Normas de tributación para los ingresos provenientes del arrendamiento y arrendamiento de activos estatales
Al solicitar instrucciones para la limpieza y disposición de activos estatales alquilados o prestados por instituciones administrativas, se debe prestar atención a las siguientes cuestiones de legalidad:
1. arrendados o prestados por instituciones administrativas deben estar de acuerdo con la ley. Los activos que se pueden arrendar o prestar deben pasar por procedimientos de aprobación y registro de propiedad estatal
Instituciones administrativas que se encargan del arrendamiento y préstamo de propiedad estatal Los activos deben garantizar que el objeto del arrendamiento o préstamo tenga un "Certificado de Registro de Derechos de Propiedad". Si se le asigna un terreno, debe completar los procedimientos de transferencia de conformidad con la ley. Sólo podrá arrendarse con la aprobación del departamento competente y la aprobación del departamento financiero del mismo nivel.
1. Calificado para arrendar y prestar derechos de propiedad
Según las "Medidas Provisionales para la Gestión de los Activos Estatales de las Instituciones Públicas" (Orden N° 100 de la República Popular) de China y el Ministerio de Finanzas; julio de 2006 En vigor a partir del 1 de enero) Artículo 31: Las instituciones públicas declararán y gestionarán el registro de derechos de propiedad ante el departamento financiero del mismo nivel o el departamento competente autorizado por el departamento financiero del mismo nivel (en adelante denominado departamento autorizado), y el departamento financiero o departamento autorizado emitirá un "Certificado de registro de derechos de propiedad para activos estatales de instituciones públicas" (en adelante denominado "Certificado de registro de derechos de propiedad"). Párrafo 2 del artículo 32: Las instituciones públicas emitirán un Certificado de Registro de Derechos de Propiedad cuando se ocupen de asuntos tales como la inspección anual de personas jurídicas, la reestructuración, la enajenación de activos y el uso de activos de propiedad estatal para inversiones, arrendamientos, préstamos y garantías externas.
Si a los activos que se arrendarán o prestarán se les asigna tierra, entonces, de acuerdo con el "Reglamento provisional de la República Popular China sobre la cesión y transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal en la ciudad de Guocheng" (Decreto N° 732 del Consejo de Estado de la República Popular China), vigente a partir del 29 de noviembre de 2020) El artículo 44 estipula que, en circunstancias normales, los derechos de uso de la tierra asignados no se transferirán, arrendarán ni hipotecarán, a menos que los usuarios de la tierra sean empresas. , empresas, otras organizaciones económicas y personas físicas; los titulares de certificados de uso de tierras de propiedad estatal; tienen certificados de derechos de propiedad legales para edificios y otros anexos sobre el terreno; firman un contrato de transferencia de derechos de uso de tierras y pagan la tarifa de transferencia de derechos de uso de tierras; gobierno popular de la ciudad o del condado local, o utilizar los ingresos de la transferencia, arrendamiento o hipoteca para pagar el terreno. Sujeto a la aprobación del departamento de administración de tierras y del departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular municipal o del condado, los derechos de uso de la tierra asignados y la propiedad de los edificios y demás anexos del terreno puede ser transferida, arrendada o hipotecada.
2. Realizar procedimientos de aprobación de arrendamientos y préstamos
Según las “Medidas Provisionales para el Arrendamiento, Préstamo, Inversión Extranjera y Gestión de Garantías de Activos de Propiedad Estatal de Instituciones Administrativas en Beijing” ([2015] No. 2514) El artículo 6 estipula que las instituciones administrativas que alquilen, presten, inviertan en el extranjero o garanticen los activos estatales que ocupan y utilizan deben obtener el consentimiento previo del departamento competente e informar al mismo al departamento financiero. nivel para su revisión y aprobación antes de su implementación.
