Después de confirmar el título de propiedad, ¿el pago excederá el valor promedio?
La reforma del sistema agrario es el núcleo de la reforma rural. Como trabajo básico para activar la tierra rural, un importante factor de desarrollo, la confirmación de los derechos sobre la tierra ha recibido la mayor atención y expectativas en los últimos años, e incluso ha sido llamada la “segunda reforma agraria”. Desde la Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del PCCh, seis documentos del Gobierno Central No. 1 desde 2009 han hecho arreglos y presentado requisitos claros para acelerar la confirmación, registro y certificación de los derechos sobre tierras rurales. El Documento No. 1 de 2010 propuso que “se esforzara por utilizar tres años para confirmar la propiedad de la tierra colectiva rural a cada organización económica colectiva de agricultores con propiedad”. El Documento Central No. 1 de 2013 propuso que “se necesitarán cinco años para hacerlo”. Básicamente completar la confirmación de los derechos de gestión de contratos de tierras rurales”. El documento No. 1 de 2014 enfatiza “prestar mucha atención a la confirmación, registro y emisión de los derechos de gestión de contratos de tierras rurales”. La confirmación de los derechos sobre la tierra comienza con resolver la confusión sobre los derechos de gestión contratados, determinar la verdad, aclarar la propiedad, establecer el registro y emitir certificados, estabilizar la relación de gestión contratada a largo plazo entre los agricultores y la tierra, y revertir la propiedad de la tierra rural original y poco clara. Los derechos y los intereses de los agricultores desprotegidos, el fenómeno del desequilibrio de derechos e intereses, estimula aún más el entusiasmo de los agricultores por proteger las tierras cultivadas, conservarlas y utilizarlas intensivamente, promover la implementación del sistema más estricto de protección de las tierras cultivadas y del sistema de conservación del uso de las tierras. mejorar el nivel de gestión y utilización de la tierra y sentar las bases para el establecimiento de un mercado unificado de tierras urbanas y rurales. No hay duda sobre el valor de la confirmación de los derechos sobre la tierra, pero la clave es si la reforma de la confirmación de los derechos sobre la tierra puede aclarar la propiedad de la tierra rural y proporcionar suficiente impulso para promover el futuro desarrollo agrícola, la prosperidad rural y la integración del desarrollo urbano-rural.
En primer lugar, ¿se puede implementar plenamente la propiedad de la tierra?
Debemos tener claro que la confirmación actual de los derechos sobre la tierra no es ni un cambio de propiedad de la tierra ni un reajuste de la relación contractual, sino una estabilización de la relación contractual existente. En 2009, el Documento No. 1 del Gobierno Central establecía claramente que “está estrictamente prohibido aprovechar la oportunidad para ajustar las relaciones contractuales de tierras, y está decidido a prohibir y corregir la recuperación ilegal de tierras contratadas por los agricultores”.
Este requisito se ha implementado en políticas posteriores. Se puede ver que la confirmación de derechos es "rectificar el caos" de la tierra existente en la relación contractual, y también es una aclaración de la propiedad colectiva de la tierra y los derechos de gestión del contrato de tierras de los agricultores. Aquí hay tres contradicciones:
La primera es objeto de confirmación. Confirmar los derechos significa aclarar los derechos de propiedad, que son la base del sistema de mercado. Hay tres contenidos principales en la confirmación de los derechos sobre la tierra. En primer lugar, la determinación de la propiedad, es decir, la organización económica colectiva, que está determinada principalmente por los claros derechos de propiedad de las aldeas administrativas, las aldeas naturales, las tierras colectivas del equipo de producción y las tierras de propiedad estatal, así como los límites de las tierras colectivas entre organizaciones económicas colectivas relevantes; en segundo lugar, la relación entre los agricultores y la tierra colectiva. La definición de relación contractual, hasta cierto punto, también incluye el tercer contenido, es decir, la reafirmación de los derechos del contrato colectivo de tierras por parte de los agricultores. Según la teoría del mercado, los gobiernos, las organizaciones económicas colectivas e incluso los agricultores individuales son sujetos iguales, pero sólo sujetos de autoridad y coerción. Si podemos actuar como un tercero imparcial o un mediador autorizado sin ningún interés directo en definir los límites de propiedad de las tierras colectivas y los derechos y relaciones contractuales de los agricultores, entonces el gobierno a nivel de condado es el propietario real de los poderes estatales a nivel de condado. tierra en propiedad. Es un actor que es al menos teóricamente posible o potencialmente rentable.
