¿Es bueno convertir una propiedad comercial en propiedad residencial?
La industria de administración de propiedades se divide en propiedades residenciales y propiedades no residenciales. Las propiedades no residenciales incluyen propiedades comerciales, parques industriales, hospitales y propiedades escolares. Entre ellos, las propiedades comerciales ocupan una posición importante, incluyendo principalmente centros comerciales y edificios de oficinas. Este artículo hace principalmente una comparación simple entre propiedades residenciales y propiedades comerciales. Sin embargo, debido a que hay relativamente pocas empresas cotizadas especializadas en propiedades de oficinas, comparamos principalmente propiedades residenciales y propiedades de centros comerciales.
1. Introducción al modelo de negocio
En cuanto al modelo de negocio básico de propiedades residenciales y comerciales, el folleto de KWW (03913), que posee tanto propiedades residenciales como comerciales, es el siguiente: ejemplo. Se puede ver que el contenido principal de la administración de propiedades residenciales son los servicios básicos y los servicios de valor agregado, mientras que el contenido principal de la administración de propiedades comerciales también incluye operaciones comerciales, es decir, ayudar a las empresas en las operaciones comerciales. Los servicios de gestión de preventa desempeñan un papel determinado en el proceso de ventas de las empresas inmobiliarias franquiciadas, pero a largo plazo, la gestión de propiedades seguirá centrándose en los servicios existentes y la proporción de servicios de gestión de preventa no será demasiado alta en el largo plazo.
Tabla 1: Introducción a KWW Propiedades Comerciales y Residenciales:
Bienes Raíces
Bienes Raíces Comerciales
Servicios de Gestión de Preventa< /p >
Servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento de unidades de preventa y oficinas de venta
Servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento de unidades de preventa y oficinas de venta
Administración de propiedades servicios
(Negocio básico)
Servicios de administración de inmuebles no entregados o entregados: limpieza, seguridad, jardinería, reparaciones y mantenimiento.
Prestar servicios de gestión de inmuebles comerciales a propietarios o inquilinos, tales como gestión de archivos, limpieza, seguridad, jardinería, servicios de mantenimiento, etc.
Servicios comunitarios de valor añadido
(Servicios de valor añadido)
Servicios de agencia inmobiliaria in situ;
Otros servicios de valor añadido: Cobro de alquileres, publicidad, etc.
Servicios empresariales
2. Perspectiva comparativa de rentabilidad
En primer lugar, desde la perspectiva de la rentabilidad estática, el margen de beneficio bruto de la gestión de propiedades residenciales es generalmente del 15%. %: entre el 35% y el 35%, mientras que el margen de beneficio bruto de la gestión de propiedades comerciales es generalmente superior al 30%, y la rentabilidad de esta última es significativamente mayor que la de la primera. Desde la perspectiva de los estándares de cobro, en 2020, entre las 100 principales empresas inmobiliarias, el precio medio de las propiedades residenciales fue de 2,05 yuanes/mes/metro cuadrado, y el precio medio de las propiedades comerciales fue de 6,23 yuanes/mes/metro cuadrado. Estos últimos cargos son mucho más elevados. ¿Por qué hay una diferencia en la rentabilidad? A continuación, comparemos desde varios aspectos:
1. Grado de especialización: Los servicios inmobiliarios básicos de las propiedades residenciales son básicamente los mismos, incluyendo limpieza, seguridad, jardinería, mantenimiento, etc. Los requisitos técnicos no son elevados y la homogeneidad es extremadamente seria. En términos de servicios de valor añadido, las empresas varían mucho y son muy profesionales. Las diferentes empresas se centran en distintos tipos, incluidas agencias de vivienda de segunda mano, compras en grupo, comidas en grupo, atención a personas mayores, guarderías, etc. Sin embargo, estos modelos de negocio todavía están en proceso de desarrollo y no existe un modelo unificado maduro para toda la industria. El negocio de propiedades comerciales presenta diferentes modelos según el diferente posicionamiento y necesidades de los comerciantes. Presta más atención a la gestión de proceso completo de las operaciones de proyectos comerciales, con un contenido de servicio más rico y un mayor grado de especialización.
