¿Hay algún edificio comercial en China que haya caducado?
Los derechos de propiedad de 20 años de Shenzhen "florecen madera muerta"; muestra de renovación de bienes raíces vencidos
Los edificios este y norte del Edificio Comercial Internacional de Shenzhen, terminados a principios de la década de 1980, se mantienen en pie Frente a la calle Excelente ubicación.
Fotografiado por el reportero del Shenzhen Business Daily, Chen Xiangming
"El terreno será recuperado de forma gratuita al final del período de transferencia. Comprar una casa equivale a pagar 70 años de alquiler ?" Al entrar el Año Nuevo, la subasta de tierras en Shanghai fue "retirada de forma gratuita después del período de uso". La agitación de las "tierras" realmente ha convertido la "preocupación a largo plazo" de cómo renovar los derechos de propiedad de 70 años en una "preocupación a corto plazo". Sin embargo, en la Región Administrativa Especial de Shenzhen, que intentó la "transferencia de derechos de uso de la tierra" ya a principios de la década de 1980, el estado de ánimo de la gente es relativamente tranquilo, porque existe un precedente de "pase" para la renovación de casas caducadas.
En el distrito de Luohu, hay decenas de edificios de oficinas o edificios comerciales y residenciales con derechos de propiedad de sólo unos 20 años, y han caducado uno tras otro. Sin embargo, siempre que se pague la prima por la tierra, la "vida" de estas propiedades puede ampliarse a 40 o 50 años, según corresponda. Este "pase" son las "Varias regulaciones sobre la renovación de bienes inmuebles vencidos en Shenzhen" promulgadas por Shenzhen en 2004.
Hoy en día, ¿podrán estas casas antiguas que antes sólo tenían derechos de propiedad de 20 años "rejuvenecer" después de la renovación? Dado que los precios de la vivienda aumentan día a día, ¿qué tipo de confusión encuentran los ciudadanos respecto a la renovación de los derechos de propiedad en las transacciones reales de viviendas de segunda mano? Un periodista del Shenzhen Commercial Daily realizó recientemente una investigación.
Renovación del derecho de uso:
Shenzhen tiene un precedente hace 7 años
En la intersección de Renmin South Road y Jiajia Road en el distrito de Luohu, al E de Guomao Estación de metro A la salida, se puede ver un edificio de oficinas de 20 pisos con paredes exteriores blancas. Está dividido en edificios este y norte frente a la calle, aprovechando su ventaja geográfica. Este es el Edificio Comercial Internacional de Shenzhen que alguna vez causó revuelo porque expiraron sus derechos de uso de la tierra por 20 años.
Según los datos, los derechos de uso de la tierra del edificio Guoshang, que se completó a principios de la década de 1980, eran sólo por 20 años y finalizaban el 31 de diciembre de 2001. En aquel momento, muchos propietarios estaban muy confundidos porque no sólo no podían utilizar sus propiedades para préstamos hipotecarios, sino que también tenían problemas a la hora de alquilarlas: "Aunque viven en ellas, no saben si es suya". casa y no pueden firmar un contrato de arrendamiento". De hecho, en Shenzhen hay 73 kilómetros cuadrados de terreno que utilizan la "zona de vida especial" como el edificio Guoshang.
¿Por qué aparecen propiedades como el edificio Guoshang con derechos de propiedad de solo 20 años? Repasemos la evolución de Shenzhen y las políticas nacionales de gestión del territorio.
En diciembre de 1981, Shenzhen promulgó el "Reglamento provisional sobre la gestión de tierras de la zona económica especial de Shenzhen", que permitía asignar tierras a los comerciantes que invirtieran en la zona. También estipula el período máximo de uso del suelo: 30 años para suelos industriales; 20 años para suelos comerciales; 50 años para suelos residenciales comerciales; 50 años para suelos destinados a usos educativos, científicos y sanitarios; , ganadería e industrias de cría. La tierra se utiliza durante 20 años.
