¿Cómo asignar los costos de la tierra?

El método de ocupación del suelo se refiere a la asignación según la proporción del área ocupada por el objeto de costo de desarrollo con respecto al área total del suelo urbanizable. Es decir, el prorrateo se calcula en función de la proporción del área de derechos de uso de suelo inmobiliario con respecto al área total de derechos de uso de suelo.

Para el desarrollo único, se utiliza la relación entre el área ocupada por un objeto de costo y el área total de todos los objetos de costo; para el desarrollo por etapas, se utiliza la relación entre el área total ocupada por todos los costos; Se utilizan objetos en el período actual a la superficie total del terreno urbanizable.

Luego asigne de acuerdo con la proporción del área ocupada por un determinado objeto de costo con respecto al área total ocupada por todos los objetos de costo en el período. El terreno ocupado por todos los objetos de costo durante el período se deducirá del terreno ocupado por el terreno de desarrollo durante el período, y el terreno ocupado por todos los objetos de costo en cada período se prorrateará.

El importe de las partidas de deducción pertenecientes a múltiples unidades de liquidación * * * se repartirá, en principio, según el método de la superficie de construcción. Si no se puede prorratear según el método del área de construcción, se prorrateará según el método del área u otros métodos razonables confirmados por las autoridades fiscales.

El método de asignación del costo del terreno se basa en el área ocupada por diferentes unidades de liquidación. El principio básico de la asignación del costo del terreno es: el desarrollo en fases se puede asignar de acuerdo con el área ocupada.

Para diferentes tipos de bienes inmuebles que ocupan áreas de terreno relativamente independientes, el costo del terreno se puede calcular en función de la proporción de la superficie de ese tipo de inmueble con respecto a la superficie total del inmueble de el proyecto.

(1) Calcule la participación en el costo del terreno en función de la proporción del área de piso de cada edificio con respecto al área total del proyecto: Participación en el costo del terreno de cada edificio transferible = Área de terreno de cada edificio transferible ÷ Los pies cuadrados totales del edificio transferible × el costo total del terreno.

(2) Si el mismo edificio contiene diferentes tipos de bienes inmuebles, primero se debe determinar el costo total del terreno del edificio y luego el área de construcción de un determinado tipo de inmueble en el edificio. debe tener en cuenta el área total de construcción del edificio. Proporción del área para asignar el costo del terreno:

1. El costo del terreno a compartir para los edificios residenciales ordinarios = ∑ (Área de construcción residencial ordinaria). edificios en cada edificio transferible ÷ Área de construcción práctica de cada edificio × Cada edificio debe Costo del terreno asignado)

2. ​​cada propiedad ÷ Área de construcción de ventas de cada propiedad × Costo de terreno asignado para cada propiedad)

3. de cada propiedad ÷ Área de construcción disponible de cada propiedad × Costo del terreno compartido por cada propiedad)

(3) El área total de construcción es El área total de construcción de edificios en terrenos transferibles no incluye el zona de construcción de carreteras, zonas verdes y otras instalaciones públicas. Para diferentes tipos de inmuebles ocupados de forma independiente.

En primer lugar, el coste del terreno se calcula en función de la proporción del área ocupada por el edificio transferible con respecto al área total del edificio transferible, si el mismo edificio contiene diferentes tipos de bienes inmuebles, la asignación; Se calcula en base al área de construcción de cada tipo de inmueble.

Para la asignación de los costos del terreno para el podio, si el podio y el edificio principal se basan en los mismos cimientos (es decir, los cimientos tienen un efecto de carga tanto en el podio como en el edificio principal ), el podio y el edificio principal deben calcularse como el mismo edificio. Si la casa y el edificio principal tienen cimientos separados, el prorrateo debe calcularse como edificios independientes;

Ámbito de aplicación: para diferentes tipos de bienes raíces que ocupan áreas de terreno relativamente independientes, o para bienes raíces que se desarrollan y transfieren en lotes después de que los derechos de uso de la tierra se transfieren en extensiones, la proporción del área ocupado por el proyecto de desarrollo por fases al área total del terreno transferido se calculará el prorrateo.

