Intentar transferir casas hipotecadas de segunda mano en múltiples lugares: mejorar la eficiencia, reducir costos y estimular la vitalidad del mercado.
El reportero del 21st Century Business Herald, Kong Beijing, informa.
La lógica política de estabilizar el mercado inmobiliario no sólo reduce el umbral para la compra de una vivienda, sino que también se extiende al proceso de transacción.
Recientemente, el modelo de "transferencia de hipoteca" para viviendas de segunda mano se ha implementado en más ciudades, con el objetivo de simplificar el proceso de transacción de viviendas de segunda mano, reducir los costos de transacción y mejorar la vitalidad de las viviendas de segunda mano. mercado de casas de mano.
Una encuesta proporcionada por el Centaline Real Estate Research Institute a los periodistas del 21st Century Business Herald muestra que en la actualidad, ciudades como Ningxia, Jiangsu, Jilin, Kunming, Shenzhen, Tianjin, Zhuhai, Fuzhou y An tienen Probé el modelo de transferencia”. Recientemente, Hainan también anunció que explorará el programa piloto de registro de "transferencia con hipoteca" para casas de segunda mano sin hipotecas proporcionadas por préstamos del fondo de previsión para vivienda. Hasta ahora, según estadísticas incompletas de los periodistas, 10 ciudades se han sumado al campo de la "transferencia con hipoteca".
"Transmisión garantizada" significa que la propiedad hipotecada puede ser comercializada, transferida y emitido un nuevo préstamo sin amortización anticipada. En otras palabras, ahorra los costos de ejecución hipotecaria del propietario original y el tiempo necesario para recaudar fondos, y reduce en gran medida la dificultad de las transacciones de viviendas de segunda mano.
La promoción de la "innovación para estimular la vitalidad de las transacciones inmobiliarias" en muchas ciudades es también la práctica de "hacer pleno uso de la caja de herramientas políticas para implementar políticas específicas de la ciudad" y "permitir a los gobiernos locales utilizar el crédito de manera flexible con "una ciudad, una política" para apoyar mejor la liberación rígida de viviendas y la demanda de viviendas mejoradas.
Muchos expertos de la industria entrevistados por 21st Century Business Herald expresaron su afirmación de la medida, pero también revelaron que la implementación de la política es difícil y requiere que el centro de registro de bienes raíces fortalezca aún más sus sistemas con las instituciones financieras. depositarios de fondos y otras instituciones de comunicación. Después de romper las barreras, esta es una buena tendencia, o más ciudades seguirán su ejemplo.
Muchos lugares están explorando la "transferencia con hipoteca"
Recientemente, Hainan emitió el "Plan de acción coordinada de la provincia de Hainan para la prevención y el control de epidemias y la recuperación e impulso económicos" y el "Plan de acción coordinado de la provincia de Hainan para la prevención y el control de epidemias y la recuperación e impulso económicos". Plan de Asistencia para la Estabilización Económica" Aviso de "Medidas Especiales para Apoyar a las Empresas (Versión 2.0)" (en adelante, "Medidas Especiales"). En las "Medidas Especiales" se mencionaba específicamente la "estabilización de la inversión en promoción inmobiliaria", en las que se reducía al 40% el porcentaje de pago inicial para segundas viviendas y se pilotaba el alta de "rehipotecas" para viviendas de segunda mano, lo que atrajo atención generalizada del mundo exterior.
Desde este año, el entorno de la política inmobiliaria nacional se ha optimizado continuamente, pero el efecto general de la política aún no es obvio y el sentimiento de los compradores de viviendas y las expectativas del mercado siguen siendo débiles. Tomemos a Hainan como ejemplo. Los datos de China Index Academy muestran que de junio a julio de 2022, el área de ventas de viviendas comerciales en Hainan fue de 3.809 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 65.438+07,0%, de los cuales el área de ventas de La vivienda comercial en Haikou cayó un 26,9% interanual.
Hainan ha reducido el índice de pago inicial para propiedades de segunda mano y ha aumentado la conveniencia de las transacciones de viviendas de segunda mano. Se considera que esto reduce efectivamente los costos de transacción de viviendas de segunda mano, mejora la eficiencia de las transacciones y. Fomentar el consumo de vivienda.
De hecho, ciudades como Nanjing, Suzhou, Jinan, Kunming, Shenzhen, Jinhua, Zhuhai, Fuzhou y Xi'an han anunciado el lanzamiento del modelo de "transferencia con hipoteca", y algunas ciudades lo han hecho. ya manejó la primera transacción.
Entre ellos, el gobierno municipal de Jinan anunció que la "transferencia con hipoteca" se ha puesto a prueba con éxito en muchos bancos como China Construction Bank, ICBC y Bank of Beijing, y se implementará por completo en el segundo distrito de la ciudad. -mano del mercado inmobiliario; a través de la cooperación con China Construction Bank, Nanjing En cooperación con más de 50 bancos, Nanjing ha completado el registro de transferencia de hipotecas para 158 casas, con un monto de transacción de más de 500 millones de yuanes.
Bajo el modelo de "transferencia con hipoteca", los compradores de viviendas a menudo solo necesitan ir al banco una vez para gestionar la ejecución hipotecaria, la hipoteca, la transferencia, el préstamo y la hipoteca.
Según Du Jiangang, director del Centro de Registro de Bienes Raíces de Jinan, después de la implementación de la "transferencia de hipoteca", los compradores y vendedores ingresan a una ventana, envían un conjunto de materiales y manejan un negocio a la vez. Los compradores y vendedores no necesitan hacer diligencias. El "registro de doble aviso" para transferencia e hipoteca se puede completar en línea a través del banco. El registro de transferencia y el registro de hipoteca se pueden procesar al mismo tiempo, y el registro de aviso de hipoteca se convertirá automáticamente en este registro. El vendedor puede recibir el pago de la vivienda el día del registro de la transferencia o al día siguiente y liquidar el préstamo bancario original.
