¿El aumento de las tasas de interés de los préstamos comerciales afectará los precios de la vivienda?
Muchos expertos dijeron que bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", este ajuste reducirá indirectamente la tasa de interés de los primeros préstamos personales para vivienda comercial y reducirá aún más el costo de los fondos por solo -viviendas necesarias y mejoradas. Apoyar mejor las rígidas y mejoradas necesidades de vivienda de grupos como los nuevos ciudadanos. Al mismo tiempo, al superar el límite inferior de las tasas de interés de las hipotecas comerciales para las primeras viviendas de los individuos, también brindará más autonomía a varias localidades para “implementar políticas específicas de la ciudad” basadas en sus propias condiciones reales.
El tipo de interés de los préstamos personales para primera vivienda puede ser tan bajo como 4,4
En 2019, el banco central emitió una nueva política para la implementación de tipos de interés hipotecarios. La nueva tasa de interés de préstamos para vivienda personal comercial se ajusta de la tasa de interés fija anterior a la tasa preferencial del préstamo (LPR) según el plazo correspondiente del último mes.
Según la última LPR a cinco años, tras este ajuste, el tipo de interés mínimo para el préstamo de la primera vivienda de una familia se puede reducir del 4,6 al 4,4. En pocas palabras, este ajuste de política equivale a establecer un límite más bajo para las tasas de interés de las hipotecas comerciales en varios lugares. En el futuro, varias localidades ajustarán las tasas de interés de las hipotecas comerciales de acuerdo con este estándar en función de las condiciones reales.
O reducir la presión de pago del grupo.
¿Qué beneficios tangibles traerá este ajuste a las familias que están a punto de solicitar préstamos para primera vivienda?
Según el "Informe estadístico sobre la dirección de la inversión crediticia de las instituciones financieras en el primer trimestre de 2023" publicado por el Banco Central, la tasa de interés nacional actual de las hipotecas personales es de 5,42. Según este cálculo, después de deducir 20 puntos básicos, se espera que la tasa de interés real de los préstamos hipotecarios personales caiga a 5,22 en el futuro.
Basado en el cálculo de un préstamo hipotecario personal de 500.000 yuanes, capital e intereses iguales y pagos mensuales durante 30 años, después de la exención, el individuo puede pagar menos de 62,16 yuanes por mes y más de 22.000 yuanes en 30 años. Para los compradores de viviendas de primer nivel, si el préstamo se amplía a 5 millones, serán menos de 220.000 en 30 años.
Vale la pena señalar que este aviso señala que el límite inferior del segundo conjunto de políticas de tasa de interés de préstamos para vivienda personal comercial aún se implementará de acuerdo con las regulaciones vigentes. Esto significa que el rango de ajuste del límite inferior de las tasas de interés de préstamos comerciales para vivienda personal no incluye segundas viviendas y no se aplica a hogares individuales que hayan solicitado préstamos hipotecarios para primera vivienda.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que esto se debe principalmente a la orientación política o a no querer que el sector inmobiliario absorba más fondos sociales, es decir, no querer que se destinen demasiados fondos sociales. fluir hacia el sector inmobiliario demasiado rápido e insistir en el principio fundamental de que “la vivienda es para vivir, no para especular”. "En este caso, el alivio político significa marcar la diferencia".
Guía adicionalmente a los bancos para que reduzcan las tasas de interés hipotecarias.
“Hay que decir que la reducción integral de costos es una nota clave de las futuras políticas del mercado inmobiliario. Sólo mediante una reducción integral de costos podremos reducir los costos de compra de todos y estimular la demanda del mercado”. Fomentar las compras La primera vivienda promoverá el mercado de la vivienda comercial y cambiará las condiciones del mercado, como la contracción de la demanda, el debilitamiento de las expectativas y la falta de confianza.
"En teoría, el ajuste del límite inferior de los tipos de interés en el mercado inmobiliario puede reducir el coste de capital de la demanda rígida y de la vivienda mejorada, estimulando así la demanda de compra de viviendas. Bajo la premisa de adherirse Al posicionamiento de 'vivienda para vivir, no para especular', se da a los gobiernos locales una mayor autonomía. Diálogo con Pan Helin, codirector e investigador del Centro de Investigación de Economía Digital e Innovación Financiera de la Escuela Internacional de Negocios Conjunta de Zhejiang”. Universidad.