Método de reparto 2: método del área de construcción

El método del área de construcción se refiere a prorratear según la proporción del área de construcción del objeto de costo de desarrollo con respecto al área total de construcción de ​​el terreno urbanizable. Es decir, el prorrateo se calcula en función de la proporción del área de construcción de la propiedad con respecto al área total de construcción.

(1) El desarrollo único se calculará en función de la proporción del área de construcción de un objeto de costo con respecto al área de construcción total del objeto de costo. Con base en la proporción del área de construcción del desarrollo en el período actual con respecto al área de construcción total, se calcula el monto pagado para obtener los derechos de uso de la tierra del proyecto de desarrollo en el período actual.

(2) Para el desarrollo por etapas, primero asigne la proporción del área de construcción del objeto de costo al área de construcción planificada del terreno de desarrollo, y luego asigne la proporción del área de construcción de un determinado objeto de costo al área total de construcción del objeto de costo en ese período.

(3) Las deducciones realizadas por una misma unidad de liquidación se repartirán, en principio, según el método de la superficie de construcción. Los gastos que los contribuyentes pueden proporcionar materiales de certificación relevantes, firmar contratos y liquidar de forma independiente pueden recaudarse utilizando el método del costo directo.

Los costes del terreno de diferentes tipos de edificios en un mismo proyecto se prorratean en función del área de construcción.

Los diferentes tipos de la misma unidad de liquidación se basan en el método de la superficie.

Dividir el coste del suelo en dos pasos:

El primer paso: primero, dividir los diferentes tipos de propiedades (generalmente refiriéndose a caminos, vallas, etc.) que ocupan áreas relativamente independientes. Según el El costo del terreno se calcula en función de la proporción del área real del tipo de edificio con respecto al área total del proyecto.

Paso 2: Para los diferentes tipos restantes de edificios mixtos, primero se debe determinar el costo total del terreno del edificio mixto y luego en función de la proporción del área de construcción de un determinado tipo de edificio. en el edificio mixto al área total de construcción del proyecto. Compartir los costos del terreno.

Método de asignación tres: método de relación de precios de venta

El método de relación de precios de venta es un método para calcular y asignar el costo de desarrollar terrenos para viviendas en función del precio de venta de las unidades de vivienda. En términos generales, el precio de una casa depende no sólo de la estructura de la casa, sino también de la ubicación geográfica de la casa. Las casas con la misma estructura son más caras que los edificios residenciales. El método de relación de precios de venta debe implementarse en pasos:

(1) Calcular o estimar el precio de venta total y el precio unitario de venta promedio de casas con diferentes estructuras y usos.

(2) La relación precio-costo de venta debe utilizarse para calcular el exceso de costo del precio de venta de viviendas no residenciales para eliminar el impacto de las diferentes estructuras de vivienda en el precio de venta. Al calcular el costo de repartir la tierra utilizando la relación entre el precio de venta y el costo.

La vivienda comercial debe dividirse en dos categorías: residencial con precios relativamente bajos y no residencial con precios relativamente altos. El costo de las casas no residenciales que es mayor que el de las casas residenciales se llama exceso de costo, y el precio de venta correspondiente al exceso de costo se llama precio de venta de exceso de costo:

precio de venta de exceso de costo = exceso de costo × (1 costo de margen de beneficio bruto)

Exceso de costo del precio de venta de varios tipos de viviendas no residenciales = (costo unitario de construcción de este tipo de viviendas no residenciales - costo unitario de construcción de viviendas residenciales) ××× (precio de venta total de todas las casas ÷ costo total de todas las casas).

(3) Calcule la tasa de costo del terreno. La tasa de costo de la tierra se refiere a la relación entre el costo de la tierra y el precio de venta total (excluyendo el precio de venta en exceso). La fórmula de cálculo es:

Tasa de costo de la tierra = costo total de la tierra ocupada (valor de los derechos de uso de la tierra). ÷ (todo el precio de venta total de la casa - el precio de venta total del costo excesivo) × 100%.