Como resultado, los derechos de uso de la tierra para una serie de edificios comerciales que comenzaron a construirse a principios de la década de 1980, como el edificio Guoshang, solo duraron 20 años. Sin embargo, esto es la mitad menos que las disposiciones del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal en Ciudades y Pueblos" emitido por el Consejo de Estado en 1990 - el plazo máximo para los derechos comerciales , tierra de turismo y entretenimiento tiene 40 años.
Según el "Reglamento Provisional", el plazo máximo de los derechos de uso del suelo es: 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales; 50 años para suelos educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios y; terrenos deportivos; 40 años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento; 50 años para usos integrales o de otro tipo.
Como resultado, para lograr coherencia con las regulaciones nacionales, Shenzhen emitió regulaciones a principios de la década de 1990: las tierras asignadas por el gobierno de forma gratuita antes del 3 de enero de 1988 aún se implementarán de acuerdo con las regulaciones originales. el 3 de enero de 1988 Después de eso, para cualquier terreno que haya firmado un "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra" con la Oficina de Tierras y Recursos a través de un método pagado, el período máximo de uso de la tierra se implementará de acuerdo con las regulaciones nacionales.
El terreno asignado de 73 kilómetros cuadrados se ha convertido, por tanto, en una "cuestión histórica", y el Edificio Comercial Internacional es una de ellas.
Desde 2000, cuando expiró el primer lote de tierras asignadas administrativamente, Shenzhen ha tenido que hacer ajustes nuevamente.
En 2004, la ciudad de Shenzhen emitió "Varias regulaciones sobre la renovación de propiedades vencidas en Shenzhen", allanando el camino para la renovación de propiedades vencidas. El "Reglamento" señala que si el propietario de un inmueble vencido necesita continuar utilizando el terreno, sin cambiar el uso, el período de uso del terreno se ampliará de acuerdo con el principio de uso remunerado durante el período restante (el máximo). período de uso estipulado por el estado) Si el período está dentro del período acordado (período menos la vida útil), el monto del pago atrasado del precio de la tierra será el 35% del precio base anunciado de la tierra, y se pagará de una sola vez. suma según el plazo acordado.
Este "Reglamento" no solo convierte al edificio Guoshang en el primer caso nacional para renovar sus derechos de uso de la tierra, sino que también es una base importante para la renovación de muchas propiedades vencidas o próximas a vencer en Shenzhen.
Garantía de política:
La renovación urbana aumenta el valor de las casas antiguas
Hoy en día, los derechos de propiedad del edificio Guoshang ya no son una confusión para los propietarios. Los periodistas vieron recientemente en el lugar que el piso del podio del edificio Guoshang se había alquilado a varias empresas. El negocio principal es la venta al por mayor y al por menor de ropa, con un gran flujo de personas. Gracias al cómodo transporte, los precios de alquiler y venta de los edificios de oficinas de arriba también son mejores. Según Luo Zhikun, director del distrito Luohu del edificio de oficinas industriales y comerciales de Zhongyuan, el precio actual de los edificios de oficinas en el edificio Guoshang es de unos 12.000 yuanes por metro cuadrado.
"La mayoría de los propietarios del edificio Guoshang ya han pagado la prima del terreno por la renovación, porque solo la renovación puede realizar transferencias, hipotecas, etc. Sin embargo, también hay un pequeño número de propietarios originales que no están dispuestos pagar la prima de la tierra". Luo Zhikun dijo que debido a que el precio de compra original del propietario de primera mano era muy bajo, era muy rentable conservar la propiedad para cobrar el alquiler y no quería venderla, por lo que No era tan urgente pagar el precio de la tierra para renovar los derechos de propiedad. "Después de todo, es imposible para el gobierno demoler todo el edificio sólo porque uno o dos propietarios no pasan por los procedimientos de renovación".
