En muchos lugares no hay callejones sin salida en las políticas del mercado inmobiliario, y el contenido de la regulación "estilo trampa" tiende a ser refinado.

El 25 de abril, la Autoridad de Vivienda de Hefei respondió por primera vez a la política sobre compra de vivienda para menores de 35 años: "Las personas mayores de 35 años no están excluidas de la compra de una vivienda y pueden participar en la lotería ordinaria para comprar una vivienda".

Esto se deriva del contenido relevante del "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de Hefei" (en adelante, el "Aviso") divulgado en el sitio web oficial de la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de Vivienda de Hefei el 5 de abril. El contenido principal del "Aviso" se refiere a las restricciones a la compra de viviendas de segunda mano, el "límite de ventas de tres años para viviendas nuevas" y el límite de tiempo para viviendas en distritos escolares.

En los últimos años, Hefei se ha convertido en una de las ciudades con el aumento más rápido de los precios de la vivienda en China, y existe una necesidad urgente de introducir nuevas políticas para enfriar el mercado inmobiliario. Sin embargo, vincular las calificaciones para comprar una casa con las condiciones de edad desencadenará debates sobre temas candentes como la "crisis de la mediana edad" y la "crisis profesional" en Internet.

Algunos expertos señalaron que la regulación a largo plazo del mercado inmobiliario requiere no sólo "parches", sino también reforzar la aplicación de la ley. Si bien el entusiasmo del mercado ha disminuido en comparación con el primer trimestre, las expectativas de los compradores siguen siendo altas. Por lo tanto, la cobertura de la regulación del mercado inmobiliario en varias regiones se ha ampliado significativamente y el contenido de la regulación se ha vuelto más detallado.

El New Deal responde a los cambios del mercado

El 25 de abril, la Autoridad de Vivienda de Hefei explicó que "los grupos menores de 35 años tienen prioridad para participar en la lotería inmobiliaria" involucrada en el nuevo acuerdo a principios de abril. La intención original es considerar que este grupo lleva mucho tiempo sin trabajar y tiene ahorros limitados. Pueden participar en el primer lote de lotería de sólo necesidad y comprar una casa con el ratio mínimo de pago inicial, para reducir el. Presión para comprar una casa entre los jóvenes. También dijo que en respuesta a las opiniones expresadas por los internautas, la Autoridad de Vivienda está estudiando cuidadosamente con los departamentos pertinentes y mejorará aún más las políticas pertinentes si es necesario.

Un periodista del 21st Century Business Herald se enteró por expertos locales de que después del New Deal de Hefei, sucedieron algunas cosas nuevas en el mercado. Por ejemplo, el alguna vez popular mercado de viviendas de segunda mano en distritos escolares ha comenzado a tambalearse; las propiedades que antes requerían espacios de estacionamiento vinculantes ya no necesitan serlo;

Los expertos de la industria antes mencionados también señalaron que el rápido aumento de los precios de la vivienda en Hefei en apenas unos meses antes del New Deal fue el resultado de la acumulación del mercado en los dos años anteriores. Los nuevos detalles de la política en respuesta al aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en los distritos escolares también son el resultado de responder a los cambios graduales en el mercado inmobiliario. El límite de precio para las viviendas nuevas se ha implementado de forma estricta, y el incremento no ha sido tan significativo como el de las viviendas de segunda mano.

En respuesta a los cambios en el mercado inmobiliario bajo el New Deal en Hefei, Shanghai ha perfeccionado su política de lotería. El 25 de abril, el sitio web del Centro de Comercio de Bienes Raíces de Shanghai "Online Real Estate" anunció 47 proyectos residenciales comerciales construidos recientemente. Este lote de casas de suministro centralizado se acerca a las 14.000 unidades. Una vez que se aprueba el certificado de preventa, se puede incluir para su comercialización. La Autoridad de Vivienda de Shanghai emitió las "Reglas detalladas para la suscripción de viviendas comerciales (muestra)" (en adelante, las "Reglas detalladas de suscripción").

