Las tasas de interés de las hipotecas personales se han reducido en muchos lugares y el proceso de aprobación de préstamos se ha acelerado significativamente.
Los conocedores de la industria creen que es poco probable que la política de crédito inmobiliario se "relaje" en el futuro
"La tasa de interés de nuestros préstamos hipotecarios personales para vivienda (hipotecas personales) se ha reducido ", Dijo el responsable de la sucursal de Shenzhen de un banco por acciones.
Reporteros de China Securities News visitaron recientemente bancos en Beijing, Shanghai, Shenzhen, Nanchang y otros lugares y descubrieron que después del Año Nuevo Lunar de 2019, las tasas de interés de las hipotecas personales se han relajado en muchos lugares. En marzo, las tasas de interés para préstamos para primera vivienda en algunas ciudades aumentaron menos del 5% y las tasas de interés para préstamos para mejoras de segunda vivienda se redujeron en consecuencia.
Los conocedores de la industria dijeron que, en el contexto de amplia liquidez este año, se espera que los negocios de hipotecas personales con mejor calidad de activos sean más favorecidos por los bancos, y se espera que las tasas de interés hipotecarias aún tengan espacio para bajar. . Sin embargo, es poco probable que la política de crédito inmobiliario se "relaje" y el riesgo de crédito inmobiliario es una prioridad absoluta para las autoridades reguladoras.
El proceso de aprobación del préstamo se ha acelerado significativamente.
Recientemente, periodistas de China Securities News visitaron los departamentos comerciales de préstamos personales de los cuatro principales bancos estatales en Beijing, Shenzhen y otros lugares, así como varios bancos por acciones y bancos comerciales urbanos en relación con el sector personal. Pólizas de préstamo para primera y segunda vivienda.
Actualmente, las tasas de interés de referencia para préstamos hipotecarios personales para compradores por primera vez en Beijing generalmente han aumentado un 10%, y las tasas de interés de referencia para préstamos para segundas viviendas generalmente han aumentado un 20%, aumentando en 20% y 30% respectivamente. El periodista se enteró por un vendedor de 21st Century Real Estate que la tasa de interés de referencia ejecutable más baja para préstamos para segundas viviendas en algunos bancos comerciales urbanos de Beijing ha aumentado en un 15% la tasa de interés de referencia ejecutable más baja para préstamos para primeras viviendas en bancos extranjeros individuales; ha aumentado un 5%, y el tipo de interés de referencia ejecutable más bajo para préstamos para segunda vivienda ha aumentado un 5% Aumento del 10%. Los bancos extranjeros tienen umbrales de revisión más altos para los solicitantes de préstamos y para la propia casa.
Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios personales para primera vivienda en Shanghai son las más bajas entre las ciudades de primer nivel, y las tasas de interés más bajas para préstamos hipotecarios personales para primera vivienda del China Merchants Bank y otros cuatro grandes bancos estatales y conjuntos -Los bancos de acciones pueden alcanzar hasta un 15% de descuento sobre la tasa de interés de referencia. La tasa de interés de las hipotecas personales para primera vivienda del Minsheng Bank implementa la tasa de interés de referencia.
Las tasas de interés de las hipotecas personales de Shenzhen fueron recortadas nuevamente la semana pasada. Un vendedor de préstamos personales del Shenzhen Minsheng Bank le dijo a un periodista del China Securities Journal que a partir del día 8, los principales bancos de Shenzhen han reducido sucesivamente las tasas de interés de las hipotecas personales, y los bancos también han hecho un seguimiento y han hecho ajustes: actualmente, la hipoteca personal más baja La tasa de interés para compradores por primera vez es un 5% por encima de la tasa de interés de referencia. La tasa de interés mínima para préstamos hipotecarios personales para segundas viviendas es un 10% por encima de la tasa de interés base, y las tasas son del 10% y el 20% respectivamente.
Además de los ajustes en las ciudades de primer nivel, también se están reduciendo las tasas de interés de las hipotecas personales en algunas ciudades de segundo y tercer nivel, como Nanchang y Nanjing. El presidente de la sucursal de Nanchang de un banco por acciones dijo a los periodistas: "Anteriormente, la tasa de interés de nuestra hipoteca personal para primera vivienda aumentó en más del 20% y ahora se ha ajustado al 10% -15%".
