¿La hipoteca de proyectos en construcción sólo puede utilizarse para préstamos de proyectos de construcción?

El préstamo hipotecario para obras en curso todavía sólo podrá utilizarse para continuar la construcción de obras en curso.

Hipoteca de proyectos en construcción se refiere al acto de hipotecar los derechos de uso de suelo legalmente obtenidos por el deudor hipotecario con el fin de obtener fondos para la continuación de la construcción del proyecto, junto con los activos de entrada del proyecto en construcción. , al banco como garantía del reembolso del préstamo.

1. Desde la perspectiva de la macrogestión nacional, los préstamos bancarios se dividen en muchos usos: como préstamos para capital de trabajo, préstamos de capital fijo, préstamos de fondos especiales, etc. y evitar la expansión y el desarrollo ciegos.

2. Desde la perspectiva del propio banco, reducir los riesgos crediticios.

Conocimientos jurídicos relevantes:

El valor inmobiliario es la expresión monetaria del valor de los derechos inmobiliarios, y la valoración de un inmueble es en realidad una valoración del valor de sus derechos. Dado que los proyectos en construcción son diferentes de los bienes inmuebles terminados o existentes, ciertos aspectos del estado de sus derechos están algo ocultos por diversas razones. Por lo tanto, la evaluación científica del valor hipotecario de los proyectos en construcción debe basarse en la definición precisa del alcance de la evaluación de los proyectos en construcción.

1. Propiedad de la tierra

La propiedad de la tierra de los proyectos en construcción tiene dos propiedades y cuatro situaciones, a saber, derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante adquisición mediante arrendamiento. derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante asignación gratuita; derechos de uso de la tierra en régimen de propiedad colectiva. Las connotaciones del valor de tasación de la hipoteca y del comportamiento económico futuro del proyecto en construcción evaluado no son exactamente las mismas dependiendo de la naturaleza y circunstancias de la propiedad.

2. Propiedad del proyecto

Para la evaluación de créditos hipotecarios de proyectos inmobiliarios en construcción, es necesario conocer si el proyecto inmobiliario a evaluar es un proyecto de construcción conjunta o si Hay unidades participantes La unidad encargada Si efectivamente tiene la propiedad de la totalidad o parte del proyecto en construcción que ha sido evaluado. Si la unidad encargada es la unidad de construcción principal del objeto de tasación encomendado, y hay una o dos unidades de construcción participantes, el valor de las unidades participantes no pertenece a la unidad encargada, y su valor no cae dentro del alcance del hipoteca del inmueble de tasación encomendado; si el proyecto inmobiliario de tasación encomendado es un proyecto de construcción conjunta, ¿qué derechos tiene la unidad confiante sobre el objeto de tasación? Por tanto, el evaluador debe investigar a fondo y comprender la situación anterior, especialmente. el estado de los derechos de las partes que integran la empresa del proyecto y los derechos de cada parte si el contrato económico entre ellas es jurídicamente válido, etc. El tasador sólo puede evaluar el valor hipotecario de la parte de los derechos reales de la unidad encomendante sobre el proyecto inmobiliario tasado.

3. Avance del proyecto

En la práctica de valoración, la cantidad de construcción en progreso terminada por cada proyecto encargado es diferente, y algunos acaban de completar las obras básicas debajo del piso diseñado. (Incluida la parte estructural del sótano); algunos acaban de completar la parte estructural del podio; otros han completado todo el recubrimiento estructural, etc. En la mayoría de los proyectos aún no se han realizado los trabajos de decoración e instalación de equipamiento. Para las diferentes situaciones anteriores, durante la evaluación se debe comprender con precisión el progreso real de finalización del proyecto en construcción, es decir, la cantidad de trabajo físico que se ha completado, materiales y equipos que no están instalados y fijados en el cuerpo principal. No se puede incluir el edificio en el alcance de evaluación de los proyectos inmobiliarios en construcción. Por lo tanto, al evaluar el valor hipotecario de un proyecto en construcción, el valor no puede evaluarse simplemente en función del progreso real de la inversión del proyecto.

4. Estado de ventas

Algunos proyectos inmobiliarios en construcción han obtenido licencias de preventa de viviendas comerciales y han prevendido algunos de los edificios. Al evaluar el valor de la hipoteca, se deben tener claramente en cuenta dos cuestiones: una es la superficie construida y la superficie permitida para la preventa mediante el permiso de preventa, que es la parte vendible y la otra es la cantidad de superficie construida que tiene el promotor; realmente vendido. Durante la tasación, del valor tasado de todo el proyecto inmobiliario en construcción se deberá deducir el valor de la porción vendida de la obra física en construcción y el valor correspondiente de los derechos de uso del suelo. Dado que los derechos sobre algunas de las propiedades vendidas ya no pertenecen a la unidad confiante, éste no tiene derecho a hipotecarlas.