Cómo calcular la amortización de los derechos de uso del suelo

Cuando los derechos de uso de la tierra se utilizan generalmente para el autodesarrollo y la construcción de fábricas y otros edificios sobre el suelo, el valor en libros de los derechos de uso de la tierra no se combina con los edificios sobre el suelo para calcular sus costos y aún así deben contabilizarse como activos intangibles. Entonces, ¿cómo se amortizan los derechos de uso de la tierra? Después del incidente, la Compañía A obtuvo un terreno en junio de 2002 con un valor de 100.000 yuanes y una vida útil de 50 años. Desde junio de 5438 hasta octubre de 2007, se construyó una fábrica en el terreno con un costo de proyecto de 5 millones. Desde junio de 5438 hasta octubre de 2009, el proyecto se completó y alcanzó el estado programado de estar listo para demolición, y el terreno fue transferido de construcción en curso a activos fijos. El taller tiene una vida útil conocida de 20 años y una tasa de valor residual del 5%. ¿Cómo se debe manejar en contabilidad y tributación la amortización de los derechos de uso del suelo en las cuatro etapas antes, durante, después y después del vencimiento de la vida útil de la vivienda? Interpretación jurídica Actualmente, en la práctica contable, las empresas pueden optar por implementar sistemas de contabilidad empresarial o normas de contabilidad empresarial. Existen diferencias en el tratamiento contable de los derechos de uso de la tierra entre los dos, y los tratamientos fiscales correspondientes también serán diferentes. Según la Guía de Aplicación de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Activos Intangibles": "Los derechos de uso de la tierra obtenidos por una empresa generalmente deben reconocerse como activos intangibles. Para las fábricas y otros edificios desarrollados y construidos por ellos mismos, la tierra relevante Los derechos de uso y los edificios deben tratarse por separado. El precio del terreno y los edificios adquiridos deben distribuirse entre los edificios y los derechos de uso del suelo. "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Activos Intangibles: Para activos intangibles con utilidad limitada. vidas, el monto de la amortización debe ser a lo largo de la vida útil. Una amortización sistemática y razonable, y enfatizando que el método de realización esperada de los beneficios económicos relacionados con el activo intangible no puede determinarse de manera confiable, se debe utilizar la amortización lineal. La amortización anual del terreno de la empresa es de 65.438+0.000 ÷ 50 = 200.000 yuanes, y no hay distinción entre las etapas anterior y posterior de la construcción de la vivienda. De acuerdo con las disposiciones de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Activos Intangibles", el tratamiento contable de la valoración y amortización de los derechos de uso de la tierra no difiere del tratamiento del impuesto sobre la renta de las sociedades. Si una empresa implementa un sistema de contabilidad corporativa, habrá diferencias en las diferentes etapas de la construcción de una vivienda. 1. Amortización antes de la construcción de la vivienda Para las empresas que implementan el "Sistema de Contabilidad Empresarial", antes de desarrollar y construir casas, de acuerdo con el artículo 47 del "Sistema de Contabilidad Empresarial", los derechos puros de uso de la tierra obtenidos por la empresa mediante la compra o el pago de la transferencia de la tierra. Las tarifas deberán contabilizarse como activos intangibles antes de que se desarrollen y construyan proyectos de uso propio. Los activos intangibles deben amortizarse con el tiempo. Según el artículo 46 del "Sistema de Contabilidad de las Empresas", los activos intangibles se amortizarán en promedio durante la vida útil estimada a partir del mes de adquisición y se incluirán en ganancias y pérdidas. El derecho de uso del suelo estipula claramente que la vida útil es de 50 años, por lo que debe amortizarse año a año según el período de 50 años antes del desarrollo. Según la normativa contable para "gastos administrativos" en el "Sistema de Contabilidad Empresarial", se incluye la amortización de activos intangibles. Por lo tanto, el monto de amortización incluido en los gastos de gestión cada año después de que la empresa obtiene el derecho de uso de la tierra y alcanza la etapa de desarrollo es: 65,438 + 0,000 ÷ 50 = 200,000 yuanes, que no es diferente del tratamiento de las normas de contabilidad corporativa y del impuesto sobre la renta corporativo. . 2. El uso de la casa durante el período de construcción y después de su finalización desde el inicio de la construcción de la casa hasta el estado utilizable previsto. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 47 del "Sistema de Contabilidad Empresarial", las empresas de promoción inmobiliaria deberán transferir el terreno. derechos de uso al desarrollar viviendas comerciales, todo el valor en libros de los derechos de uso de la tierra se transferirá al costo de desarrollo cuando la empresa utilice el terreno para construir proyectos de uso propio, todo el valor en libros de los derechos de uso de la tierra se transferirá a; el costo del proyecto en construcción. En este caso, la empresa construye sus propias casas y debe transferirlas directamente al costo de la construcción en curso en el momento de la construcción. Cuando una casa alcanza su condición de uso prevista, el costo de la construcción en curso debe transferirse primero a la contabilidad de activos fijos, y se debe seleccionar un método de cálculo de depreciación de activos fijos razonable en función de la vida útil esperada y el valor residual neto esperado de la casa terminada. . Si una empresa ha incluido derechos de uso de suelo en la contabilidad de activos fijos de acuerdo con las disposiciones del "Sistema de Contabilidad Empresarial", y la vida útil de los derechos de uso de suelo es la misma que la vida útil estimada del edificio, asumiendo que ambas son 50-5-2=43 años, entonces el terreno sólo necesita amortizarse mediante la depreciación del activo fijo dentro de la vida útil, y no es necesario ajustar el impuesto sobre la renta de las empresas. La empresa se preocupa por amortizar el valor de los terrenos cuando su vida amortizable es mayor que la vida útil estimada de viviendas y edificios.

