¿Cuáles son las ciudades con mayores burbujas inmobiliarias?

La superficie de las ciudades chinas varía mucho, por lo que cuando se habla de precios de la vivienda urbana es necesario limitar el alcance. Por ejemplo, Xiamen, Sanya y Shenzhen solo tienen una superficie de 1.699, 1.920 y 1.997 kilómetros cuadrados respectivamente, mientras que Chongqing, Beijing, Hangzhou y Chengdu tienen una superficie de 82.400, 16.400, 16.600 y 14.600 kilómetros cuadrados. kilómetros respectivamente. Es imposible hablar de precios medios de vivienda significativos.

En este artículo, limito la comparación de los precios de la vivienda a las "áreas urbanas centrales" y me refiero a los precios de la vivienda de segunda mano. Porque en un gran número de ciudades como Beijing, Shanghai y Shenzhen, no hay muchos desarrollos nuevos en las áreas urbanas centrales y el precio a menudo lo determina una sola propiedad.

Diez años después, la lista de ciudades elegibles para competir por los diez primeros precios de vivienda en la "ciudad central" es la siguiente:

Hong Kong, Beijing, Shanghai, Shenzhen, Taipei, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Sanya, Nanjing, Tianjin, Fuzhou, Qingdao, Suzhou, Wuhan, Zhengzhou, Chongqing, Chengdu, Ningbo, Dalian, Hefei, Jinan, Zhuhai, Wenzhou, Dongguan

Mi criterio es que después de 10 años, las siguientes ciudades se convertirán en el top 10 de las ciudades más caras:

Primer lugar: Hong Kong

Si no hay impactos graves por eventos accidentales importantes (como (como terremotos, guerras, tsunamis, etc.), dentro de 10 años, Hong Kong seguirá manteniendo su posición como "el primero en precios de vivienda en China". En la actualidad, los precios de la vivienda en las zonas urbanas centrales de Hong Kong son básicamente el doble que los de las zonas urbanas centrales de Beijing, Shanghai y Shenzhen.

Aunque el agregado económico de Hong Kong será superado por más ciudades continentales, su papel como "la mayor puerta de entrada de la economía de China al mundo" no cambiará. China atrae el 65% de la inversión extranjera y la inversión de China en el extranjero. cerca del 60%. Todo vía Hong Kong. Hong Kong es también la primera parada para que los fondos de China continental asignen activos en el extranjero. La enorme cantidad de fondos del continente y la escasez de oferta seguirán haciendo subir los precios de la vivienda en Hong Kong.

Segundo lugar: Beijing

Beijing enfrenta actualmente los controles del mercado inmobiliario más estrictos entre las ciudades continentales. De cara a los próximos 10 años, Beijing se convertirá en la única "ciudad de súper primera clase" de China. Beijing tiene tres ventajas principales, todas ellas irreemplazables: en primer lugar, Beijing es el lugar de reunión de las sedes de empresas estatales y actualmente tiene el mayor número de sedes de Fortune 500 en el mundo; en segundo lugar, Beijing es el centro de capital más grande; en China, y el capital actualmente reunido en Shanghai es 1,3 veces mayor que el de Hong Kong, y aproximadamente 1,3 veces el de Hong Kong; en tercer lugar, Beijing es la ciudad con la mayor concentración de empresas unicornio del mundo, representando una cuarta parte del total; las empresas unicornio del mundo y más de la mitad de las de China.

El tercer punto es la mayor ventaja de Beijing. Esto significa que el tamaño de la nueva economía de Beijing puede ser equivalente a “Shenzhen, Shanghai y Hangzhou”. En el futuro, las empresas unicornio traerán más fondos a Beijing y crearán multimillonarios en lotes. El surgimiento de la Nueva Área de Xiongan no puede desviar mucho poder adquisitivo del mercado inmobiliario de Beijing, porque las casas en la Nueva Área de Xiongan básicamente no están a la venta, por lo que la gente rica del norte de China seguirá concentrándose en comprar casas en Beijing. El entorno natural de Beijing-Tianjin-Hebei sufrirá grandes cambios en los próximos 10 años.

Tercer lugar: Shenzhen

Los fondos recaudados actualmente en Shenzhen equivalen aproximadamente al 60% de la población viva real de Shenzhen; Pero el área de Shenzhen es sólo 30 veces mayor que la de Shanghai. En otras palabras, la densidad de población y capital de Shenzhen es al menos el doble que la de Shanghai.

