Si puede comprar una casa con un pago inicial de 20, ¿se recuperará el mercado inmobiliario?
Algunos bancos en Heze, Shandong, Ganzhou, Jiangxi, Zhumadian, Henan y otros lugares han reducido el porcentaje de pago inicial de los préstamos comerciales a 20; algunas ciudades, representadas por Nanning, han reducido el pago inicial de los préstamos de previsión; préstamos de fondos. En la actualidad, el pago inicial de un préstamo del fondo de previsión para una segunda casa en Nanning es de sólo 30 RMB.
Además, según las estadísticas de RealData, entre las 103 ciudades clave monitoreadas en febrero, 87 ciudades tenían tasas de interés hipotecarias más bajas, un aumento de 28 respecto al mes anterior, y no había ciudades con tasas de interés más altas. .
Algunos analistas creen que reducir el índice de pago inicial y las tasas de interés hipotecarias promoverá efectivamente la recuperación del mercado y el mercado inmobiliario en general dejará de caer.
Sin embargo, algunas personas señalan que la mayoría de las ciudades que han reducido los índices de pago inicial en esta ronda son ciudades de tercer y cuarto nivel, o áreas sin restricciones de compra en ciudades de segundo nivel. en las ciudades de primer nivel aún está por verse.
¿Comportamiento del mercado o regulación gubernamental?
La primera persona en lanzar esta ronda de "préstamos para el pago inicial" fue Heze, Shandong.
Se informa que el Banco de China, el Banco Agrícola de China, el Banco Industrial y Comercial de China y el Banco de Construcción de China en Heze han reducido en general el índice de pago inicial de los préstamos personales para vivienda. "Sin casa, sin préstamo" para los compradores de vivienda ha bajado del mínimo anterior de 30 a un mínimo de 20.
Zona de Desarrollo de Heze. Picture/Tu Chong Creative
En Ganzhou, Jiangxi, el índice de pago inicial para hipotecas por primera vez en muchos proyectos inmobiliarios se ha reducido a 20, y bancos locales como China CITIC Bank, China Guangfa Bank y China Merchants Bank ha implementado políticas hipotecarias.
El documento afirma que en Zhumadian, Henan, el índice de pago inicial para algunas propiedades de primera mano se ha reducido al 20%, y el índice de pago inicial para casas de segunda mano se ha reducido al 30%.
Cabe señalar que ninguno de los lugares anteriores ha emitido políticas oficiales de control inmobiliario. La respuesta pública oficial de Heze afirmó que la política de préstamos para vivienda de Heze se mantiene estable y que este ajuste será realizado de forma independiente por el banco.
No son sólo los préstamos comerciales los que reducen los pagos iniciales.
Recientemente, el Centro del Fondo de Previsión de Nanning emitió las "Normas de gestión de préstamos personales del Fondo de Previsión de Vivienda de Nanning", que aclaraban que el pago inicial del fondo de previsión para una segunda vivienda debe reducirse al 30% del precio total de la casa.
Además de Nanning, ciudades como Beihai y Zigong también han reducido recientemente el porcentaje de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión.
Algunas ciudades también tienen el fenómeno de exigir un pago inicial del 20%. Por ejemplo, en las áreas sin restricciones de compra de Foshan, Guangdong, hay muchos proyectos inmobiliarios que han implementado una estrategia de pago inicial de 20.
Sin embargo, un intermediario local en Foshan dijo a China Newsweek que siempre se han implementado políticas relevantes, pero que las cuotas de préstamos bancarios eran estrictas el año pasado y pocos bancos implementaron políticas relevantes.
¿Por qué los pagos iniciales en las áreas mencionadas anteriormente han bajado al 20% uno tras otro?
Li, investigador del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong, analizó que la política nacional de crédito diferenciado para vivienda ya ha estipulado claramente que las ciudades que no implementan medidas de "restricción de compra" pueden reducir el mínimo. ratio de pago inicial para la primera vivienda personal de un hogar En principio, se permite una reducción de 5 puntos porcentuales sobre la base del ratio de pago inicial mínimo de 25, y se aplica un ratio de pago inicial de 20.
Li dijo a China que la reducción del pago inicial por parte de algunos bancos urbanos es un comportamiento empresarial orientado al mercado y no puede interpretarse como una desregulación urbana.
Sin embargo, vale la pena señalar que esta ronda de comportamiento de pago inicial en algunas ciudades también tiene riesgos ocultos.
Según China Business News, en Daya Bay, Huizhou, algunas propiedades con vistas al mar ofrecen un “pago inicial gratuito del 20 %” para atraer inquilinos. Un intermediario local dijo que aunque el banco todavía paga 30 pagos iniciales, el desarrollador dará un reembolso preferencial en forma de "20 pagos iniciales gratuitos", logrando el efecto de 10 pagos iniciales.
