Los chinos deben prestar especial atención al sentido común al comprar una casa en Estados Unidos. Extensión de archivo de formato de documento portátil (abreviatura de formato de documento portátil)

Hoy en día, con la mejora del nivel económico, cada vez más familias emigran a Estados Unidos para vivir. Para algunos amigos que vienen a Estados Unidos por primera vez, elegir una ciudad puede ser un dolor de cabeza. Entre las muchas ciudades de Estados Unidos, muchas personas no saben qué ciudad elegir para comprar una casa.

Cuando los chinos van a Estados Unidos a comprar casas, su primera opción son principalmente Los Ángeles, San Francisco, Nueva York y Boston.

Las ciudades estadounidenses tienen parámetros inmobiliarios específicos, como el precio residencial promedio, la edad promedio de la casa, la superficie habitable promedio, el precio unitario promedio, las puntuaciones del distrito escolar, etc. Estos parámetros de propiedad serán una base importante para elegir una ciudad.

Las áreas con mayor población china son las principales ciudades de Estados Unidos, sólo superadas por Nueva York. El entorno aquí es hermoso, con un clima marítimo templado que es suave durante todo el año. No hay veranos particularmente calurosos ni inviernos duros. Aunque la calidad del aire no es la mejor en los Estados Unidos, definitivamente hay una gran diferencia en comparación con la situación actual del smog en China. Hay muchas comunidades chinas aquí y el número de chinos es grande. Puede que sea más fácil para los nuevos inmigrantes integrarse en términos de hábitos de vida. Además, el comercio y la economía aquí están desarrollados y es la base industrial petroquímica, marina, aeroespacial y electrónica más grande de los Estados Unidos, con relativamente muchas oportunidades de empleo.

Debido a que Estados Unidos tiene la mejor educación del mundo, el número de estudiantes chinos que estudian en Estados Unidos ahora supera los 654,38 millones cada año. Por tanto, la demanda de bienes inmuebles relacionados con esto es muy grande. La mayoría de los chinos tienen que considerar sus necesidades educativas al comprar una casa y hacer planes para sus hijos que están a punto de estudiar en Estados Unidos. Por lo tanto, las ciudades y lugares con recursos educativos se han convertido en las áreas más populares para que los chinos compren casas en los Estados Unidos, como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Atlanta, Houston, Seattle, Las Vegas y otras ciudades donde muchos chinos compran. casas.

Los chinos compran bienes raíces en Estados Unidos tanto para inversión como para autoocupación, y en parte para educación y jubilación. Nueva York es la ciudad más grande de los Estados Unidos y también es conocida como la "Capital del Mundo". Influye directamente en la economía, las finanzas, los medios, la política, la educación, el entretenimiento y la moda global. Como centro financiero de los Estados Unidos, es muy adecuado para que vivan los trabajadores que se dedican a acciones y valores. La mayoría de los inmigrantes elegirán Nueva York.

Se puede decir que en los últimos años, a medida que los chinos han ido comprendiendo gradualmente la cultura estadounidense, las ciudades ya no son tan misteriosas y los chinos han aprendido cada vez más sobre Estados Unidos. Ya sea en Los Ángeles, San Francisco, Chicago, Seattle, etc., si no sabe cómo elegir, puede ir allí para ver en qué ciudad desea quedarse para el desarrollo y luego comparar según las diversas necesidades.

Paso 2: Determine su plan financiero para comprar una casa

Los compradores en efectivo y los compradores de préstamos requieren documentación diferente.

Si eres comprador en efectivo, los documentos que debes preparar:

1. Pasaporte y visa vigentes (no es necesario, puedes autorizar a un corredor a comprar si no vas). a Estados Unidos).

2. Abrir una cuenta en un banco extranjero (no necesariamente en Estados Unidos, pero se recomienda abrir una cuenta en una zona con finanzas desarrolladas y sin controles de cambio, como Hong Kong, Singapur). , Japón y países europeos).

3. Certificado de depósito bancario a dos meses (la cuenta bancaria puede estar en Estados Unidos, Hong Kong, Taiwán, Macao, Japón, Singapur, etc., pero no puede ser una cuenta bancaria nacional. Cada depósito debe indicarse en el certificado de depósito La fuente del depósito Para los certificados de depósito que tienen más de dos meses, no es necesario indicar la fuente del depósito).

