Se espera que las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda en muchas ciudades bajen a 3 o habrá una ventana de compra de vivienda.
En la tarde del 29 de septiembre, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron un aviso en el que decidían ajustar la política de crédito diferenciado para vivienda por etapas. Las ciudades elegibles pueden decidir por sí mismas antes de finales de 2022 mantener, reducir o cancelar el límite inferior del tipo de interés para los primeros préstamos para vivienda de nueva emisión.
Según la situación actual, la tasa de interés para préstamos para primera vivienda puede ser tan baja como el 4,1%, y el límite inferior para las tasas de interés para préstamos para segunda vivienda es del 4,9%. Los datos de RealData muestran que en septiembre, más del 80% de las tasas de interés hipotecarias convencionales en 103 ciudades clave estaban en el nivel más bajo antes mencionado.
Ahora que los reguladores han vuelto a relajar el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda, las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda en algunas ciudades alcanzarán o incluso superarán el 4%.
Según los requisitos, las ciudades que pueden implementar esta política son ciudades donde el precio de venta de viviendas comerciales nuevas ha seguido disminuyendo de junio a agosto de 2022. Además de las 23 ciudades elegibles entre las 70 ciudades grandes y medianas, según los cálculos de Kaiyuan Securities, la tasa de cobertura general de las 200 ciudades restantes de tercer y cuarto nivel debería alcanzar el 50-70%.
Algunos expertos creen que esta política es esencialmente un recorte estructural y específico de las tasas de interés para las ciudades de tercer y cuarto nivel, que promoverá la liberación de la demanda de viviendas por primera vez. Algunos conocedores de las empresas inmobiliarias entrevistadas dijeron que se espera que la política atraiga a algunos compradores de viviendas y aproveche el período de ventana para hacer avanzar la demanda de los clientes que esperan hasta finales de este año.
Los tipos de interés pueden caer hasta el 3,6%
Los tipos de interés hipotecarios han bajado una y otra vez. ¿A qué nivel bajarán esta vez?
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, cree que las 23 ciudades que cumplen las condiciones no son ciudades conflictivas. Debido al pequeño número de bancos en estas ciudades, la competencia insuficiente y las preocupaciones de los bancos sobre los riesgos, las tasas de interés hipotecarias son incluso más altas que en otras ciudades y es necesario reducirlas. Se espera que caiga por debajo del 4%. El nivel específico de la tasa de interés depende de la decisión del equipo de fijación de precios del mecanismo de autorregulación del banco.
RealData cree que las ciudades elegibles reducirán las tasas de interés hipotecarias al nivel más bajo en un solo paso. "Sólo un paso, en lugar de una caída similar a la de una pasta de dientes, tendrá el mayor impacto en el mercado."
Los datos institucionales muestran que estas ciudades actualmente implementan básicamente el nivel límite inferior del 4,1% (LPR-20BP). ). Una estimación conservadora es de aproximadamente 3,6%-3,7%, similar a los préstamos operativos. "Reducir los préstamos hipotecarios al nivel de los préstamos operativos ayudará a reducir los costos de los compradores de viviendas y ayudará a prevenir el arbitraje de políticas".
Sin embargo, según datos históricos, la tasa de interés de esta hipoteca aún puede tener margen para disminuir. .
Xie Haoyu, analista de la industria inmobiliaria de Guotai Junan, señaló que, según el LPR actual a cinco años del 4,3%, el límite inferior de la tasa de interés del primer préstamo hipotecario es del 4,1%. con un descuento del 30%, puede llegar al 3,0%. Teniendo en cuenta la actual débil demanda de crédito, como en 2009 y 2014, el mercado inmobiliario actual no está funcionando tan bien como entonces.
Uno de los antecedentes de la reducción de las tasas de interés hipotecarias es que el efecto de mercado de las múltiples reducciones en las tasas de interés de los préstamos desde este año no ha sido el esperado y el mercado sigue cayendo por inercia.
Los datos de RealData muestran que, tomando como ejemplo la vivienda de segunda mano, en agosto y septiembre, el volumen de transacciones de vivienda de segunda mano en 50 ciudades clave de Beike seguía disminuyendo, y los precios de la vivienda también mantuvieron un nivel general. tendencia a la baja. Los recortes graduales y específicos de las tasas de interés para el sector inmobiliario en este momento son una medida para implementar la decisión del gobierno central de “hacer pleno uso de la caja de herramientas políticas para apoyar una demanda de vivienda rígida y mejorada”.
La demanda de compra de viviendas se adelantará o se adelantará.
¿Este ajuste en los tipos de interés hipotecarios tendrá un efecto más evidente? Algunas empresas inmobiliarias entrevistadas creen que se espera que esta política atraiga a algunos compradores de viviendas.
Un especialista en marketing que trabaja para una gran empresa promotora estatal dijo a China Business News: “Los recortes de las tasas de interés atraerán a más compradores profesionales, como los propios profesionales financieros o inmobiliarios, que aprovecharán el período de ventana para cazar por precios bajos. Pero las preocupaciones de los compradores comunes de viviendas sobre viviendas nuevas se centran en la entrega de una casa. Desde un punto de vista práctico, las tasas de interés bajas no pueden eliminar los puntos débiles de la compra de una vivienda. En opinión de Xie Haoyu, no hay ciudades que cumplan con este requisito. Bastantes, incluidas algunas ciudades centrales como Wuhan, Tianjin, Kunming, etc., mientras que el resto son en su mayoría ciudades de bajo nivel o ciudades turísticas. Teniendo en cuenta la continua caída de los precios de la vivienda, si las tasas de interés hipotecarias son lo suficientemente bajas, la reducción de las tasas de interés hipotecarias provocará cierta liberación efectiva de la demanda.
