Análisis y tratamiento realista del requisito de inversión total del 25% para la transferencia de tierras de propiedad estatal
Sin embargo, en la práctica, por diversos motivos, existe un gran número de operaciones que vulneran lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbanística. En este sentido, este artículo pretende ordenar y analizar la aplicación del artículo 39 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos en la práctica y las últimas políticas locales, y realizar un análisis legal de los métodos de transacción comúnmente utilizados actualmente.
1. Cumplir con la definición de inversión del 25%.
1. Disposiciones legales y reglamentarias.
Artículo 2 de las “Medidas para la Enajenación de Tierras Ocupadas”. estipula: "El terreno sujeto a estas Medidas Terreno inactivo se refiere al terreno de construcción de propiedad estatal que no ha sido desarrollado durante más de un año más allá del tiempo acordado en el contrato de uso pago o el período de decisión de asignación, pero el área de El terreno para desarrollo y construcción representa menos del 3% del área total de terreno para desarrollo y construcción que debe iniciarse. Un tercio de la inversión total, o el monto invertido representa menos del 25% de la inversión total. , y el desarrollo y la construcción de terrenos de construcción de propiedad estatal han sido suspendidos por un año, también pueden considerarse terrenos inactivos "
"Construcción de propiedad estatal en el distrito de Fangshan, Beijing. las Medidas Provisionales para la Gestión de la Transferencia, Arrendamiento e Hipoteca de Derechos de Uso de Suelo estipulan: “Si se cumple una de las siguientes condiciones, se puede considerar que ha alcanzado más del 25% de la inversión total de desarrollo: (1) El área de terreno que ha sido desarrollado y construido representa el 25% de la inversión total de desarrollo que debe iniciarse Más de un tercio del área total de terreno para construcción (2) El titular del derecho de uso de la tierra proporciona una certificación legal emitida por; al departamento de auditoría que el monto de la inversión alcanza más del 25% de la inversión total en desarrollo ”
2. La inversión total no excede el 25%, incluidos los honorarios de transferencia de tierras, el impuesto de escritura y otros honorarios.
Las "Opiniones del Ministerio de Tierras y Recursos sobre la mejora adicional de la disposición de tierras ociosas" estipulan que la "inversión total" se refiere a la cantidad total de fondos invertidos directamente por los usuarios de la tierra en el desarrollo de la tierra, excluyendo el costos de obtención de derechos de uso de la tierra e impuestos y tasas relevantes pagados al estado. “Monto de inversión” se refiere al monto total de fondos invertidos por los usuarios de la tierra en el desarrollo y construcción de la tierra. "
El artículo 30 de las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" estipula: "El monto de la inversión y la inversión total: no incluyen el precio de transferencia, el precio de transferencia y los impuestos y tasas relacionados pagados al estado para obtener el derecho a utilizar terrenos de construcción de propiedad estatal. ”
Por lo tanto, la determinación de la inversión total no debe incluir la tarifa de transferencia de terreno pagada por la empresa promotora y el correspondiente impuesto a la escritura, impuesto de timbre y otros impuestos, sino solo incluir la inversión en proyectos de construcción implementados en el terreno después de la adquisición del terreno.
3. Composición de la inversión total
Según la terminología de la Asociación de Precios de China [2065 438+05] No. 86, la inversión total de una construcción. El proyecto consiste en inversiones en construcción, intereses durante el período de construcción e inversiones en activos fijos y capital de trabajo. Entre ellos, los intereses durante el período de construcción incluyen préstamos bancarios, otros intereses de fondos de deuda y otros costos de financiamiento. de los costos de ingeniería, otros costos de construcción de ingeniería y costos de preparación. Entre ellos, los costos de ingeniería incluyen los honorarios de construcción, los honorarios de compra de equipos y los honorarios de instalación incluyen los fondos de reserva básicos y los fondos de reserva diferenciales. las "Medidas provisionales para la gestión de la transferencia, el arrendamiento y la hipoteca de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal en el distrito de Fangshan, Beijing": "La inversión total en desarrollo se determina de acuerdo con la inversión total en desarrollo aprobada por la autoridad de aprobación de proyectos de construcción". . ”
Al determinar la inversión total, la inversión total del proyecto generalmente debe determinarse con base en los datos determinados al momento del establecimiento del proyecto.
