La ola de ventas de terrenos en muchas ciudades está ganando impulso. Habrá muchas “cosas a tener en cuenta” en el futuro mercado de terrenos.
Desde finales de febrero, la política de suministro centralizado de tierras en 22 ciudades clave ha despertado una preocupación generalizada dentro y fuera de la industria. Hasta ahora ha pasado más de un mes desde la nueva política de ". Se introdujo el suministro centralizado de tierras y 22 ciudades respondieron activamente y enumeraron sucesivamente el primer lote de transferencias concentradas de tierras. Solo el 7 de abril, Hangzhou y Chongqing emitieron anuncios de suministro de tierras centralizados. Hasta ahora, Changsha, Guangzhou, Beijing, Tianjin, Hangzhou, Chongqing, Wuxi, Nanjing, Changchun, Hefei, Jinan, Chengdu, Zhengzhou, Suzhou y Xiamen16. Dejó claro que iniciará el suministro centralizado de tierras de abril a mayo.
En conjunto, el precio inicial del primer lote de terrenos que ingresa al mercado ha superado los 600 mil millones de RMB, sumando los próximos lanzamientos en Shanghai, Shenzhen y otras ciudades, se espera que el primer lote de ventas de terrenos. en 22 ciudades calientes se espera que en el futuro supere el billón de RMB.
Kerri dijo que considerando que abril marcará el comienzo del primer lote de listados de tierras de suministro centralizado en una gran cantidad de ciudades clave, se espera que la oferta posterior siga siendo alta. En el futuro, la fotografía local se centrará en ciudades populares como Beijing, Guangzhou, Tianjin, Wuxi, Shaoxing, Yiwu y Wenzhou.
La ola de ventas de terrenos está lista para comenzar
Un gran número de parcelas de tierra de alta calidad están en camino
Desde el 23 de febrero de 2021, Tianjin ha tomado la iniciativa. Después del lanzamiento de la nueva política de "suministro centralizado de tierras", muchas ciudades publicaron inmediatamente documentos relevantes sobre el suministro centralizado y la transferencia de terrenos residenciales en 2021. Changchun incluso enumeró el primer lote de 51 transferencias de tierras centralizadas el 15 de marzo de 2021, convirtiéndose en el primer implementador oficial del New Deal.
Hasta ahora, las cinco ciudades de Changchun, Guangzhou, Wuxi, Tianjin, Beijing, Hangzhou, Changsha y Chongqing han hecho anuncios oficiales para el primer lote de transferencias centralizadas de tierras, y Shanghai, Nanjing, etc. . han emitido anuncios previos.
Entre ellos, Guangzhou transferirá 48 parcelas de tierra con una superficie de 393,6 hectáreas y Tianjin venderá 58 parcelas de tierra y 57 parcelas de tierra respectivamente, con una superficie de más de 300. hectáreas Beijing Se aclara que el primer lote de 30 proyectos de suministro centralizado involucra a 12 distritos, incluidos 10 en el distrito de Chaoyang, con una superficie de terreno de construcción de aproximadamente 41 hectáreas. La Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Wuxi planea vender 16 proyectos. mediante cotización el 28 de abril. Hay 15 parcelas de terreno, incluidos 15 terrenos puramente residenciales y 1 terreno residencial y comercial, por un total de 949.300 metros cuadrados. El precio inicial total de la tarifa de transferencia de terreno es de aproximadamente 22.7731 millones de yuanes.
A juzgar por el primer lote de ciudades que han publicado oficialmente documentos de transferencia, a excepción de Wuxi y Changsha, la oferta de otras ciudades es muy fuerte y representa más del 35% del área de oferta de suelo residencial en 2020. Especialmente Beijing y Guangzhou representaron el 56% y el 55% respectivamente, que es más de la mitad de 2020, seguidos por Tianjin, que también representó el 45%. El ritmo general de oferta de tierras es más rápido que el promedio del mismo período de años anteriores.
