Cómo auditar las tarifas de gestión del desarrollo durante la liquidación del impuesto sobre el valor añadido del suelo
Gastos de desarrollo en el impuesto sobre la renta de sociedades
Los gastos de gestión del desarrollo se refieren a gastos incurridos por las empresas para organizar y gestionar directamente proyectos de desarrollo y no pueden atribuirse a objetos de costos específicos. Incluye principalmente salarios del personal administrativo, tarifas de bienestar de los empleados, tarifas de depreciación, tarifas de reparación, tarifas de oficina, tarifas de agua y electricidad, tarifas de protección laboral, tarifas de gestión de proyectos, amortización del espacio de rotación, tarifas de construcción de instalaciones de comercialización de proyectos, etc.
Guoshuifa [2009] No. 365438 +0
Tasas de gestión de desarrollo estipuladas en el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra:
"Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" 》El artículo 9 estipula:
Los gastos indirectos de desarrollo se refieren a los gastos incurridos para organizar y administrar directamente proyectos de desarrollo, incluidos salarios, beneficios a los empleados, depreciación, reparaciones, gastos de oficina, agua y Gastos de electricidad, tasas de protección laboral, amortización del volumen de negocios de la vivienda, etc.
Los ocho gastos enumerados en los documentos anteriores.
Consulte el Anuncio 2065438+7 de Hunan de 2004: Los costos indirectos de desarrollo se refieren a los costos incurridos por la organización y gestión directa de proyectos de desarrollo, incluidos salarios, beneficios para empleados, depreciación, reparaciones, gastos de oficina, facturas de agua y electricidad. y tarifas de protección laboral, amortización de viviendas provisionales, tarifas de supervisión de proyectos, tarifas de supervisión de seguridad, etc.
2. Disposiciones del sistema de contabilidad empresarial
En contabilidad, las empresas suelen cobrar otros gastos relacionados con el proyecto, como honorarios de educación de los empleados, gastos de comunicación, gastos de transporte y viajes, y arrendamiento. tarifas, tarifas de servicios de gestión, tarifas entre modelos, gastos por intereses, tarifas de seguridad, etc. , además de las ocho tasas especificadas en los documentos anteriores.
¿Se pueden deducir estos gastos de la liquidación de aumento del impuesto predial?
En tercer lugar, el tratamiento de las diferencias impositivas
Durante el proceso de auditoría del impuesto sobre el valor añadido del suelo, los gastos incurridos por quienes organizan y gestionan directamente el proyecto deben deducirse como gastos indirectos de desarrollo. .
No todos los gastos incurridos por los gerentes de proyectos in situ en función de sus funciones se pueden cobrar como honorarios de gestión del desarrollo, como honorarios de entretenimiento empresarial, honorarios de capacitación, etc.
En primer lugar, la aplicación de las cuentas contables es errónea. Si las cuentas contables se ajustan de acuerdo con los requisitos contables, no habrá diferencia en el impuesto ajustado.
La segunda es que las políticas tributarias son diferentes y no hay ajuste.
El auditor debe calcular la relación entre los gastos de desarrollo y los costos totales de desarrollo y comparar esta relación con la de proyectos similares. Si se encuentran desviaciones graves, se debe realizar una verificación adicional.
Si los gastos indirectos de desarrollo de una empresa de desarrollo inmobiliario involucran múltiples proyectos con diferentes avances y solo necesitan liquidar algunos proyectos, en principio, deben calcularse de acuerdo con los elementos detallados relacionados con el proyecto ( salarios, beneficios a los empleados, gastos de depreciación, gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, primas de seguro laboral, amortización de viviendas provisionales, etc.) que se prorratearán. ). Si es realmente indistinguible, los elementos detallados deben distribuirse de acuerdo con el área total de construcción de múltiples proyectos relacionados.
Cuatro. Manejo de gastos específicos
(1) Respecto a los gastos en salas modelo
La respuesta de la Administración Estatal de Impuestos sobre los gastos incurridos en la oficina de ventas y salas modelo es la siguiente:
¿Cómo pagar las oficinas de ventas temporales, casas modelo y sus costos de decoración?