Si eres comprador, los documentos que debes preparar:

1. Pasaporte y visa vigentes (no es necesario, puedes autorizar a un corredor a comprar si no vas a). Estados Unidos).

2. Certificado de ingresos nacionales;

Boleta de salario nacional: que muestra los ingresos mensuales en RMB del prestatario y los ingresos del año hasta la fecha.

B. Carta de verificación de ingresos del empleador: La carta debe indicar el puesto del prestatario, sus ingresos mensuales/anuales y la fecha de inicio de servicio en la empresa. Esta carta de certificación debe estar sellada por el departamento de recursos humanos del empleador. Nota: El banco prestamista puede exigir al prestatario que proporcione registros de salarios depositados en la cuenta bancaria en los últimos tres meses.

3. Crédito/registro de crédito nacional;

A. Si el prestatario tiene un Número de Seguro Social (SSN) en los Estados Unidos, recupere el registro de crédito del prestatario en los Estados Unidos;

B. Si el prestatario no tiene un número de seguro social de EE. UU., se le exige que proporcione los siguientes cuatro datos. La empresa de investigación de crédito internacional verificará con los bancos y compañías telefónicas nacionales si el pago es correcto. realizado a tiempo:

*Número de teléfono

*Tarjeta de débito bancaria (es decir, tarjeta de débito)

*Tarjeta de crédito bancaria (es decir, tarjeta de crédito)

*Número de cuenta bancaria

4. Cuentas abiertas en bancos extranjeros;

No necesariamente en Estados Unidos, pero se recomienda estar en áreas con finanzas desarrolladas y sin bancos extranjeros. controles de cambio, como Hong Kong, Singapur, Japón y países europeos.

5. Certificado de depósito bancario de dos meses.

Las cuentas bancarias pueden estar en Estados Unidos, Hong Kong, Taiwán, Macao, Japón, Singapur y otros lugares. , pero no puede ser una cuenta bancaria nacional. La fuente de cada depósito debe constar en el certificado de depósito. Para certificados de depósito que tengan más de dos meses de antigüedad, no es necesario especificar la fuente del depósito.

Elija una casa para ver una casa

Determine el rango de precios de la vivienda en Estados Unidos

Antes de buscar una casa, primero debe saber cuánto puedes permitirte el lujo de pagar. Si no tiene 5 en efectivo para el precio de la casa como pago inicial, es mejor no apresurarse a comprar una casa. Una es porque es difícil conseguir un préstamo y no se puede conseguir una buena tasa de interés. El segundo es evitar que el banco confisque la casa, en caso de que no se pueda recuperar el dinero y no se pueda pagar el préstamo todos los meses. Para los compradores nacionales, la mayoría utiliza actualmente el pago total en efectivo. En este caso, el comprador no sólo debe tener un pago inicial suficiente en su cuenta bancaria de EE. UU., sino también asegurarse de que haya un saldo suficiente en su cuenta de EE. UU. cuando se transfiera la casa. De lo contrario, una vez que la casa no se pueda recoger por falta de fondos, el depósito no será devuelto y la pérdida será enorme. En la actualidad, los bancos nacionales que ofrecen préstamos hipotecarios estadounidenses a compradores de viviendas nacionales suelen exigir un pago inicial mínimo del 35% del precio de la vivienda, por lo que es muy importante determinar el rango de precios en función de la situación financiera antes de comprar una casa.

Decidir dónde comprar una casa en Estados Unidos

Los chinos dicen muchas, muchas, muchas, y los estadounidenses dicen ubicación, ubicación, ubicación. De hecho, la ubicación es muy importante. Esta es una regla que se aplica en todas partes.

Hay diferentes comunidades en Estados Unidos y los precios de la vivienda también varían entre comunidades. En general, los precios de la vivienda en comunidades que son enteramente villas unifamiliares son más caros que los de los edificios de apartamentos. ¿Cuánto gastó para comprar su casa? Los ingresos de su vecino también están dentro de este rango.