Los detalles de la suscripción no solo indican claramente la hora y el lugar de la suscripción en la página de inicio del documento, sino que también enumeran los materiales de certificación de identidad, matrimonio, relación familiar, materiales de certificación de calificación de compra de vivienda y materiales de certificación financiera. que el suscriptor debe enviar uno por uno. También decía: "Los suscriptores solo proporcionan los materiales enumerados. Si el desarrollador requiere materiales de suscripción adicionales, debe informarlo al departamento de administración de vivienda del distrito para su aprobación".

Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate, cree que los departamentos pertinentes han propuesto a la administración que continúen las ventas de viviendas comerciales, lo que demuestra que las autoridades reguladoras han captado rápidamente nuevos fenómenos y problemas en el mercado inmobiliario y tienen planes de resolución oportuna. .

Recientemente, los nuevos listados de Shanghai han tomado la iniciativa de "cambiar de cliente", es decir, el personal de ventas se comunica con los clientes de manera proactiva, pregunta sobre la situación específica del cliente y luego sugiere que el cliente "ajuste" su intención de cambiar. suscríbete en función de la probabilidad de participar en la lotería.

Lu Wenxi señaló que el aumento de la oferta en Shanghai está en línea con el aumento actual de la demanda del mercado durante la temporada alta de ventas de Xiaoyangchun y suprime efectivamente la contradicción entre la oferta y la demanda del mercado. En segundo lugar, a juzgar por los precios inmobiliarios que ingresan al mercado, son básicamente estables, lo que puede contribuir a estabilizar las expectativas del mercado.

Las "Reglas de suscripción" muestran que a través de una estricta gestión de ventas, los gobiernos locales han aumentado las sanciones para los desarrolladores que establezcan obstáculos para "filtrar" a los clientes. Esta es también una forma de proteger a los promotores inmobiliarios. de nuevos cambios en el mercado inmobiliario. Una forma de proteger los derechos legales de los compradores de viviendas.

Hangzhou también ha introducido políticas en respuesta a algunas situaciones nuevas en el mercado inmobiliario. Anteriormente, una laguna jurídica en la política de compra de viviendas para talentos de Hangzhou era que los talentos individuales de alto nivel podían comprar dos casas. El 13 de abril, Hangzhou introdujo una nueva política para "tapar fugas" en el mercado inmobiliario, aclarando la política para que los talentos de alto nivel compren segundas viviendas, que es básicamente la misma que para los compradores de viviendas comunes.

Anteriormente, Chengdu, Xi'an y otros lugares han intensificado sus esfuerzos para regular el mercado inmobiliario. Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, a mediados de abril de 2021, el número de políticas de control inmobiliario este año superó las 160. En marzo, el número de políticas de control inmobiliario llegó a 48.

45 veces en febrero, superando ambas las 65438 + 42 veces en octubre.

La supervisión se está "refinando"

La regulación está mostrando una tendencia de refinamiento, y los préstamos operativos y las viviendas en los distritos escolares son los puntos de partida para una regulación refinada del mercado inmobiliario en el futuro cercano. . Por ejemplo, recientemente se han aplicado fuertes medidas represivas contra quienes utilizan casas nuevas o registran nuevos negocios para obtener préstamos comerciales a corto plazo. La regulación no se limita a puntos críticos como Shanghai, Hangzhou y Nanjing. Esta ola de ciudades reguladas se distribuye fuera de las áreas metropolitanas de ciudades de primer nivel y ciudades fuertes de segundo nivel, incluidas Hefei y Xuzhou. El aumento de los precios de la vivienda ha entrado en el rango de control.

Tomemos como ejemplo la política de vivienda del distrito escolar de Hefei. Para combatir con precisión la especulación con viviendas de segunda mano y viviendas del distrito escolar en algunas áreas, la Nueva Política de abril de Hefei endureció aún más las restricciones a las viviendas de segunda mano. viviendas de segunda mano en algunas áreas de Hefei sobre la base de la estricta implementación de políticas anteriores. La política de restricción de compras prohíbe a los hogares con dos o más casas en áreas urbanas comprar casas de segunda mano en distritos escolares de escuelas designadas, como el nuevo distrito de Binhu, del gobierno. Nuevo Distrito de Asuntos y Cultura y Zona de Desarrollo Industrial de Alta Tecnología. Entre ellos, el alcance del distrito escolar se basará en el plan de división del distrito escolar de las autoridades educativas en 2020. Si en el futuro se ajusta la división de viviendas en el distrito escolar, el alcance de las restricciones de compra también se ajustará en consecuencia. Sobre la base del seguimiento de las transacciones del mercado inmobiliario, el alcance de las restricciones a la compra de viviendas de segunda mano se ajustará oportunamente en las zonas donde se produzcan transacciones anormales.