Vale la pena señalar que para garantizar la seguridad de los fondos en las transacciones de viviendas de segunda mano, el proceso de "transferencia con hipoteca" lanzado por Jinan ha introducido un vínculo de "cuenta de depósito" notariada. Es decir, antes de que se complete la transacción, todos los fondos son supervisados por esta cuenta para garantizar la seguridad de los fondos. Una vez que existan riesgos en la transacción o ocurran situaciones inesperadas para ambas partes, los fondos se devolverán de la forma original para evitar disputas financieras.
Esto hace que las transacciones de vivienda de segunda mano sean eficientes y sencillas, y también garantiza la seguridad de los fondos.
¿Qué impacto tendrá en todas las partes?
En el modelo tradicional del pasado, durante el proceso de transacción de una vivienda de segunda mano, los tres vínculos de registro de cancelación de la hipoteca del vendedor, transferencia de la vivienda de segunda mano y establecimiento de la hipoteca del comprador eran indispensables y el orden era claro. Para transferir la propiedad, el comprador y el vendedor primero deben cancelar la hipoteca del banco prestamista original, lo que requiere una gran cantidad de costos de capital y procesos de transacción complejos.
“En el pasado, el coste de las transacciones de viviendas de segunda mano era demasiado alto y el ciclo demasiado largo: tardaba entre 6 y 12 meses, de los cuales las ejecuciones hipotecarias y los préstamos representaban la mitad, lo que obstaculizaba la demanda. "Vender uno, comprar uno" y afectó el proceso de transacción ha impactado el círculo virtuoso de los bienes raíces", dijo Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto de Planificación Urbana de Guangdong.
La "transferencia con hipoteca" aliviará eficazmente el problema de los "fondos puente", reducirá el "umbral de entrada" para las viviendas, aumentará la selectividad de compradores y vendedores y reducirá el coste de circulación de las viviendas de segunda mano. casas en el mercado. Eliminar las barreras a las transacciones y enriquecer aún más la vitalidad del mercado de la vivienda de segunda mano.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que desde un nivel superior, la política de "casa a hipoteca" ayudará a acelerar la demanda de reemplazo de viviendas y promoverá que la gente compre casas de segunda mano. e instalarse en la ciudad, y promover aún más la industria inmobiliaria. Un círculo virtuoso en el mercado.
Según Zhang Dawei, durante el proceso de implementación, la mayoría de las operaciones de "rehipotecas" deben realizarse en el mismo sistema bancario. Por ejemplo, si el propietario original obtuvo una hipoteca con China Construction Bank, el nuevo. El propietario también debe estar con el CCB para lograr el cambio. Los bancos pequeños con tasas hipotecarias relativamente favorables generalmente no implementan esta política. "Por lo tanto, es probable que el ahorro del 1% al 2% en los costos de transacción iguale la tasa de interés hipotecaria".
De hecho, para los bancos, la “transmisión con hipoteca” es sin duda una gran innovación. En las transacciones de vivienda de segunda mano según el modelo tradicional, ningún banco está dispuesto a asumir el riesgo de que el vendedor no devuelva el préstamo a tiempo tras la "transferencia de la hipoteca" sin garantizar la seguridad de los fondos.
Para cambiar esta situación, vale la pena aprender del enfoque de Jinan. El Centro de Registro de Bienes Raíces de Jinan agiliza los materiales de solicitud, acorta el tiempo de procesamiento y consolida el registro de establecimiento de hipotecas, el registro de transferencias y el registro de cancelación de hipotecas en la misma propiedad de acuerdo con la solicitud, la interconexión de red oportuna con instituciones financieras e instituciones de depósito de fondos, construye plataformas comerciales y; La información de retroalimentación inmediata garantiza que la información se pueda obtener con precisión durante el proceso de transferencia e hipoteca. Incluso si la transferencia no se puede realizar, el negocio relevante se puede detener y devolver al mismo tiempo para garantizar la seguridad de la transacción.
Con la comodidad y seguridad de la plataforma proporcionada por el Centro de Registro de Bienes Raíces de Jinan, muchos bancos, como el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de Beijing, tomaron la iniciativa en la implementación de las disposiciones de el Código Civil y utilizó diversos métodos para facilitar la transferencia de propiedades hipotecadas Brindó apoyo y ha manejado con éxito decenas de diversos tipos de negocios, como préstamos de fondos de previsión, préstamos interbancarios y préstamos interbancarios.
Los profesionales de bienes raíces de Jinan dijeron a los periodistas del 21st Century Business Herald que el aumento en las transacciones de viviendas de segunda mano también significa que los préstamos bancarios aumentarán, lo que es un círculo virtuoso para la industria.
En este proceso, el intermediario puede ser la única entidad afectada en el negocio. Zhang Dawei dijo que en el pasado, durante el proceso de emisión de préstamos hipotecarios, los préstamos puente generalmente eran otorgados por intermediarios y tenían tarifas más altas. Según el modelo de "transferencia con hipoteca", no es necesario rescatar la propiedad primero, lo que ahorra a ambas partes los intereses, las tarifas de garantía y otros gastos en el proceso de rescate de la propiedad.
"En términos generales, las ventajas de la 'transferencia de hipotecas' incluyen ahorrar costos de capital, mejorar la eficiencia de las transacciones, estimular la vitalidad del mercado, promover el consumo de vivienda, etc." China Index Academy, señaló además: "Se espera que más ciudades sigan su ejemplo en el futuro".