Nota: A partir del 7 de abril, Changchun, Guangzhou, Wuxi, Tianjin, Beijing, Hangzhou, Changsha y Chongqing publicaron oficialmente el primer lote de anuncios de transferencias centralizadas, y solo Se han publicado anuncios previos. La ciudad no está incluida en las estadísticas; los datos de Chongqing en 2020 no están disponibles.
Fuente de datos: CRIC
Además de la gran cantidad, la “alta calidad” también se ha convertido en una de las características de esta oferta. Los datos de seguimiento del CRIC muestran que las parcelas de terreno residencial cotizadas en marzo. Entre ellos, hay 85 terrenos de alto precio con precios unitarios iniciales que superan los 10.000 yuanes/metro cuadrado, de los cuales 62 están en ciudades clave con oferta de suelo concentrada, distribuidos en tres ciudades: Beijing, Guangzhou y Wuxi.
Especialmente en Beijing, hay 16 parcelas con un precio inicial de más de 30.000 yuanes/metro cuadrado, ubicadas en los distritos de Haidian, Chaoyang, Changping, Daxing, Fengtai y Shijingshan. Entre ellos, se ofrecen Haidian y Chaoyang. Hay 12 parcelas de tierra, que representan el 40% de la oferta de tierra en Beijing.
Entre estas parcelas de tierra, hay muchas parcelas de tierra de alta calidad que lamentablemente se han retirado debido a una atención excesiva. Por ejemplo, a finales del año pasado, debido a la “competencia por los precios de la tierra, la competencia por el suelo”. la participación del gobierno en los derechos de propiedad residencial comercial y la competencia por productos de alto nivel. El método de cotización y transferencia del "Plan de construcción residencial" ha provocado acaloradas discusiones en la sociedad, y las dos parcelas de Shucun en el distrito de Haidian que han sido suspendidas también están incluidas en la lista. Según este anuncio de transferencia por primera vez, el precio inicial del lote 12 de Shucun es de 5,59 mil millones de yuanes, lo que equivale a un precio mínimo de aproximadamente 67,220 yuanes por metro cuadrado; el precio inicial del lote 13 de Shucun es de 6,21 mil millones de yuanes; equivale a un precio mínimo de aproximadamente 67.229 yuanes/metro cuadrado.
También se encuentran en "reconstrucción" dos terrenos 3005-02 y 3005-08 en Xiaodian Village, municipio de Jinzhan. El precio mínimo equivalente de esta venta también ha alcanzado los 51.000 yuanes por metro cuadrado.
Además, los 16 listados de terrenos residenciales en Wuxi han establecido límites de precios máximos, y 8 de ellos superan los 10.000 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, los expertos de la industria dijeron que en vista del actual auge de la propiedad en Wuxi. En el mercado, las empresas inmobiliarias tienen un fuerte deseo de adquirir terrenos para aumentar sus reservas de terreno, y lo más probable es que la mayoría de las parcelas se vendan a un precio máximo.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, predice que en el futuro, ciudades como Beijing, Hangzhou y Shanghai, que aún no han sido anunciadas, experimentarán una explosión de ventas de terrenos centralizados. La política de oferta comenzará a afectar gradualmente al mercado de la tierra. Se espera que pueda haber una explosión en abril y mayo, y los precios de la tierra se mantendrán altos.
Las nuevas regulaciones territoriales estimulan el ritmo de adquisición de suelo por parte de las empresas inmobiliarias
Hay muchas cosas que observar en el futuro mercado inmobiliario
Según las nuevas regulaciones sobre oferta de terrenos, las empresas inmobiliarias están ajustando el ritmo de adquisición de terrenos. Según datos del Instituto de Investigación del Índice de China, en los primeros tres meses, el total de terrenos adquiridos por las 100 principales empresas fue de 558.800 millones de yuanes, y la escala de adquisición de terrenos aumentó un 22,7% interanual. Poly Development, Sunac China y Greentown China ocupan las tres primeras posiciones de la lista. El valor total de los nuevos productos añadidos por las empresas TOP10 de enero a marzo fue de 587.400 millones de yuanes, lo que representa el 32,9% de las empresas TOP100. La concentración del mercado es significativa.