2. El objeto y alcance del arrendamiento y el préstamo deben cumplir con las disposiciones legales.
1. El objeto del arrendamiento debe ser el objeto de la propiedad y el registro de los activos.
Según la "República Popular China*" **El artículo 45 del Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal en la ciudad de Heguocheng estipula: “Si se cumplen las siguientes condiciones, los derechos de uso de tierras asignados y los derechos de uso de la tierra sobre el suelo serán aprobados por el departamento de administración de tierras y el departamento de administración de bienes raíces de los gobiernos populares municipales y del condado. La propiedad de los edificios y otros accesorios se puede transferir, arrendar e hipotecar: (2) Obtener un estado. certificado de uso de suelo de propiedad estatal;" En consecuencia, el arrendador de terrenos de propiedad estatal debe ser la unidad que haya obtenido un certificado de uso de suelo de propiedad estatal. (Para obtener detalles sobre los requisitos de registro de derechos de propiedad de las instituciones públicas, consulte 1. (1))
2. El gobierno popular de la tierra asignada al usuario que deja de usarla la recuperará sin. compensación
Según la "República Popular China" ***El artículo 47 del Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal en la ciudad de Heguocheng estipula: “Los usuarios de tierras que hayan obtenido tierras asignadas Los derechos de uso de la tierra dejan de utilizar la tierra de forma gratuita debido a reubicación, disolución, cancelación, quiebra u otras razones. Si se asignan los derechos de uso de la tierra, los gobiernos populares municipales o del condado recuperarán los derechos de uso de la tierra asignados de forma gratuita y podrán hacerlo. transferirlos de conformidad con las disposiciones de este reglamento."
Si la unidad posee un certificado de uso de suelo de propiedad estatal que demuestre que el terreno fue adquirido con "asignación aprobada". , y el usuario registrado del suelo es Ya no se puede consultar la información del registro industrial y comercial de la persona jurídica.
Incluso si existe una relación de herencia de derechos de persona jurídica antes y después de la unidad registrada, el gobierno aún debe recuperar la casa alquilada en el terreno de acuerdo con el "Reglamento", y luego la nueva unidad puede volver a obtener el terreno. derechos de uso antes de poder alquilarlo.
3. El alcance y objeto de los bienes arrendados y prestados se ajustan a las disposiciones legales.
Según el artículo 4 de las “Medidas Provisionales para el Arrendamiento, Préstamo, Inversión Extranjera y Garantía Gestión de activos estatales de instituciones administrativas en Beijing". Se estipula que los objetos para el arrendamiento y préstamo de activos estatales de instituciones administrativas deberán cumplir con las disposiciones legales.
(1) No se prestará a individuos, empresas no estatales y otras organizaciones;
(2) El espacio de oficinas unitario no se alquilará ni prestará
(3 ) no utilizará los activos de propiedad estatal ocupados o usados para invertir en países extranjeros o establecer entidades económicas de ninguna forma.
(4) Cuando los activos de propiedad estatal de instituciones administrativas se arrienden a individuos, empresas no estatales y otras organizaciones, se deberán realizar licitaciones y arrendamientos públicos y otros métodos abiertos y justos estipulados en las leyes y reglamentos nacionales. utilizarse.
3. El contenido del contrato de arrendamiento debe ajustarse a las condiciones legales
1. El plazo de alquiler y préstamo debe ajustarse a las disposiciones legales
Según el artículo 705. del artículo 1 del Código Civil, el plazo del arrendamiento no excederá de veinte años. Si tiene más de veinte años, la parte sobrante será inválida. Cuando expire el plazo de arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, sin embargo, el plazo de arrendamiento acordado no podrá exceder de veinte años a partir de la fecha de renovación. El artículo 8 de las "Medidas provisionales para el arrendamiento, el préstamo, la inversión extranjera y la gestión de garantías de activos estatales de instituciones administrativas en Beijing" estipula que las instituciones administrativas deben firmar contratos o acuerdos que cumplan con las leyes y regulaciones pertinentes al arrendar o prestar. activos de propiedad estatal. El período de préstamo de los activos de propiedad estatal generalmente no excederá de un año, y el período de firma de un acuerdo de arrendamiento de activos de propiedad estatal generalmente no excederá los tres años...
Si el período de arrendamiento de una unidad Los bienes arrendados exceden del plazo máximo legal de veinte años, el exceso será nulo. El período del contrato debe ajustarse de conformidad con la ley y el período de arrendamiento debe cambiarse a tres años de conformidad con los requisitos de las Medidas.
2. El precio del alquiler debe ser evaluado y determinado de conformidad con la ley.
Cuando una institución pública arriende bienes de propiedad estatal, deberá realizar una evaluación patrimonial del objeto arrendado en de conformidad con los procedimientos prescritos por la ley, y garantizar que el precio final del alquiler no sea inferior al precio medio del mercado.
De acuerdo con el artículo 8 de las "Reglas de Implementación de las Medidas para la Administración de Evaluación de Activos de Propiedad del Estado", "el artículo 4 de las "Medidas" estipula que se puede realizar la evaluación de activos, lo que significa que cuando se presente la situación mencionada en este artículo, los activos podrán ser evaluados con base en la situación real o no se requerirá evaluación, pero se requerirá evaluación de activos para los siguientes actos: (2) Arrendamiento de activos estatales a inversionistas extranjeros o no. -entidades de propiedad estatal; "Artículo 52" La violación de lo dispuesto en el artículo 3 de las "Medidas" y de estas Normas detalladas será sancionada en consecuencia. Si no se realiza una tasación de activos, las partes pertinentes serán sancionadas de conformidad con las disposiciones. del artículo 31 de las “Medidas”. Si se produce una pérdida importante de bienes de propiedad estatal, las partes interesadas serán legalmente responsables”
Si el precio del alquiler no se determina conforme a la normativa, usted. asumirá la correspondiente responsabilidad legal. Según el artículo 31 de las "Medidas para la Administración de la Tasación de los Activos del Estado", el departamento administrativo de gestión de los activos del Estado emitirá avisos y críticas a las partes interesadas, impondrá multas equivalentes a la tasa de tasación y se aplicarán sanciones administrativas. También se impondrá a los jefes de unidad y al personal directamente responsable, pudiendo imponerse una multa equivalente a menos de tres meses de salario básico.
