Muchos lugares han introducido políticas para solucionar las lagunas jurídicas. ¿Cuándo terminará el problema del alquiler de apartamentos a largo plazo?
En el invierno de 2020, debido a la explosión de muchos pisos de alquiler, propietarios e inquilinos se han visto envueltos en un largo juego de "víctimas".
Las crisis no ocurren de la noche a la mañana. Hace dos años, los apartamentos de alquiler a largo plazo todavía tenían una gran demanda, con capitales de todos los ámbitos de la vida apresurándose a aumentar su inversión y empresas líderes que cotizaban en bolsa en los Estados Unidos, una tras otra. Sin embargo, precisamente debido al apoyo del capital, algunos apartamentos descentralizados de alquiler a largo plazo han caído en el dilema común de los subsidios para quemar dinero "al estilo de Internet", y cuanto más se expanden, más pierden dinero.
“Los apartamentos descentralizados de alquiler a largo plazo utilizan ingresos altos y alquileres bajos para ampliar su escala, y utilizan préstamos de alquiler para ganar dinero, lo cual es similar a un esquema Ponzi”, dijo una persona de alto nivel en la industria del arrendamiento. Según los periodistas, bajo presión de capital, estas marcas de alquiler a largo plazo necesitan continuar expandiendo su escala, pero cuanto más se expanden, más pierden, lo que dificulta refinar sus operaciones.
Incluso las empresas líderes de la industria no pueden escapar del dilema de las ganancias. Esta es una manifestación de la estrategia corporativa radical y el resultado de la inmadurez de la industria. Vale la pena señalar que muchos lugares están fortaleciendo la supervisión de la industria del alquiler y se espera que se corrijan los comportamientos irregulares. Sin embargo, aún queda un largo camino por recorrer antes de que las empresas de alquiler a largo plazo puedan encontrar un modelo de ganancias sostenible.
Frecuentes "explosiones de truenos"
El 30 de noviembre, Ziroom anunció la adquisición estratégica de Beike Youth Boutique Apartments. Una vez completada la fusión, Ziroom operará 53 proyectos de apartamentos centralizados en 7 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Nanjing. Ziroom dijo que esta medida ayudará a expandir rápidamente la escala de sus apartamentos centralizados en las ciudades centrales.
En el mercado actual de apartamentos de alquiler a largo plazo, el tipo descentralizado consiste en alquilar una casa a un propietario individual, alquilarla después de la renovación y obtener el ingreso por diferencia de alquiler, comúnmente conocido como el "segundo propietario". "; el tipo centralizado consiste en renovar toda la propiedad. Después del alquiler, los recursos de vivienda se concentran y la administración es conveniente, pero la inversión inicial es relativamente grande.
Ziroom es la marca líder de apartamentos de alquiler a largo plazo en China. Ahora ha creado una gama completa de productos de alquiler que cubren alquileres compartidos distribuidos, alquileres completos, casas de lujo, así como viviendas unifamiliares centralizadas. comunidades. Si bien Ziroom está ampliando su escala de manera notoria, Ziroom se ha encontrado con frecuencia con propietarios que defienden sus derechos en el campo del arrendamiento descentralizado.
Ya a principios de año, el propietario de Ziroom informó a China Business News que había recibido una llamada de un vendedor de Ziroom para discutir la reducción del alquiler. El motivo era que las particiones serían demolidas y se obtendrían ingresos. se vería afectado. Si el propietario no está de acuerdo, Ziroom rescindirá unilateralmente el contrato, compensará dos meses de alquiler y deducirá los gastos de decoración.
La mayoría de las propiedades afectadas son inmuebles que fueron adquiridos a precios elevados con el objetivo de apoderarse del mercado. Afectada por factores como el impacto de la epidemia y la baja temperatura del mercado de alquiler, Ziroom optó por "sobrevivir con un brazo roto". "Todos los inquilinos afectados por la rescisión del contrato negociarán amistosamente, y los propietarios que cumplan con el apoyo del contrato serán compensados por daños y perjuicios", dijo Ziru.
Como empresa líder en la industria, Ziroom todavía tiene margen de facturación por el momento, mientras que otras empresas que han "explotado" están experimentando turbulencias una tras otra. Recientemente, muchos inquilinos han informado que los apartamentos de alquiler a largo plazo que alquilaron han experimentado una crisis financiera, sus pagos anuales se han "desperdiciado" y se han visto obligados a mudarse y buscar nuevas viviendas.
