¿Cuántos métodos de financiación viables existen en la etapa inicial de bienes raíces comerciales?

El desarrollo inmobiliario es un comportamiento de inversión intensivo en capital, tecnología y gestión. El capital necesario para desarrollar un proyecto inmobiliario es muy enorme. Sin la ayuda de diversos métodos de financiación, los promotores no podrán avanzar. Al mismo tiempo, como primer eslabón de la cadena industrial, los canales de financiación siempre han sido el cuello de botella del desarrollo inmobiliario, lo que requiere el respaldo de la industria financiera y un mercado de capitales sólido. Sin embargo, diferentes proyectos, diferentes vínculos o diferentes empresas inmobiliarias en el desarrollo inmobiliario tienen diferentes riesgos y necesidades de financiación, por lo que es necesario analizar los canales de financiación del sector inmobiliario y determinar la mejor estructura de financiación:

1 Fondos propios:

Los desarrolladores utilizan su propio capital o amplían su propia base de capital a través de varios canales. Por ejemplo, préstamos de empresas afiliadas para apoyar el desarrollo de proyectos. Los fondos recaudados a través de este canal pueden ser retenidos por los desarrolladores durante mucho tiempo, controlados por ellos mismos y utilizados de manera flexible; los fondos propios necesarios también son un "umbral" estricto establecido por el Estado para los desarrolladores. El Documento No. 121 estipula que la proporción de fondos propios debe exceder el 30%. Hay muchas empresas inmobiliarias en China, pero pocas tienen escala y solidez. A medida que la escala de inversión siga aumentando, la demanda de fondos propios será cada vez mayor y muchos pequeños y medianos promotores inmobiliarios con fuerza insuficiente quedarán excluidos. :

2. Pago anticipado

El pago anticipado suele ser bien recibido por compradores y vendedores, porque para los desarrolladores, los ingresos de las ventas son el mejor método de financiación con el menor riesgo. Los fondos retirados por adelantado pueden utilizarse para la construcción del proyecto, aliviando su propia presión financiera y transfiriendo algunos riesgos de mercado a los compradores. Para los compradores, dado que una pequeña cantidad de capital puede obtener un gran ingreso de valor agregado esperado, siempre que sean optimistas sobre las perspectivas de los bienes raíces, mostrarán un gran entusiasmo por las preventas. El Documento No. 121 estipula que las viviendas comerciales solo pueden obtener préstamos hipotecarios personales de bancos comerciales si la estructura tiene un tope. En la actualidad, la mayoría de los compradores en China compran casas mediante préstamos. Sin el apoyo de préstamos para vivienda, es difícil para los promotores inmobiliarios vender casas por adelantado y obtener pagos por adelantado. Se necesita un promedio de aproximadamente un año para que un proyecto inmobiliario comience a construirse, obtenga los "cinco certificados" y finalice con el "tope estructural". Este es el momento en que los fondos son más escasos. Un anticipo insuficiente ejercerá una mayor presión sobre los fondos propios y hará que el desarrollo de proyectos sea insostenible.

3. La unidad de construcción adelanta fondos

Uno es que el constructor proporciona algunos materiales del proyecto; el otro es diferir el pago del proyecto. Según estadísticas del Ministerio de la Construcción, los atrasos en los fondos de desarrollo y construcción inmobiliarios representan aproximadamente el 65.438+00% del total de los fondos de desarrollo inmobiliario durante todo el año. Los fondos para solucionar el problema son limitados y sólo pueden aliviar pero no resolver. el problema fundamental. El Documento No. 121 limita estrictamente el uso de préstamos para capital de trabajo por parte de las empresas constructoras y prohíbe a las empresas constructoras utilizar préstamos bancarios para financiar proyectos de desarrollo inmobiliario. Desde 2004, el Estado ha reembolsado vigorosamente los salarios atrasados ​​a los trabajadores migrantes, lo que ha llevado a enormes esfuerzos para reembolsar los pagos del proyecto, haciendo que los fondos recaudados por las unidades de construcción para el desarrollo y el uso comercial sean más limitados.