En términos del uso de los distritos escolares, Hefei también lo ha detallado así: “Según la implementación de la actual política de inscripción en educación obligatoria de la ciudad de Hefei, los nuevos estudiantes en la misma vivienda solo podrán disfrutar de los beneficios de las escuelas primarias en el distrito escolar desde el momento de la inscripción en 2021 por seis años 1 título, dentro de tres años solo se puede disfrutar de 1 título en una escuela secundaria en el distrito escolar, excepto nacimientos múltiples y segundos hijos que cumplan con. leyes y reglamentos."

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la política de control inmobiliario desaparecerá en el primer trimestre de 2021, y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural rectificará los intermediarios y los préstamos operativos. y la oferta de suelo como novedades. Los préstamos operativos son la razón principal de esta ronda de crecimiento del mercado inmobiliario.

Antes de 2019, era imposible comprar una casa con un préstamo comercial porque no era rentable. En términos generales, los préstamos operativos se reembolsarán en 1 a 3 años y las tasas de interés son mucho más altas que las de los préstamos hipotecarios. En esta situación, la mayoría de la gente no compraría una casa con un préstamo comercial.

Pero en 2020, debido a políticas especiales, los ciclos de préstamos operativos son cada vez más largos y las tasas de interés son mucho más bajas que las de los préstamos hipotecarios, por lo que los compradores de viviendas y los bancos tienen la idea de tomar Préstamos operativos para mudarse a edificios. Este año, los mercados de Shanghai y Hangzhou son propiedades de gama media a alta que de repente se han vuelto populares. Debido a que los precios de segunda mano se invierten y hay una enorme diferencia en los tipos de interés, los préstamos bancarios inevitablemente van a parar al sector inmobiliario.

Zhang Dawei señaló que la razón principal de la afluencia de préstamos operativos al mercado inmobiliario está estrechamente relacionada con la proliferación de préstamos hipotecarios y el hecho de que los bancos son a la vez actores y árbitros en el proceso de préstamo. Desde el punto de vista de un banco, el riesgo de los préstamos operativos es relativamente mayor que el de los préstamos hipotecarios, pero la tasa de interés de los préstamos operativos es más baja que la de los préstamos hipotecarios, por lo que la ejecución del banco está distorsionada, lo que disfrazado alienta a los préstamos operativos a entrar en el mercado inmobiliario.

Los expertos de la industria también señalaron que el perfeccionamiento y la eficacia de la supervisión llevará tiempo, y que la gestión de los préstamos operativos aún está en proceso de implementación.

Antes de la implementación del New Deal, todas las partes del mercado todavía tenían inercia. Por ejemplo, antes de que se implemente oficialmente el suministro centralizado de tierras en varios lugares, las empresas inmobiliarias seguirán acudiendo en masa al mercado de tierras. En la batalla final, las empresas inmobiliarias tendrán que pagar los elevados precios del suelo.

El 9 de abril, siete departamentos, entre ellos la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xuzhou, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal y la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales, emitieron conjuntamente un aviso sobre "Varias medidas para promover aún más para el Desarrollo Estable y Sano del Mercado Inmobiliario Urbano". Involucrando los principios de cesión y subasta de suelo, se implementan "dos concentraciones" de oferta de suelo: anuncios centralizados, no más de 4 anuncios de licitación y subasta de suelo residencial a lo largo del año, cada uno la oferta de tierra no es inferior a 1.000 acres, el intervalo de tiempo, el número de parcelas y la organización centralizada de las actividades de transferencia, después de que se anuncia la cotización, el tiempo de transacción no excederá 1 día hábil.

En los últimos dos años, el mercado de tierras de Xuzhou ha visto con frecuencia transacciones de tierras de alta calidad. Entre las 9 ventas de terrenos desde abril, 5 tienen una tasa de prima superior al 80%. Sunac, Rongsheng, Country Garden, Yincheng, Midea, Zhongao, etc. lograron avances.