“Quedan siete meses de contrato de arrendamiento, pero el propietario dijo que también tiene que pagar el préstamo. El apartamento de alquiler a largo plazo ya les debe dos meses de alquiler”. seudónimo) dijo a los periodistas que, según las ideas del propietario, si quieres seguir viviendo, ambas partes pueden firmar un nuevo contrato y pagar el alquiler directamente al propietario a partir de diciembre.
Wang Lin no quiso aceptar este plan. "No hemos rescindido el contrato con el apartamento de alquiler a largo plazo. Incluso si queremos rescindir el contrato, aún no se sabe si se devolverá el alquiler del depósito. Si renovamos el contrato con el propietario de forma privada, ¿cuál será? ¿Es legalmente vinculante?" Dijo que actualmente todas las partes todavía están esperando y observando, y quiere esperar el siguiente paso. resultado.
Cuanto más se expanden, más pierden dinero
Según estadísticas incompletas de China Business News, desde 2017, ha habido 153 marcas de alquiler para adultos en todo el país que han “explotado Desde enero de 2020 hasta noviembre, fueron 84. Entre ellos, una gran parte de la razón es que la cadena de capital está rota debido a modelos operativos como "entrada alta, salida baja", "recibo largo y pago corto" y el abuso de "préstamo de alquiler".
Entre ellos, los “préstamos para alquiler” son el foco de críticas para las empresas de alquiler a largo plazo. Para obtener más fondos, los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo introducirán instituciones financieras y los inquilinos firmarán contratos de préstamo con ellas para pagar los préstamos de alquiler a plazos. La institución financiera pagará el alquiler anual a la empresa de apartamentos de alquiler a largo plazo. cuenta de una vez.
En este caso, el inquilino puede contraer un préstamo sin saberlo, y el préstamo emitido por la entidad financiera fluirá directamente al piso de alquiler a largo plazo.
Debido a que los apartamentos de alquiler a largo plazo pagan al propietario mensual o trimestralmente, se depositará una gran cantidad de fondos debido al desajuste de los términos. Este fondo no está supervisado por un tercero independiente.
Una vez que ocurre un "trueno", la cadena de capital de los apartamentos de alquiler a largo plazo se rompe y el propietario no puede pagar, pero el inquilino aún tiene una relación de deuda con la institución financiera. No hay duda de que el abuso de los "préstamos de alquiler" ha promovido la expansión desordenada de los pisos de alquiler a largo plazo y ha aumentado el riesgo de daños a los derechos de los inquilinos, pero no es el factor central que provocó la crisis de la empresa.
Ya en mayo de este año, el Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo escribió un artículo señalando que incluso los apartamentos de alquiler a largo plazo a gran escala enfrentan enormes riesgos de liquidez. La razón fundamental es: el propio funcionamiento de la empresa. el flujo de caja es negativo y de gran escala; la epidemia aceleró la fluctuación del flujo de caja de financiación.
Tomemos como ejemplo una marca de apartamentos de alquiler a largo plazo que cotiza en el mercado de valores de EE. UU. En los últimos tres años, el número de propiedades operadas por la empresa ha aumentado considerablemente, pero su eficiencia operativa y tasa de ocupación. han seguido disminuyendo. La tasa de crecimiento de los costos de alquiler ha excedido la tasa de crecimiento de los ingresos. Cuanto más se expande, más se pierde. Incluso sin el impacto de la epidemia, el riesgo de liquidez de la empresa es difícil de ignorar.
Tongce Asset Management también cree que mientras el apartamento pueda funcionar normalmente, mantenga un cierto grado de liquidez y no cause una crisis de confianza entre los inquilinos o una mayor salida centralizada y otros problemas, el El préstamo de alquiler en sí no se convertirá en un El desencadenante de la crisis no es la principal contradicción que causa dificultades en las operaciones corporativas.
La agencia también cree que la causa fundamental de la crisis es que, con el modelo de negocio y los métodos de gestión actuales, las empresas de alquiler a largo plazo están subsidiando cada apartamento en funcionamiento. Desde 2018, las ciudades de todo el país han comenzado a inspeccionar estrictamente las viviendas divididas y las viviendas de alquiler grupales. Junto con el impacto de la epidemia, las tasas de ocupación y los alquileres han caído, lo que acelera la exposición de los problemas de la cadena de capital de las empresas de alquiler a largo plazo.