Si la escuela es un factor importante a la hora de elegir una casa, entonces la parte de la casa es especialmente importante. La educación pública en los Estados Unidos tiene un estricto mecanismo de división de distritos escolares. Desde la escuela primaria hasta la secundaria, los estudiantes sólo pueden asistir a la escuela en el distrito escolar donde viven. Debido a las diferencias en la financiación escolar y la calidad de los docentes, hay distritos escolares buenos y distritos escolares malos. Los precios de la vivienda en buenos distritos escolares también son más altos, lo que los hace más valiosos.

Para muchos estudiantes chinos de China, dado que no tienen tarjetas de residencia ni ciudadanía estadounidense, generalmente deben optar por estudiar en escuelas privadas. Aunque muchos sitios web de búsqueda de vivienda en inglés tienen información básica sobre las escuelas secundarias estadounidenses, comprender las condiciones específicas de estas escuelas, especialmente las privadas, requiere mucho tiempo y energía para leer varios sitios web en inglés.

Selección de unidades de vivienda en los Estados Unidos

Las casas en los Estados Unidos se pueden dividir aproximadamente en viviendas unifamiliares, casas adosadas y apartamentos. Desde el punto de vista de la inversión, las villas unifamiliares son las más valiosas, seguidas de las casas adosadas y finalmente los apartamentos.

Estrictamente hablando, un apartamento no es un tipo de casa, sino una forma de organización de la vivienda. Cuando compras los dos primeros tipos de condominios, compras la casa y el terreno juntos, mientras que cuando compras un condominio, solo obtienes la unidad en la que vives, y ni el techo ni el terreno pertenecen al comprador. Debido a que el área compartida de un departamento es mayor, los costos de mantenimiento y administración son más altos que los de una casa adosada. El costo de gestión comunitaria de una villa unifamiliar es bajo, pero requiere cortar el césped y limpiar el jardín con regularidad, lo cual es relativamente problemático.

La orientación y topografía de la casa tienen un gran impacto en el confort de vida futura. Los compradores de viviendas que prefieren el Feng Shui también pueden considerar esto al elegir el tipo de habitación.

Elija un corredor estadounidense

Al comprar una casa en los Estados Unidos, los compradores y vendedores requieren la participación de un corredor autorizado en la mayoría de las transacciones.

El nivel del agente afecta directamente si puede conseguir la casa que le gusta y las fluctuaciones de precios. Al atender a los clientes, un corredor puede ser el corredor del comprador o el corredor del vendedor. En las transacciones de viviendas de segunda mano en los Estados Unidos, una vez completada la transacción de la propiedad, el vendedor debe pagar una comisión del 6% del precio de la transacción al agente, que se divide en partes iguales entre el comprador y los agentes del vendedor. El comprador no tiene que pagar ninguna comisión al corredor. Al elegir una firma de corretaje, generalmente es necesario prestar atención a los siguientes puntos:

1 Si tiene licencia o no: los corredores estadounidenses deben tener licencia, es decir, deben aprobar un examen oficial para obtenerla. una licencia comercial. Las leyes y regulaciones varían de un estado a otro, y las licencias de los corredores varían de un estado a otro. Debe tener una licencia local para vender bienes raíces locales. Al elegir un corredor, asegúrese de elegir un corredor autorizado.

2. Experiencia del corredor: No hay duda de que la experiencia en la industria del corretaje es importante. Al elegir un corredor, debe comprender la experiencia, la experiencia y las reseñas del corredor. Puede comunicarse con varios corredores y elegir el que tenga más experiencia. Los corredores tienen su propia experiencia y los corredores de diferentes regiones tendrán una comprensión más rápida y profunda de la información en sus respectivas regiones.

3. La actitud del agente: El carácter del agente, ya sea que respete a sus clientes o no, y si es dedicado o no, a menudo se puede aprender de la conversación. La actitud del agente tendrá un impacto en si el proceso de transacción es fluido y agradable, e incluso puede afectar los intereses del comprador.

4. La capacidad de persuasión de la comunicación del corredor: en el proceso de compra de una casa, la negociación de los precios de la misma, el mantenimiento de la misma y otros asuntos suelen ser una de las condiciones para la negociación. Es difícil que una persona que habla de manera poco convincente sea competente. No basta con hablar, también hay que escribir. Incluso si su agente puede saber que los muertos están vivos, puede convencer al agente del vendedor de una sola vez, pero es posible que el agente del vendedor no pueda convencer al vendedor. En este punto, su agente pondrá en práctica sus habilidades de escritura. Escriba los motivos de su oferta y envíe un correo electrónico al agente del vendedor. El agente del vendedor sólo necesita imprimirlo y mostrárselo al vendedor, o reenviar el correo electrónico directamente al vendedor.