2.
Judicial En la práctica, el tribunal tiende a creer que el hecho de que el terreno transferido no represente más del 25% de la inversión no es un requisito legal obligatorio para determinar la validez de la transferencia del derecho de uso del suelo. contrato, sino un defecto en el objeto del contrato, que no afecta la validez del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra /p>
Por ejemplo, en el caso del anuncio de la Corte Suprema, "(2004) Minyi. Zhongzi No. 46", la Corte Suprema sostuvo que el artículo 38 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula que la inversión al transferir terrenos debe alcanzar el nivel de inversión de desarrollo. El requisito del 25% del monto total es una condición restrictiva para el objeto del contrato de transferencia de derechos de uso del suelo cuando cambian los derechos de propiedad Si el terreno transferido no alcanza más del 25% de la inversión, es un defecto en el objeto del contrato y no afecta directamente el uso del suelo. Validez del contrato de transferencia de derechos Las cláusulas anteriores no son obligatorias para determinar la validez del contrato de transferencia de derechos de uso del suelo. Por lo tanto, si la parte alega que el contrato es inválido por no cumplirse la condición de desarrollo de inversión del 25%. el tribunal no lo respaldará.
Aunque el contrato no es válido, el tribunal generalmente cree que si no se puede realizar el registro de la transferencia, las partes pueden rescindir el contrato en consecuencia y dividir la responsabilidad por incumplimiento. contrato de acuerdo con la responsabilidad por incumplimiento contractual estipulada en el contrato
Pero conviene recordar a todos que aunque los tribunales y las instituciones de arbitraje creen que la transferencia de terrenos inmobiliarios por "el 25% del total no terminado". inversión "es válida. Sin embargo, en la operación real, la transferencia de terreno requiere la cooperación del departamento de tierras para completar el registro de transferencia, pero de acuerdo con los artículos 38 y 39 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos. Según las regulaciones, el terreno El departamento no apoyará la transferencia de derechos de uso. Por lo tanto, en la práctica, aunque la validez del acuerdo se juzga durante la etapa de litigio, es difícil que el titular de los derechos de la tierra no coopere en el registro del cambio de propiedad.
En tercer lugar, cómo tratar en la práctica la actitud de los departamentos de tierras en las áreas piloto.
En 2017, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Plan piloto para mejorar el mercado secundario para el "Aviso" sobre transferencia, arrendamiento e hipoteca de derechos de uso de terrenos de construcción, que enumera 28 áreas piloto para poner a prueba el mercado secundario de terrenos de propiedad estatal. Las áreas piloto incluyen el distrito de Fangshan de la ciudad de Beijing, el distrito de Wuqing de la ciudad de Tianjin, la ciudad de Shijiazhuang de la provincia de Hebei, la ciudad de Taiyuan de la provincia de Shanxi, la ciudad de Erenhot de la región autónoma de Mongolia Interior, la ciudad de Fushun de la provincia de Liaoning, la ciudad de Changchun de la provincia de Jilin, la ciudad de Mudanjiang de la provincia de Heilongjiang, ciudad de Nanjing, provincia de Jiangsu, ciudad de Ningbo, provincia de Zhejiang, ciudad de Suzhou, provincia de Anhui, ciudad de Xiamen, provincia de Fujian, ciudad de Nanchang, provincia de Jiangxi, ciudad de Linyi, provincia de Shandong, ciudad de Xuchang, provincia de Henan, ciudad de Wuhan, Hubei Provincia, Ciudad de Changsha, Provincia de Hunan, Ciudad de Dongguan, Provincia de Guangdong, Ciudad de Sanya, Provincia de Hainan, Distrito 9, Ciudad de Luzhou, Ciudad de Chongqing, Provincia de Sichuan, Ciudad de Kunming, Provincia de Yunnan, Ciudad de Xi, Provincia de Shaanxi, Ciudad de Tianshui, Provincia de Gansu, Ciudad de Xining, provincia de Qinghai, ciudad de Shizuishan, región autónoma de Ningxia Hui y ciudad de Korla, región autónoma de Xinjiang Uygur.