El segundo es el plazo de confirmación de derechos. El período posterior a la confirmación de los derechos del contrato de tierras cambia de "largo plazo" a "largo plazo", pero ¿cuánto más largo es el largo plazo que el largo plazo? En el pasado, "la relación contractual a largo plazo permanece sin cambios" puede al menos entenderse como superior a los "treinta años" estipulados en la Ley de Contratos de Tierras. Largo plazo significa diez, veinte o incluso cincuenta o cien años. más que a largo plazo. Pocas personas pueden decirlo con claridad. Esto es similar a un contrato de préstamo sin período de amortización. Si tal evento ocurre en el préstamo, el prestamista puede exigir al prestatario que cumpla con sus obligaciones de pago en cualquier momento. Por supuesto, bajo el marco político actual, es casi imposible suspender colectivamente los contratos con los agricultores. Sin embargo, la confianza brindada a los agricultores aún es incierta, porque el período específico "a largo plazo" depende de la comprensión de los tomadores de decisiones, y los colectivos y los agricultores como contratistas no tienen ningún poder de decisión. La ambigüedad del límite de tiempo afectará inevitablemente la confianza de los agricultores en sus inversiones y la realización de los atributos de propiedad de los derechos contractuales.
El tercer problema es que no se ha confirmado la esencia de la confirmación de derechos. Lo más básico y difícil en la confirmación de derechos es la confirmación de los derechos de contratación. De hecho, es la confirmación de la relación contractual de la tierra más que la confirmación de los derechos de contratación.
Algunos se calculan anualmente y otros se calculan en forma de paquetes, que van desde decenas hasta cientos y miles de yuanes al año. La confirmación de los derechos aclara las relaciones de contratación de tierras, promueve significativamente transferencias a escala moderada y estandariza los contratos de arrendamiento. Sin embargo, es un poco exagerado decir que puede aumentar efectivamente los ingresos por propiedad de los agricultores. La transferencia de arrendamiento se puede realizar bajo la relación contractual original y solo se puede transferir después de que se confirmen los derechos. Obviamente, el precio no aumentará debido a la confirmación de los derechos. Si los ingresos de los agricultores pueden aumentar, puede que provengan del aumento de la superficie de tierra después de que se confirmen los derechos. Según la experiencia de algunas regiones, la superficie de tierra cultivada aumentó en promedio alrededor de un 20% después de que se confirmaron los derechos. Esto se debió a la conversión de baja calidad durante la segunda ronda de contratación, la recuperación de tierras y el cultivo del campo después de la contratación. .
En comparación con los residentes urbanos, los agricultores que se dedican a la siembra y el mejoramiento son casi todos operadores y necesitan más apoyo financiero. Sin embargo, como los agricultores tienen menos propiedades personales, es más difícil obtener préstamos y el monto promedio por hogar es pequeño. Según una investigación del Centro de Investigación de Finanzas Domésticas de China (CHFS) de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste y el Departamento de Planificación Estratégica del Banco Agrícola de China.
