¿Qué tan difícil es comprar una casa en China?

Hablando de la dificultad de comprar una casa, desde Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen hasta Ninghang, Chengdu y Chongqing, desde ciudades de primer nivel hasta ciudades de tercer y cuarto nivel, en todo el país, Cubriendo más de 9,6 millones de kilómetros cuadrados, la mayoría de la gente tiene sentimientos similares.

Por supuesto, lo más lamentable no es que los precios de la vivienda sigan siendo altos, sino que el crecimiento de los ingresos está cada vez más por detrás del crecimiento de los precios de la vivienda, de modo que los precios de la vivienda están cada vez más divorciados de los fundamentos y cada vez más irrelevantes para la vida cotidiana. residentes. Se ha convertido cada vez más en un juego especulativo para unas pocas personas.

¿Qué tan difícil es comprar una casa en China? También necesitamos datos para hablar.

Mapa nacional de precios de la vivienda: solo 10 ciudades tienen precios de vivienda inferiores a 10.000 RMB

Después del aumento de 2016, los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades de primer y segundo nivel se han duplicado.

Tomando 36 ciudades importantes de todo el país (capitales de provincia + ciudades bajo planificación estatal separada) como objetos de observación. Entre estas 36 ciudades, sólo hay 10 ciudades con precios de vivienda inferiores a 10.000 RMB. Son básicamente ciudades del noreste y noroeste, como Shenyang, Harbin, Lanzhou y Yinchuan.

En 2015, todavía había solo un puñado de ciudades con precios de vivienda superiores a 10.000 RMB. Solo había 10 ciudades en Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Xiamen, Hangzhou y Tianjin. Hefei, Chongqing y Chengdu fueron recientemente populares, Changsha tiene menos de 10.000.

En 2017, los precios de la vivienda en Beijing, Shanghai y Shenzhen superaron los 60.000 yuanes, seguidos por Xiamen y Guangzhou, y *** ambos entraron en el club del precio promedio de 30.000 yuanes, mientras que Sanya, Hangzhou, Nanjing y Fuzhou y Tianjin superó los 20.000 yuanes.

Ten en cuenta que este es solo el precio promedio en la ciudad. Si solo miras el centro de la ciudad, este número suele ser aproximadamente 2 veces mayor. Por ejemplo, el precio medio en las zonas urbanas centrales de Beijing, Shanghai y Shenzhen ya ha superado los 80.000 yuanes, mientras que las zonas urbanas centrales de Xiamen y Guangzhou también superan los 50.000 yuanes, y ciudades de segundo nivel como Wuhan, Tianjin, y Fuzhou también superan los 30.000 yuanes.

Sin embargo, si se analizan únicamente los valores absolutos, efectivamente existe una gran brecha entre las ciudades de segundo nivel y las de primer nivel. Pero si se combina con el aumento de los precios de la vivienda, las ciudades de segundo nivel básicamente han alcanzado a las ciudades de primer nivel.

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Mapa de ingresos nacionales: cuán grande es la disparidad regional

Hay dos indicadores principales de ingresos, uno es el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos , y el otro es El salario medio de los empleados urbanos. El primero utiliza las familias como unidad estadística, cubre a todos los residentes y contabiliza los ingresos discrecionales; el segundo utiliza las unidades como unidad estadística, excluyendo a los trabajadores por cuenta propia y a los trabajadores libres.

Ambos indicadores tienen sus propias ventajas. A la hora de evaluar la dificultad de comprar una casa, la renta disponible per cápita de los residentes urbanos, que cubre a todos los residentes, es más realista.