En vista de la situación actual, este ajuste tiene como objetivo principal reducir la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda rompiendo el límite inferior de las tasas de interés y promoviendo la competencia entre los bancos por los préstamos para la primera vivienda. "En general, esta política ha dado lugar a una ligera disminución de los tipos de interés de las viviendas de primera vivienda, lo que ha aliviado la presión hipotecaria sobre los usuarios de viviendas de primera vivienda. Después de la introducción de esta política
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuáles son las diferencias entre la tasa de interés base y la tasa de interés lpr? La diferencia entre las tasas de interés y las tasas de interés de referencia: la tasa de interés de referencia del préstamo es ajustada y anunciada por el Banco Popular de China de vez en cuando. tasa de interés cotizada por el banco cotizante en función de la tasa de interés del préstamo ejecutado por el mejor cliente del banco. Es calculada y calculada por el Centro Nacional de Financiamiento Interbancario autorizado por el Banco Popular de China.
En comparación con las tasas de interés de referencia de los préstamos, la LPR está más orientada al mercado y puede reflejar mejor los cambios en la oferta y la demanda del mercado. Por ejemplo, en el pasado, cuando los bancos concedían préstamos a los clientes, las tasas de interés se determinaban en forma de "aumento XX veces" y "descuento XX" basándose en la tasa de interés de referencia para préstamos anunciada por el banco central. El 7 de agosto de 2019, el Banco Popular de China emitió un anuncio para reformar y mejorar el mecanismo de formación de LPR, aclarando que los bancos deberían referirse principalmente a LPR para determinar las tasas de interés de los préstamos. Es decir, cuando un banco emite un nuevo préstamo, la tasa de interés será en forma de "LPR xx puntos básicos", "LPR-xx puntos básicos" (un punto básico = 0,01) o "LPR xx" o " LPR-xx" con referencia a LPR Sure. El contenido anterior es para su referencia. Consulte las regulaciones comerciales actuales. Si tiene alguna pregunta, comuníquese con el servicio de atención al cliente en línea del Banco de China. Le invitamos sinceramente a descargar y utilizar la aplicación de banca móvil del Banco de China o la aplicación GO transfronteriza del Banco de China para gestionar negocios relacionados. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué experto puede hablar sobre la relación entre LPR, operaciones de mercado abierto y tasas de interés de referencia? El 28 de diciembre, el banco central emitió un anuncio para promover aún más la conversión del actual índice de referencia de precios de préstamos a tasa flotante a LPR.
A partir del 1 de marzo de este año, las instituciones financieras deberán negociar con los clientes de préstamos a tasa flotante para convertir el método de valoración de la tasa de interés acordado en el contrato original a una tasa de interés fija o una tasa de interés fija basada en LPR. En principio, debería estar finalizado antes del 31 de agosto.
Para entender esta póliza y cómo elegirla, primero debemos entender varios conceptos.
¿Qué es el PRL?
El nombre completo de LPR es tasa de interés preferencial de préstamos, es decir, tasa de interés preferencial de préstamos, que es la tasa de interés de préstamos que implementan las instituciones financieras para sus mejores clientes.
El valor de la LPR lo cotizan actualmente 18 bancos, excluyendo los precios más alto y más bajo, y luego la media aritmética. La LPR más reciente se puede encontrar en el Centro de Comercio de Divisas de China o en el sitio web del banco central.
Entonces, ¿de dónde proceden las cotizaciones de estos 18 bancos?
Según el último anuncio, el nuevo método de cotización LPR se forma en base a la tasa de interés de la operación de mercado abierto más puntos. Las tasas de interés de las operaciones de mercado abierto del banco central aquí se refieren principalmente a las líneas de crédito a mediano plazo (MLF, por sus siglas en inglés) a 1 y 5 años, comúnmente conocidas como fideos picantes.
Es decir, LPR=puntos de bonificación MLF (los puntos de bonificación los determina cada banco según su propia situación, como su propio coste de capital, demanda de préstamo, prima de riesgo, etc.).
¿Qué es el mercado abierto?
Las operaciones de mercado abierto son relaciones comerciales entre el banco central y los bancos comerciales, que implican la inyección y retirada de moneda base.
Recompra inversa: la recompra inversa significa que los bancos comerciales venden activos al banco central, y el banco central les da el dinero a los bancos comerciales, y luego acuerdan una tasa de interés y estipulan que el banco comercial recomprará. los bienes en un día determinado. Esta operación consiste en poner fondos en el mercado para liberar liquidez en un plazo determinado, como 7 días, 14 días, 28 días, etc. Las recompras hacen lo contrario: reciclar la liquidez.
SLO de raíz de loto amarga y picante: en pocas palabras, es una recompra inversa a muy corto plazo. La operación de la cámara del banco central es de 7 días;
Raíz de loto amarga y picante. SLF: servicio de préstamo permanente, los bancos comerciales hipotecarán los activos al banco central, y el banco central presta fondos a los bancos comerciales con un plazo de 1 a 3 meses.