En este sentido, varias localidades emitieron las correspondientes regulaciones piloto, estandarizaron el trabajo piloto del mercado secundario de tierras y llevaron a cabo diseños de sistemas innovadores para el 25% de la tierra. En las áreas piloto, los compradores y vendedores pueden firmar un contrato de transferencia de tierra no válido y ejecutable bajo la condición de que se cumpla con el 25% de la tierra, pero solo se registra la transferencia de propiedad, que solo puede completarse después de que el cesionario complete el 25% de el desarrollo del suelo.
Por ejemplo, el artículo 14 del "Reglamento provisional sobre la gestión de la transferencia del mercado secundario de terrenos de construcción de propiedad estatal en Kunming" estipula: "Los derechos de uso del terreno adquiridos no se han construido de conformidad con el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, pero no están inactivos, o donde la inversión total en desarrollo es inferior al 25% de la inversión total a desarrollar, también pueden ingresar al mercado secundario para la transferencia, pero las condiciones de uso de la tierra. no debe cambiarse... Si el cesionario del derecho de uso de la tierra comienza la construcción y la intensidad de la inversión alcanza el 25%, el cesionario del derecho de uso de la tierra quedará en manos del gobierno local (Comité Administrativo). El artículo 14 de las "Medidas de implementación de la gestión provisional de la ciudad de Shijiazhuang para la transferencia, el arrendamiento y la hipoteca de transacciones en el mercado secundario de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal" estipula: "La primera transferencia de terreno. Si se ha completado más del 25% de la inversión total no se ha completado, de acuerdo con el principio de "invertir primero y luego transferir", ambas partes de la transacción pueden manejar el registro de notificación anticipada de acuerdo con la ley después de firmar el "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal". y los bienes inmuebles se manejarán después de que la inversión en desarrollo cumpla con los procedimientos de registro de transferencia. El titular del derecho de registro de aviso previo podrá solicitar a los departamentos de desarrollo y reforma, planificación, protección ambiental, aprobación administrativa y otros departamentos para iniciar el proyecto de construcción con el certificado de registro de aviso de bienes raíces y otros materiales necesarios. "
Las "Medidas de la ciudad de Nanning para la gestión de transacciones en el mercado secundario de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal (prueba)" estipulan: "Si los terrenos (incluidos los terrenos netos) con una inversión inferior al 25% del Se transfiere la inversión total, el cesionario puede conservar el original. El certificado de terreno, el contrato de transferencia original y el comprobante de transacción deben presentarse a los departamentos pertinentes para manejar los procedimientos de aprobación por construcción insuficiente del proyecto. Una vez que la construcción haya alcanzado el 25%, el inmueble. Se deben completar los trámites de registro de transferencia. ”
La introducción de las nuevas regulaciones resolvió el problema de la transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción por menos del 25% de la inversión total, satisfizo efectivamente los intereses de ambas partes en la transacción, protegió los derechos legítimos derechos e intereses de ambas partes en la transacción, y promovió el flujo fluido de los elementos de la tierra, revitaliza la tierra existente y mejora la eficiencia de asignación de los recursos de la tierra.
Cuarto, precio de inversión
. En la práctica, si la sociedad del proyecto de inversión que utiliza el método de valoración del suelo está sujeta a la "Gestión de Bienes Raíces Urbanos" Hay diferentes opiniones sobre el límite de inversión del 25% estipulado en la Ley.
