¿Existen restricciones de financiación para préstamos hipotecarios para proyectos en construcción?
1. ¿Puedo obtener un préstamo utilizando la hipoteca de un proyecto en construcción?
Sí; la hipoteca del proyecto en construcción significa que para obtener un préstamo para continuar el proyecto de construcción, el deudor hipotecario obtiene legalmente los derechos de uso del suelo junto con los activos de inversión del proyecto en construcción y las hipotecas. al banco como hipoteca sin transferir la posesión Acto de garantizar el pago de un préstamo.
2. Condiciones hipotecarias para proyectos en construcción
1. El objetivo de los préstamos hipotecarios para proyectos en construcción es financiar la continuación de la construcción de los proyectos en construcción.
2. Se han pagado todas las tarifas de transferencia de tierras por el terreno ocupado por el proyecto en construcción y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal.
3. Las "Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana" estipulan claramente que en el contrato de hipoteca para proyectos en construcción se deben indicar los números del certificado de derecho de uso del suelo, del permiso de ordenamiento territorial de construcción y del proyecto de construcción. permiso de planificación. Por lo tanto, la hipoteca del proyecto en construcción debe haber obtenido el certificado de derecho de uso del suelo, el permiso de planificación del terreno de construcción y el permiso de planificación del proyecto de construcción. Al mismo tiempo, las hipotecas para proyectos en construcción también deben obtener un permiso de construcción de proyectos de construcción.
4. Los fondos propios invertidos en el proyecto deben representar más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto, y se ha determinado el progreso de la construcción del proyecto y la fecha de finalización y entrega del proyecto.
3. ¿A qué debemos prestar atención al revisar la hipoteca de proyectos en construcción?
1. El cliente debe proporcionar el contrato del proyecto de construcción firmado con la unidad de construcción del proyecto en construcción y prestar atención para revisar el costo total del proyecto, las condiciones de pago y el método de pago estipulados en el contrato. y si la unidad de construcción financia la construcción.
2. Al determinar el monto de la garantía hipotecaria para un proyecto en construcción, el pago del proyecto adeudado a la unidad de construcción debe excluirse del valor de la garantía. Si hay atrasos en el pago del proyecto, se debe exigir a la unidad de construcción que emita materiales de certificación por escrito.
3. Exigir a las unidades de construcción del proyecto que proporcionen garantías para los préstamos bancarios o renunciar por escrito al derecho de prioridad para recibir el reembolso de los fondos del proyecto. Al solicitar préstamos, los bancos pueden exigir a la unidad de construcción que proporcione una garantía de responsabilidad solidaria además de la hipoteca del proyecto en construcción. Si la unidad de construcción reclama prioridad del proyecto, el banco puede exigir que la unidad de construcción asuma la responsabilidad de garantía por la parte de la hipoteca que no sea suficiente para pagar, de modo que no se pierdan los fondos del préstamo. Además, cuando un cliente solicita un préstamo hipotecario para un proyecto en construcción, el banco puede exigir a la unidad de construcción que emita un compromiso por escrito de renunciar al derecho de prioridad para reembolsar el dinero del proyecto, a fin de evitar el conflicto entre la hipoteca derecho y el derecho de prioridad a reembolsar el dinero del proyecto en origen.
Objetividad jurídica:
1. El concepto de hipoteca para proyectos en construcción Según el artículo 3 de las “Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana” revisadas por el Ministerio de Construcción el 15 de agosto de 2006, la denominada hipoteca para proyectos en construcción es Hipoteca sobre proyectos de construcción se refiere al acto de hipotecar los derechos de uso de suelo legalmente obtenidos por el deudor hipotecario junto con los activos de inversión del proyecto en construcción al banco prestamista como una garantía para el reembolso del préstamo. De acuerdo con el principio de "integración de la casa y el terreno", cuando un inmueble se transfiere para hipoteca, la propiedad de la vivienda y los derechos de uso del suelo deben transferirse e hipotecarse al mismo tiempo. Por lo tanto, si una parte constituye una hipoteca sobre la parte terminada del proyecto en construcción, los derechos de uso del suelo dentro del alcance de su ocupación quedarán hipotecados en consecuencia. 2. Características de los derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción. De la definición anterior de derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción, podemos observar que los derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción tienen las siguientes características: 1. El deudor hipotecario es el deudor principal. Debido a que la hipoteca de proyectos en construcción es un método de garantía para que los prestamistas obtengan fondos de las instituciones financieras para continuar la construcción, el deudor hipotecario es el deudor del contrato de préstamo y de los derechos de uso del suelo ocupados por los proyectos en construcción. 2. El acreedor hipotecario es una institución financiera con derecho a operar préstamos, generalmente un banco comercial, que es el prestamista del contrato de préstamo. 3. Deuda garantizada es el préstamo necesario para continuar la construcción del proyecto en construcción. Entonces, quedó claro que la única manera de avanzar con este préstamo era continuar construyendo el proyecto. 4. El deudor hipotecario deberá haber obtenido el derecho de uso del terreno ocupado por el proyecto en construcción. tres. Cuestiones a las que se debe prestar atención al firmar un contrato hipotecario para proyectos en construcción (1) Antes de firmar el contrato, preste atención para verificar si el deudor hipotecario ha obtenido la aprobación de los departamentos pertinentes o si existe una resolución de consentimiento de las instituciones pertinentes. . De acuerdo con las “Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana”, cuando un acreedor hipotecario constituye una hipoteca sobre un proyecto en construcción, deberá presentar los documentos correspondientes según la diferente naturaleza de la empresa del deudor hipotecario: 1. Si el deudor hipotecario es una persona jurídica de una empresa o institución de propiedad estatal y utiliza bienes inmuebles confiados por el Estado para gestionarlos como hipoteca, debe obtener la aprobación del departamento de gestión de activos de propiedad estatal. 2. Si el deudor hipotecario es una empresa de propiedad colectiva, deberá ser aprobado por la conferencia de trabajadores (representantes) de la empresa de propiedad colectiva y reportado a su autoridad superior competente para su archivo. 3. Si el deudor hipotecario es una empresa de inversión extranjera, deberá ser aprobada por el consejo de administración, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad. 4. Si el deudor hipotecario es una sociedad limitada o una sociedad por acciones, deberá ser aprobado por el consejo de administración o por la junta general de accionistas, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad.
(2) Ambas partes acuerdan el valor del proyecto en construcción, o contratan una agencia tasadora de precios inmobiliarios para que lo evalúe y determine. (3) Además de los términos necesarios del contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles, el contrato de hipoteca para proyectos en construcción también debe incluir el siguiente contenido: 1. Número de certificado de derecho de uso de suelo estatal, número de licencia de planificación territorial de construcción y proyecto de construcción. número de licencia de planificación; 2. Se ha realizado el pago o El monto de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra que debe pagarse; 3. Los fondos del proyecto que se han invertido en el proyecto en construcción; 4. El progreso de la construcción y la fecha de finalización del proyecto; La cantidad y cantidad de trabajo completado. (4) Una vez firmado el contrato, ambas partes deben realizar los trámites de registro de la hipoteca ante el departamento de administración de bienes raíces; de lo contrario, el contrato de hipoteca no tendrá efectos legales. 4. Si el proyecto en construcción se completa durante el período de la hipoteca, los interesados deberán volver a solicitar el registro de la hipoteca después de recibir el certificado de propiedad del inmueble.