Los tipos de interés hipotecarios están aumentando en muchas ciudades, según los expertos: la "era de la especulación inmobiliaria apalancada" ha quedado atrás para siempre
Las tasas de interés hipotecarias han seguido aumentando en la mayoría de las ciudades de China desde el segundo trimestre de este año. Según datos del Instituto de Investigación Shell, en junio, las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda en 72 ciudades monitoreadas por el Instituto de Investigación Shell fueron del 5,52%, y las tasas de interés para préstamos para segunda vivienda fueron del 5,77%, que fueron 5 y 4 puntos básicos más que en mayo, respectivamente; las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda y segunda vivienda en ciudades clave fueron las tasas de interés de Suite no están lejos de los máximos de noviembre de 2019.
Si bien las tasas de interés han aumentado, muchos bancos también han experimentado colas para negocios de préstamos hipotecarios de segunda mano y ciclos de préstamos extendidos. Según estadísticas del Instituto de Investigación Shell, el ciclo de préstamo promedio en 72 ciudades clave se amplió a 50 días en junio.
Esto es inconsistente con que la liquidez general del mercado sea abundante y las tasas de interés estén en niveles bajos. Hasta junio, la tasa preferencial de préstamos (LPR) de China no se ha ajustado durante 14 meses consecutivos. El mercado de préstamos para vivienda se ha “aislado” de otros tipos de préstamos.
Las crecientes tasas de interés hipotecarias y los estrictos límites de crédito no son un fenómeno nacional. Regiones como el delta del río Yangtze y el delta del río Perla, donde el mercado inmobiliario estuvo activo en la etapa inicial, tuvieron un desempeño significativo, mientras que los préstamos hipotecarios en áreas como Beijing, donde el mercado inmobiliario fue menos activo o relativamente estable, se mantuvieron relativamente estables. Según estadísticas del Instituto de Investigación Shell, en junio, las tasas de interés de los préstamos para primera y segunda vivienda de Suzhou aumentaron en 65 y 50 puntos básicos, respectivamente, respecto al mes anterior, ocupando el primer lugar entre las 72 ciudades monitoreadas. Además, los tipos de interés para préstamos para primera y segunda vivienda en Shaoxing y Hangzhou se incrementaron en 30 puntos básicos.
El alargamiento del ciclo de préstamos y el aumento de las tasas de interés afectarán el ritmo de las transacciones, especialmente para las transacciones de intercambio de casas del tipo "vende una, compra otra". Algunos intermediarios en Shanghai han revelado que el número de pedidos de viviendas de segunda mano ha disminuido significativamente. En junio, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en las ciudades Shell 50 cayó aproximadamente un 20% mes a mes.
En cuanto a las razones de la escasez de préstamos para vivienda a mediados de año, muchos expertos de la industria analizaron que esto es el resultado de una regulación activa por parte de las instituciones financieras bajo el sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios implementado este año.
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, señaló que siempre que el mercado inmobiliario se endurezca, se producirá una "escasez de hipotecas". Esta situación es particularmente obvia este año, principalmente porque bajo el sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios, las instituciones financieras necesitan controlar el monto de los nuevos préstamos inmobiliarios para evitar "pisar" las líneas rojas regulatorias. Por lo tanto, los bancos también han ralentizado conscientemente el ritmo de los préstamos hipotecarios.
El Instituto de Investigación Shell también cree que debido al uso de mayores recursos crediticios en el primer trimestre, algunos bancos tomaron la iniciativa de ajustar la velocidad de la extensión del crédito durante la evaluación semestral, lo que resultó en escasez de crédito. en algunas ciudades en el segundo trimestre. Ciudades como Hefei, Hangzhou y Chengdu emitieron más líneas de crédito en la primera mitad del año. Recientemente, algunos bancos han reducido o suspendido gradualmente la emisión de préstamos hipotecarios personales.
Los expertos del sector no esperan que esta situación se prolongue en el largo plazo. El Instituto de Investigación Shell señaló que en 2020, el sector residencial de China recibirá aproximadamente 6 billones de yuanes (RMB, lo mismo a continuación) de nuevos préstamos a mediano y largo plazo, si la escala de crédito coincide con la tasa de crecimiento económico nominal, se espera que. El sector residencial recibirá aproximadamente 6 billones de yuanes en nuevos préstamos a medio y largo plazo este año, una cuota de entre 6,4 y 6,5 billones de yuanes. Excluyendo la cuota utilizada de aproximadamente 3 billones de yuanes en la primera mitad del año, la cuota disponible en la segunda mitad del año sigue siendo de aproximadamente 3 billones de yuanes. Por lo tanto, las cuotas de crédito bancario y los ciclos de préstamos pueden volver gradualmente a la normalidad en la segunda mitad del año.
La difícil situación de los préstamos hipotecarios en algunas ciudades no es la única manifestación de la "falta de dinero" en el mercado inmobiliario. Según varios informes de los medios, el banco central ha incluido recientemente en su alcance de seguimiento los datos de las facturas comerciales de empresas inmobiliarias piloto bajo las "Tres Líneas Rojas" (nuevas regulaciones de gestión financiera para empresas inmobiliarias clave). En el pasado, ha surgido la cadena de financiación relativamente "gris" de las facturas comerciales, y la financiación de la cadena de suministro estrechamente relacionada con ella también ha sido estrictamente controlada. Anteriormente, la Asociación de la Industria de Fondos impidió que las subsidiarias de fondos registraran productos de la cadena de suministro de bienes raíces.
Además, desde este año, la escala de los fideicomisos inmobiliarios, una de las fuentes importantes de financiación para las empresas inmobiliarias, ha seguido disminuyendo, y el entorno de financiación para las empresas inmobiliarias se ha restringido significativamente. Según estadísticas incompletas del Centro de Investigación de Kerrey, el monto de financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas en el primer semestre de 2021 fue de 609 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 34% y una disminución mensual del 29. %, que es el nivel más bajo desde 2018.
De hecho, ya sea la "escasez de hipotecas" por el lado de la demanda o la "maldición cada vez mayor" sobre la financiación de los promotores por el lado de la oferta, todos reflejan la misma dirección política: reprimir la especulación, la especulación ilegal y exceso de fondos del sector inmobiliario. La gran lógica detrás de esto es: "Las casas son para vivir, no para especular".
La industria inmobiliaria siempre ha actuado como una enorme reserva de divisas. Fondos de todos los ámbitos de la vida continúan llegando al mercado inmobiliario, promoviendo la formación de los "20 años dorados" del sector inmobiliario.
Pero también surgen problemas: los altos precios de la vivienda tienen un efecto de desplazamiento sobre la industria y el consumo; los recursos crediticios, incluidos los préstamos comerciales, fluyen excesivamente hacia el sector inmobiliario, lo que a su vez desplaza los recursos crediticios que apoyan la economía real, obstaculizando el desarrollo y la innovación. Es necesario corregir este "desequilibrio". Esta es también una razón importante por la que quienes toman las decisiones enfatizan “promover el desarrollo equilibrado de las finanzas, el sector inmobiliario y la economía real”.
En cuanto a la industria inmobiliaria, Li Yujia señaló que la era de la afluencia de fondos a gran escala en el mercado inmobiliario ha terminado, y la era de depender del apalancamiento para especular en el mercado inmobiliario también ha terminado. desaparecido para siempre.
(Título original: Las tasas de interés hipotecarias están aumentando en muchas ciudades de China, expertos: La "era de la especulación inmobiliaria apalancada" se acabó para siempre)
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