Según "Sobre la cuestión de cómo determinar el período de amortización después de que los derechos de uso de la tierra se convierten en el valor de las casas y edificios" (Finanzas e Impuestos [2006 54 38+0] No. 43), "el valor en libros de la derechos de uso de suelo obtenidos por la empresa mediante la compra o el pago de tarifas de transferencia de terreno ". El valor se transfiere al costo de desarrollo de viviendas comerciales o al costo de la construcción en curso, y su valor en libros constituye el costo real de la casa y el edificio. Si el La vida útil estimada del derecho de uso del suelo es mayor que la vida útil esperada de la casa o edificio, se estimará el valor residual neto de la casa o edificio. Cuando la casa o edificio se deseche, el factor que determina la vida útil esperada de la misma. el derecho de uso de suelo es más largo que la vida útil esperada de la casa o edificio, y la porción del valor residual neto que sea equivalente al valor del derecho de uso de suelo utilizable debe reservarse como valor residual neto. El valor de las casas o edificios que ya no se construyen también se trasladará al valor de las casas o edificios que ya no se construyen. Si la empresa vende el terreno junto con las casas y edificios del terreno, se aplicará el valor en libros. Los activos fijos se liquidan en la fecha prevista "El procesamiento contable correspondiente es el siguiente: 1. Desde junio de 2002, la amortización anual de los derechos de uso de la tierra = 1000 ÷ 50 = 200.000 yuanes. A partir de junio de 2007, el valor de amortización contable de los derechos de uso de la tierra es 1000-20×5=900. 2 de junio de 2007 5438+10 Transferencia mensual. de derechos de uso de suelo para proyectos en construcción: 900 Préstamos para proyectos en construcción: activos intangibles - derechos de uso de suelo 9003, costos de construcción de viviendas: 500 Préstamos para proyectos en construcción: depósitos bancarios (materiales de proyecto, etc.) Mayo 5004, junio 5438 En En octubre de 2009, la casa fue terminada y aceptada, y está lista para su uso: activos fijos por más de 65,438. Por lo tanto, el valor residual neto estimado = 500 × 5% + 900 × 23 ÷ 43 = 506,40 (10.000 yuanes) depreciación mensual = (1400-506,40) ÷ 20 ÷ 12 = 3,72 (10.000 yuanes) Préstamo: activos intangibles - derechos de uso de la tierra 481.40 Crédito: Activos fijos 481.40 Según normativa, esta parte de los gastos no amortizados se incluirán en las pérdidas y ganancias contables mediante la depreciación del activo fijo durante la vida útil de la casa, lo que no tendrá un impacto sustancial en el tratamiento contable. . En términos del tratamiento del impuesto sobre la renta de las sociedades, si los derechos de uso del suelo se consideran por separado como amortización, los gastos de amortización durante el período de construcción se deducirán directamente del impuesto, y la depreciación acumulada durante el período de depreciación posterior a la aceptación de la finalización aumentará el impuesto. Los resultados después de los ajustes fiscales son los mismos que cuando se implementan las normas contables para las empresas y están en línea con el espíritu de amortización de activos intangibles de la ley tributaria. Si los derechos de uso de la tierra se contabilizan como un activo fijo completo y se incluyen en "activos fijos - edificios o estructuras", se pueden amortizar de acuerdo con la depreciación antes mencionada, pero este cálculo debe ser diferente al entendimiento de las autoridades fiscales. . Además, las empresas deben prestar atención al hecho de que incluir los derechos de uso de la tierra en el valor original de los activos fijos aumentará la base para calcular el impuesto a la propiedad, por lo que el autor cree que este es un método de tratamiento inadecuado.

Objetividad legal:

Artículo 13 de la "Ley de Ordenación de Tierras": El período de contrato para las tierras agrícolas contratadas por los hogares es de treinta años, los pastizales es de treinta a cincuenta años y las tierras forestales son contratado por treinta años tiene una duración de 30 a 70 años; una vez expirado el período del contrato para las tierras cultivadas, se ampliará por otros 30 años, y el período del contrato para las tierras de pastos y bosques se ampliará en consecuencia de conformidad con la ley. Las tierras de propiedad estatal utilizadas para la agricultura de conformidad con la ley pueden ser contratadas por unidades o individuos para plantaciones, silvicultura, cría de animales y producción pesquera. La parte contratante y el contratista celebrarán un contrato de conformidad con la ley y estipularán los derechos y obligaciones de ambas partes. Las unidades y los individuos que contratan para operar terrenos tienen la obligación de proteger y utilizar razonablemente el terreno de acuerdo con los propósitos acordados en el contrato. Según el artículo 67 del Reglamento de Desarrollo de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, se permite deducir los gastos de amortización de activos intangibles calculados por el método lineal. El plazo de amortización de los activos intangibles no será inferior a diez años. Como inversionista o cesionario de activos intangibles, si las leyes o contratos pertinentes tienen disposiciones sobre la vida útil, ésta podrá amortizarse en cuotas de acuerdo con la vida útil prescrita o pactada. Cuando la empresa se transfiere o se liquida en su totalidad, se permite deducir los gastos de compra de fondo de comercio.