Las instalaciones de venta temporal construidas por empresas de desarrollo inmobiliario no se consideran costos de desarrollo indirectos al calcular el impuesto al valor agregado del terreno, no pueden incluirse en los costos de desarrollo y se deducirán al liquidar el impuesto al valor agregado del terreno. . (Oficina Estatal de Impuestos de la República Popular de China)
1. Si la casa de alquiler está decorada como una casa modelo, los costos de decoración se considerarán gastos de venta y no se podrán deducir antes del impuesto al valor agregado del terreno. , y se recaudará cuando se cobre el impuesto sobre el valor añadido del suelo. Ajustes fiscales.
2. Para los productos de desarrollo que se decoran como casas modelo y se venden en años posteriores, los costos de decoración deben calcularse como "costos de construcción e instalación", y los costos de decoración de la casa modelo deben incluirse en los costos indirectos de desarrollo. ajustarse a los costos de construcción e instalación de acuerdo con circunstancias específicas. La contabilidad de costos es consistente con la contabilidad de la venta de casas comerciales finamente decoradas.
3. Si el producto desarrollado está decorado como una casa modelo, pero no se venderá como activo fijo en los años siguientes, los costos de decoración correspondientes se incluirán en el valor del activo fijo, y su depreciación se incluirá en los gastos del período, y no se incluirá en el impuesto al valor agregado del terreno antes de deducir impuestos.
Por lo que el coste entre modelos sólo se podrá deducir una vez finalizada la venta.
(2) Se podrá deducir la amortización del volumen de negocios de la vivienda.
Esta cuenta se refiere a los gastos de amortización o depreciación de desarrollar bienes o poseer casas para reubicar a los hogares demolidos. Sin embargo, algunas empresas actualmente alquilan casas para reubicar a los hogares demolidos, y el alquiler de la casa también debe pagarse. incluido en la cuenta de amortización de la casa de facturación.
Los costos relevantes como costos de decoración, costos de transformación de ingeniería, costos de cableado, etc. que deben realizarse para las casas alquiladas de acuerdo con los requisitos de los hogares demolidos, la parte a cargo de la empresa promotora también debe incluirse en esta cuenta.
(3) Salarios y beneficios del personal directivo
Los salarios del personal directivo son los salarios y beneficios que se pagan a quienes organizan y gestionan directamente los proyectos. Dichos gastos deben proporcionar la lista de gerentes de proyecto y contratos laborales, pero si se incluyen en los salarios y beneficios del personal del departamento de planificación, departamento de compras, departamento de presupuesto, departamento de seguridad y otros departamentos depende de las circunstancias específicas y, en general, no pueden deducirse como gastos indirectos de desarrollo.
(4) Gastos de comunicación
Los gastos telefónicos incurridos cuando el departamento de ingeniería del proyecto instala teléfonos se pueden imputar como otros gastos indirectos de desarrollo, pero los gastos de telefonía móvil reembolsados por el director del proyecto se Es difícil relacionarlo directamente con el proyecto. No se puede recaudar como costos indirectos de desarrollo y se deducirá antes de que se aumente el impuesto territorial.
(5) Gastos de viaje
Los gastos de transporte incurridos por el director del proyecto que toma directamente un taxi pueden incluirse en los gastos indirectos de desarrollo, pero el reembolso de los gastos de gasolina de los vehículos privados es difícil. para distinguir y está directamente relacionado con el proyecto y no puede incluirse en los gastos indirectos de desarrollo. Los costos indirectos de desarrollo se deducen antes de los aumentos del impuesto territorial.
(6) Tarifa del servicio de seguridad
La tarifa del servicio de seguridad firmada entre la empresa del proyecto y la empresa de seguridad determina principalmente si está directamente relacionada con la gestión del proyecto. Si es relevante, puede registrarse como gastos generales de desarrollo; si es irrelevante, no puede incluirse en los gastos generales de desarrollo.
(7) Tarifa de producción del modelo
Los modelos generales se fabrican para la venta y son gastos de venta y no pueden incluirse en los gastos de desarrollo. Los ajustes de errores se aplican por cuenta.
(8) Gastos por intereses
Los gastos por intereses se deducen de diferentes formas en la liquidación del aumento del impuesto territorial. Por lo tanto, los gastos por intereses incluidos en los gastos de desarrollo deben ajustarse por diferencias en las políticas fiscales.