Esta es la clasificación del ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos en 36 ciudades importantes en 2016:

Reemplazado en un gráfico de burbujas que se muestra en el mapa, se ve así:

A partir de estas dos imágenes, podemos encontrar varios fenómenos muy interesantes:

En primer lugar, en conjunto, Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Ninghang y Hangzhou están en el primer campo, mientras que Zhengzhou , Guangzhou, Shenzhen y Hangzhou tienen aumentos más prominentes en los precios de la vivienda. Hefei y Wuhan están en el medio, y las ciudades occidentales están básicamente en la parte inferior. Desde una perspectiva numérica, el nivel de ingresos en Beijing y Shanghai es aproximadamente 1,6 veces mayor que el de las ciudades de segundo nivel Zhengzhou, Hefei y Xi'an, y más del doble que el de Guiyang y Xining, que están en la parte inferior.

En segundo lugar, en términos generales, las regiones más desarrolladas económicamente tienen niveles de ingresos relativamente más altos, pero hay excepciones. Tomemos como ejemplo a Tianjin y Chongqing. Su PIB total ocupa el segundo lugar después de Guangzhou y Shenzhen, pero su nivel de ingresos se ubica en el nivel medio y bajo del país. Chongqing está incluso al final, sólo un poco más de la mitad de Beijing y Beijing. Shanghai, e incluso peor que Changsha, Changsha y Chongqing. Ciudades comunes de segundo nivel como Jinan y Fuzhou.

Tianjin es una ciudad rica pero los ingresos de la gente son medios. Esto está determinado principalmente por la estructura económica de Tianjin, que está dominada por grandes empresas industriales de propiedad estatal, que cubren un número limitado de personas empleadas y. Es difícil beneficiar a la gente corriente.

Chongqing es una ciudad que se siente fácilmente atraída por el aura de volumen total, pero ignora el hecho de que, bajo ese aura, es una típica ciudad occidental. Con una población de 30 millones, es fácil aumentar el número total, pero también producirá un efecto de igualación. Después de todo, fuera del área urbana principal, hay una gran cantidad de áreas que no son ricas.

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Clasificación de la relación precio-ingresos de la vivienda: ¿Cuál es el lugar más difícil para comprar una casa?

La llamada relación precio-ingresos de la vivienda, como su nombre indica, es la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos. A través de este indicador, podemos evaluar de forma aproximada la dificultad de compra de una vivienda para los hogares comunes. En otras palabras, la relación precio-ingreso de la vivienda mide cuántos años le tomaría a una familia pagar una casa sin comida ni bebida.

Una familia típica en China es una familia de tres personas, tomando 90 metros cuadrados como área estándar, la relación precio-ingresos de la vivienda se calcula a partir de esto:

La conversión a. Un mapa de burbujas es el siguiente:

Combinando el mapa de precios de la vivienda, el mapa de ingresos y los datos de la relación precio-ingreso de la vivienda, podemos extraer los siguientes puntos clave:

1. Según un estándar internacional, el nivel razonable de relación precio-ingreso de la vivienda es 3-7. Entre las 36 ciudades principales, sólo 6 ciudades, incluidas Changsha, Xining, Urumqi, Shenyang, Hohhot y Yinchuan, se encuentran en un nivel razonable.

Por supuesto, las otras 30 ciudades que superan niveles razonables no significan que todas tengan burbujas. La razón es que la relación precio-ingreso de la vivienda mide la dificultad de comprar una casa para todos los residentes. Pero, de hecho, los grupos de compra de viviendas generalmente tienen precios de vivienda de medios a altos. Principalmente las personas con ingresos, cuanto más rica sea la ciudad y la ciudad con mayor afluencia de población, la relación precio-ingreso de la vivienda será naturalmente mayor. Si existe una burbuja en los precios de la vivienda en una ciudad se requieren más datos para el análisis, lo cual está más allá del alcance de este artículo.

2. En general, la relación precio-ingreso de la vivienda es básicamente consistente con la clasificación de los precios de la vivienda, mostrando una distribución en forma de escalera desde el primer nivel, el segundo al tercer nivel.

Desde una perspectiva numérica, entre las 36 ciudades, sólo cuatro, a saber, Beijing, Shanghai, Shenzhen y Xiamen, tienen una relación precio-ingresos de la vivienda superior a 30, lo que concuerda con la clasificación de las casas. precios. Sólo hay 7 ciudades con más de 20. Además de Shenzhen y Xiamen, están Sanya, Fuzhou y Tianjin, mientras que Guangzhou, también una ciudad de primer nivel, tiene sólo 18,7. Hay 22 ciudades con más de 10.