Shenzhen posee la mitad de las patentes de invención internacionales PCT del país; el valor de mercado total de las empresas que cotizan en bolsa de Shenzhen es equivalente a “las empresas unicornio de Shenzhen son sólo ligeramente inferiores a las de Shanghai”. Hay muchas más grandes empresas tecnológicas en Shenzhen que en Shanghai. Shenzhen es en realidad el segundo nuevo centro económico más grande de China después de Beijing. La libertad de mercado y la atmósfera cultural innovadora de Shenzhen también son significativamente mejores que las de Shanghai.

La oferta de suelo "residencial vendible" en Shenzhen fue nula en 2017. Si lo miramos en un promedio de 10 años, en las cuatro principales ciudades de primer nivel con una población viva real de más de 20 millones, la oferta media de suelo residencial en Shenzhen. El volumen es menos de una cuarta parte del de Beijing y Shanghai. La población registrada anual y la población permanente de Shenzhen son las mayores entre las cuatro ciudades. Es inimaginable cómo se controlarán los precios de la vivienda en Shenzhen en el futuro.

Cuarto lugar: Shanghai

Shanghai sigue siendo una ciudad “coronada constantemente por Beijing”.

Siempre que sucede algo bueno y Beijing no está dispuesto a guardárselo para sí, lo primero que viene a la mente es básicamente Shanghai. En 2018, Shanghai construirá el primer puerto franco de la parte continental y albergará la "Exposición Internacional de Importaciones de China", que representa la entrada de China a una nueva era. En la versión 2035 del "Plan Maestro" del año pasado, Shanghai se posicionó como la ciudad de más alto nivel en China.

Shanghai tiene actualmente más capital que Hong Kong, sólo superada por Beijing. Los mercados de factores financieros de China están ubicados básicamente en Shanghai. Además, Shanghai es la segunda puerta de entrada más grande que conecta la economía de China con el mundo. Pero desafortunadamente, Shanghai no sólo está muy por detrás de Beijing en cuanto a nuevo desarrollo económico, sino que también es superada por Shenzhen y aproximada por Hangzhou. La cultura de Shanghai tiene que ver fundamentalmente con el orden y el sentimiento, lo que no está en consonancia con la base, el salvajismo y la tenacidad de la nueva economía. Esta es la debilidad de Shanghai y es difícil cambiarla.

Quinto lugar: Hangzhou

La economía de Hangzhou es muy activa. Actualmente, el número de empresas unicornio supera al de Shenzhen, e incluso supera al de Shanghai en algunas estadísticas. El valor total de mercado de las empresas que cotizan en bolsa en Hangzhou supera al de Guangzhou. Una evaluación exhaustiva muestra que el estatus de Hangzhou en la nueva economía ocupa el segundo lugar después de Beijing, Shanghai y Shenzhen, ubicándose firmemente entre los cuatro primeros. En la actualidad, la cantidad total de fondos recaudados en Hangzhou es de aproximadamente 3,7 billones, sólo superada por Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.

Con el respaldo de la provincia de Zhejiang, que cuenta con las empresas privadas más desarrolladas de China, la estructura económica de Hangzhou es relativamente razonable y su sistema de propiedad está lleno de vitalidad. Actualmente es la ciudad más cercana a "Beijing, Shanghai y Guangzhou". y Shenzhen" entre las ciudades fuertes de segundo nivel. Sumado a unas condiciones naturales superiores y un profundo patrimonio cultural, los futuros precios de la vivienda en Hangzhou también son muy prometedores.

Sexto lugar: Sanya

El mercado inmobiliario de Hainan experimentó un importante punto de inflexión en septiembre de 2017, del que muchas personas aún no se han dado cuenta del todo. El 22 de septiembre de 2017, Hainan implementó una prohibición total de recuperación del mar y detuvo permanentemente el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios de exportación en el área central ecológica central. El 29 de septiembre, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan emitió un aviso para dejar de aprobar la construcción de edificios residenciales comerciales con una superficie de menos de 100 metros cuadrados (incluidos 100 metros cuadrados).

En las "Dos Sesiones" de 2018, el secretario del Comité Provincial del Partido de Hainan enfatizó que Hainan no puede convertirse en una "fábrica de procesamiento" de bienes raíces y que "Hainan puede construir tanto como el mundo exterior quiera". ".

Esto significa que la oferta inmobiliaria en Hainan estará estrictamente controlada, especialmente las casas con vistas al mar serán muy escasas. Varias ciudades de Hainan con buenas costas, como Sanya, entrarán en una era de viviendas de calidad "aristocráticas". La evolución del mercado inmobiliario estadounidense nos dice que los precios de la vivienda en dos tipos de ciudades se mantendrán altos durante mucho tiempo: el primer tipo son los centros financieros y tecnológicos, especialmente las ciudades con "finanzas y tecnología todo en uno"; el segundo tipo son ciudades con hermosas costas y un centro turístico con un clima cálido.

