Un mercado unificado de suelo de construcción urbano y rural
Con el fin de mejorar la baja eficiencia en la asignación de los recursos de tierra existentes, las reglas de transacción incompletas y la supervisión gubernamental imperfecta, el Consejo de Estado emitió una guía para mejorar el mercado secundario para la transferencia, arrendamiento e hipoteca de la construcción. derechos de uso de la tierra.
El 19 de julio, la Oficina General del Consejo de Estado emitió los “Dictamenes Orientadores para el Mejoramiento del Mercado Secundario de Transferencia, Arrendamiento e Hipoteca de Derechos de Uso de Suelos para la Construcción” (en adelante, los “Dictamenes” ), proponiendo 24 puntos de siete aspectos dictámenes sobre la mejora del mercado secundario de suelo. También plantea objetivos que requieren el establecimiento de un mercado secundario de tierras con derechos de propiedad claros, precios de mercado, agregación de información, seguridad de las transacciones y una supervisión efectiva, las reglas del mercado serán sólidas y completas, la plataforma comercial estará completamente formada y los servicios. y se implementará supervisión, el orden del mercado estará más estandarizado y se implementarán transacciones institucionales. El costo se ha reducido significativamente y la eficiencia de la asignación de recursos de tierra se ha mejorado significativamente, formando un sistema moderno de mercado de tierras con desarrollo coordinado. de los mercados primario y secundario, estandarizado y ordenado, uso intensivo y eficiente de los recursos.
“En la actualidad, nuestro país ha formado básicamente un mercado de tierras primario dominado por la oferta gubernamental y un mercado de tierras secundario dominado por la transferencia, el arrendamiento y la hipoteca entre entidades del mercado. La guía emitida esta vez tiene principalmente el objetivo de. La regulación del mercado secundario de terrenos, es decir, la transacción y circulación de terrenos de construcción existentes, es revitalizar el terreno existente, de modo que el mercado primario de terrenos y el mercado secundario de terrenos puedan vincularse y circular, logrando así la asignación óptima y económica y uso intensivo de los recursos de la tierra ", dijo Li Yujia, investigador jefe del Centro Provincial de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong.
En concreto, los “Dictámenes” exigen mejorar las reglas de transferencia y promover la circulación de factores. Aclarar la forma de transferencia de los derechos de uso de suelo para construcción, aclarar las condiciones necesarias para la transferencia de derechos de uso de suelo para construcción con diferentes poderes, mejorar las políticas de división, fusión y transferencia de suelo, e implementar políticas fiscales diferenciadas. El segundo es mejorar la gestión del alquiler y mejorar los niveles de servicio. Estandarizar la gestión del arrendamiento de derechos de uso de suelo para construcción obtenidos de forma remunerada o asignada, simplificar los procedimientos de aprobación y crear un buen entorno de arrendamiento. El tercero es mejorar el mecanismo hipotecario y proteger los derechos e intereses legítimos. Aclarar las condiciones para la hipoteca de derechos de uso de terrenos de construcción con diferentes facultades, y estipular que tanto las personas físicas como las empresas pueden actuar como acreedores hipotecarios. Explorar el uso de propiedades tales como derechos de uso de terrenos para construcción, instalaciones y otras propiedades obtenidas con compensación por financiamiento hipotecario por parte de empresas en campos sociales como el cuidado y la educación de personas mayores. El cuarto es innovar el modelo operativo y estandarizar el orden del mercado. Construir una plataforma unificada de comercio de tierras urbanas y rurales basada en las instituciones o plataformas de comercio de tierras existentes de las autoridades de recursos naturales municipales y de condado, estandarizar los procesos de transacción y fortalecer el intercambio y el intercambio de información. El quinto es mejorar el sistema de servicios y fortalecer el seguimiento y la supervisión. Es necesario proporcionar servicios gubernamentales convenientes y eficientes, cultivar y estandarizar las organizaciones intermediarias sociales, fortalecer la regulación general del mercado de tierras, mejorar el sistema crediticio y estandarizar integralmente las operaciones del mercado.
En opinión de Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, esta opinión garantiza plenamente la libertad de transacciones en el mercado secundario de tierras. La guía estipula que siempre que cumpla con las leyes y. regulaciones y el contrato de transferencia, puede ser completamente gratuito. Por ejemplo, la transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción obtenidos mediante aporte de capital o participación de capital ya no necesita ser aprobada por la autoridad que originalmente aprobó el aporte de capital o participación de capital. derechos de uso de suelo para construcción.
Al mismo tiempo, aclara las cuestiones de ingresos involucradas en el posterior arrendamiento y transferencia de derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante asignación, asegurando la mejora simultánea de la equidad y la eficiencia. Por ejemplo, se aclara que si los derechos de uso de suelo para construcción obtenidos mediante asignación se alquilan, se exige claramente que se entreguen los ingresos del suelo incluidos en el alquiler.
Zhang Bo señaló que, al mismo tiempo, las opiniones también fortalecieron la supervisión del lado de la tierra, especialmente la supervisión de las fuentes de fondos involucradas en las transacciones de tierras, y requirieron claramente que las fuentes de fondos relacionadas al desarrollo inmobiliario involucrado en la transferencia de tierras debe cumplir con los requisitos de compra de las empresas de desarrollo inmobiliario con las regulaciones pertinentes sobre tierras y financiamiento, y fortalecer el vínculo entre los mercados de tierras primarios y secundarios para mantener el buen funcionamiento del mercado.
Cabe mencionar que con referencia a estos dictámenes también se puede implementar la transmisión, arrendamiento e hipoteca de los derechos de uso de terrenos de construcción comercial colectiva rural que hayan ingresado al mercado de conformidad con la ley.
Li Yujia señaló que el departamento de gestión de tierras encontró muchas tierras ociosas en estudios reales anteriores, incluida la situación de cercar pero no construir, aprobar pero no usar, etc., especialmente en algunas grandes ciudades. cuando se utiliza la tierra, bajo control total del volumen, estas tierras ociosas deben transferirse.
Mediante la regulación del mercado secundario de tierras, en el futuro el mercado de oferta de tierras también podrá formar un sistema con el mercado secundario como mercado principal y el mercado primario de tierras como complemento.
Tomemos como ejemplo el "Anuncio sobre el trabajo nacional de inspección de tierras en 2017" emitido por el Ministerio de Recursos Naturales en abril de 2018. La situación de la inspección muestra que en 2017, las inspecciones descubrieron 3.148 nuevos casos de inactividad. terreno residencial, que cubre 238.000 acres. También instó a los gobiernos locales a intensificar los esfuerzos de revitalización y eliminación y acelerar el desarrollo y la construcción de proyectos residenciales.
En julio de ese año, el Ministerio de Recursos Naturales emitió el “Aviso sobre Mejoramiento del Mecanismo de “Aumento y Vinculación de Depósitos” de Terrenos de Construcción”, proponiendo claramente reducir año a año el número de nuevos proyectos aprobados. en áreas con mucho terreno baldío y mala disposición Planificar y disponer terrenos de construcción adicionales.