El Instituto de Investigación del Índice de China cree que debido a la política de "dos concentraciones de oferta de tierras", la escala de adquisición de tierras de las 50 empresas representativas en marzo de este año se vio afectada en diversos grados. Específicamente, Binjiang Group (002244, Stock Bar), Guangzhou Metro y otras empresas están profundamente involucradas en el desarrollo regional, y la cantidad de terreno adquirido en un solo mes se ve muy afectada por la política de Poly Development, China Overseas Real Estate y otras empresas; tienen un diseño nacional y se ven menos afectados. Las adquisiciones de tierras en marzo La cantidad superó los 10 mil millones de yuanes.
Además, la forma en que las empresas inmobiliarias adquieren terrenos también está cambiando. En el primer trimestre, entre las 50 empresas inmobiliarias representativas, la proporción de capital de las empresas de los 10 principales campos y de las empresas del grupo 11-30 aumentó significativamente, en 13,7 y 14,1 puntos porcentuales, respectivamente. El campo está más inclinado a cooperar en el mercado de licitación, subasta y cotización. Después de adquirir la tierra, la cantidad de capital disminuyó en 4,5 puntos porcentuales. En este sentido, Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, afirmó que con las "tres líneas rojas" y otros factores, el número de casos de cooperación entre empresas inmobiliarias en la adquisición de terrenos puede aumentar.
Sin embargo, en opinión de la mayoría de las medianas empresas inmobiliarias, la nueva normativa sobre suelo también ofrece oportunidades para las empresas inmobiliarias orientadas al desarrollo. En la reunión de desempeño de Sinic Holdings, los ejecutivos de la compañía dijeron que bajo las nuevas regulaciones, las ventajas de las medianas empresas inmobiliarias se reflejan en una toma de decisiones eficiente y transparente, que puede tomar ventaja. Además, Sinic aumentará la cooperación. entre empresas e integrar más recursos. Shangkun Real Estate también declaró en la reunión de desempeño que entre las 22 ciudades, Shangkun ya se ha implementado en 8 ciudades, tiene suficientes reservas de terreno y tiene ventajas a la hora de juzgar los terrenos y los mercados urbanos.
Lu Wenxi, analista de mercado de Centaline Real Estate, analizó que bajo la futura política centralizada de oferta de suelo, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias seguirán teniendo ciertas oportunidades para adquirir terrenos. "Por muy grande que sea una empresa inmobiliaria, es imposible cuidar todo el terreno. Siempre habrá zonas que no se podrán tener en cuenta. Entonces las pequeñas y medianas empresas tendrán la oportunidad de adquirir terrenos. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias tienen una cierta oportunidad de desarrollar productos que también pueden enriquecer los productos del mercado y evitar que el monopolio del mercado por parte de las grandes empresas inmobiliarias favorezca el funcionamiento estable y saludable del mercado inmobiliario ”
Además, el informe del Instituto de Investigación Tongce cree que el suministro centralizado guiará a las empresas inmobiliarias a reorganizar sus posiciones y optimizar el diseño urbano. Según el informe, la oferta centralizada de terrenos limita la cantidad de fondos que las empresas inmobiliarias pueden movilizar al mismo tiempo en el corto plazo, reduciendo al mismo tiempo la intensidad general de la competencia por el terreno en una única subasta de terrenos. la estructura de la oferta de tierras en una única subasta de tierras, los puntos críticos de alta calidad y las áreas suburbanas La oferta de contrapartida en bloque reduce la tasa general de la prima de la subasta de tierras. La actual concentración de tierras involucra a 22 ciudades con puntos críticos. Para evitar fondos inactivos, las empresas inmobiliarias inevitablemente se hundirán en ciudades con una oferta de tierras no concentrada, lo que guiará a las empresas inmobiliarias a optimizar el diseño de las aglomeraciones urbanas.