El derecho de uso de terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al expirar. El pago o reducción de las tasas de renovación se tramitará de conformidad con lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos.

La renovación de los derechos de uso de suelo para construcción no residencial después de su vencimiento se tramitará de conformidad con la ley. Si hay acuerdo sobre la propiedad de casas y otros bienes inmuebles sobre el terreno, se respetará el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la propiedad se regirá por las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos.

Artículo 401: El acreedor hipotecario y el deudor hipotecario acuerdan que si el deudor no paga las deudas vencidas, el bien hipotecado pertenecerá al acreedor, y según la ley, el bien hipotecado sólo puede tener prioridad en el pago.

Artículo 402 Si se hipotecan los bienes especificados en los incisos 1 a 3 del párrafo 1 del artículo 395 de esta Ley o el edificio en construcción especificado en el inciso 5 del artículo 395 de esta Ley, la hipoteca se registro de hipoteca. La hipoteca se crea en el momento de la inscripción.

Artículo 403: En el caso de hipoteca mobiliaria, el derecho hipotecario se establece cuando el contrato de hipoteca surte efectos sin inscripción, no pudiendo luchar contra tercero de buena fe.