2. Poder de negociación del cliente: hay muchos clientes de bienes raíces residenciales debido a los precios unificados, los clientes individuales no tienen la capacidad de aumentar los precios. La ventaja es que la tarifa de administración de la propiedad es similar al cobro del alquiler, la tasa de renovación del contrato de arrendamiento es alta y la estabilidad es sólida. Las propiedades comerciales firman contratos uno a uno con comerciantes establecidos. Aunque la tasa de renovación es relativamente baja debido a la limitación del período del contrato, tiene un mayor poder de negociación cuando se enfrenta a un solo cliente y puede formar precios diferenciados según el contenido y la calidad del servicio.
3. Mecanismo de fijación de precios: los estándares de cobro para las propiedades residenciales están sujetos a los precios orientativos del gobierno y se encuentran en un nivel relativamente bajo. Se espera que los precios se liberalicen gradualmente en el futuro. Sumado a la homogeneidad de los servicios básicos, es muy difícil aumentar los precios. No existen restricciones políticas sobre los precios de los bienes raíces comerciales, pero están dominados por mecanismos orientados al mercado. En segundo lugar, desde la perspectiva de las oportunidades de crecimiento de desempeño dinámico, las propiedades comerciales todavía tienen mayor espacio para el crecimiento y tasas de crecimiento más altas. Desde los siguientes aspectos:
1. Espacio industrial: el espacio incremental de propiedades residenciales depende principalmente del mayor crecimiento del futuro mercado residencial de China. Sin embargo, la industria inmobiliaria se ha enfriado significativamente en los últimos dos años y el espacio adicional para propiedades residenciales puede verse muy restringido. Se espera que la tasa de penetración aumente, especialmente en las regiones central y occidental y en las ciudades de tercer y cuarto nivel que no están cubiertas por empresas de administración de propiedades. Hay margen de expansión. Las propiedades comerciales se benefician del desarrollo económico, la mejora de los niveles de consumo y la modernización de los conceptos de consumo, y hay un enorme margen de crecimiento en el futuro. Según datos per cápita de 2065438 + 2008 para centros comerciales con una superficie de más de 30.000 metros cuadrados, el per cápita de China es de sólo 0,38 metros cuadrados, mientras que el de Estados Unidos es de 2,2 metros cuadrados. Según previsiones pertinentes, de 2019 a 2024, la tasa de crecimiento compuesta del área de centros comerciales de China será del 7,1% y la tasa de crecimiento compuesta de los ingresos será del 9,9%.
2. Crecimiento de un solo proyecto: no hay crecimiento en el negocio de propiedades residenciales básicas y no habrá cambios fundamentales en los grupos de clientes ni en los estándares de cobro durante el período de operación. Es probable que los servicios de valor agregado impulsen el crecimiento del negocio de administración de propiedades, y la industria aún está explorando modelos maduros. Las propiedades comerciales participan en todo el proceso de cultivo del proyecto de centro comercial y gradualmente lograrán un crecimiento de ingresos y una mejora del margen de beneficio a medida que el centro comercial se desarrolle, madure y se estabilice.
El período de cultivo, el período de estabilidad y el período de madurez de los proyectos de centros comerciales generalmente son de 3 años, de 3 a 5 años y más de 5 años después de su apertura.
4. Nuevos negocios: en términos de desarrollo de nuevos negocios, las propiedades residenciales y comerciales tienen diferentes características esenciales y diferentes direcciones de desarrollo. La base de clientes de la comunidad es estable y los residentes de la comunidad no cambiarán significativamente a largo plazo, por lo que es adecuado llevar a cabo servicios de valor agregado entre los residentes existentes. Por lo tanto, los servicios de valor añadido son la dirección principal que impulsa el desarrollo a largo plazo de propiedades residenciales. Sin embargo, la base de clientes de propiedades comerciales no son los clientes de los centros comerciales. Su estadía en el centro comercial es limitada y la cantidad de personas que ingresan al centro comercial es diferente cada día. Su principal grupo de clientes son los comerciantes apostados en los centros comerciales. El sector inmobiliario comercial debería centrarse en cómo los comerciantes pueden gestionar y atraer mejores clientes y ampliar nuevos negocios ofreciendo mejores servicios.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Para qué proyectos debería servir la propiedad?