FML en polvo picante: préstamos a mediano plazo; son convenientes en comparación con SLF, la razón principal es que el plazo es más largo, incluidos 3 meses, 6 meses, 1 año y 5 años, y el uso final de los fondos debe inclinarse hacia la agricultura y las zonas rurales; y zonas rurales y pequeñas y microempresas;
Pizza Blue PSL: préstamo hipotecario complementario, principalmente para políticas. Los bancos como los CDB ofrecen hipotecas de bajo costo. El objetivo de los fondos es principalmente proporcionar fondos para políticas específicas o proyectos de construcción (como la renovación de barrios marginales), con un plazo que generalmente oscila entre 3 y 5 años.
Se puede ver que no importa cuál sea el nombre, las operaciones de mercado abierto son esencialmente para la liquidez del mercado, pero los términos y usos de los fondos son diferentes.
¿Cuál es la tasa de interés de referencia del banco central?
El tipo de interés de referencia del banco central es el tipo de interés orientativo para depósitos, préstamos y descuentos publicado por el banco central. La tasa de interés del depósito puede fluctuar en un 10% y la tasa de interés del préstamo puede fluctuar en un 20%.
¿Cuál es la última política esta vez?
Pongamos como ejemplo el préstamo hipotecario que más preocupa a todo el mundo.
Anteriormente, la tasa de interés hipotecaria fluctuaba dentro del 20% de la tasa de interés base.
Tras la nueva normativa, para los compradores de vivienda nueva, el nuevo tipo de interés hipotecario = LPR más puntos (este punto más varía según cada banco y su propia situación. Una vez determinado, se mantendrá sin cambios durante todo el préstamo). período del contrato).
La LPR puede cambiar o permanecer sin cambios, según su elección.
Si la elección se mantiene sin cambios, prevalecerá la LPR anunciada en el último mes en el que se firme el contrato. Por ejemplo, la tasa de interés de la LPR a 5 años emitida el 20 de febrero es 4,8;
Si eliges cambiar, puedes acordar con el banco el ciclo de revisión de precios. Por ejemplo, si acepta por un año (el mínimo es un año), el precio de su tasa hipotecaria anual se fijará en función del último LPR cuando se modifique su precio después de firmar el contrato.
Por ejemplo, si firmó el contrato del 65438 de junio al 1 de octubre de 2020, la tasa de interés hipotecario en 2020 es 65438 febrero 65438 febrero LPR4.8 punto fijo la tasa de interés hipotecaria en 2021 es 65438 febrero; 2020. Puntos fijos para LRP cosas así;
Los antiguos clientes anteriores tienen dos opciones esta vez.
Una es elegir una tasa de interés fija, que es la misma que antes, pero una vez determinada no se puede cambiar y no hay una segunda opción.
La segunda es elegir tipo de interés flotante = puntos extra LRP. La determinación de LRP es la misma que la anterior y existe una fórmula de cálculo para agregar clientes antiguos.
Puntos extra para clientes antiguos = la última tasa de interés de ejecución del contrato anterior: 65438 LPR publicado en febrero de 2009 (los puntos extra pueden ser negativos).
Por ejemplo, la tasa de interés hipotecaria anterior era 4,9 más 20 puntos flotantes, que es 5,88. Luego resta 4,8 y el valor agregado es 1,08.
El último tipo hipotecario = LPR 1,08.
En cuanto a cómo elegir, depende principalmente de cómo ver si el LPR aumentará o disminuirá en el futuro.
Gráfico LPR
Si el LPR permanece sin cambios o el tipo de interés fijo es mejor, el riesgo se puede bloquear de antemano. Sería mejor si elige un tipo flotante a la baja, ya que disfrutará del dividendo a la baja en pagos futuros.
En cuanto a la tendencia futura de la LPR, actualmente hay más opiniones en Internet a la baja, por lo que se recomienda elegir una tasa de interés flotante.
¿Por qué cambiar la política?
El objetivo principal es promover la comercialización de las tasas de interés. La tasa de interés del préstamo anterior = tasa de interés de referencia del préstamo era flotante, pero la tasa de interés de referencia era relativamente estable a largo plazo y no podía reflejar la situación real del mercado. .
Porque, independientemente de la tasa de interés de la operación de mercado abierto ascendente, la tasa de interés de préstamo descendente siempre se refiere a la tasa de interés de referencia relativamente fija del banco central, por lo que el mercado de tasas de interés es relativamente sólido.
La última LPR de referencia está formulada por 18 bancos en función de la MLF y sus propias condiciones, que pueden reflejar mejor las condiciones del mercado.
PD: La tasa de interés mínima del préstamo para la primera vivienda no será inferior a la LPR para el mismo período, la tasa de interés mínima del préstamo para la segunda vivienda y vivienda comercial no será inferior a 0,6 LPR para el mismo período, y el tipo de interés de los préstamos personales para vivienda del fondo de previsión se mantiene sin cambios.