En cuanto a si la transferencia. incluye inversiones a precio fijo, el departamento de gestión del uso de la tierra respondió una vez a la pregunta de los inversores sociales en forma de mensaje ministerial. En la respuesta, el departamento de gestión del uso de la tierra consideró que el artículo 29 del "Reglamento sobre la implementación de la gestión de la tierra". La Ley de la República Popular China" estipula que el uso remunerado de tierras de propiedad estatal incluye la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, el arrendamiento de tierras de propiedad estatal, la valoración de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, la contribución de capital o Por lo tanto, la "inversión de precio fijo" es un concepto exclusivo para uso pago en el mercado primario y no incluye el método de "transferencia". La situación descrita en la carta no constituye una "inversión de precio fijo" y debe considerarse como. una transferencia de bienes raíces.
Pero el artículo 3 del "Reglamento de Gestión de Transferencias de Bienes Raíces Urbanos" estipula: "La transferencia de bienes inmuebles mencionada en este reglamento se refiere al acto del propietario de la propiedad inmobiliaria que transfiere sus bienes inmuebles a. otros mediante venta, donación u otros medios legales. Los demás métodos legales mencionados en el párrafo anterior incluyen principalmente las siguientes conductas: (1) Debido al uso de un inmueble como precio para establecer una persona jurídica corporativa con otras, la propiedad del inmueble cambia. "
Al mismo tiempo, el artículo 7 de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas relativas al juicio de disputas sobre contratos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" del Tribunal Popular Supremo estipula: "El contrato de transferencia de derechos de uso de tierras mencionado en esta interpretación se refiere a los derechos de uso de la tierra." Un acuerdo en el que una persona, como cedente, transfiere los derechos de uso de la tierra al cesionario y el cesionario paga el precio."
Se puede observar que en Las disposiciones legales y las interpretaciones de los departamentos autorizados, en cuanto a si la tierra es una transferencia de tierra, no existen regulaciones unificadas.
Sobre esta base, consultamos a los departamentos de tierras y recursos en no. áreas piloto como Beijing, Shanghai, Hangzhou, Chengdu, etc., y todos estos departamentos administrativos respondieron verbalmente, ya sea transferencia de tierra o transferencia de tierra. La contribución del precio implica el cambio de los derechos de uso de la tierra y debe considerarse como transferencia de tierra. por lo que está limitado al 25% de la inversión total. Al mismo tiempo, en nuestra operación real, también nos encontramos con un cliente que intentó contribuir al proyecto como escritor. Casos en los que la empresa del proyecto inyectó terreno pero pudo. no implementarlo debido a la incapacidad de coordinar con el departamento de tierras.
En resumen, creemos que aunque el marco legal actual no exige claramente que la inversión en tierras a precio fijo cumpla con el límite rígido de más del 25% del monto de la inversión, en la operación real, la mayoría de los departamentos de tierras De hecho, tienen una escala reducida y generalmente no están de acuerdo con la inversión a precio fijo. Por lo tanto, sugerimos que para tales casos, es fácil adoptar un enfoque de discusión uno a uno, es decir, basado en las opiniones de aprobación de diferentes departamentos de tierras.
5. Análisis sobre transferencia de capital:
Como se mencionó anteriormente, cumplir con el 25% de intensidad de inversión y desarrollo es un requisito rígido en la práctica, por lo que la contraparte adopta la "curva para salvar el enfoque "país". De esta forma, la transferencia de derechos de uso de la tierra se completa con la transferencia del capital social de la empresa.
1. En términos de tratamiento fiscal, la Administración Estatal de Impuestos ha emitido cartas muchas veces exigiendo que se pague el impuesto sobre el valor añadido de la tierra al transferir tierras en forma de capital.
La Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China emitió la "Respuesta sobre la recaudación del Impuesto al Valor Agregado de la Tierra sobre la Transferencia de Bienes Raíces en Nombre de Transferencia de Capital" y la "Respuesta del Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre cuestiones de política relativas al impuesto al valor agregado de la tierra". [2011]. No. 415 "Respuesta de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la recaudación del impuesto al valor agregado de la tierra sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra por Tianjin TEDA Hengsheng" aclara en forma de una aprobación única: una- transferencia temporal del 100% del capital social de la empresa, y los activos en forma de este capital son principalmente derechos de uso de la tierra, edificios sobre el suelo y anexos. Después de la investigación, se cree que la transferencia de derechos de uso de la tierra mediante transferencia de capital es esencialmente una transacción inmobiliaria y debe realizarse de conformidad con las disposiciones del "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra".