En Estados Unidos, el segundo tipo de ciudades se encuentran en Hawaii y Florida. En China, sólo se puede distribuir en Hainan. El más típico es, por supuesto, Sanya.

Séptimo lugar: Xiamen

Los precios de la vivienda en Xiamen son muy altos y mucha gente no lo entiende. Porque Xiamen no destaca en términos de población ni de agregado económico. Incluso dentro de la provincia de Fujian, no es tan buena como Quanzhou en términos de PIB, ni tan buena como Fuzhou en términos de fondos mancomunados.

Pero no lo olvide: Xiamen tiene un “clima cálido y una hermosa costa”. Esto por sí solo es suficiente para rivalizar con Sanya, que es la primera razón de los altos precios de la vivienda. Además, Xiamen es una ciudad con un rico patrimonio cultural. Por supuesto, Xiamen también tiene una economía privada activa y una nueva economía. En 2017, Xiamen tenía 10 empresas de acciones A en oferta pública inicial, más que la mayoría de las capitales de provincia.

Entonces, Xiamen significa algo así como "Shenzhen Sanya". En cuanto a la isla de Xiamen, hay islas en el mar y lagos en las islas. Su belleza natural es difícil de abandonar. En términos de tasa de crecimiento demográfico, Xiamen se ha mantenido entre los ocho primeros del país en los últimos años. En Fujian, Xiamen es la única ciudad que ha escapado a las "restricciones de las características regionales". Por lo tanto, aunque los precios de la vivienda en Xiamen están un poco sobregirados, seguirán siendo altos durante mucho tiempo, especialmente en la isla de Xiamen, donde el espacio es escaso.

Octavo lugar: Guangzhou

En el reciente mercado alcista, el orden de aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel es "Shenzhen-Shanghai-Beijing-Guangzhou". Ciudades de primer nivel Incremento y carácter suplementario. La próxima ola de condiciones del mercado puede ser la misma.

La cantidad total de fondos recaudados actualmente en Guangzhou es de 5,2 billones, menos de la mitad de Beijing, equivalente a 72 de Shenzhen y 140 de Hangzhou.

Esto demuestra que la fortaleza económica de Guangzhou es fuerte y todavía mantiene una ventaja considerable sobre las “ciudades fuertes de segundo nivel”. Pero el problema es que Hangzhou ha superado a Guangzhou en términos de número de empresas unicornio, valor de mercado de las empresas que cotizan en bolsa y actividad de las empresas privadas. Por lo tanto, los próximos 10 años son muy críticos para Guangzhou: si le va bien, puede acortar la distancia con Shenzhen; si no, es posible que Hangzhou realmente la supere; En cuanto a los precios de la vivienda, dado que Guangzhou todavía se está expandiendo hacia una gran ciudad, desarrollando vigorosamente Nansha y el área central de Guangzhou se está expandiendo, el aumento de los precios de la vivienda en el área central será restringido.

Noveno y décimo

En los próximos 10 años, el noveno y décimo lugar en los precios de la vivienda en el área central estarán entre Taipei, Nanjing, Chengdu, Tianjin y Qingdao.

Los precios actuales de la vivienda en Zhuhai también son relativamente altos, pero la clasificación puede bajar en los próximos 10 años porque Zhuhai es una ciudad de bajo nivel y tiene una población pequeña (no puede cumplir con los estándares). *** Los recursos del servicio público no son tan buenos como los de las capitales provinciales y municipios establecidos (como Tianjin).

En cuanto a Wenzhou, debido a que está lejos de la ciudad central, es difícil que se convierta en una ciudad central. Los precios de la vivienda seguirán siendo altos y laterales, sin un valor de inversión significativo. Los empresarios de Wenzhou tienen mucha riqueza y respaldarán los precios de la vivienda en Wenzhou durante mucho tiempo. Desde finales de 2015 hasta finales de 2017, el número de estudiantes de primaria en Wenzhou disminuyó, lo que no es una buena señal.

La "luz de las estrellas cada vez más tenue" de las ciudades a nivel de prefectura estrella y el surgimiento de fuertes capitales provinciales son las características básicas de la competencia urbana de China en los últimos 10 años, y continuarán durante la próxima década; En la próxima década, "los "municipios de segunda categoría" también tendrán sus "estrellas apagadas". En el futuro, ciudades como Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Wuhan, Zhengzhou, Changsha, Xi'an y Hefei marcarán el comienzo de un período de gran desarrollo.