Un único complejo de edificios situado junto al edificio comercial vecino y situado En Renmin South Road en el distrito de Luohu, el edificio Hua también es una propiedad de oficinas que alguna vez tuvo derechos de propiedad de solo 20 años. Los datos muestran que la propiedad del terreno del Edificio Lianhua es propiedad del estado, la fuente es la transferencia por acuerdo, el uso del terreno es la industria comercial y financiera, el período de uso del terreno es de 20 años, del 7 de enero de 1981 al 6 de enero de 2001. el uso de la tierra El período correcto ha expirado y el propietario debe pagar el precio de la tierra antes de que pueda renovarse o transferirse.
Un agente inmobiliario cerca del edificio Lianhua dijo a los periodistas que el precio de venta actual del edificio Lianhua es de unos 11.000 yuanes por metro cuadrado. El periodista notó que la pared exterior del edificio ha sido renovada, con 26 pisos desde el suelo hasta el piso. El principal formato de negocio son los hoteles económicos, incluidos Home Inns, etc. Algunos propietarios también han dividido y decorado el espacio en habitaciones individuales. Unos pocos metros cuadrados, incluidas habitaciones que sólo pueden albergar. El alquiler de una cocina y un baño para una persona cuesta 1.600 yuanes cada uno. Con un espacio de más de 80 metros cuadrados, se pueden dividir 4 habitaciones individuales y los ingresos mensuales por alquiler superan los 6.000 yuanes.
"¿La cuestión del vencimiento de los derechos de propiedad? Parece que todavía no es un problema". Muchos agentes inmobiliarios de alto nivel en el distrito de Luohu entrevistados por el periodista dijeron que las propiedades vencidas de Shenzhen pueden renovarse en pagando el precio de la tierra, Por lo tanto, las casas antiguas en Luohu no parecen estar preocupadas por la "muerte", sino que parecen cada vez más "árboles muertos que florecen en primavera". "La mayoría de las casas cerca del puerto de Luohu fueron desarrolladas por Shenzhen Housing Group en la década de 1980. Debido a la renovación urbana, muchos desarrolladores se han mudado a la comunidad para renovarlas. Ahora las casas antiguas en el distrito de Luohu parecen ser más valiosas a medida que envejecen. ", Dijo Han Jiwen, director del área de la estación de tren de Luohu de Shihua Real Estate.
Reducción de los derechos de propiedad:
Las diferencias en los años preocupan a los compradores
Sin embargo, el periodista descubrió que en las transacciones reales de viviendas de segunda mano, los mismos problemas causados por Varias razones históricas Los derechos de propiedad de las comunidades varían en términos de años y los ratios de préstamos bancarios para las casas antiguas son bajos, etc., lo que seguirá causando ciertos problemas a los compradores.
El abogado Liu Ziru del bufete de abogados Guangdong Zhongzhen dijo a los periodistas que, de hecho, existen muchas consultas legales sobre bienes raíces sobre la vida de los derechos de uso de la tierra, centrándose principalmente en algunas casas con vidas útiles más cortas y precios más bajos que otras. casas en la misma comunidad, también hay algunos ciudadanos que han cambiado el período de uso del suelo después de comprar una casa y transferir la propiedad, y el período de los derechos de propiedad se ha "reducido" y el período calculado se ha adelantado unos años. por razones desconocidas. "En general, este tipo de disputas rara vez llegan a los tribunales porque no hay un buen punto de entrada", analizó Liu Ziru.
Yuan Xinyou, subdirector general del Departamento de Ventas de Propiedades de Midland, que está muy familiarizado con Luohu, dijo a los periodistas que en el mercado de viviendas de segunda mano, propiedades con derechos de propiedad vencidos, como el Edificio Lianhua y el Edificio Comercial Internacional de Shenzhen Solo tiene 20 años de propiedad, no es difícil negociar, siempre que se pague el precio del terreno, la transferencia se puede completar sin problemas. Sin embargo, debido a las "Varias regulaciones sobre la renovación de bienes inmuebles vencidos en Shenzhen". Se afirma que sólo "el plazo del terreno solicitado ha expirado o expirará dentro de un año. La solicitud de renovación ha resultado en la situación embarazosa de que algunas casas a las que sólo les quedan cinco o seis años de propiedad no se pueden renovar ni vender". a un precio elevado en el mercado de la vivienda de segunda mano y tienen una tasa de transacción baja.
