¿Cuáles son las diferencias entre los tratamientos contables y fiscales para los proyectos de vivienda de reubicación?

Situación

a. El proyecto de desarrollo de la empresa de desarrollo inmobiliario cubre un área de 10.000 metros cuadrados. El costo del terreno generó gastos monetarios de 50 millones de yuanes, de los cuales 35 millones de yuanes. Se pagó el precio del terreno y 150.000 yuanes por la demolición. Además, este proyecto requiere el intercambio de 60 casas de reasentamiento con los hogares reubicados en una proporción de 1:1 (promedio de 150 m2 por unidad).

La promoción se construirá en dos fases. La primera fase del proyecto cubre un área de 6000m2, y la segunda fase del proyecto ocupa un área de 4000m2. En septiembre de 2009, se completó la primera fase con 500 unidades de 75.000m2 y 12 bloques. El costo de construcción e instalación fue de 70 millones de yuanes (las tarifas de infraestructura, las tarifas de instalaciones públicas, etc. no están incluidas por el momento). Hay 40 casas de reasentamiento en la primera fase y se espera que las 20 casas de reasentamiento restantes estén terminadas en la segunda fase. Supongamos que el precio de venta externo de la primera fase de la casa es de 3000 yuanes/㎡. Por favor determine los costos contables y fiscales del producto que se ha desarrollado en la primera fase.

La empresa estima que en la primera fase se han terminado 12 * * 500 viviendas, de las cuales los costes de instalación de 40 viviendas de reubicación deberían repartirse entre las 460 viviendas restantes disponibles para la venta, es decir, las 460 Las casas disponibles para la venta deben cubrir el costo de 500 casas, y debido a la diferencia en el número y área de las casas de reubicación en la primera y segunda fase, el costo de la primera fase es alto y el costo de la segunda fase. es bajo, lo que puede reducir efectivamente el costo de las empresas en la etapa inicial.

¿Es correcta esta opinión? De acuerdo a los principios básicos de contabilidad y al documento Guoshuifa [2009] No. 31, nuestro análisis es el siguiente:

Costo contable de la primera fase de vivienda comercial:

1. El gasto en concepto de terreno es: 3501500 = 5000 (diez mil yuanes).

Préstamo: Costo de desarrollo: adquisición de terrenos y tarifa de compensación por demolición de 5.000 yuanes.

Préstamo: 5.000 fondos monetarios.

2. Gastos de construcción de 40 casas de reubicación en la primera fase: (7000÷75000)×40×150=5,60 (10.000 yuanes).

Débito: costo de desarrollo-cuota de compensación por adquisición de terreno y demolición 560

Préstamo: costo de desarrollo-coste del proyecto de construcción e instalación 560.

3. Las 20 casas de reubicación en la segunda fase en realidad no se llevaron a cabo. Para reflejar la integridad del costo, la provisión se realiza de acuerdo con el costo presupuestario o el costo de la primera fase: (7000÷75000)×20×150=2,80 (diez mil yuanes).

Préstamo: costo de desarrollo - adquisición de terreno y tarifa de compensación de demolición 280 yuanes

Préstamo: costo estimado - el proyecto de construcción e instalación costó 280 yuanes.

4. Costo total del terreno: 50056280 = 5840 (10 000 yuanes)

5. Costo de asignación de terreno de la primera fase: 5840÷(6004000)×6000= 3504 (10.000 yuanes).

6. Costo del terreno de cada área de construcción vendible: 3504÷(75000-40×150)=507,83 (yuanes/metro cuadrado).

7. Costo práctico del área de construcción por unidad: (7000-560)÷(75000-40×150)= 933,33 (yuanes/㎡)

Costo fiscal de la primera fase de Vivienda comercial:

En el negocio de desarrollo inmobiliario, existen tres métodos principales de compensación por demolición: intercambio de derechos de propiedad, compensación de precios y una combinación de intercambio de derechos de propiedad y compensación de precios. Este caso incluye dos métodos: intercambio de derechos de propiedad y compensación de precios. La compensación de precios es relativamente simple, mientras que el intercambio de derechos de propiedad se convierte en un punto difícil para determinar los costos fiscales.

El intercambio de derechos de propiedad implica que la empresa inmobiliaria intercambie sus propios productos de desarrollo por los derechos de uso del suelo de las personas demolidas.