2. Varias regiones han introducido contramedidas.
Para evitar el rígido requisito de que la intensidad de inversión y desarrollo debe alcanzar el 25%, cada región exigirá a los postores de tierras que asuman los compromisos correspondientes de no transferir capital y mantener la estructura de capital sin cambios al ofertar por tierras. Por ejemplo, el artículo 32 del "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción (terrenos operativos) de propiedad estatal" de Shanghai, China, estipula directamente que la transferencia de capital de la empresa del proyecto debe "completar el 25% de la inversión total en desarrollo". Al mismo tiempo, Guangdong Zhongshan estipuló claramente en el "Aviso sobre ciertos asuntos relacionados con la transferencia de derechos de uso de la tierra" que el capital de la compañía del proyecto debe prometer que no cambiará antes de que el progreso de la inversión en desarrollo alcance el 25%.
3. El riesgo de delitos penales
De hecho, sin pagar todas las tarifas de transferencia de tierras, sin solicitar certificados de derecho de uso de la tierra y sin realizar inversiones y desarrollo sustanciales, las acciones transferirlo todo a otros constituirá un delito penal.
Por ejemplo, el 2 de abril de 2019, el Tribunal Popular Superior Provincial de Anhui sostuvo en el caso “(2019) Anhui No. 20” que la empresa de bienes raíces de propiedad total de Liu Longbo había obtenido el derecho a Posteriormente, sin pagar la tarifa de transferencia de tierras, sin solicitar un certificado de derecho de uso de la tierra ni realizar inversiones y desarrollo sustanciales, transfirió sucesivamente todo su capital a otros, involucrando los principales activos en forma de capital. Liu Longbo revendió derechos de uso de la tierra con fines de lucro en forma de transferencia de capital, que subjetivamente tenía un propósito lucrativo, y las circunstancias eran graves. Su comportamiento cumplía con los elementos criminales del delito de reventa ilegal de derechos de uso de la tierra. "
4. Resumen
En resumen, aunque hay una gran cantidad de casos exitosos en la práctica en los que los derechos de uso de la tierra se transfieren mediante equidad, no todos los casos posteriores pueden ejecutarse con éxito. Una operación incorrecta puede generar el riesgo de ser considerado penalmente responsable.
Por lo tanto, recomendamos que al tomar la decisión de transferir derechos de uso de la tierra, para evitar ser considerado responsable, se recomiende que la empresa objetivo. para ser transferido hacer otros arreglos apropiados de negocios, en lugar de simplemente poseer un terreno
Verbo intransitivo medidas legales
Basado en el análisis anterior, en la práctica, la transferencia directa de tierra que no alcanza el 25% de intensidad de inversión en áreas no piloto todavía existen obstáculos importantes y las dos partes no pueden transferirse directamente. En este sentido, le brindamos experiencia e ideas para el procesamiento de transacciones basadas en varios métodos operativos comunes en la práctica:
1. El cedente es responsable del modelo de construcción. /p>
Bajo este modelo, las dos partes firman un acuerdo marco de cooperación, estipulando que el cedente es responsable de completar el 25% de la construcción. del terreno objetivo. Una vez finalizada la construcción del terreno, se firmará y se completará un acuerdo específico de transferencia de derechos de uso del suelo de acuerdo con el acuerdo marco de cooperación.
En la práctica, las operaciones específicas pueden incluir: (1. ) el cesionario otorga un préstamo al cedente y el cedente completa la construcción; (2) el cedente completa el 25% del proyecto con fondos propios Inversión y construcción. la construcción del terreno objetivo y el cedente se encarga de los procedimientos de aprobación del diseño correspondientes de acuerdo con los requisitos del cesionario.