"El fenómeno más común ahora es que los derechos de propiedad de las casas en la misma comunidad no son uniformes, lo que genera cierta confusión entre los compradores de viviendas", dijo Yuan Xinyou, por ejemplo, Yunfeng Garden en el distrito de Luohu. Hay dos situaciones: derechos de propiedad a 50 años y derechos de propiedad a 70 años. Aunque según la política actual de Shenzhen, se puede renovar después de su vencimiento, el precio de una casa con derechos de propiedad a 50 años seguirá siendo de unos 500 yuanes/. Metro cuadrado inferior al de un derecho de propiedad de 70 años.
Además, según el personal pertinente de la Segunda Oficina de Administración Directa de la Comisión de Planificación y Tierras de Shenzhen, que acepta solicitudes de renovación de bienes inmuebles vencidos, la mayoría de los solicitantes acuden al Centro de Registro de Derechos de Propiedad para transferir la propiedad. después de firmar un contrato de venta para transacciones de vivienda de segunda mano, cuando descubra que no puede transferir la propiedad, debe ir a la oficina para volver a presentar el certificado de valor del terreno antes de poder regresar al centro de registro para una transferencia sin problemas.
"Los ciudadanos todavía tienen mucha confusión sobre el período de uso del suelo. A menudo recibimos consultas relevantes de los ciudadanos, como por ejemplo si el período de uso del suelo al que pertenece la propiedad se puede extender y por cuántos años. , etc. Contamos con personal dedicado responsable de responder preguntas", dijo el personal pertinente de la oficina.
Preguntas frecuentes sobre la renovación de propiedades
1. Cuanto antes se realice el reembolso, menor será el precio
¿Cómo calcular el precio del terreno para el reembolso de bienes inmuebles vencidos? ¿No tienes pensado vender la casa y no hay riesgo si no pagas?
Investigación del periodista: El precio de referencia de la tierra de Shenzhen se refiere al precio promedio de mercado de los derechos de uso de la tierra bajo condiciones establecidas de uso de la tierra y condiciones de desarrollo de la tierra. Cuando se trata de compensaciones por demolición, disputas, evaluaciones y renovaciones de contratos de tierras, el. El precio del terreno debe pagarse por adelantado. Desempeña un papel rector en la estimación.
El personal relevante de la Primera Oficina de Administración Directa de la Comisión de Planificación de Tierras y Tierras de Shenzhen dijo que los terrenos con una proporción de área de construcción superior a 1 se tasan de acuerdo con el área de construcción, y los terrenos con una proporción de área de construcción Menos de 1 se cotiza según la superficie del terreno. La mayoría de los ratios de superficie de suelo residencial ordinario en nuestra ciudad son superiores a 1. El precio de referencia del suelo se puede consultar en la página web de la Comisión Municipal de Planificación y Suelo: www. szpl. gobierno. cn.
Se entiende que los precios de referencia del suelo en Shenzhen han tenido una tendencia alcista en los últimos años. Por ejemplo, el precio de referencia del suelo introducido en 2006 fue entre un 30% y un 40% más alto que el de 2004. Por lo tanto, los expertos en bienes raíces recuerdan a los propietarios de propiedades cuyo terreno ha caducado que cuanto antes paguen el precio del suelo, menor será el precio que pagarán. tienes que pagar.
2． El precio del terreno debe pagarse antes de que se pueda completar la transferencia.
El Sr. Qin compró una casa de 107 metros cuadrados en una propiedad inmobiliaria en el distrito de Nanshan mediante subasta en 2009. Al transferir la propiedad, le dijeron. que tuvo que pagar un precio de tierra de 79.800 yuanes porque el derecho de uso de la propiedad es sólo por 20 años y expiró en 2005. El Sr. Qin está desconcertado: la Ley de Propiedad promulgada en 2007 tiene disposiciones de "renovación automática" ¿Por qué Shenzhen tiene que pagar el precio de la tierra para poder renovarla?