Desde una perspectiva regional, desde el este hacia el centro y luego hacia el oeste, la relación precio-ingreso de la vivienda también forma una distribución escalonada. Las ciudades costeras del este generalmente superan los 15, las ciudades centrales están entre 10 y 15, y las ciudades del oeste y noreste están básicamente por debajo de 10.

3. Aplicando el modelo de clasificación de ciudades y midiendo la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos, Shenzhen, Shanghai, Beijing, Xiamen y Sanya son ciudades de primer nivel. En cuanto a Guangzhou, solo se puede comparar con Fuzhou. Tianjin, Nanjing, Hangzhou, Shijiazhuang, Haikou, Wuhan, Zhengzhou y otras ciudades están clasificadas como ciudades de segundo nivel, mientras que Dalian, Xi'an y Changsha solo pueden considerarse ciudades de tercer nivel.

4. Como ciudad líder en este ciclo de aumento de los precios de la vivienda, la relación precio-ingresos de la vivienda ocupa el primer lugar. En 2015, la relación precio-ingreso de la vivienda en Shenzhen era de 27. A finales de 2017, esta cifra había aumentado a 40. Esto significa que una familia común y corriente de Shenzhen sólo puede permitirse una casa con los ingresos que ha acumulado al no comer ni beber durante 40 años consecutivos. Incluso para la clase media con el doble de ingresos medios, se necesitan 20 años de ingresos familiares para comprar una casa. Esto demuestra que el mercado inmobiliario de Shenzhen ha sido irrelevante durante mucho tiempo para la gente común, y lo mismo ocurre con Beijing y Shanghai.

5. Guangzhou, Ningbo y Changsha son ciudades más interesantes. Existe un cierto grado de desviación entre la relación vivienda-ingresos y los precios de la vivienda. La razón es que los ingresos en estas tres ciudades son relativamente altos, pero los precios de la vivienda no son tan buenos como los de ciudades con el mismo nivel de ingresos. Aunque esto no significa que los precios de la vivienda en estas tres ciudades sean más razonables, sí. al menos significa un margen de seguridad relativamente alto.

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Varias conclusiones

En primer lugar, desde la perspectiva de la dificultad de comprar una casa, ir al norte a Shenzhen, Xiamen y Sanya son todos de nivel cósmico. existencias. Con una relación precio-ingreso de la vivienda superior a 30, no sólo los residentes comunes y corrientes se sienten desanimados, sino que incluso la clase media sólo puede suspirar de desesperación ante la perspectiva de una vivienda. Los precios de la vivienda en estas cinco ciudades han tenido durante mucho tiempo poca influencia sobre los residentes comunes y se han convertido en un carnaval para inversionistas y especuladores.

En segundo lugar, en los últimos años, ha habido constantes llamadas para huir de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. La razón principal es que los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel son demasiado altos. Es cierto que los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel son demasiado altos y los ingresos no son lo suficientemente altos, pero las ciudades de segundo nivel tampoco son Kangyuan. Después de esta ronda de aumento, la relación precio-ingreso de la vivienda en las ciudades de segundo nivel generalmente ha subido a entre 10 y 20, lo que aún está fuera del alcance de la asequibilidad de la mayoría de las personas.

En tercer lugar, dado que la relación precio/ingresos de la vivienda ha alcanzado un nivel tan absurdamente alto, ¿por qué el mercado inmobiliario sigue en auge? En el corto y mediano plazo, los precios de la vivienda se ven más afectados por factores como la moneda, la tierra y la población. En el largo plazo, cualquier aumento en los precios de la vivienda sin el apoyo del crecimiento económico y del ingreso contendrá enormes riesgos.

Entonces, ¿cuál será el futuro del mercado inmobiliario de China?