Después de hipotecar el terreno, se hipoteca adicionalmente el proyecto en construcción.

1. Normas sobre el uso de hipotecas para proyectos en construcción

1. proyectos en construcción. Antes de la promulgación del Código Civil, a los clientes de crédito no se les permitía utilizar proyectos en construcción para garantizar las deudas de otros, ni tampoco se les permitía utilizar sus propias deudas como garantía para otros usos. Sólo podían garantizar préstamos para obtener fondos para el negocio. Continuación de la construcción de proyectos en construcción. Después de la implementación del Código Civil, la hipoteca de proyectos en construcción puede hipotecar otros tipos de créditos, y no existe restricción sobre los tipos de garantías hipotecarias para proyectos en construcción.

2. Se han pagado todas las tarifas de transferencia de tierras por el terreno ocupado por el proyecto en construcción y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal.

3. Las "Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana" estipulan claramente que el contrato de hipoteca para proyectos en construcción debe especificar los números del certificado de derecho de uso del suelo, del permiso de planificación territorial de construcción y del proyecto de construcción. permiso de planificación. Por lo tanto, la hipoteca del proyecto en construcción debe haber obtenido el certificado de derecho de uso del suelo, el permiso de planificación del terreno de construcción y el permiso de planificación del proyecto de construcción. Al mismo tiempo, las hipotecas para proyectos en construcción también deben obtener un permiso de construcción de proyectos de construcción.

4. Los fondos propios invertidos en el proyecto deben representar más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto, y se ha determinado el progreso de la construcción del proyecto y la fecha de finalización y entrega del proyecto.

2. ¿Cuál es el alcance de la valoración para la valoración del valor hipotecario de proyectos en construcción?

1. Propiedad de la tierra

Existen dos tipos de propiedad de la tierra para proyectos en construcción, cuatro situaciones, a saber, derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante transferencia de tierras obtenidas mediante arrendamiento. Derechos de uso; derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante asignación gratuita; derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva. Debido a la diferente naturaleza y circunstancias de la propiedad, la connotación del valor de tasación de la hipoteca no es exactamente la misma que el comportamiento económico futuro del proyecto tasado.

2. Propiedad del proyecto

Para la evaluación de créditos hipotecarios de proyectos inmobiliarios en construcción, es necesario conocer si el proyecto inmobiliario encomendado es un proyecto de construcción conjunta o si existen. unidades participantes, y si la unidad confiante realmente es propietaria. Consignación de la totalidad o parte de la propiedad de un proyecto inmobiliario. Si la unidad encargada es la unidad de construcción principal del objeto de tasación y hay uno o dos contratistas, el valor del contratista no pertenece a la unidad encargada y su valor no está dentro del alcance hipotecario del inmueble tasado; Si el proyecto inmobiliario encomendado es un proyecto de construcción conjunta, ¿cuáles son los derechos de la unidad encomendante respecto del objeto encomendado? Por lo tanto, los evaluadores deben investigar y comprender a fondo la situación anterior, especialmente para aclarar los derechos de las partes involucradas en la empresa del proyecto y si el contrato económico entre las partes es legalmente válido. El tasador sólo puede evaluar el valor hipotecario de la parte de los derechos que efectivamente posee la unidad que encomienda el proyecto inmobiliario encomendado.

3. Avance de la construcción

En la práctica de tasación, la cantidad de construcción en progreso completada por cada proyecto es diferente, y algunos acaban de completar la ingeniería básica debajo del piso diseñado (incluido estructura del sótano); algunos acaban de completar la parte estructural del podio; otros han completado todo el recubrimiento estructural, etc. En la mayoría de los proyectos no se realizaron trabajos de decoración e instalación de equipamiento. Para las diferentes situaciones anteriores, es necesario captar con precisión el progreso de finalización real del proyecto en construcción, es decir, captar la cantidad física que se ha completado de aquellos materiales y equipos que no están instalados y fijados en el cuerpo principal de. el edificio no puede ser incluido en el alcance de evaluación del proyecto inmobiliario en construcción. Por lo tanto, al evaluar el valor hipotecario de un proyecto en construcción, su valor no puede evaluarse simplemente en función del progreso real de la inversión del proyecto.

4. Situación de ventas

Algunos proyectos inmobiliarios en construcción han obtenido permiso de preventa para viviendas comerciales y algunos edificios han sido prevendidos. Al evaluar el valor de una hipoteca, se deben entender claramente dos cuestiones. El primero son los pisos y su área de construcción permitida por la licencia de preventa, que es la porción vendible; el segundo es cuánta área de construcción realmente vendió el desarrollador; Durante la tasación, el valor de tasación de todo el proyecto inmobiliario en construcción deberá deducirse del valor de la parte física del proyecto en construcción que se haya vendido y el valor correspondiente de los derechos de uso del suelo. Debido a que los derechos sobre algunas de las propiedades vendidas ya no pertenecen a la unidad confiante, la parte confiante no tiene derecho a hipotecar.