Existe una necesidad urgente de deshacerse del "crecimiento bárbaro"
A pesar de problemas frecuentes como "explosiones de truenos", "viviendas de formaldehído" y "préstamos de alquiler", la aparición de apartamentos de alquiler a largo plazo todavía satisface las necesidades actuales. La demanda de alquiler de los jóvenes es una forma importante de resolver el desequilibrio estructural del mercado de alquiler de mi país. Como formato de negocio emergente, la industria del alquiler a largo plazo necesita urgentemente entrar en la vía del desarrollo ordenado.
Ding Zuyu, director ejecutivo de Yiju Holdings, cree que los apartamentos de alquiler a largo plazo son como Bicycle y Didi en los primeros días. Luchar por fondos, fuerza y escala es una actuación normal en las primeras etapas. la industria. Después de que las "grandes olas se lleven la arena", la industria madurará y las empresas de rango medio se retirarán gradualmente y, finalmente, alcanzarán un estado saludable de controles y equilibrios multipartidistas.
El Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo también emitió un documento que establece que se deben establecer umbrales de entrada de la industria, se deben formular estándares y regulaciones relevantes (como particiones, decoración, seguridad, etc.) y discutir la situación de la industria. Los gobiernos locales deben organizarse periódicamente. El departamento de construcción debe construir una plataforma de información para los apartamentos de alquiler a largo plazo, y los inquilinos deben abrir una cuenta especial en el banco para su supervisión.
Recientemente, muchos lugares han emitido documentos para fortalecer la supervisión. Entre ellos, Jinan debe fortalecer la supervisión de los modelos de negocio de "alta entrada, baja salida" y "recibos largos, pagos cortos", realizar entrevistas y advertencias, suspender la presentación de firmas en línea y emitir advertencias de riesgo para las empresas que no tienen la capacidad. continuar operando y expandirse demasiado rápido, investigar y manejar de acuerdo con las leyes y regulaciones y otras medidas.
En respuesta a la cuestión de los "préstamos para alquiler", Chengdu ha dejado claro que el importe de los préstamos para alquiler de viviendas no debe exceder el 30% de los ingresos por alquiler de las empresas de arrendamiento de viviendas también lo ha dejado claro; que las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden utilizar cuotas de alquiler o descuentos en el alquiler y otros nombres para inducir a los inquilinos a utilizar préstamos de consumo para el alquiler de viviendas.
Cruel Rental cree que la introducción intensiva de políticas regulatorias permitirá que los apartamentos de alquiler a largo plazo vuelvan a la esencia de "vivir". Esto significa que ha pasado el período de expansión a gran escala de los apartamentos de alquiler a largo plazo que dependen de medios como "altos ingresos y baja producción", "alquiler a largo plazo y pagos a corto plazo" y "préstamos para alquiler", y la industria está pasando de centrarse en la escala a operaciones en profundidad.
Sin embargo, algunos expertos de la industria no aprueban el desarrollo de marcas de alquiler descentralizadas a largo plazo. Los expertos de la industria del arrendamiento mencionados anteriormente dijeron a los periodistas que los apartamentos descentralizados de alquiler a largo plazo utilizan préstamos de alquiler para expandir su escala adquiriendo propiedades y subarrendandolas. Sin embargo, cuanto más se expandan, más perderán dinero, y es difícil de lograr. operaciones refinadas.
En comparación, los apartamentos centralizados tienen una eficiencia de gestión más centralizada y, mediante el funcionamiento refinado de este amplificador, pueden aumentar eficazmente las ganancias y lograr un desarrollo sostenible, mientras que los apartamentos descentralizados requieren menos acumulación de capital inicial, lo que es beneficioso para las empresas; . Rápida expansión en el corto plazo, pero los costos y las ganancias son difíciles de controlar.
Tomemos como ejemplo los apartamentos centralizados de alquiler a largo plazo operados por empresas inmobiliarias como Vanke y Longfor. Estas marcas pretenden frenar su expansión de escala y, en cambio, mejorar la calidad y la eficiencia de sus operaciones. En los últimos tres años, la tasa de ocupación general de Longfor Crown Apartments ha aumentado, llegando al 85,3% en el primer semestre de este año, y no utilizará el modelo de "préstamo de alquiler".
El alquiler de apartamentos a largo plazo no es una industria enormemente rentable. Cualquier búsqueda ciega de escala, el costo excesivo de adquirir una vivienda y el abuso del apalancamiento financiero pueden ejercer presión sobre los fondos corporativos. Después de abordar adecuadamente los problemas que quedaron tras la "explosión" de los apartamentos, sólo las operaciones refinadas pueden permitir que la industria alcance un desarrollo sostenible.