En términos de tratamiento fiscal del Impuesto sobre Sociedades, en términos generales, se trata como una transacción no monetaria, es decir, "trueque". Según el artículo 7 del documento Guoshuifa [2009] No. 31, los productos desarrollados por las empresas se utilizarán para donaciones, patrocinios, beneficios a los empleados, premios, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas y cooperación con otros. empresas, instituciones y personas físicas intercambian activos no monetarios. El método y secuencia para reconocer los ingresos (o ganancias) es el siguiente:

(1) Se determina con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados en el pasado reciente o en el mes más reciente de este año.

(2) Determinado por las autoridades fiscales competentes con referencia al valor razonable de productos similares desarrollados localmente.

(3) Determinado por el margen de beneficio coste del producto desarrollado. La tasa de rentabilidad de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente.

Las casas de reubicación en la primera fase se consideran ventas y los ingresos por ventas son 40 × 150 × 3000 = 1800 (diez mil yuanes). Además, para las transacciones no monetarias de intercambio de derechos de propiedad que implican la confirmación de los costos de cálculo de impuestos de los activos de intercambio (tierras), el artículo 31 del Documento No. 31 de la Administración Estatal de Impuestos estipula que si una empresa obtiene derechos de uso de la tierra mediante transacciones no dinerarias se aplicará lo siguiente: Normas:

1. Si el producto de desarrollo intercambiado es desarrollo y construcción de terrenos, la empresa receptora de la inversión no reconocerá temporalmente el costo al aceptar los derechos de uso del suelo. . Cuando los productos de desarrollo se separen por primera vez, el costo de confirmar los derechos de uso del suelo se calculará y reconocerá con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo que deben separarse (incluidos los separados por primera vez y los separados posteriormente). ) y los impuestos y tasas pertinentes pagaderos durante la transferencia de derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

2. Si los productos de desarrollo intercambiados son otros desarrollos y construcciones de terrenos, la empresa receptora de la inversión deberá pagar los impuestos y tarifas correspondientes pagaderos durante la transferencia de los derechos de uso de la tierra con base en el valor justo de mercado del desarrollo. productos y la transferencia de derechos de uso de la tierra cuando ocurre la transacción de inversión Calcular y confirmar el costo de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

En este caso, la promotora inmobiliaria no reconoció temporalmente costes imponibles al aceptar los derechos de uso del suelo. Después de la entrega de las 40 casas de reubicación en la primera fase, su valor razonable se considerará un ingreso por ventas de 180.000 yuanes, que se incluirá en el costo del impuesto territorial.

Las 20 casas de reubicación de la segunda fase aún no están terminadas y no tienen valor razonable. No pertenecen a los costos imponibles acumulables estipulados en el artículo 32 del Guoshuifa [2009] No. 31, y están. calculado temporalmente como costo 0. .

Además, de acuerdo con el artículo 34 de Guoshuifa [2009] No. 31, los gastos reales incurridos por una empresa al liquidar los costos imponibles no se incluirán en los costos imponibles, pero sí en los costos imponibles. después de la adquisición legal real, los costos imponibles están incluidos en el bono. Los costos fiscales de estas 20 casas de reubicación se pueden enumerar directamente en la segunda fase de la propiedad, y no es necesario ajustar los costos fiscales de la primera fase al liquidar los costos fiscales de la segunda fase.

Una vez completada la primera fase del desarrollo del producto de este proyecto, el costo imponible que se puede incluir es: 3501501800 = 6800 (10 000 yuanes).

Debido a que el proyecto se desarrolla en dos fases, es necesario prorratear el coste del terreno en función de la superficie ocupada por cada fase. El costo del terreno asignado en la primera fase es 6800÷(6004000)×6000=4080 (diez mil yuanes), el costo del terreno por unidad de área práctica de construcción es 4080÷75000=544 (yuanes/metro cuadrado), y la construcción El costo por unidad de área práctica de construcción es 7000 ÷.

Los costos fiscales anteriores son mayores que los costos de asiento contable, y las razones de la diferencia se pueden resumir de la siguiente manera:

1. Las casas reubicadas se tratan como ventas.

2. Si se puede acumular el valor de los derechos de uso del suelo canjeados por las casas reubicadas. Si el valor razonable de las casas de reubicación de la segunda fase también se puede determinar al asignar las casas de reubicación de la primera fase, de acuerdo con las disposiciones del Artículo 31 del Documento de la Administración Estatal de Impuestos No. 31, el valor razonable de todas las casas de reubicación puede Se incluyen en el impuesto territorial del intercambio. Los costos se redistribuyen.