Ajuste del tipo de interés de las hipotecas personales, la percepción de los compradores de viviendas es la más directa. La Sra. Wang, una compradora de vivienda en Shenzhen, le dijo a un periodista de China Securities News: "Sólo necesitaba comprar una casa. No pensé mucho en ello cuando presenté la solicitud de préstamo. Pero después de que se aprobó el préstamo, Descubrí que la tasa de interés hipotecaria había aumentado del 10% al 5%, lo cual me pareció muy sorprendente. Sí." La Sra. Wang hizo un cálculo. Para su préstamo a 25 años (calculado en cantidades iguales de capital e intereses), el gasto total por intereses para un aumento del 10% en la tasa de interés es de 1,6452 millones de yuanes, mientras que el gasto total por intereses para un aumento del 5% en la tasa de interés es de 1,5584 millones. yuanes, una diferencia de casi 1 millón de yuanes.
Además de bajar los tipos de interés, también se ha acelerado significativamente el proceso de aprobación bancaria de préstamos. Cuando un periodista del China Securities Journal consultó a agencias inmobiliarias como Lianjia y My Love Home como comprador de vivienda, descubrió que la aprobación de un préstamo en Beijing actualmente demora hasta 5 días hábiles si la información está completa. Una vez completada la transferencia de la casa, el registro de la hipoteca generalmente demora 5 días hábiles y el préstamo se puede recibir entre 5 y 10 días hábiles después de que se completa la hipoteca. Sólo se necesitan de 20 a 30 días desde el registro de la hipoteca hasta el desembolso.
El espacio flotante de los tipos de interés hipotecarios se ha reducido
Desde finales de 2018, la tendencia a la baja de los tipos de interés de las hipotecas personales se ha ido convirtiendo paulatinamente en una tendencia. Los datos de seguimiento del Instituto de Investigación de Big Data Rong360 muestran que la tasa de interés promedio para préstamos hipotecarios por primera vez en febrero fue del 5,63%, equivalente a 1.1.49 veces la tasa de interés de referencia, una disminución intermensual del 0,53% (3 BP ). Un incremento interanual del 3,11% (17BP). En febrero, 44 bancos bajaron los tipos de interés, un aumento de 10 respecto al mes anterior. La tasa de interés promedio para los compradores de vivienda por primera vez ha caído durante tres meses consecutivos y se espera que las tasas de interés generales sigan disminuyendo en el futuro.
Las diez ciudades con las tasas de interés promedio más bajas para compradores de vivienda por primera vez en todo el país en febrero fueron Shanghai (5,06%), Xiamen (5,36%), Dalian (5,36%), Beijing (5,43%), Shenzhen (5,46%), y Fuzhou (5,46%), Taiyuan (5,47%) y Urumqi (5,47%).
"La calidad de los activos de los préstamos hipotecarios personales siempre ha sido excelente. A continuación, nuestra sucursal seleccionará lo mejor de lo mejor y elegirá el momento adecuado para aumentar la inversión. Los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel se han resistido a caer ", y la cantidad proporcionada por la oficina central también es relativamente generosa", dijo la persona responsable de la sucursal de Shenzhen de un banco estatal a un periodista del China Securities Journal. Dong Ximiao, subdirector del Instituto Chongyang de Investigación Financiera de la Universidad Renmin de China, predice que las tasas de interés de las hipotecas personales seguirán cayendo en el futuro, y vale la pena esperar incluso descontar la tasa de interés de referencia para la primera vivienda. préstamos en una gama más amplia. El espacio flotante de los tipos de interés de las hipotecas personales se está reduciendo: por un lado, debido a la reducción selectiva del coeficiente de reservas de depósitos por parte del banco central y la implementación de medidas integrales de reducción del RRR en 2018, la liquidez es razonable y suficiente en 2019, y los bancos han fondos suficientes disponibles. En tales circunstancias, es normal que los bancos reduzcan las tasas de interés hipotecarias; por otro lado, el apetito por el riesgo de los bancos sigue siendo bajo en la actualidad y el índice de morosidad de los préstamos hipotecarios personales, especialmente los préstamos para primera vivienda, ha tenido históricamente un buen desempeño y es un activo de alta calidad para los bancos. Es normal que los tipos de interés bajos aumenten la inversión.
Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Oriental Jincheng, dijo que la reciente caída general de las tasas de interés crediticias es la razón principal de la continua caída de las tasas de interés hipotecarias. Desde 2018, el banco central se ha centrado en promover la transmisión de "dinero fácil" a "crédito fácil" y ha guiado las tasas de interés a largo plazo para que bajen moderadamente. El efecto del "crédito flexible" se extendió inevitablemente al sector inmobiliario, lo que hizo que la tasa de interés nacional de los préstamos para la primera vivienda cayera ligeramente en 0,08 puntos porcentuales desde el punto más alto de 2018-11.
