¿Cuál es la relación entre los bienes raíces comerciales y los REIT?

El modelo de titulización de activos representado por los REIT se ha convertido en una de las corrientes principales de la innovación financiera inmobiliaria. Para los promotores, esto no es sólo un canal de financiación para que las empresas se vuelvan más fuertes y más grandes, sino también un catalizador para resolver el elevado inventario actual de bienes raíces comerciales.

Además, en comparación con la emisión activa de productos financieros inmobiliarios innovadores por parte de instituciones financieras hace unos años, la innovación financiera activa de los desarrolladores ahora se ha apoderado de la corriente principal. Los promotores se apresuran a emprender el camino de los activos ligeros, optimizando la estructura de capital, reduciendo los costes de capital y revitalizando las existencias existentes mediante la titulización de activos inmobiliarios.

Desde un nivel macro, al atraer fondos institucionales maduros para que fluyan hacia la industria de bienes raíces comerciales, cambiará la situación actual en la que la industria de bienes raíces comerciales depende principalmente de préstamos bancarios y financiamiento del mercado de bonos tradicional. lo que favorecerá la reducción de existencias, el desapalancamiento y la reducción de costes. Es propicio para resolver los riesgos financieros inmobiliarios y promover la reforma estructural de la oferta inmobiliaria.

El ritmo de los REIT se está acelerando

A principios del nuevo año 2017, Huayuan Real Estate se unió a Hengtai Securities Co., Ltd. (en adelante, "Hengtai Valores") para desarrollar un sistema interinstitucional de cotización de productos y servicios de colocación privada. Se emitieron con éxito valores respaldados por activos cuasi-REIT con una escala de 736 millones de yuanes (Plan Especial de Apoyo a Activos Comerciales de Hengtai Hongze-Huayuan Duying).

Como pionero en la exploración de REIT para empresas estatales en la capital, el producto similar a REIT emitido por Huayuan Real Estate esta vez ha logrado la transferencia de capital de Huayuan Duying Assets mediante el establecimiento de un activo especial. plan de apoyo y un fondo de capital privado contractual.

Además, la persona relevante a cargo de Huayuan dijo que esta medida tiene como objetivo aprovechar el valor de mercado de los activos precipitados de la compañía y promover la “transformación de activos pesados ​​a activos livianos”.

En el mercado inmobiliario de Shenzhen también se encuentra el primer proyecto comercial de titulización de activos. El 9 de febrero, Yitian Financial anunció el establecimiento del Plan Especial de Apoyo a Activos (ABS) de Shenzhen Yitian Holiday Plaza.

El plan especial respaldado por activos está representado por Cinda Securities, que es el gestor y agencia de ventas, y China Construction Bank es el custodio. La valoración total de Shenzhen Yitian Holiday Plaza es de 84,15 millones de yuanes. El tamaño objetivo de los valores respaldados por activos prioritarios de Clase A emitidos es de 2.500 millones de yuanes, el tamaño objetivo de los valores respaldados por activos prioritarios de Clase B es de 2.536 millones de yuanes. El tamaño objetivo de la emisión de valores respaldados por activos subordinados es de 265 millones de yuanes y la escala total es de 5.300 millones de yuanes.

Además de Huayuan y Yitian, grandes empresas inmobiliarias como Vanke, Wanda y Country Garden también han intentado la financiación inmobiliaria.

2065438+En junio de 2005, Vanke se unió a Penghua Fund para lanzar los primeros REIT ofrecidos públicamente en China. Ese mismo mes, Wanda Finance se asoció con Kuaiqian Company para anunciar el lanzamiento de un producto financiero de financiación colectiva "Wenying 1". Este producto es un producto similar a los REIT con Wanda Plaza como activo subyacente. Proyecto Wanda City Commercial Plaza, que solo está en alquiler pero no en venta.

En 2016 se aceleró la titulización de activos de empresas inmobiliarias. El Plan especial de apoyo a activos de deuda de Agile Property Services, el Fideicomiso de inversión en bienes raíces hoteleros Amare-Greenland y el Proyecto de titulización de activos hoteleros Boshi Capital-Shimao están probando el terreno.

Entre ellos, Country Garden emitió tres valores respaldados por activos para el pago final de compras de viviendas el año pasado, creando los primeros valores respaldados por activos respaldados por los derechos de pago contractuales del cliente, lo que ha tenido un enorme impacto en la industria inmobiliaria nacional.

Las empresas inmobiliarias toman la iniciativa en la innovación financiera.

En comparación con el vencimiento de la titulización de activos en algunos países desarrollados, la titulización de activos de mi país está todavía en su infancia.

Aunque la Comisión Reguladora de Valores de China y la Bolsa de Valores de Shenzhen comenzaron a cotizar productos REIT en las bolsas nacionales en 2006, los REIT realmente no han llegado a China hasta ahora y todavía existen muchas restricciones políticas.

En 2016, el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel y de segundo nivel de China se sobrecalentó, y muchos lugares introdujeron nuevas regulaciones sobre la regulación inmobiliaria para profundizar la prevención de los riesgos financieros y del mercado inmobiliario. En este contexto, los canales de financiación para las empresas inmobiliarias se han restringido.

Al mismo tiempo, en la industria inmobiliaria que entra en la Edad de Plata, la transformación y el desarrollo diversificado se han convertido en preocupaciones importantes para las empresas. Las principales empresas inmobiliarias están promoviendo activamente la cooperación con instituciones financieras, aumentando la escala de integración de la industria y las finanzas e innovando en materia de financiación.

Además del diseño financiero mediante participación accionaria o fusiones y adquisiciones de bancos e instituciones de seguros, los promotores inmobiliarios también están penetrando gradualmente en las finanzas de Internet, fideicomisos, valores, fondos de inversión de capital y otros campos. Como innovación en la financiación inmobiliaria, la titulización de activos inmobiliarios ha atraído mucha atención.

El último "Informe de tendencias de desarrollo financiero inmobiliario de China (2016)" publicado por la China Index Academy muestra que la titulización de bienes raíces de mi país ahora ha formado productos cuasi-REIT, principalmente hoteles nacionales, edificios de oficinas, etc. .

Con el avance de las políticas de apoyo y la titulización de activos inmobiliarios, su alcance de inversión se está ampliando cada vez más, abarcando edificios residenciales, centros comerciales, edificios de oficinas, centros comerciales, propiedades industriales, etc. respaldados por derechos sobre ingresos, deudas. y otros activos básicos Planes especializados y muchos otros tipos de propiedad.

Los datos de Wind muestran que, en junio del año pasado, los productos de titulización de activos directamente relacionados con bienes raíces ascendieron a 47.6543,8 mil millones de yuanes, abarcando REIT de capital privado, cuasi-REIT, titulización de derechos de ingresos de capital, titulización de tarifas de propiedad, Titulización de saldos de compra de vivienda, etc.

La China Index Academy señaló que los métodos de financiación innovadores representados por los REIT tienen un gran margen de desarrollo futuro.

También se espera que los REIT reales aterricen en China. En el seminario de la Alianza de REIT de China en Shanghai el 22 de febrero, Wang Gang, secretario general de la Alianza de REIT de China, dijo que este año puede convertirse en el primer año de los REIT. Las políticas relacionadas con los REIT se están acelerando y se espera que se publiquen este año.