Alcance del servicio de los corredores estadounidenses

1. El agente del comprador representa los intereses del comprador en la mayor medida y es completamente leal a usted de acuerdo con la ley. Asimismo, el agente del vendedor representa los intereses de su empleador y del vendedor.

2. El agente del comprador preseleccionará las propiedades para usted y le proporcionará una gran cantidad de información relevante sobre la propiedad y la ciudad en la que se encuentra.

3. El agente del comprador realizará intercambios, consultas y negociaciones recíprocas con el agente del vendedor.

Un agente de compradores le ayudará a predecir el precio de mercado de la propiedad que está adquiriendo y le ayudará a establecer una estrategia de negociación para la compra y venta.

El agente del comprador le ayudará a contratar profesionales en diversos campos, incluidos abogados inmobiliarios, préstamos bancarios y diversos profesionales de inspección de viviendas. Como inspección de estructuras de edificios, inspección de plagas, inspección de pintura con plomo, inspección de radón, etc. Dependiendo de la ley estatal, una propiedad en venta en Massachusetts deberá abordar estos problemas subyacentes antes de poder venderse. Esta es una ley que protege la salud de los residentes.

6. El contrato de trabajo firmado entre el comprador y el agente del comprador garantizará que el agente del comprador ayudará al empleador de todo corazón hasta que se complete la venta y se le pague al agente del comprador por su trabajo.

7. El alcance del trabajo de los corredores estadounidenses es mucho mayor que el de los intermediarios nacionales. Además de los servicios anteriores, a la hora de comprar una casa, también pueden estar involucrados los siguientes trabajos relacionados con el sector inmobiliario:

*Actuar como préstamo hipotecario;

*Agente de cobro de alquileres ;

*Agente de transacciones inmobiliarias;

* Actuar como agente de subastas de bienes raíces

* Actuar como agente de subastas de empresas que contabilizan; más de la mitad del valor del inmueble.

Vale la pena señalar que los corredores no son abogados y no pueden brindar asesoramiento legal a los empleadores, ni pueden participar en negocios de revisión de derechos de propiedad. Todos los contratos se redactan de manera uniforme y los agentes no pueden redactarlos ni modificarlos a voluntad, de lo contrario será ilegal y será castigado.

Propóngase comprar una casa

Consulte la información de vivienda en EE. UU.

Después de elegir una casa con la que esté satisfecho, lo siguiente que debe hacer es preparar una contrato de oferta.

En primer lugar, el agente buscará exhaustivamente información relevante para usted, como el historial de cotización de la propiedad, análisis de mercado, estadísticas de mercado y el precio impositivo estimado del gobierno. Historial de cotización de la propiedad: cuántas veces se ha negociado la casa anteriormente, cuál fue el precio y cuándo.

¿Cuántos días han pasado desde que la casa estuvo en el mercado? ¿Ha bajado el precio? Razones por las que los vendedores venden sus casas. Si el precio de compra anterior del vendedor era bajo y la venta es sólo una cuestión de cuánto dinero se gana, entonces habrá más espacio para la negociación. Si la casa acaba de salir al mercado, o el precio acaba de bajar, o no tienes prisa por venderla, hay poco margen de negociación.

Análisis de mercado: debido a que los precios de las viviendas con condiciones similares en diferentes ubicaciones varían mucho, el llamado análisis de mercado consiste en observar los precios de venta de casas similares en la misma comunidad al mismo tiempo. (dentro de los 6 meses). Sería ideal si pudieras encontrar una casa del mismo tamaño, con el mismo número de dormitorios y baños, y el mismo sótano. En caso contrario tendrás que ajustar el precio o buscar una casa similar más lejos.

Estadísticas de mercado: las principales asociaciones inmobiliarias de Estados Unidos publican estadísticas de ventas de viviendas cada mes, una de las cuales es la relación promedio entre el precio de venta y el precio de venta en el código postal donde se encuentra la casa. Los corredores cotizarán basándose en el promedio de esta relación.