El "Informe sobre desarrollo financiero rural de China 2014" muestra que la proporción de préstamos privados a agricultores es de 43,8, mucho más alta que el promedio nacional de 34,7, pero la proporción de préstamos formales a agricultores es de 14,1. que es inferior al promedio nacional de 15,1. El informe también muestra que el 9,6% de la deuda rural es deuda riesgosa, cifra superior al ratio de deuda de riesgo nacional del 6,5%. Una vez confirmados los derechos, los préstamos hipotecarios para tierras contratadas y propiedades de los agricultores son más convenientes. Sin embargo, el obstáculo para concretar hipotecas garantizadas no es la claridad de los derechos contractuales sobre la tierra de los agricultores, sino el valor de la producción de la tierra. La aclaración de los derechos contractuales sobre la tierra parece proporcionar garantía para los préstamos de los agricultores, pero el monto total del préstamo no puede ser mayor que el valor total de la garantía. Esta es una verdad que todos comprenden. Recientemente, se puso a prueba un contrato de préstamo hipotecario en el condado vecino donde se encuentra el autor, con cinco años de derechos de operación como garantía, el préstamo puede ser de 1.500 yuanes por mu, que es básicamente el ingreso total por alquiler de la tierra cultivada durante cinco años. . Los bancos deben considerar los riesgos de recuperación al aceptar préstamos para vivienda y deben controlar estrictamente los límites de los préstamos. Por lo tanto, la garantía y la hipoteca de los derechos de contratación pueden satisfacer las necesidades financieras de los agricultores hasta cierto punto, pero es necesario resolver muchos problemas para lograrlo plenamente.
En tercer lugar, cómo realizar la gestión de la tierra y el disfrute de los derechos una vez confirmados.
Que se puedan disfrutar los derechos sobre la tierra depende de la claridad de los derechos, pero más importante aún, de la protección de los derechos. Una vez confirmados los derechos sobre la tierra, los agricultores tendrán tres derechos y tres certificados, a saber, derechos de gestión contratados por los agricultores de la tierra contratada, derechos de uso de la propiedad de los agricultores, derechos de propiedad de las casas construidas por ellos mismos en las granjas, derechos de gestión de la tierra contratados por los agricultores, y los derechos de uso de la propiedad de los agricultores y el certificado de propiedad de la casa construida por ellos mismos. Estos tres derechos y tres certificados están protegidos por la ley. Pero a juzgar por la ciudad y la experiencia pasada, este tipo de protección no es muy confiable. Los residentes urbanos comunes no tienen terrenos comerciales. En lo que respecta a los certificados de propiedad de viviendas y de bienes raíces, en los últimos años se han producido con frecuencia demoliciones forzosas, lo que ha dado lugar a incidentes masivos y atroces. Está claro que los funcionarios del gobierno están ignorando estos dos derechos y documentos de los residentes, y la ley claramente no los protege. Los derechos contractuales sobre la tierra son obviamente más complejos y difíciles de proteger que los derechos de uso de la propiedad y los derechos de propiedad de la vivienda.
La primera es la realización de la propiedad de la tierra. La propiedad colectiva de la tierra no sólo tiene el dilema de los sujetos desaparecidos, sino también el problema de los sujetos desaparecidos, y también tiene problemas que son difíciles de resolver. Por supuesto, en términos de propiedad de la tierra, todas las personas, ya sea colectiva o individualmente, ya sean chinos o extranjeros, tienen derechos de propiedad limitados. Los propietarios nunca pueden vender sus tierras a otros países, pero tienen derechos limitados para disponer de ellas. Después de que se confirmaron los derechos, los derechos de contratación se fortalecieron aún más y las tierras y propiedades contratadas casi se convirtieron en propiedad privada de los agricultores. ¿Cómo se reflejan los derechos colectivos de los propietarios de tierras? La tierra, incluidas las viviendas, puede ser arrendada y transferida tanto por el contratista como por el usuario, e incluso puede cotizarse y comercializarse en el futuro. Como colectivo de todas las partes, no podemos participar en la gestión ni obtener beneficios de este proceso, e incluso carecemos de derecho a voz. Aunque se amplíe el plazo del contrato, lo dará la póliza. ¿Es esta otra forma de intervención gubernamental en el mercado? A largo plazo, es definitivamente un error ignorar los derechos contractuales sobre la tierra y perjudicar los intereses de los agricultores, pero definitivamente no está bien ignorar la propiedad colectiva y ampliar la brecha de intereses entre los miembros colectivos.