4. Préstamos bancarios:

El desarrollo de proyectos inmobiliarios depende en gran medida de los préstamos bancarios, y los préstamos bancarios siempre han sido el principal método de financiación de las empresas promotoras inmobiliarias. Según estimaciones conservadoras, más del 50% de los fondos para la promoción inmobiliaria proceden de préstamos bancarios, de los cuales al menos el 70% debería incluirse en los pagos anticipados y aplazados de los materiales de los proveedores de las empresas constructoras. En los últimos años, el país ha introducido una serie de políticas de macrocontrol inmobiliario dirigidas principalmente al crédito bancario: la repentina tensión de la cadena de capital de las empresas inmobiliarias se debe principalmente al endurecimiento de la política monetaria. La razón por la que los bancos están dispuestos a otorgar préstamos es porque consideraron repetidamente la marca de la empresa de bienes raíces, el progreso del proyecto y los ingresos futuros, y finalmente otorgaron préstamos limitados. En la situación actual, el crédito bancario sigue siendo la primera opción para las empresas inmobiliarias chinas. Es conveniente, tiene bajos costos económicos reales y un alto apalancamiento financiero. Podemos evitar las desventajas de una fuerte presión de pago de la deuda ajustando la estructura de la deuda de los pasivos a largo y corto plazo. Sin embargo, como el umbral para los préstamos bancarios se ha incrementado considerablemente y se enfrentan a cuellos de botella en la financiación, los promotores necesitan abrir urgentemente nuevos canales de financiación.

5. Fideicomiso inmobiliario:

Actualmente existen dos modelos principales de productos fiduciarios: uno es para que las empresas de inversión fiduciarias inviertan directamente en proyectos inmobiliarios y el otro es el financiamiento de deuda. . En comparación con los préstamos bancarios, la financiación de planes fiduciarios inmobiliarios tiene las ventajas de reducir el costo financiero general de las empresas de desarrollo inmobiliario, una recaudación de fondos flexible y conveniente y un ajuste flexible de las tasas de interés de los fondos.

Debido a la particularidad, flexibilidad y funciones únicas del aislamiento de propiedad y la reconstrucción de derechos del sistema fiduciario, la innovación financiera puede llevarse a cabo en forma de derechos de propiedad, derechos de ingresos y derechos de preferencia, y luego combinarse completamente con préstamos bancarios para formar un nuevo Combinado. modelo de financiación, a saber, fideicomiso + banco.

6. Financiación cotizada:

La financiación cotizada incluye financiación cotizada nacional y financiación cotizada en el extranjero. Las empresas inmobiliarias pueden recaudar rápidamente grandes cantidades de fondos mediante la cotización y los fondos recaudados pueden utilizarse como capital registrado de forma permanente sin un período de reembolso fijo. Por lo tanto, tienen grandes ventajas para algunos proyectos de desarrollo a gran escala, especialmente el desarrollo de bienes raíces comerciales. El desarrollo de bienes raíces comerciales requiere una gran escala de capital y un largo período de inversión, lo que puede proporcionarle un flujo de capital estable y garantizar las necesidades de capital durante el período de desarrollo. Desde la perspectiva de la escala empresarial, debido al umbral de cotización relativamente alto, la mayoría de las grandes empresas inmobiliarias de gran escala y buena reputación pueden utilizar su financiación. Algunas empresas medianas con potencial de desarrollo que están ansiosas por ampliar su escala y su solidez financiera pueden hacerlo. También considere comprar (pedir prestado): El caparazón cotiza para financiamiento para cumplir con los requisitos de emisión adicional y emisión de derechos y para lograr el propósito de financiamiento del mercado de valores.