Precio impositivo estimado por el gobierno: Es la valoración de casas y terrenos por parte de los gobiernos locales para determinar los impuestos inmobiliarios. En términos generales, estos datos son relativamente objetivos. En un mercado de vendedores, una casa puede venderse por más de su precio fiscal estimado. En un mercado de compradores, una casa puede venderse por menos de su precio fiscal estimado. Al mismo tiempo y en la misma comunidad, si el precio de venta de otras casas es menor que el precio de impuesto estimado, y el precio de venta de la casa que desea comprar es mayor que el precio de impuesto estimado, significa que el precio de venta está en la parte alta. Puede negociar con el vendedor sobre esta base.

Cotización de compra de vivienda en EE.UU. y pago de depósito

El contrato de cotización también debe indicar el depósito. Se trata de una suma de dinero que el comprador entrega al agente del comprador al hacer una oferta. Si el comprador incumple unilateralmente el contrato de compra sin motivos justificables, perderá el depósito. Cuanto mayor sea el depósito, más sincero será el comprador y más seguro estará el vendedor. La mayoría de las empresas requieren un depósito mínimo de $5,000. Para proteger sus propios intereses, los vendedores solicitarán un depósito más alto. Generalmente el monto fijo es del 2 al 3% del precio cotizado.

Términos adicionales del contrato de cotización de compra de vivienda en EE. UU.

Además de confirmar la cotización y el depósito, el agente también lo ayudará a elegir algunos términos adicionales para garantizar que pueda rescindir legalmente el contrato. contrato y recuperar el depósito cuando sea necesario. Los siguientes son complementos de uso común: Inspección de viviendas, inspección de radón, inspección de termitas: en el contrato de cotización se pueden agregar complementos para estas tres inspecciones. El período de validez suele ser de 7 a 15 días. Durante el período de validez, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato o exigir al vendedor el pago de los costes de reparación o procesamiento debido a una inspección insatisfactoria.

Tasación y Aprobación de Préstamo: Se pueden adjuntar dos términos adicionales al contrato de cotización: Tasación y Aprobación de Préstamo. El período de validez es generalmente de 15 días. Sin embargo, debido al impacto de las hipotecas de alto riesgo en los últimos años, los bancos son más exigentes y la valoración de la vivienda es inferior al precio del contrato, lo que afecta a la aprobación del préstamo. A efectos del seguro, el período de validez de los plazos adicionales de aprobación del préstamo puede ampliarse a 20 días.

Cosas a tener en cuenta durante la inspección de la vivienda

La inspección de la vivienda es uno de los términos adicionales indispensables del contrato de cotización. Cuando un comprador y un vendedor firman un contrato de compra de una vivienda, lo primero que hace el comprador es invitar a un inspector de viviendas autorizado a inspeccionar la vivienda. La tarifa de inspección la paga el comprador y el precio depende del precio de la casa, generalmente varios cientos de yuanes. Cuanto mayor sea el precio de la vivienda, más cara será la tarifa de prueba. Normalmente, una inspección de una vivienda tarda entre dos y tres horas. Es mejor que los compradores sigan al inspector de viviendas durante la inspección de la vivienda, ya que pueden aprender mucho.

El quinto paso es la entrega y transferencia

La transferencia de bienes raíces es el último paso en la transacción de bienes raíces en los Estados Unidos. El comprador tiene derecho a elegir una empresa de depósito en garantía de transferencia. asegurar que el comprador obtenga el título legal. Si no sabes a quién buscar, el agente te lo recomendará. En las transacciones inmobiliarias, los términos de transferencia de derechos de propiedad celebrados por el comprador y el vendedor son supervisados ​​y ejecutados por un tercero, la empresa de custodia de transferencias.

El custodio de la transferencia es un intermediario independiente responsable de la custodia de todos los fondos, instrucciones y documentos relacionados con la transacción, incluidos depósitos, nuevos préstamos y documentos de préstamo, y es el puente para que todas las partes de la transacción cumplan. con instrucciones. El administrador de la transferencia verificará el historial del título para averiguar si el vendedor realmente posee el título. La historia más larga es de 40 a 60 años y cada estado tiene sus propias regulaciones. Si se descubren problemas, deben resolverse antes de que pueda realizarse la transferencia.

Preparativos antes de comprar y transferir en Estados Unidos

Una semana antes de la transferencia, los compradores de préstamos hipotecarios deben finalizar el préstamo de vivienda.