"Históricamente, una vez que se forma la tendencia de las tasas de interés hipotecarias, generalmente dura un período de tiempo, y la tendencia a la baja de las tasas de interés hipotecarias continuará en los próximos meses. Sin embargo, considerando que la El "crédito de préstamo" actual está dirigido principalmente a empresas privadas. En la economía real, como las empresas y las pequeñas y microempresas, el sector inmobiliario es un área clave para suprimir las burbujas y prevenir riesgos. La tendencia a la baja de las tasas de interés hipotecarias será más moderada en. el futuro "Wang Qing dijo que en el contexto de la regulación inmobiliaria basada en políticas específicas de la ciudad, la regulación de las tasas de interés hipotecarias se reducirá. Los estándares serán diferentes y el grado de relajación de las tasas de interés hipotecarias en diferentes ciudades. será algo diferente en un futuro próximo.
Los bancos deben operar con prudencia el negocio de préstamos personales.
Como una de las políticas clave para regular el mercado inmobiliario, ¿el cambio en la política de préstamos para vivienda significa que la política está "diluida"? Los analistas creen que esto no puede considerarse una señal para flexibilizar la regulación del mercado inmobiliario. Hay muchos factores detrás de esto, como la falta de fondos, la temporada alta del mercado inmobiliario, la competencia bancaria, etc.
Wang Zhaoxing, vicepresidente de la Comisión Reguladora Bancaria de China, dejó claro anteriormente que la Comisión Reguladora Bancaria de China seguirá prestando mucha atención a los riesgos financieros inmobiliarios este año y seguirá implementando normas crediticias prudentes para Los préstamos de desarrollo inmobiliario y los préstamos hipotecarios personales, en particular, controlarán estrictamente los préstamos de desarrollo especulativo y los préstamos hipotecarios personales para evitar problemas importantes con los riesgos financieros inmobiliarios.
Dong Ximiao cree que será difícil cambiar fundamentalmente la orientación política de los préstamos personales para vivienda este año. Los bancos comerciales deberían decidir de forma independiente los ajustes de las tasas de interés hipotecarias dentro del marco de políticas. Sin embargo, cabe señalar que en los últimos años, el coeficiente de apalancamiento del sector de los hogares de China ha aumentado rápidamente y los riesgos potenciales han seguido acumulándose. En los últimos años, con una liquidez relativamente abundante y costos de deuda en descenso, los bancos comerciales deben mantener un entendimiento claro, operar negocios de préstamos personales para vivienda con cautela y evitar enviar señales equivocadas al mercado. Esto no sólo es necesario para prevenir y controlar sus propios riesgos empresariales, sino que también ayuda a estabilizar el apalancamiento del sector de los hogares y frenar las burbujas del mercado inmobiliario.
Dong Ximiao predice que la diferenciación de las políticas de crédito inmobiliario de los bancos comerciales en 2019 será más precisa y suficiente. Las políticas diferenciadas se reflejan en: Primero, el lado de la demanda trata de manera diferente las diferentes necesidades de vivienda. La urbanización de China continuará durante mucho tiempo y muchos residentes, especialmente los de ciudades pequeñas y medianas, no han satisfecho eficazmente su fuerte demanda de vivienda. Se deben distinguir diferentes clientes para satisfacer razonablemente la demanda de viviendas para autoocupación y mejora, y frenar decididamente la demanda de viviendas con inversión especulativa. Al mismo tiempo, es necesario acelerar la innovación de productos financieros y aumentar el apoyo y los servicios al mercado de alquiler de vivienda. En segundo lugar, desde una perspectiva regional, debemos persistir en la implementación de políticas específicas para cada ciudad. Para algunas ciudades con precios de vivienda sobrecalentados, en general, deberían continuar controlando estrictamente el monto total de los préstamos, aumentar activamente las tasas de interés de los préstamos y endurecer adecuadamente las condiciones de los préstamos. Para algunas ciudades de tercer y cuarto nivel con altos inventarios de bienes raíces, los bancos comerciales pueden aprovechar al máximo el apalancamiento del crédito para vivienda bajo la premisa de riesgos controlables, aumentar adecuadamente el apoyo en términos de tasas de interés de préstamos, condiciones de préstamos y pagos iniciales de préstamos. , etc., para ayudar a los promotores inmobiliarios. El mercado se está “reduciendo existencias”.