7. Titulización de activos inmobiliarios

La titulización de bienes inmuebles consiste en convertir directamente inversiones inmobiliarias no relacionadas con valores de baja liquidez en activos de valores en el mercado de capitales, facilitando la relación entre inversores y objetos de inversión El proceso de transacción financiera en el que la relación entre la propiedad directa de la propiedad se convierte en valores propiedad de reclamaciones. La ventaja de la titulización de activos es que después de absorber fondos de inversión, los promotores pueden obtener fondos rápidamente, establecer un buen mecanismo de inversión de capital y lanzar proyectos con éxito, aunque tienen que renunciar a parte de sus ingresos. También ayuda a realizar la inversión y el consumo de bienes raíces. Depender de los valores como medio de transferencia de derechos de propiedad de bienes raíces puede atraer más fondos para ingresar a este campo. Al mismo tiempo, los cambios en los precios de los fondos incluyen los juicios de los inversores y las expectativas del mercado sobre la rentabilidad. de inversión de fondos, lo que ayuda a centrarse en reunir poder adquisitivo de bienes raíces y descubrir los precios de mercado. Junio ​​5438 + 1 de febrero de 2005 "Medidas para la administración piloto de la titulización de activos crediticios de instituciones financieras": La implementación oficial proporciona una base política y jurídica para la titulización de préstamos hipotecarios. Las "Medidas Administrativas" estipulan claramente las calificaciones, los requisitos de capital, las reglas comerciales de titulización, la gestión de riesgos, la supervisión y las responsabilidades legales de los originadores de titulización de activos crediticios, etc., proporcionando una sólida garantía para la estandarización de la titulización de bienes inmuebles.

8. Desarrollo conjunto:

El desarrollo conjunto es un método de financiación para que los promotores y operadores inmobiliarios desarrollen proyectos inmobiliarios de forma cooperativa. Este método puede reducir eficazmente los riesgos de inversión y lograr un desarrollo sostenible del desarrollo inmobiliario comercial y la construcción de redes comerciales. Los promotores y operadores inmobiliarios logran una alianza de cooperación y coordinación general, de modo que ambas partes puedan obtener un flujo de caja estable y controlar eficazmente los riesgos comerciales. En la actualidad, existen regulaciones claras sobre las condiciones para que los desarrolladores obtengan préstamos, es decir, los fondos propios de los proyectos de inversión en activos fijos de desarrollo inmobiliario deben ser: 35% o más. Por tanto, para las medianas empresas promotoras, optar por el desarrollo conjunto puede obtener garantías de financiación cuando es difícil conseguir préstamos bancarios y evitar una ruptura en la cadena de capital. La mayoría de los desarrolladores de bienes raíces comerciales han dejado de trabajar en el desarrollo residencial y tienen una comprensión parcial de las características comerciales y las leyes comerciales. Al aplicar el modelo de desarrollo residencial, los promotores, inversores, operadores y administradores de propiedades no pueden integrarse orgánicamente, lo que traerá enormes riesgos de inversión. El desarrollo conjunto puede lograr la integración y el reposicionamiento de todos los vínculos de desarrollo, y la fuerte alianza entre los desarrolladores y operadores inmobiliarios puede generar ventajas comerciales a través de la cartera de marcas. El efecto de marca de los promotores y operadores puede mejorar eficazmente el estado de arrendamiento y venta de bienes raíces comerciales, asegurando que atraiga el flujo de pasajeros y cree una atmósfera de negocios.

9. Préstamo con descuento para desarrolladores:

El descuento en intereses de préstamos confiados a desarrolladores se refiere a una especie de "crédito del vendedor", es decir, los desarrolladores inmobiliarios proporcionan fondos y confían a los bancos comerciales para emitirlos. a sus compradores de viviendas comerciales. En el caso de préstamos encomendados, el promotor subsidia los intereses dentro de un determinado período de tiempo. Para los bancos comerciales, el negocio de préstamos encomendados no sólo puede evitar riesgos políticos y riesgos crediticios, sino también obtener considerables ingresos comerciales de intermediación, como honorarios de gestión. Para los promotores inmobiliarios, el negocio de préstamos encomendados es útil para resolver el problema de la retirada de capital durante la etapa de venta y lograr ventas anticipadas. Los fondos devueltos pueden clasificarse como fondos propios como ganancias de ventas o invertirse directamente en la construcción del proyecto, lo que puede resolver mejor el problema de escasez de fondos propios del 35% de los desarrolladores y facilitarles la obtención de préstamos de desarrollo de los bancos comerciales. Al mismo tiempo, los descuentos ofrecidos por los comerciantes constituyen un tema de marketing muy atractivo. Los compradores se sienten más seguros, lo que estimula las ventas de inmuebles.

