Ratio de capital de préstamos de bancos territoriales

“Lineamientos para la Gestión de Riesgos Inmobiliarios del Banco Industrial” (en adelante, los “Lineamientos”). Las "Directrices" son los primeros documentos dirigidos a préstamos específicos de la industria emitidos por la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China desde su creación. 10 El 29 de octubre, el ajuste de las tasas de interés del Banco Popular de China hizo que la gente prestara más atención a la tendencia de la industria inmobiliaria. Anteriormente, Morgan Stanley estimó que el 25% de las regiones del mundo tenían burbujas inmobiliarias y que el 40% de las regiones, incluida China, se encontraban en un estado de "advertencia de burbuja". ¿Cuál es la tendencia de la industria inmobiliaria de China? Analicemos varios aspectos que afectan la tendencia de la industria inmobiliaria de China.

1 El impacto de la oferta y la demanda en los precios inmobiliarios

1.1 Demanda potencial: China tiene 490 millones de residentes urbanos Para 2020, el número de residentes urbanos en China aumentará a 850. Millones, alrededor de 350 millones Los nuevos residentes urbanos necesitan resolver problemas de vivienda. Al mismo tiempo, la población urbana original también necesita mejorar sus condiciones de vivienda. Sobre la base de la experiencia extranjera, la velocidad de mejora de las viviendas para los residentes urbanos chinos y el proceso de urbanización de China, se estima que la superficie de vivienda per cápita para los residentes urbanos chinos puede alcanzar los 35 metros cuadrados en 2002. A finales de 2003, la superficie de vivienda per cápita de los residentes urbanos de China era de 238 metros cuadrados, lo que significa que la superficie de vivienda per cápita de cada residente urbano aumentará en más de 10 metros cuadrados. En segundo lugar, a partir del cálculo de la demanda efectiva, si se supone que el 20% de los hogares urbanos necesitan mejorar su vivienda y cada hogar aumenta en 20 metros cuadrados, entonces el 20% de los hogares urbanos de China tiene 2,7 millones de hogares, y con un aumento de 20 metros cuadrados, la demanda real total El área es de 540 millones de metros cuadrados.

1.2 Situación de la oferta: si se compara el área anual terminada de viviendas comerciales con el área de ventas anual, cada año no se vende una mayor superficie de viviendas comerciales y el total acumulado es grande. lo que indica que efectivamente existe un problema de desocupación en el sector inmobiliario. Sin embargo, desde una perspectiva dinámica, la superficie vacante de viviendas comerciales en mi país no ha aumentado, sino que ha mostrado una tendencia a la baja. A finales de agosto de 2004, la superficie de viviendas comerciales desocupadas era de 97 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 0,8% y una disminución del 3% con respecto a finales del año anterior. Esto demuestra que el actual problema de desocupación de bienes raíces no ha empeorado y que es necesaria una cierta escala de desocupaciones para un mercado inmobiliario normal. De hecho, es en cierto sentido una especie de "inventario", que estabiliza así los precios de la vivienda. Además, la línea de advertencia internacional del 10% no puede aplicarse simplemente a la tasa de desocupación de bienes raíces de China, porque el método de cálculo de la tasa de desocupación nacional es diferente del método de cálculo aceptado internacionalmente. En todo el mundo, las tasas de desocupación se dividen por el stock total de viviendas, mientras que en China la tasa de desocupación actual se divide por el incremento de viviendas. Diferentes denominadores dan como resultado que la tasa de desocupación de bienes raíces en China sea más alta que la de los mercados internacionales. Por lo tanto, no podemos utilizar estos datos para indicar que la industria inmobiliaria de China se encuentra en un estado de "advertencia de burbuja". Del análisis anterior se desprende que la demanda de bienes raíces en mi país en esta etapa es real y que el desarrollo de la oferta no ha excedido el desarrollo de la demanda.

2 Las expectativas sociales y económicas son la principal razón para determinar los precios de la vivienda

Los precios inmobiliarios son diferentes de las características de formación de los precios generales de las materias primas. No podemos entender los precios de la vivienda basándose simplemente en la oferta. y demanda o costos. De hecho, los precios de la vivienda pueden separarse en gran medida no sólo de los costos, sino también de la relación de oferta y demanda a nivel físico. Porque en condiciones de economía de mercado, lo importante no es cuántas casas quieren vender los promotores ni cuántas casas necesitan los residentes para consumir, sino las expectativas económicas generales de la sociedad. Desde la crisis financiera asiática, los precios de la vivienda en Hong Kong han caído un 65% en seis años. Durante este proceso, casi no hubo cambios en los niveles de vivienda, población o ingresos sociales. Sólo cuando cambien las expectativas sociales y económicas de la gente, los precios de la vivienda cambiarán dramáticamente. En otras palabras, las expectativas socioeconómicas tienen un fuerte impacto en los precios de la vivienda. Del análisis de la situación macroeconómica actual de mi país, la gente se muestra optimista sobre las expectativas económicas futuras. El IPC (Índice de Precios al Consumidor) es un indicador importante para observar y analizar las expectativas psicológicas de los consumidores. Las estadísticas muestran que en comparación con el mismo período del año pasado, los precios al consumo en agosto de 2004 aumentaron un 5,3%. Si se analiza el aumento intermensual, los precios al consumo aumentaron un 0,7% en agosto, cambiando la tendencia de aumento interanual pero caída mes a mes en los dos meses anteriores.

El fuerte aumento del IPC muestra que el actual aumento de los precios de la vivienda no es un hecho aislado, sino que tiene su propio trasfondo macroeconómico. Más importante aún, las políticas de macrocontrol del país sobre la industria inmobiliaria también han confirmado las expectativas de la gente. Desde una perspectiva nacional, controlar la escala de la inversión inmobiliaria y prevenir el sobrecalentamiento macroeconómico son medidas necesarias. Pero para los consumidores comunes,

En términos generales, la expectativa psicológica que pueden sentir y obtener es que "el terreno del desarrollador se acabó y el dinero se acabó. En el futuro, la oferta de casas será menor". los precios también subirán.”