En esta política, un punto clave que ha atraído la atención generalizada del mercado es que la política es válida hasta finales de 2022.
"La política tiene un período de ventana hasta finales de este año, por lo que permitirá a los compradores de viviendas menos ansiosos comprar una casa en el cuarto trimestre de este año". dijo a los periodistas.
La persona dijo que los precios de sus proyectos se han reducido durante dos años consecutivos, y la tasa de interés mínima actual de la hipoteca para la primera vivienda es del 4,1% y la tasa de interés del préstamo para la segunda vivienda es del 4,9%. Los bajos tipos de interés son un punto publicitario importante en el momento de la venta. "A la hora de recibir clientes, debemos hacer hincapié en los tipos de interés preferenciales y los impuestos sobre las escrituras. Ahora el número de clientes visitantes se ha recuperado ligeramente, pero el ambiente de espera sigue siendo fuerte. Por ejemplo, recibimos 10 grupos de clientes al día, Y al final hay menos de dos grupos interesados en hablar. La nueva política puede hacer avanzar la demanda de los clientes hasta finales de este año. Sin embargo, muchas empresas inmobiliarias encuestadas no son muy optimistas sobre el efecto de la misma. esta política.
En Wenzhou, una ciudad de tercer nivel directamente cubierta por esta ronda de políticas, el jefe de investigación de mercado de una empresa inmobiliaria local dijo a China Business News que, a juzgar por la situación actual del mercado, no es la caso de que la gente compre una casa si la tasa de interés hipotecaria es baja. La mayoría de la gente sigue esperando y observando, pensando que los precios bajarán y prefieren tener efectivo a mano y posponer grandes gastos. Por lo tanto, las ventas en el mercado no han podido aumentar en los últimos meses.
El responsable de marketing de proyectos de una empresa inmobiliaria en el este de China, una ciudad de cuarto nivel, también admitió que los tipos de interés actuales ya son bastante bajos y que nuevas reducciones no tendrán mucho impacto. "¿La gente que no quiere comprar una casa la comprará porque el tipo de interés es más bajo? No muchos."
Ayuda a restablecer las expectativas
Un promotor inmobiliario cree El efecto de impulso en el mercado puede no ser obvio, y el efecto de impulso directo en las ventas puede no ser tan directo, pero fortalecerá la confianza en las expectativas de política.
“El ajuste del límite inferior de los tipos de interés de los préstamos para la primera vivienda es una relajación direccional, pero también una señal”, afirmó el citado empresario inmobiliario. "Esto genera una expectativa política, que es la política que originalmente se consideraba la línea de fondo o línea roja. Ahora, también hay esperanza de un gran avance. Esto es muy útil para la confianza".
En En mayo de este año, el banco central ajustará la política de crédito para vivienda. La tasa de interés para el préstamo para la primera vivienda no será inferior a la LPR-20BP a 5 años; la tasa de interés para el préstamo para la segunda vivienda no será inferior a 5 años; -año LPR 60BP Cada localidad realizará ajustes según el límite inferior según las políticas de la ciudad.
La introducción de esta política significa que desde el 29 de septiembre hasta finales de este año, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario en algunas ciudades podrá ser inferior a la LPR-20BP a cinco años, sin límite inferior.
Xie Haoyu también cree que, dado que el límite inferior de las tasas de interés se estableció recién en mayo y se rompió cuatro meses después, hay más expectativas en el futuro. Al mismo tiempo, el alcance y el horario de la ciudad acordados pueden ajustarse y renovarse imitando otras industrias, como las subvenciones fiscales a la compra de automóviles.
“En comparación con los recortes tradicionales de las tasas de interés, esta política no es una disminución general, lo que ilustra la flexibilidad de la política, es decir, el papel sustancial que esta política puede desempeñar es el de mantener la estabilidad, y también "Necesita observar más a fondo la escalabilidad de la política", dijo Xie Yuyu.
Algunos analistas de intermediación en el ámbito inmobiliario también señalaron que este ajuste es una política innovadora para las ciudades, es decir, está claro que las ciudades con precios de vivienda débiles de junio a agosto de este año pueden utilizar esta nueva herramienta de política.
“Recientemente, las ciudades de primer y segundo nivel han lanzado intensamente políticas para mejorar la demanda, por lo que también vale la pena esperar recortes específicos de las tasas de interés para los tipos de segundo nivel y de mejora”. creen las firmas de valores antes mencionadas.
RealData también mencionó que debido a las bajas expectativas del mercado, el mecanismo de transmisión de la política monetaria es limitado. Las políticas deben desempeñar el papel de recortes de las tasas de interés, no sólo dirigidos a los compradores de vivienda por primera vez, sino también reduciendo las tasas de interés de los préstamos para “vender uno, comprar uno” y “vender uno viejo, comprar uno nuevo”. Se trata de una medida necesaria en consonancia con el consumo real de vivienda en las ciudades de segundo y tercer nivel. Si los recortes de tipos de interés previstos no son efectivos, los tipos de interés de los préstamos para segundas viviendas se relajarán aún más en el futuro.
La persona a cargo de marketing en las ciudades de cuarto nivel antes mencionadas dijo que mayores recortes específicos de las tasas de interés pueden ser efectivos para las necesidades de mejora local. "Si la tasa de interés cae a 3, que es similar al nivel del fondo de previsión, habrá menos presión de pago, menores costos de interés y menores riesgos de inversión, lo que se espera que impulse una ola de demanda".