Este método es el más compatible en la práctica. El riesgo para el comprador y el vendedor es relativamente pequeño, pero. Por lo general, no es factible que el cedente complete la transferencia del 25% de la inversión antes de la transferencia. Es una solución que el cedente otorgue un préstamo, pero si el cedente no puede proporcionar medidas de garantía sólidas, el préstamo del cesionario no puede garantizarse. a reembolsar.
2. Modelo de construcción comisionista
El cesionario y el cedente firmaron un contrato de construcción encomendado, estipulando que el cedente confiaría al cesionario la ejecución del proyecto de construcción. en el terreno objetivo, y el cesionario contrataría al equipo de construcción y al diseñador durante todo el proceso y sería responsable de manejar la planificación del proyecto, los permisos de construcción, etc. Licencia de construcción del terreno, el cesionario es responsable de toda la transacción real si el cedente no tiene. fondos para pagar, el cesionario puede otorgar un préstamo al cedente y pagarlo en la cuenta del cedente bajo la supervisión del cesionario.
O con base en la opinión del contador fiscal, se puede firmar un acuerdo de pago encomendado, mediante el cual el cedente pagará el préstamo encomendado al cesionario directamente a la entidad constructora.
Después de que la intensidad de inversión del terreno objetivo alcance el 25%, las dos partes firmarán un acuerdo de transferencia de derechos de uso de la tierra específico para completar la transferencia del terreno objetivo.
Bajo este modelo, antes de que los derechos de uso del suelo se transfieran realmente, el cesionario participa directamente en la construcción del terreno objetivo y lleva a cabo la construcción, construcción y comercialización del terreno objetivo. El cedente es sólo un tenedor nominal y el riesgo es relativamente controlable para el comprador. Para el vendedor, no es necesario invertir fondos adicionales para la transferencia del terreno.
En este modelo, existen dos riesgos principales:
(1) Después de que el cesionario proporciona una gran cantidad de fondos para la construcción del terreno y completa el 25% de la inversión, el cedente puede Revitalizar el proyecto, cancelando unilateralmente la cooperación entre las dos partes y completando el desarrollo y la construcción del terreno objetivo por su cuenta. En este caso, el cesionario sólo exigirá al cedente que asuma cierta responsabilidad por incumplimiento del contrato y recupere el coste de la inversión, pero no podrá seguir disfrutando de los derechos de urbanización del suelo objetivo;
( 2) La inversión en la tierra objetivo aumentará considerablemente su valor general y la transferencia de derechos de uso de la tierra implicará el pago del impuesto al valor agregado de la tierra.
3. Modelo de separación de sociedades
El cedente se divide en la entidad real original del cedente y la entidad establecida independientemente por el departamento industrial y comercial para poseer el terreno en cuestión. Una vez completada la división, el cedente compra directamente el 100% del capital social de la entidad recién establecida que posee el terreno en cuestión únicamente a los accionistas del cesionario, completando así la transferencia del terreno en cuestión.
Si la transmisión del terreno se concreta mediante separación de empresas, es necesario comunicar previamente con el departamento industrial y comercial si se puede llevar a cabo la separación de empresas y el proceso concreto de separación de empresas. En la práctica, muchos departamentos industriales y comerciales imponen numerosos requisitos restrictivos en materia de separación de empresas. Para saber si la división de la empresa se puede manejar sin problemas, debe comunicarse activamente con el departamento de registro industrial y comercial donde se encuentra la empresa con anticipación.
Al mismo tiempo, como se mencionó anteriormente, la simple transferencia del capital social de la empresa también conlleva el riesgo de ser inspeccionada por el departamento de tierras. Es necesario comunicarse y negociar con el departamento de tierras con anticipación para confirmar si es así. El departamento de tierras acuerda transferir el terreno en cuestión mediante transferencia de capital.
En la práctica, los departamentos industrial y comercial suelen acudir a la empresa a escindir para firmar un acuerdo, y la empresa a escindir asumirá solidariamente la responsabilidad de las deudas ante la escisión. Por tanto, para el cesionario, la adquisición del patrimonio de la sociedad tras la separación correrá el riesgo de soportar los pasivos externos del cedente antes de la separación de acuerdo con las exigencias de estos acuerdos de separación.