Investigación del periodista: Según el responsable pertinente de la antigua Oficina de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen, la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que "cuando expire el período del derecho a utilizar el terreno para la construcción residencial, se renovará automáticamente". No especifica si la renovación se paga o no. La renovación es gratuita, por lo que las "Varias disposiciones sobre la renovación de bienes inmuebles vencidos en Shenzhen" emitidas en 2004 siguen siendo aplicables en Shenzhen, según el cual se debe pagar el precio del terreno.
Se entiende que a muchos ciudadanos les gusta actualmente pujar por bienes raíces en subastas, con la esperanza de comprar una casa "de alta calidad y de bajo precio" por debajo del precio de mercado, pero pueden comprar una casa cuyo uso Los derechos han expirado. Una casa necesita pagar una prima de tierra antes de poder ser transferida. Al final, el precio total puede ser mayor que el precio de mercado. Por lo tanto, lo mejor es investigar el estado de la propiedad antes de subastarla.
3． Diferentes años, diferentes situaciones
En cuanto al fenómeno de los diferentes derechos de propiedad, ahora es más común que en una misma comunidad algunas casas tengan un plazo de 50 años, mientras que otras tengan un plazo de 70 años.
¿Cuál es la razón?
Investigación del periodista: Según el personal pertinente de la Primera Administración Directa de la Comisión de Planificación Territorial de Shenzhen, existen dos razones para el fenómeno anterior: 1. Algunas comunidades se construyen en dos o tres terrenos con diferente número de parcelas y se desarrollan en varias fases. Cada terreno tiene una vida útil diferente cuando se vende 2. Pertenece al mismo terreno asignado administrativamente, algunas de las cuales son residencias de reforma de vivienda. De acuerdo con las políticas y regulaciones pertinentes, las residencias de reforma de vivienda se pueden extender a 70 años cuando figuran en la lista, mientras que otras residencias que no son de reforma de vivienda deben solicitar la renovación a 70. años un año antes de su vencimiento. Ninguna de las viviendas actuales a 50 años ha caducado, por lo que quedan dos años.
4． Hay condiciones para la renovación, así que asegúrese de examinar detenidamente la inversión.
La Sra. Wang, una ciudadana, se ha enamorado de una casa en Luohu y planea comprarla para invertir, pero los derechos de propiedad. Sólo tengo 20 años. El agente dijo que el contrato se puede renovar en ese momento.
Investigación del periodista: Yuan Xinyou, subdirector general del Departamento de Ventas de Midland Property en Shenzhen, dijo que es mejor que los ciudadanos vayan al departamento de tierras y recursos para preguntar en persona si pueden pagar la tierra. Precio de renovación, porque la situación de cada terreno es diferente. Además, dado que la renovación requiere mucha información original, a menudo sólo el propietario de primera mano la tiene. Una vez que la información está incompleta, es difícil decir si se puede renovar con éxito. Por lo tanto, es mejor realizar menos transacciones. este tipo de casa.
Se entiende que las agencias que aceptan solicitudes de renovación son: Luohu y Futian son la primera oficina de administración directa de la Comisión Municipal de Tierras y Planificación, Nanshan es la segunda oficina directa, el distrito de Yantian, Dongfang Third Street (Kwai Chung, Dapeng y Nan'ao) son aceptadas por la ventana de aceptación comercial de la Oficina de Administración de Binhai, mientras que Baoan, Longgang, Guangming y Pingshan son aceptadas por la ventana de aceptación comercial de la oficina de administración jurisdiccional.
5． El dormitorio de apoyo en la zona industrial se puede renovar por hasta 50 años.