Los promotores también pueden prometer futuras hipotecas fijas y recuperables a los bancos, dependiendo de la situación, para obtener una cierta proporción de préstamos reales y abordar necesidades temporales de financiación. Este tipo de financiación se consigue durante el proceso de venta y es segura, pero no todos los desarrolladores pueden probarla. Debido a que una cantidad considerable de los fondos de la fundación se invertirá y recuperará en cuotas durante un largo período de tiempo, solo es adecuado para grandes empresas inmobiliarias con solidez y escala, y los proyectos desarrollados son comunidades boutique de alta rentabilidad y alto nivel.

10. Recompra y arrendamiento posventa:

La recompra posventa se refiere a que el promotor vende o empeña las propiedades que desarrolla a entidades de crédito con el fin de obtener una gran cantidad de efectivo. para reinversión; al mismo tiempo, en el futuro, la propiedad se canjeará en forma de pagos a plazos similares. Las instituciones crediticias mencionadas aquí pueden ser instituciones financieras como bancos, sociedades de inversión, sociedades financieras, sociedades fiduciarias, etc., o pueden ser empresas industriales con fondos sólidos. La recompra posventa no solo permite a los desarrolladores obtener una alta proporción de financiamiento para el desarrollo continuo de otros proyectos, sino que también elude la prohibición de la política nacional de que las empresas ordinarias no pueden prestarse fondos entre sí y también pueden obtener derechos de propiedad después. redimir la propiedad. Este método de financiación es especialmente adecuado para promotores que no tienen liquidez suficiente debido a que poseen un gran número de propiedades existentes que son difíciles de vender a largo plazo. Desempeña un papel extremadamente importante a la hora de revitalizar los activos e iniciar la reinversión. Sin embargo, se generarán dos impuestos a las transacciones durante el proceso de recompra posventa y se pagará un gran margen de ventas a la institución crediticia por los intereses del préstamo. Por lo tanto, el costo de capital es alto y la viabilidad económica debe analizarse cuidadosamente antes de la operación. . Venta y arrendamiento posterior se refiere a vender la propiedad desarrollada por el desarrollador y luego arrendarla nuevamente para su autooperación o confiar a otros para que la operen. Durante el proceso de venta y arrendamiento posterior, el promotor propietario de la propiedad puede obtener dos beneficios: en primer lugar, transfiere la propiedad de la propiedad, de modo que los fondos de desarrollo pueden cobrarse inmediatamente, reduciendo así la ocupación de capital y obteniendo al mismo tiempo beneficios por la venta; tiempo, conserva el derecho de uso de la propiedad, obteniendo así ingresos operativos a largo plazo de futuros arrendamientos. La clave de toda la operación es si las operaciones posteriores pueden generar el retorno de la inversión prometido, es decir, si la operación puede alcanzar el nivel de ganancias planificado previamente. Por lo tanto, antes de vender, debe haber un plan de negocios objetivo, detallado y factible y una agencia operativa confiable a la que se le haya confiado, de lo contrario se sospechará de fraude en las ventas. Este enfoque es particularmente útil para empresas inmobiliarias que desarrollan productos para financiar edificios comerciales, como hoteles y centros comerciales.

11. Financiamiento extranjero:

La entrada de fondos inmobiliarios extranjeros favorece el desarrollo de la industria inmobiliaria de China. Por un lado, puede aliviar la excesiva dependencia del sector inmobiliario nacional del crédito bancario y contribuir al desarrollo sostenible del mercado inmobiliario. Por otro lado, la diversificación de los métodos de financiación también puede contribuir a diversificar los riesgos; en el sistema financiero. Sin embargo, dado que China no ha promulgado leyes y regulaciones sobre fondos de inversión en bienes raíces, todavía existen muchos riesgos para los fondos inmobiliarios extranjeros que invierten en China. Los fondos de inversión inmobiliarios extranjeros tienen requisitos muy altos para los proyectos de desarrollo en sí, lo que les exige que estén estandarizados y transparentes en el proceso de operación después de invertir en el proyecto. Sin embargo, las operaciones de algunas empresas inmobiliarias nacionales no están estandarizadas, por lo que todavía existen. algunos obstáculos para el desarrollo de fondos inmobiliarios extranjeros en China.