En segundo lugar, es necesario mejorar la planificación del uso del suelo. Algunos expertos atribuyen la cuestión del suelo rural al sistema dual urbano-rural, pero en realidad no han visto la esencia del problema.
Aunque la doble barrera urbano-rural es una cuestión importante que restringe la reforma y el desarrollo de China. Sin embargo, no vemos que el uso y el control de la planificación sean superiores a la propiedad. El desarrollo y la utilización de la tierra están estrictamente controlados en cualquier país y están sujetos a la planificación y al control legal. En la actualidad, existe un doble desperdicio en el uso del suelo en nuestro país, con 500 millones de acres de terrenos rurales. Los trabajadores inmigrantes construyen nuevas casas en sus granjas pero no viven allí. Se trata de una cantidad asombrosa de residuos. Por otra parte, la urbanización del suelo es siempre más rápida que la urbanización de la población. Según Hu Cunzhi, Viceministro del Ministerio de Tierras y Recursos, en marzo de 2012, de 1990 a 2000, la tasa de urbanización de la tierra fue 1,71 veces la tasa de urbanización de la población; de 2000 a 2010, la tasa de urbanización de la tierra fue 1,71 veces la población; tasa de urbanización 1,85 veces. En la actualidad, el gobierno tiene el poder de planificar la tierra en nuestro país, y el gobierno también tiene el poder de aprobar el uso de la tierra. Haga sus propios planes y emita sus propios juicios en todos los niveles. La ejecución de los planes carece de supervisión y cumplimiento, y los líderes a menudo deciden los cambios, creando condiciones para cambios arbitrarios en los planes. El sistema de planificación también es incompleto. Básicamente, existen reglas generales pero no reglas detalladas. La confirmación de los derechos sólo aumenta el poder de negociación de los agricultores con el gobierno y el mercado, pero no puede eliminar fundamentalmente la caótica expropiación de tierras. La planificación territorial de nuestro país debe ser elevada a ley o formulada por el Congreso Nacional del Pueblo para aclarar la naturaleza jurídica de la planificación, comprender verdaderamente que la planificación es la ley y reducir el abuso y la expropiación arbitraria de tierras.
El tercero es fortalecer la supervisión y seguimiento del control del uso del suelo. La confirmación de derechos otorga a los agricultores mayor autonomía y derechos de propiedad, proporciona buenas condiciones para la transferencia de tierras y liberará efectivamente los dividendos de la reforma rural, promoverá el desarrollo agrícola, la prosperidad rural y la prosperidad de los agricultores. Sin embargo, puede ir acompañado de fenómenos más anormales, como el acaparamiento de tierras y el cambio de usos, y surgirán más problemas de gestión similares a los de las pequeñas propiedades. Se deben estrechar las líneas rojas desde la fuente y se debe fortalecer el control de uso. En la actualidad, los medios técnicos pueden lograr un seguimiento oportuno, y es necesario fortalecer la supervisión y la aplicación de la ley para corregir los problemas de manera oportuna, de modo que el uso de la tierra pueda realmente entrar en una vía racional.
La confirmación de derechos es el preludio de la reforma del sistema agrario, y es imposible resolver todos los problemas relacionados con la tierra. Sin embargo, como proyecto básico y piloto, debemos seguir de cerca las medidas de apoyo e iniciar diversas reformas de manera ordenada. De lo contrario, simplemente confirmar el poder no sólo no logrará los resultados esperados, sino que también puede hacer que la situación de la reforma rural sea más compleja y difícil.