¿Para qué proyectos debería servir el inmueble? Este tema suena dominante. Supongo que debes ser propietario de una propiedad o acabas de participar en la compra de una casa en la ciudad y te sientes muy feliz. Pero realmente te respondo, los servicios inmobiliarios no deberían estar enteramente determinados por el contrato de servicios inmobiliarios. ¿Por qué? Porque los servicios inmobiliarios son servicios por contrato: en primer lugar, la empresa inmobiliaria y el propietario tienen una relación de igualdad, no una relación de superior-subordinado, una relación amo-sirviente o una relación niñera-sirviente. 2. Los servicios en la definición de propiedad son “actividades para reparar, mantener y administrar casas, instalaciones de apoyo y sitios relacionados dentro del área de administración de la propiedad, y para mantener el saneamiento ambiental y el orden relacionado”. Estos servicios deben reflejarse en la cantidad y los estándares del "Acuerdo de servicios de propiedad residencial" firmado para que se consideren razonables. Para decirlo más claramente, los proyectos acordados en el acuerdo o contrato de servicios de propiedad son los proyectos que deben ser atendidos. En tercer lugar, los propietarios deben cooperar en proyectos de servicios para satisfacer a todos los propietarios; de lo contrario, los servicios que deberían proporcionarse no satisfarán a todos los propietarios. Por ejemplo, en el sector sanitario, la empresa administradora de la propiedad limpia periódicamente según lo acordado, pero si el propietario tira basura, el servicio de limpieza nunca se completará. Los propietarios que no tiran basura definitivamente dirán que los servicios de la empresa de administración de propiedades no son buenos; por ejemplo, en términos de administración de vehículos, el acuerdo exige que los propietarios de vehículos no estacionen sus vehículos indiscriminadamente, especialmente en zonas verdes y salidas de emergencia. Sin embargo, algunos propietarios no escucharon la disuasión y se detuvieron cuando violaron el acuerdo. También dijeron que yo tengo la última palabra en mi sitio. Los propietarios que no violaron el acuerdo culparon a la empresa inmobiliaria por no proporcionar buenos servicios de gestión. que el propietario ocupó el cinturón verde para cultivar hortalizas y ocupó la escalera de incendios, construida ilegalmente. Por lo tanto, la mejor cooperación y servicio para ambas partes es que los propietarios cooperen con los proyectos que se supone deben servir a los propietarios. Cuarto, el propietario interpreta los proyectos que no deben emprenderse como aquellos que sí deben emprenderse. Si se mantiene la parte de propiedad del propietario, el propietario siempre se refiere a los servicios no incluidos en estos acuerdos como mantenimiento del personal de la propiedad. A veces, los administradores de propiedades ayudan con las reparaciones con las mejores intenciones, lo cual es malo. El maestro debería ayudarlo. Si hay un problema la próxima vez, o si otros propietarios de automóviles tienen el mismo problema y usted no lo repara, al menos dirán que su actitud de servicio no es buena, en el peor de los casos se quejarán y serán regañados. Pero ¿quién puede impedir que el propietario preste servicios inadecuados? Algunos expertos recuerdan que los servicios de administración de propiedades son demasiado específicos. La empresa de administración de propiedades debe dejar muy claro en el contrato lo que se debe hacer y lo que no. Los propietarios y residentes también deben tener muy claro los servicios específicos de los que deben disfrutar. y los servicios que no deben estar incluidos en el contrato. Sólo así podremos entendernos y vivir en armonía.