(9) Fondos de educación de los empleados y gastos de entretenimiento empresarial
De acuerdo con las disposiciones pertinentes del sistema contable, los fondos de educación de los empleados y los gastos de entretenimiento empresarial no pueden enumerarse directamente como el costo del producto. desarrollo, sino como costos del período. La contabilidad de gastos, cuyo principio es consistente con el tratamiento fiscal del impuesto de timbre, se ajusta según la aplicación de errores en las cuentas contables del impuesto social.
(10) Los gastos temporales de agua y electricidad incurridos por la parte constructora durante el proceso de desarrollo inmobiliario (comúnmente conocidos como "agua y electricidad temporales") generalmente son pagados por la empresa promotora por adelantado y luego cobrados. por la empresa promotora de la empresa constructora. Esta parte de los honorarios pagados en nombre de la empresa constructora debe contabilizarse como cuentas corrientes (generalmente "otras cuentas por cobrar") y no puede deducirse como partidas de deducción.
En el proceso de desarrollo inmobiliario, las facturas de agua y electricidad incurridas por la parte constructora generalmente las paga la empresa promotora por adelantado y luego la empresa promotora las cobra a la empresa constructora. Esta parte de los honorarios pagados en nombre de la parte constructora debe contabilizarse como cuentas corrientes. En la auditoría de liquidación, se debe prestar atención a si la empresa de desarrollo enumera los gastos diferidos en "costos de construcción e instalación" o "honorarios de gestión de desarrollo".
(11) Las multas administrativas impuestas por las autoridades de construcción a las empresas de desarrollo inmobiliario debido a la construcción ilegal en los temas "costos de desarrollo" y "costos indirectos de desarrollo" no se deducirán como partidas de deducción.
(12) Las empresas de desarrollo inmobiliario cobrarán tarifas de custodia de propiedad, tarifas de transacción de derechos de propiedad y tarifas de oficina de ventas, agua y electricidad para casas terminadas pero no vendidas en la cuenta de "tarifas de gestión de desarrollo". se cobrarán en la cuenta de gastos de ventas conforme reglamentariamente y no se descontarán como partidas de deducción.
Los “honorarios de asesoramiento de financiación” no se pueden deducir como gastos por intereses.
La agencia intermediaria contratada por la promotora inmobiliaria se encarga de la gestión y supervisión de todo el proceso de promoción inmobiliaria por parte de la empresa, y convierte el inmueble en una marca determinada. Deducir las tarifas pagadas por las empresas a los intermediarios.
Los gastos anteriores incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario son gastos de gestión y deben deducirse como gastos de desarrollo inmobiliario al calcular el impuesto al valor agregado del terreno.
Resumen de los gastos generales de desarrollo de la revisión
LAT es ampliamente consistente con la contabilidad y la documentación 31.
La amortización del espacio de facturación generalmente no tiene este coste.
Enfoque de la revisión: revisión de atributos.
El límite con los gastos administrativos no está claro.
La clave está en fijarse en la organización y gestión directa del proyecto de desarrollo.
Examine la estructura organizacional, la división del trabajo, los procesos comerciales y la determinación de las listas de empleados.
Extrae información de la credencial para ver la firma.
Los gastos de los altos directivos de la empresa no pueden incluirse en los gastos generales de desarrollo.
La tasa de presentación del contrato es un gasto de venta.
El honorario de inspección de recepción deberá estar incluido en el honorario de gestión.
Los honorarios preliminares de la propiedad, pagados a la empresa administradora de la propiedad antes de la entrega del proyecto, son razonables y se pueden cobrar.
Si no puedes distinguir entre gestión de proyectos y gestión de oficinas dentro del campus, no podrás calcular costes.
Si se separa, las tarifas de administración de la propiedad en el sitio antes de la finalización pueden contarse como gastos generales.
Los costes de calefacción deben figurar como gastos de venta antes del envío.
Gastos administrativos devengados en el momento de la entrega.
Sin embargo, la tasa de ventas no es alta y se deben pagar los gastos de desarrollo acumulados para abrir la puerta.