En Chenzhou, Hunan, incluso hay un "pago inicial de 20.000" para marketing.
Yan Yuejin, investigador jefe del Instituto de Investigación Yiju, dijo sin rodeos que, según la verificación de los medios relevantes, el índice de pago inicial para la reciente compra de una propiedad inmobiliaria en Chenzhou se calcula en 20, pero en la operación real, por ejemplo, si el pago inicial es de 12.000 yuanes, primero se pueden pagar 20.000 yuanes al desarrollador y los 10.000 yuanes restantes se pueden pagar al desarrollador trimestralmente sin intereses. El enfoque para un pago inicial bajo de 20.000 es en realidad similar a un préstamo para el pago inicial.
“Esta situación merece atención, porque detrás del préstamo para el pago inicial en realidad está la compra de una casa y el apalancamiento, lo cual es extremadamente riesgoso desde la perspectiva de los compradores de vivienda, aunque se trate de una compra de casa individual. La situación en la industria ocurre ampliamente dentro del país y puede convertirse en un nuevo riesgo financiero", dijo Yan Yuejin.
¿Completamente suelto o sólo para protección?
Además de abaratar las cuotas iniciales, los tipos de interés hipotecarios también se han convertido en un nuevo punto de ajuste en el mercado inmobiliario.
Por ejemplo, en la ciudad de primer nivel de Guangzhou, a partir del 21 de febrero, el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de Comunicaciones han bajado tasas de interés hipotecarias en el área de Guangzhou. El Banco de Ahorro Postal de China ha reducido las tasas de interés hipotecarias desde el 22 de febrero.
Después de que los bancos estatales anunciaran recortes en las tasas de interés, muchos bancos comerciales por acciones en Guangzhou hicieron lo mismo.
Se entiende que la tasa de interés para la primera vivienda en Guangzhou se ha reducido de los anteriores LPR 100BP (5,6) a LPR 80BP (5,4), y la tasa de interés para la segunda vivienda se ha reducido de LPR 120BP (5.8) a LPR 100BP (5.6).
La tasa de interés actual para préstamos comerciales para primera vivienda del China Merchants Bank, el China Construction Bank, el Industrial and Commercial Bank of China y muchos otros bancos es de 4,95, 0,05 puntos porcentuales menos que los 5 anteriores. Sin embargo, el ciclo crediticio también es significativamente más rápido que antes, y casi no hay diferencia entre el ciclo crediticio para viviendas nuevas y viviendas de segunda mano.
En febrero de 2022, datos reales de 103 transacciones hipotecarias de ciudades mostraron que las tasas de interés hipotecarias convencionales en 87 ciudades se redujeron mes a mes, de las cuales Huizhou, Zhongshan y Hohhot experimentaron las primeras reducciones en los préstamos hipotecarios en un 30. puntos básicos, Chongqing, Nanjing y Shaoxing experimentaron reducciones de 25 puntos básicos, y Wuxi, Wenzhou y Changzhou redujeron sus precios en 20 puntos básicos.
El informe anterior también muestra que el ciclo de préstamo promedio actual en 103 ciudades de todo el país es de 40 días, y casi el 40% de las ciudades, incluidas Beijing y Shenzhen, tienen un ciclo de préstamo de un mes.
La relajación de los tipos de interés también ha dado confianza a muchos profesionales del sector inmobiliario.
“Afectados por las restricciones de compra en Shenzhen, en el primer semestre del año pasado, los inversores del delta del río Perla se concentraron en Guangzhou, y el mercado de Guangzhou estuvo extremadamente caliente posteriormente, para frenar el sobrecalentamiento. del mercado, el gobierno introdujo políticas estrictas de restricción de compras y las tasas de interés también aumentaron repentinamente. El mercado se enfrió rápidamente y varios de mis clientes que tenían demanda se volvieron para esperar y ver", Wang Juan, un agente de bienes raíces. en Guangzhou, dijo a China News Weekly.
Wang Jun, economista jefe del Zhongyuan Bank, dijo a China Newsweek que la implementación de algunas políticas locales en la etapa anterior fue demasiado estricta, lo que tuvo un impacto en muchas personas que realmente necesitan comprar casas. Los ajustes anteriores son también una especie de rectificación.
En opinión de Wang Jun, desde el cuarto trimestre del año pasado, se han introducido intensamente políticas sobre regulación inmobiliaria y se han realizado algunos ajustes flexibles tanto en las políticas crediticias como en la regulación en ciudades específicas.