3 Control del riesgo financiero en el sector inmobiliario

A excepción de los fondos autoobtenidos por las empresas promotoras inmobiliarias, el resto de los fondos provienen básicamente de los bancos. . Según las estimaciones, actualmente alrededor del 60% de los fondos de promoción inmobiliaria proceden de préstamos bancarios. En la actualidad, las empresas inmobiliarias de mi país dependen en gran medida de los bancos, y las políticas y regulaciones bancarias tienen cierto impacto en la industria inmobiliaria. Las "Directrices" emitidas por la Comisión Reguladora Bancaria de China prestan atención a los riesgos de los préstamos de reserva de tierras por primera vez y tienen requisitos más estrictos para los préstamos de desarrollo. Los bancos comerciales deberían exigir que el ratio de capital de las empresas de desarrollo inmobiliario que soliciten préstamos no sea inferior al 35%. Con respecto a la relación entre los fondos propios de los desarrolladores y los préstamos, las "Directrices" estipulan además que una vez que se implementen los fondos gratuitos de las empresas de desarrollo inmobiliario, los bancos comerciales pueden emitir préstamos en cuotas según el progreso y el progreso del proyecto, y monitorear el uso de fondos por parte del desarrollador para evitar préstamos malversados ​​para otros fines. Al mismo tiempo, los bancos comerciales deben tomar medidas activas para responder a los cambios en el proyecto en sí, las empresas de desarrollo inmobiliario y las empresas de construcción durante el proceso de desarrollo del proyecto, y descubrir y detener rápidamente el uso ilegal de préstamos. La guía también se centra en identificar y evaluar riesgos personales. El artículo 35 cuantifica por primera vez la capacidad de endeudamiento de un prestatario. En otras palabras, los bancos comerciales deberían controlar el valor de producción vietnamita de los préstamos hipotecarios de los prestatarios a menos del 50% del índice de ingresos. Su objetivo principal es evitar que algunas personas dependan demasiado de los préstamos bancarios para consumo o inversión irracionales y promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario y el funcionamiento estable de la industria financiera.

4 El impacto de las tasas de interés del RMB en la industria inmobiliaria

Desde 1990, las tasas de interés de China se han reducido ocho veces, alcanzando un nivel de sólo el 1,98% antes del año Se aumentó el tipo de interés de los depósitos bancarios. El tipo de interés de las hipotecas inmobiliarias de los bancos comerciales es del 5,04%. A largo plazo, las tasas de interés de las hipotecas inmobiliarias de China todavía tienen mucho margen para aumentar. En Estados Unidos, la tasa de interés hipotecaria promedio durante el año pasado ha sido del 8% al 9%. Dado que el RMB en realidad está vinculado al dólar estadounidense, es un hecho objetivo que el tipo de interés del RMB se ve afectado por el tipo de interés del dólar estadounidense. Debido a factores internos y externos, como la entrada del dólar estadounidense en un ciclo de aumento de las tasas de interés y el sobrecalentamiento económico de China, una subida de las tasas de interés del RMB es casi inevitable. El aumento de las tasas de interés favorece el desarrollo saludable a largo plazo del mercado inmobiliario, pero también enfriará la industria inmobiliaria "caliente" de los últimos años, y el mercado inmobiliario puede enfrentar dificultades. Desde el nivel micro, podemos ver los diferentes impactos de los aumentos de las tasas de interés en diversas entidades del mercado. Para los compradores de hipotecas, sus pagos mensuales pueden aumentar, pero sus activos pueden reducirse. Según las normas pertinentes, los préstamos hipotecarios residenciales tienen tipos de interés flotantes. Si los tipos de interés suben, los contratos de hipotecas residenciales que se hayan firmado estarán sujetos al nuevo tipo de interés a partir del próximo año1. Los pagos mensuales de los compradores aumentan naturalmente; aquellos que retienen sus compras tienen menos capacidad de pago. El suministro mensual representa entre el 30% y el 50% del ingreso mensual de la familia. Si el pago mensual aumenta, sólo se podrán comprar propiedades de menor precio; el aumento de los costos de financiación de los inversores y la reducción de los beneficios de las inversiones conducirán inevitablemente a una reducción de la demanda de inversión para los especuladores; también existe el problema de unos mayores costes de financiación; Los mayores costos financieros incurridos por los fondos bancarios y el financiamiento de préstamos, junto con los costos de transacción de cambiar de manos, deben ser extremadamente altos para asegurar la recuperación del principal. Es más, es probable que los especuladores cambien sus expectativas sobre las tendencias de los precios de la vivienda y abandonen el mercado inmobiliario debido a la posibilidad de que los precios de la vivienda caigan.

Según el análisis de los factores anteriores, los precios reales de la vivienda inevitablemente subirán y bajarán, subirán y bajarán, e incluso subirán y bajarán, y los propios precios de la vivienda muestran una tendencia ascendente natural. Desde una tendencia de medio a largo plazo, los precios de la vivienda siempre son alcistas. En la actualidad, la industria inmobiliaria está realmente sobrecalentada, pero sus riesgos financieros todavía están bajo control y aún no han afectado las finanzas y la economía del país. Las medidas de macrocontrol adoptadas por el Estado para frenar el sobrecalentamiento de la inversión en activos fijos y en la inversión inmobiliaria han desempeñado plenamente su papel. Los precios inmobiliarios en China deberían mostrar una tendencia ascendente lenta y constante y lograrán un desarrollo saludable a largo plazo.