El Sr. Liu, un ciudadano, se ha enamorado de un conjunto de dormitorios de apoyo en la zona industrial. El derecho de propiedad es de 30 años. , pero es un edificio comercial y está a punto de caducar. ¿Qué es esto? ¿Se pueden renovar con éxito viviendas similares?
Investigación del periodista: El personal relevante de la Primera Oficina de Administración Directa de la Comisión de Planificación Territorial de Shenzhen dijo que el período de uso de la tierra de los dormitorios de apoyo en la zona industrial es consistente con el de uso industrial y puede renovarse a 50 años. Para bienes inmuebles asignados administrativamente, puede solicitar la renovación dentro del año anterior al vencimiento.
Enlace de noticias
"Reanudación de tierras sin cargo
Controversia
La primera subasta del mercado de transacciones de tierras de Shanghai en 2011 fue en enero Al final de los primeros diez días del mes, aunque el volumen de transacciones de la subasta de tierras fue indiferente y no apareció ningún rey de tierras llamativo, la disposición de "el cedente recupera y compensa el valor residual correspondiente" en el "Pre -Instrucciones de solicitud" realmente desafió a casi todas las subastas de terrenos. El olvidado plazo de 70 años para la "asignación y transferencia de derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal" ha causado un gran revuelo en la industria inmobiliaria.
En ese momento, un periódico de Shanghai publicó un artículo titulado "La transferencia de tierras de Shanghai fue sorprendida: el transferente la recupera sin cargo al vencimiento". El artículo decía: "El periodista descubrió durante la primera subasta del Shanghai". mercado de transacciones de tierras en 2011 que el terreno estaba En las "Instrucciones previas a la solicitud", existe una disposición que establece que después de la expiración del período de transferencia, "el cedente recuperará y compensará el valor residual correspondiente" o incluso "el cedente se recuperará sin compensación", y el alcance de la recuperación incluye "edificios, estructuras y sus instalaciones auxiliares en el terreno" "
Sin embargo, en informes de seguimiento posteriores, las llamadas "regulaciones pertinentes" Son regulaciones nacionales en lugar de regulaciones locales en Shanghai. Los terrenos "recuperados sin compensación" deben cumplir varias condiciones y no es necesario solicitar terrenos residenciales". Se "renueva" automáticamente, pero no está claro si es necesario pagar. nuevamente después de la "renovación automática" y si está sujeta a "intereses públicos".
El 29 de abril de 2008, el Ministerio de Tierras y Recursos y la Administración Estatal de Industria y Comercio emitieron conjuntamente el texto modelo del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal". El Capítulo 5 del texto modelo es "Vencimiento del Plazo", y los Artículos 25 a 27 son completamente consistentes con los Artículos 27 a 29 de la versión de Shanghai del Contrato de Cesión. En otras palabras, según las regulaciones nacionales, a partir de 2008, todos los contratos de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal local deben tener estas tres cláusulas. Las tres cláusulas se interpretan comúnmente como: 1. Los terrenos no residenciales deben presentar una solicitud de renovación al gobierno un año antes de la fecha de vencimiento. Dado que los terrenos residenciales se "renuevan automáticamente", no existe una "solicitud de aprobación".
Si la solicitud de renovación no perjudica los "intereses del público", el gobierno debe aprobar la renovación, pero después de la aprobación, se debe pagar nuevamente la tarifa de transferencia de tierras. 2. Si no se presenta una solicitud de renovación un año antes de la expiración del terreno no residencial, el gobierno lo recuperará sin compensación después de su vencimiento. 3． Si la solicitud de renovación de terrenos no residenciales no se aprueba debido a "intereses públicos", el gobierno recuperará el terreno y proporcionará una compensación. Si no hay compensación previa, se recuperará sin compensación.
"Cuando llegan los 70 años, la casa se convierte en ladrillos." Aunque preocupaciones similares no sucederán por casualidad, para la gente común, las dudas sobre la autoridad de los 70 años, especialmente la renovación automática de las residencias. Aún no está claro si se requiere o no un pago, y el "interés público" también es un concepto difícil de definir.