“El trasfondo de la introducción de estas políticas es que algunas empresas inmobiliarias enfrentan dificultades en sus cadenas de capital. Toda la industria, desde las ventas hasta la inversión, es relativamente débil, lo que ha comenzado a arrastrar hacia abajo la macroeconomía general. mercado y crecimiento estable, por lo tanto, los ajustes recientes son para estabilizar el crecimiento. Los ajustes contracíclicos se realizan en el contexto”, dijo.
Wang Li Kejun, muchos expertos de la industria creen que la reciente política es un ajuste entre regiones, que no afectará la actitud del país hacia la industria inmobiliaria.
Los fundamentos de la ciudad determinan el valor de los bienes inmuebles.
Vale la pena señalar que las ciudades que recientemente han reducido los pagos iniciales de préstamos comerciales al 20% se concentran principalmente en ciudades de tercer y cuarto nivel, como Heze, Ganzhou, Zhumadian, etc.
En Foshan, Guangdong, incluso si hay áreas con un pago inicial de 20, se concentran en áreas sin restricciones de compra donde la fuerza económica local es relativamente débil.
Xu Xiaole, investigador jefe de RealData, dijo a China Newsweek que la mayoría de las ciudades que han reducido los índices de pago inicial son ciudades de tercer y cuarto nivel. En algunas áreas, el inventario es alto, pero la demanda es relativamente. insuficiente y el poder de recuperación del mercado es débil.
Li también cree que las ciudades o regiones que reducen los pagos iniciales a 20 no sólo tienen inventarios más grandes, sino que, lo que es más importante, los precios de la vivienda todavía están en una caída significativa y la confianza del mercado es relativamente lenta, lo que lleva a un crecimiento negativo. de los precios de la vivienda y el volumen de transacciones en áreas relevantes requiere ajustes de política similares a los anticíclicos.
Pero la situación en las ciudades de primer nivel es completamente diferente.
Xu Xiaole cree que la población actual en las ciudades de primer nivel continúa llegando, la oferta de viviendas supera la demanda y todavía hay presión para aumentar los precios de la vivienda.
“La diferenciación existe desde hace mucho tiempo y obviamente se está intensificando ahora”. Li analizó la situación.
Recientemente, Wang Zeng, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, declaró públicamente que el desarrollo urbano de China ha entrado en un importante período de renovación urbana, pasando de la construcción incremental a gran escala en el pasado a la mejora del stock y ajuste estructural incremental, es decir, del "¿Ha pasado" al "¿Es bueno?"
En este contexto, las ciudades de primer nivel se han visto favorecidas durante mucho tiempo, y la oportunidad de que los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel se disparen ha desaparecido, y las ciudades de segundo nivel se han convertido en las más populares. áreas más difíciles de juzgar.
Desde la segunda mitad de 2021 hasta ahora, algunas ciudades de segundo nivel también han experimentado altos inventarios y mercados lentos.
El 15 de febrero de este año, He Xiong, alcalde interino de la ciudad de Zhengzhou, dijo con franqueza: "El mercado inmobiliario de Zhengzhou ahora está enfrentando algunas dificultades menores".
En 2021, la tasa de crecimiento real del PIB de Kunming es de solo 3,7, ubicándose en el último lugar entre las 50 principales ciudades del país, y su tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria es de -5,1. El lento mercado inmobiliario se considera un lastre para la economía local.
Wang Jun dijo que ya sea en el campo crediticio o en la política regional de compra de viviendas, la estimulación debe basarse en la revitalización industrial a largo plazo y la afluencia de población de la región, es decir, los bienes raíces deben depender principalmente de los fundamentos de la economía urbana.
En los últimos años, Zhengzhou ha tenido una afluencia neta de más de 400.000 personas cada año, y la demanda de vivienda es fuerte. Kunming también está experimentando una afluencia continua de personas, y los fundamentos económicos de los dos; Los lugares son buenos. ¿Por qué caen los precios de la vivienda?
Algunos analistas creen que esto está relacionado con el sobrecalentamiento de la inversión inmobiliaria en ambos lugares. Los datos del Instituto de Investigación E-House muestran que en el primer semestre de 2019, la proporción de la inversión inmobiliaria en el PIB en Zhengzhou y Kunming fue de 28,3 y 36,3 respectivamente.
En opinión de muchos expertos, después de digerir el inventario del boom de la construcción, todavía vale la pena esperar con ansias el mercado en las ciudades de segundo nivel, donde la población sigue llegando.
(El título original es "¿Puedo comprar una casa con un pago inicial de 20? ¿Se recuperará el mercado inmobiliario?")