Las 8 ciudades con las mayores burbujas inmobiliarias del mundo

El Grupo UBS recuerda que el ritmo creciente de los precios de la vivienda en algunas ciudades del mundo ha mostrado un estado potencialmente insostenible, entre cuales ocho ciudades En riesgo de burbujas, resaltadas en rojo en el gráfico.

Toronto: En el informe de la UBS, el índice de riesgo de burbuja de Toronto llega a 2,12, ocupando el primer lugar en el mundo. En los últimos cinco años, el precio medio de la vivienda en esta ciudad canadiense ha aumentado casi un 50% en comparación con 2011, y el riesgo de una burbuja ha aumentado considerablemente.

Estocolmo: El índice de riesgo de burbuja es de 2,02, ocupando el segundo lugar en el mundo después de Toronto. Después de ajustar por inflación, los precios de la vivienda en la ciudad nórdica se han duplicado en los últimos 12 años.

Múnich: El índice de riesgo de burbuja es de 1,92, ocupando el tercer lugar en el mundo después de Toronto y Estocolmo.

Vancouver/Sydney: El índice de riesgo de burbuja es ambos de 1,80. En lo que respecta a Sydney, desde 1980, el aumento medio anual de los precios de la vivienda en la ciudad más grande de Australia es del 3,5%. En términos de este indicador, Sydney no tiene rival entre las principales ciudades del mundo.

Londres: El índice de riesgo de burbuja es de 1,77. En los últimos 10 años, los precios de la vivienda en esta ciudad británica han aumentado un 15%.

Hong Kong: El índice de riesgo de burbuja se sitúa en 1,74. La superficie habitable per cápita en Hong Kong es de sólo 14 metros cuadrados o 150 pies cuadrados. En cambio, en Milán, Italia, sólo es necesario trabajar durante 5,7 años para comprar un apartamento de 60 metros cuadrados o 650 pies cuadrados. ¡No es de extrañar que el índice de riesgo de burbuja de Milán sea tan bajo como 0,09!

Ámsterdam: El índice de riesgo de burbuja se sitúa en 1,59, superando el nivel de 1,50.

Según la definición de la UBS, las ciudades con un índice superior a 1,50 corren el riesgo de sufrir burbujas inmobiliarias. Cuanto mayor sea el índice, mayor será el riesgo.

Si el índice está entre 0,5 y 1,5, se trata de una ciudad con propiedades sobrevaloradas. Entre las ciudades europeas en esta categoría se incluyen París (1,31), Zurich (1,08), Frankfurt, Alemania (0,92) y Ginebra. Suiza (0,83); San Francisco (1,26) y Los Ángeles (1,13) en Estados Unidos; y Tokio (0,90) en Asia.

Si el índice está entre -0,5 y 0,5, se trata de una ciudad con una valoración inmobiliaria razonable, incluidas Boston (0,45), Singapur (0,32), Nueva York (0,20) y Milán (0,09).

Si el índice está entre -1,5 y -0,5, es una ciudad con propiedades infravaloradas. Chicago en Estados Unidos es un ejemplo, su índice es sólo -0,66:

Mira. El año pasado, el aumento anual de los precios de la vivienda en un año, después de ajustar el índice de inflación, llegó a 20 en Toronto, que también ocupa el primer lugar en el mundo, seguido por Hong Kong con casi 20, y Amsterdam, Sydney y Munich. todos superan el 10.

En los últimos cinco años, tras ajustar por inflación, San Francisco, Múnich y Sídney han alcanzado o superado el 10; Toronto y Estocolmo se acercan al 10.

Los banqueros creen que una vez que el precio medio anual de la vivienda en una ciudad crece a un ritmo de 10, se espera que se duplique en siete años consecutivos, y esto no parece ser sostenible durante mucho tiempo.

Entre las ciudades seguidas por la UBS, sólo hubo tres ciudades importantes donde los precios de la vivienda no aumentaron significativamente el año pasado: Londres, Milán y Singapur.

Si lo miras desde otro ángulo y lo comparas en términos de asequibilidad de la vivienda, Hong Kong, China, ocupa el primer lugar en el mundo.

Citando la lista "2017 International House Price Affordability" publicada por Demographia, una organización estadounidense de consultoría en planificación urbana, Hong Kong ha ocupado el primer lugar durante ocho años consecutivos, y los precios locales de la vivienda se encuentran entre los "extremadamente inasequibles".

El informe afirma que la asequibilidad de la vivienda en Hong Kong se ha deteriorado aún más en los últimos dos años, pasando de 18,1 veces en 2016 a 19,4 veces, y ahora se encuentra en un máximo histórico. Esto significa que una familia común y corriente de Hong Kong tendría que pasar sin comida ni agua durante 19,4 años antes de poder permitirse una casa.