3. ¿Qué debe incluirse en el contrato de hipoteca para proyectos en construcción?

1. Tres números de serie del certificado: certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, permiso de planificación del terreno de construcción y permiso de planificación del proyecto de construcción

2 La tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra; equivalente El monto de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra a pagar;

3 Proyectos que se han puesto en construcción;

4. Avance de la construcción y fecha de finalización del proyecto;

5 .Cantidad y cantidad de trabajo realizado.

Si se adopta un contrato de hipoteca general, es probable que el contrato de hipoteca para el proyecto en construcción no sea válido.

Objetividad jurídica:

1. El concepto de hipoteca para proyectos en construcción Según el artículo 3 de las “Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana” revisadas por el Ministerio de Construcción el 15 de agosto de 2006, la denominada hipoteca para proyectos en construcción es Hipoteca sobre proyectos de construcción se refiere al acto de hipotecar los derechos de uso de suelo legalmente obtenidos por el deudor hipotecario junto con los activos de inversión del proyecto en construcción al banco prestamista como una garantía para el reembolso del préstamo. De acuerdo con el principio de "integración de la casa y el terreno", cuando un inmueble se transfiere para hipoteca, la propiedad de la vivienda y los derechos de uso del suelo deben transferirse e hipotecarse al mismo tiempo. Por lo tanto, si una parte constituye una hipoteca sobre la parte terminada del proyecto en construcción, los derechos de uso del suelo dentro del alcance de su ocupación quedarán hipotecados en consecuencia. 2. Características de los derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción De acuerdo con la definición anterior de derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción, podemos ver que los derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción tienen las siguientes características: 1. El deudor hipotecario es el deudor principal. Debido a que la hipoteca del proyecto en construcción es un método de garantía para que el prestamista obtenga fondos de las instituciones financieras para continuar la construcción, el deudor hipotecario es el deudor del contrato de préstamo y de los derechos de uso del suelo ocupados por el proyecto en construcción. 2. El acreedor hipotecario es una institución financiera con derecho a operar préstamos, generalmente un banco comercial, que es el prestamista del contrato de préstamo. 3. La deuda garantizada es el préstamo necesario para la continuación de la construcción de un proyecto en construcción. Entonces, quedó claro que la única manera de avanzar con este préstamo era continuar construyendo el proyecto. 4. El deudor hipotecario deberá haber obtenido el derecho de uso del terreno ocupado por el proyecto en construcción. tres. Cuestiones a las que se debe prestar atención al firmar un contrato hipotecario para proyectos en construcción (1) Antes de firmar el contrato, preste atención para verificar si el deudor hipotecario ha obtenido la aprobación de los departamentos pertinentes o si existe una resolución de consentimiento de las instituciones pertinentes. . De acuerdo con las “Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana”, cuando un acreedor hipotecario constituye una hipoteca sobre un proyecto en construcción, deberá presentar los documentos correspondientes según la diferente naturaleza de la empresa del deudor hipotecario: 1. Si el deudor hipotecario es una persona jurídica de una empresa o institución de propiedad estatal y utiliza bienes inmuebles confiados por el Estado para gestionarlos como hipoteca, debe obtener la aprobación del departamento de gestión de activos de propiedad estatal. 2. Si el deudor hipotecario es una empresa de propiedad colectiva, debe ser aprobado por la conferencia de empleados (representantes) de la empresa de propiedad colectiva e informado a su autoridad superior competente para su archivo. 3. Si el deudor hipotecario es una empresa de inversión extranjera, deberá ser aprobada por el consejo de administración, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad. 4. Si el deudor hipotecario es una sociedad limitada o una sociedad por acciones, deberá ser aprobado por el consejo de administración o por la junta general de accionistas, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad. (2) Ambas partes acuerdan el valor del proyecto en construcción, o contratan una agencia tasadora de precios inmobiliarios para que lo evalúe y determine. (3) Además de los términos necesarios del contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles, el contrato de hipoteca para proyectos en construcción también debe incluir el siguiente contenido: 1. Número de certificado de derecho de uso de suelo estatal, número de licencia de planificación territorial de construcción y proyecto de construcción. número de licencia de planificación; 2. Se ha realizado el pago o El monto de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra que debe pagarse; 3. Los fondos del proyecto que se han invertido en el proyecto en construcción; 4. El progreso de la construcción y la fecha de finalización del proyecto; La cantidad y cantidad de trabajo completado. (4) Una vez firmado el contrato, ambas partes deben realizar los trámites de registro de la hipoteca ante el departamento de administración de bienes raíces; de lo contrario, el contrato de hipoteca no tendrá efectos legales. 4. Si el proyecto en construcción se completa durante el período de la hipoteca, los interesados ​​deberán volver a solicitar el registro de la hipoteca después de recibir el certificado de propiedad del inmueble.