3. El precio del alquiler no será inferior al precio medio de mercado.
Artículo 8 de las “Medidas Provisionales para la Gestión de Arrendamientos, Préstamos, Inversiones Extranjeras y Garantías del Estado- "Activos de propiedad estatal de instituciones administrativas en Beijing" estipula que el precio de alquiler de los activos de propiedad estatal de las instituciones públicas no será inferior al precio medio del mercado. El precio de alquiler de las casas se determinará con referencia a los precios de alquiler de casas similares en Beijing. Áreas similares Si no se puede proporcionar el precio del alquiler, se debe solicitar una agencia intermediaria para su evaluación.
IV.Todos los ingresos provenientes del arrendamiento de bienes de propiedad estatal se entregarán al tesoro estatal de acuerdo con las normas gubernamentales de gestión de ingresos no tributarios.
Según el artículo 23 de las "Medidas provisionales para la gestión de los activos estatales de las instituciones públicas", las instituciones públicas deberán incluir los ingresos por inversiones y los ingresos por arrendamiento, préstamo y garantía de activos estatales en los presupuestos unitarios, contabilizados de manera unificada, y gestionado de forma unificada. Salvo que el estado disponga lo contrario.
El artículo 10 de las "Medidas provisionales para el arrendamiento, los préstamos, la inversión extranjera y la gestión de garantías de activos estatales de instituciones administrativas en Beijing" establece que los ingresos procedentes del uso de diversos activos estatales de unidades administrativas estarán sujetos a " dos líneas de ingresos y gastos" de acuerdo con las normas de gestión de ingresos no tributarios del gobierno. Gestión; los ingresos procedentes del uso de diversos activos estatales de las instituciones públicas se incluirán en la gestión presupuestaria de la unidad y el departamento, y los ingresos y gastos Los presupuestos se prepararán de acuerdo con los requisitos pertinentes de los presupuestos departamentales. Salvo que el estado disponga lo contrario. Los artículos 17, 18 y 24 de las "Medidas gubernamentales de gestión de ingresos no tributarios" estipulan que todos los ingresos no tributarios deben entregarse al tesoro estatal, y ningún departamento, unidad o individuo puede retener, ocupar, apropiarse indebidamente, retener o predeterminado en ello. "Aviso del Ministerio de Finanzas sobre el fortalecimiento y mejora de la gestión de los activos estatales de las instituciones administrativas" "Los ingresos por enajenación de activos estatales de instituciones administrativas y los ingresos por arrendamiento y préstamo de activos de instituciones administrativas deben estar de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la gestión de ingresos no tributarios del gobierno y el sistema de recaudación centralizada del tesoro, después de deducir los impuestos y tasas pertinentes, deben pagarse al tesoro estatal de manera oportuna, y las "dos líneas de ingresos y gastos". "Se debe implementar una gestión. Los ingresos de la inversión externa y el arrendamiento de instituciones públicas deben incluirse en el presupuesto unitario, la contabilidad unificada y la gestión unificada, y está estrictamente prohibida la formación de "cuentas no contables" y pequeñas tesorerías. . ”
Según esto, todos los ingresos por alquileres de activos de propiedad estatal deben entregarse al gobierno como ingresos no tributarios de conformidad con las leyes, regulaciones y políticas. Al mismo tiempo, las instituciones públicas también están obligadas a expedir facturas fiscales a los arrendatarios que pagan el alquiler.
En resumen, las instituciones públicas deben verificar cuidadosamente la propiedad de los activos y otras cuestiones de legalidad del arrendamiento y préstamo, y evaluar exhaustivamente los fondos y fondos necesarios para modificar o rescindir los contratos de acuerdo con la normativa vigente sobre arrendamiento y Préstamo de activos estatales de instituciones administrativas Para reducir el costo de tiempo, debemos realizar una limpieza integral y meticulosa, hacer arreglos generales y considerar la declaración, y estar preparados para prevenir y responder a los posibles riesgos antes mencionados.