12. Arrendamiento financiero:

Según lo establecido en la “Ley de Contratos”, un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario significa que el arrendatario selecciona la vivienda por sí mismo o a través del arrendador, y luego el arrendador compra la casa al vendedor de bienes raíces. La casa se entrega al arrendatario para su uso y el arrendatario paga el alquiler. El arrendador obtiene ingresos mediante el cobro del alquiler. A medida que las tasas de depósito continúan cayendo, los arrendadores están más dispuestos a obtener rendimientos más altos que los intereses a través de este método libre de riesgos. En comparación con los préstamos bancarios, el leasing para la financiación inmobiliaria tiene la ventaja de ser más sencillo y rápido. Aunque el alquiler del leasing es relativamente alto, el proceso de solicitud es más sencillo y rápido que el de los préstamos bancarios. Además, los plazos del arrendamiento pueden acordarse según las necesidades de flujo de caja del arrendatario y los métodos de pago son más flexibles. Estas características son más propicias para el desarrollo sano y sostenible de las empresas inmobiliarias.

13. Aumento de capital no cotizado y expansión de acciones: financiación de capital privado:

Afectados por la caída del mercado de valores mundial y la recesión económica causada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, anunció Evergrande Real Estate el El 20 de marzo de 2008 Japón se vio obligado a abandonar su oferta pública global (IPO) en Hong Kong, y ninguna institución la suscritó, lo que demostró el completo enfriamiento del mercado de capitales internacional. En este caso, Evergrande Real Estate optó por ampliar capital y ampliar acciones no cotizadas.

Entre ellos, Zheng Yutong, presidente de Hong Kong New World Development Co., Ltd., invirtió 65.438+50 millones de dólares, lo que representa el 3,9% de las acciones de la empresa; una oficina estatal de inversiones en Oriente Medio invirtió 65.438+046 millones de dólares; que representan el 3,8% de las acciones de la empresa, Deutsche Bank y Merrill Lynch y otras cinco instituciones invirtieron 265.438 millones de dólares.

14. Financiamiento mezzanine:

El financiamiento mezzanine es un producto fiduciario entre capital y deuda. En el campo inmobiliario, la financiación mezzanine tiene las ventajas de una alta flexibilidad y un umbral bajo para diferentes combinaciones de deuda y capital. En los últimos años, los canales de préstamos hipotecarios en Europa y Estados Unidos se han reducido, y el financiamiento para los promotores inmobiliarios ha oscilado entre el 15% y el 0%, complementado con financiamiento mezzanine. Para los promotores inmobiliarios, se pueden realizar ajustes de acuerdo con los requisitos especiales para recaudar fondos. Una vez ingresado el capital, también pueden solicitar préstamos a los bancos. Los requisitos de retiro de capital son moderados; los requisitos del proyecto son bajos y no se requieren "cuatro certificados". Los inversores tienen menores requisitos de control. Para los proveedores de financiación mezzanine, los métodos de pago son flexibles y los riesgos de inversión son menores que los del capital en comparación con la inversión de capital privado tradicional, la salida es más segura y la liquidez es más fuerte;

15. Financiamiento con Bonos:

Debido a las características de gran cantidad de fondos, alto riesgo y poca liquidez de los proyectos inmobiliarios, sumado al imperfecto mecanismo de operación de los bonos corporativos de mi país. En el mercado, los bonos corporativos no se pueden pagar a tiempo. Hay muchos casos, por lo que el estado siempre ha controlado estrictamente la emisión de bonos inmobiliarios. Para regular el mercado de bonos, las autoridades reguladoras han adoptado estrictos procedimientos de aprobación de bonos, especialmente medidas para controlar estrictamente la aprobación de bonos de proyectos inmobiliarios. Estas limitaciones hacen que el umbral de financiación de bonos inmobiliarios de mi país sea alto, difícil de alcanzar y con altos costos de emisión. Es un método de financiación difícil de alcanzar para algunas empresas privadas.

16. Financiación del proyecto:

La denominada financiación del proyecto se refiere a la financiación utilizando como garantía los activos y los ingresos del proyecto. Este método tiene las características de un gran monto de financiamiento único, un largo período de construcción y período de recuperación del proyecto y un riesgo compartido. Por lo tanto, para proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala, se puede considerar la financiación del proyecto para lograr objetivos de financiación y protección de riesgos.