(4) Calcular los costes del suelo que se deben destinar a viviendas con diferentes usos. La fórmula es:

1. Participación en el costo del terreno de las casas residenciales = precio de venta de dichas casas × tasa del costo del terreno.

2. El coste del suelo que debe asignarse a viviendas no residenciales = (precio de este tipo de vivienda - precio de exceso de coste de este tipo de vivienda) × tasa de coste del terreno.

Ámbito de aplicación: Al calcular el coste del suelo para el desarrollo del suelo con edificios tanto residenciales como comerciales o edificios puramente comerciales, el método de relación de precios es más apropiado.

Datos ampliados:

Los costes de desarrollo del suelo de las empresas promotoras inmobiliarias incluyen cinco aspectos. Su contenido específico y su contabilidad son los siguientes:

1. ?

Se refiere a los costos directamente relacionados con la compra de terrenos, incluidos los honorarios del cesionario, los costos de demolición, los honorarios de recuperación de terrenos y otros honorarios e impuestos relacionados. Estos costos se cargan directamente a esta cuenta.

2. Costos de infraestructura

En general, se refiere a los costos lineales de construcción invertidos cuando el terreno cultivado alcanza el estado funcional esperado, incluyendo principalmente electricidad, caminos de acceso, suministro de agua, comunicaciones. , Costes de drenaje (superior e inferior) y nivelación del terreno, etc. Dichos costos son costos directos y se cargan directamente a esta cuenta.

3. Tarifas de las instalaciones de apoyo

Generalmente se refiere a los costos de construcción de agua, electricidad, edificios municipales y públicos y otros edificios como escuelas, oficinas de correos, bancos y cambios de suministro de energía. estaciones y baños públicos. La contabilidad de las instalaciones de apoyo se divide en dos situaciones.

En primer lugar, para las instalaciones de apoyo que las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden transferir mediante una tarifa con la aprobación de las autoridades competentes, las empresas de desarrollo inmobiliario pueden acumular tarifas de instalaciones de apoyo a partir de los costos de desarrollo según el área de construcción. o ratio de inversión.

Es decir, se debitará la fecha de pregrado y se acreditarán los “gastos devengados”. Las tarifas acumuladas por las instalaciones de apoyo solo se pueden utilizar para proyectos relacionados y no se pueden utilizar para otros fines. La diferencia entre los montos acumulados y los gastos reales se ajustará una vez finalizado el proyecto.

En segundo lugar, las instalaciones públicas de apoyo que se hayan construido de forma independiente y cuyas fuentes de inversión hayan sido confirmadas y puedan transferirse mediante una tarifa no deben deducirse del costo de desarrollo.

4. ¿Costos de financiación? Los intereses y otros costos de endeudamiento incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario para tomar fondos en préstamo para el desarrollo de tierras se incluyen en esta cuenta antes de la finalización del desarrollo de la tierra, y los intereses y otros costos de endeudamiento incurridos después de la finalización del desarrollo de la tierra se incluyen en los gastos financieros.

5. ¿Qué costes indirectos debería asumir el desarrollo del suelo? Se refiere a los gastos incurridos por las unidades subordinadas de la empresa para organizar y gestionar directamente proyectos de desarrollo, incluidos principalmente salarios, tasas de asistencia social, tasas de protección laboral y gastos de oficina, etc.

Por ejemplo, los gastos indirectos incurridos por la rama inmobiliaria de una empresa de desarrollo inmobiliario deben incluirse en el costo de desarrollo del terreno. Los costos indirectos que deben soportar los terrenos en desarrollo deben clasificarse en la cuenta "Costos indirectos de desarrollo" y luego asignarse a esta cuenta de acuerdo con ciertos estándares de asignación al final del mes.

Los gastos administrativos incurridos por el departamento administrativo de la empresa (sede) para organizar y gestionar la producción y las actividades comerciales deben considerarse gastos del período y no se contabilizan en esta cuenta.

Enciclopedia Baidu-Costo de desarrollo del suelo