Si la tasa de interés de la hipoteca aún no se ha bloqueado, bloquéela inmediatamente para evitar que sea demasiado tarde para realizar la transferencia. Además, prepare las tarifas de transferencia de acuerdo con el borrador de la lista de tarifas de transferencia (HUD-1) proporcionada por la empresa de transferencia e informe al banco cuándo y cuánto requerirá. Unos días antes del cierre, el agente del comprador le pedirá al agente del vendedor órdenes de reparación para los problemas descubiertos durante la inspección de la vivienda. Las reparaciones generales deben tener un período de garantía de 90 días y la orden de reparación también se puede utilizar como certificado de garantía. El comprador deberá inspeccionar la casa nuevamente antes del cierre. Además de ver que todo lo que hay que reparar está reparado, todos los equipos funcionan con normalidad, todo lo que debería haber dejado el vendedor está ahí y hay que anotar los números de los contadores de agua, luz y gas.

Si descubres que algo no ha sido reparado, deberás negociar con el vendedor a la hora de transferir la propiedad. El día antes de la transferencia, la empresa de transferencia le dará una lista precisa de las tarifas de transferencia y el comprador puede emitir un cheque en efectivo en el banco según las tarifas de transferencia de la lista. Los cheques en efectivo pueden extenderse a nombre del comprador personalmente o pueden hacerse a nombre de una empresa de transferencias con la transferencia escrita en el reverso. También debe traer un cheque personal al cerrar. Si la tarifa de transferencia real excede el cheque en efectivo, debe emitir otro cheque personal para compensar el monto.

Detalles de las tarifas de transferencia para comprar una casa en los Estados Unidos

La tarifa de transferencia consta de cinco partes, a saber, tarifas relacionadas con el préstamo, pago por adelantado del banco del préstamo, retención de cuenta intermedia y propiedad. tasas relacionadas con derechos, impuesto de transferencia e impuesto de registro de derechos de propiedad. Las distintas comisiones suman entre el 1 y el 2,25 del precio de la vivienda, sin incluir el pago inicial del préstamo. Tarifas relacionadas con el préstamo:

1. Elementos que el prestamista debe pagar por adelantado.

2. Adelantar un mes de intereses del préstamo.

3. Un año de seguro de hogar

4. Reservas depositadas en el prestamista.

5. Retener dos meses de primas del seguro de vivienda.

6. Los impuestos inmobiliarios se retendrán de dos a siete meses, dependiendo del mes de transferencia.

7. Honorarios relacionados con los derechos de propiedad (honorarios de derechos de propiedad)

8. Honorarios de liquidación por transferencia a una empresa de depósito en garantía

9. buscar)

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10. Seguro de propiedad bancaria (cobertura de seguro del prestamista de título)

11. Seguro del propietario

12.

13. Impuesto de registro gubernamental y tasas de transferencia.

14. Tarifa de registro

15. Impuesto de transferencia de certificado de bienes raíces/impuesto de timbre (impuesto de ciudad/condado/impuesto de timbre)

16. impuesto de transferencia (impuesto estatal/impuesto de timbre)

17. Impuesto estatal de registro

La palabra POC también estará en la lista de tarifas de transferencia, lo que significa que se paga fuera de la transacción, como por ejemplo. como tarifas de inspección de la vivienda, etc. La tarifa de inspección de termitas generalmente se paga al momento del cierre. El seguro de hogar se puede pagar por adelantado o al momento del cierre.

Información de compra y transferencia de propiedades en EE. UU.

Al transferir una propiedad en los Estados Unidos, debe traer documentos válidos, como una licencia de conducir o una identificación con fotografía. Los extranjeros llevan sus pasaportes. También debe traer cheques de caja y cheques personales emitidos por su banco. Generalmente, la transferencia demora una hora y lo principal que debes hacer es firmar para recibir el pago. Para la escrituración de transferencia, primero se debe tramitar el formulario de liquidación de transferencia. Si no hay objeción, deberán firmar tanto el comprador como el vendedor. Después de firmar, el comprador entrega el cheque al notario de transferencias, quien copia todos los documentos firmados y le entrega una copia al firmante. Finalmente, el vendedor entrega las llaves al comprador y la casa pasa a ser del comprador.