La financiación inmobiliaria vuelve a estar estrictamente controlada.

Picture/Visual China

El importe de la financiación inmobiliaria se mantiene a un nivel elevado desde hace varios meses consecutivos. Las empresas inmobiliarias están pagando deudas y acaparando tierras al mismo tiempo, y la voz de la financiación inmobiliaria es interminable.

Hace unos días, en el aviso emitido por la Comisión Reguladora Bancaria de China, se incluyen una serie de cláusulas para inspeccionar estrictamente la financiación inmobiliaria. Menciona específicamente que las empresas inmobiliarias deben investigar estrictamente la financiación de la tierra y prohibir estrictamente la apropiación indebida de préstamos de fusiones y adquisiciones y préstamos inmobiliarios operativos para el desarrollo inmobiliario y la entrada de fondos en bienes raíces a través de la banca en la sombra. Esto también significa que es inevitable una restricción de la financiación para las empresas inmobiliarias.

La financiación volvió a ser investigada estrictamente.

Desde finales del año pasado, la ventana de financiación para empresas inmobiliarias se ha ido abriendo lentamente y el importe de la financiación ha seguido siendo elevado.

Según las estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, después de que las empresas inmobiliarias crearan una financiación mensual de 260 mil millones de yuanes en abril de este año, en las dos primeras semanas de mayo, a pesar de las largas vacaciones , el monto de la financiación siguió aumentando. Hasta el 14 de mayo, las empresas inmobiliarias habían publicado planes de financiación por casi 80.000 millones de yuanes en mayo. Aunque es inferior al del mismo período de abril, en general, los costos de financiación de algunas empresas siguen disminuyendo.

Con la luz verde a la financiación para empresas inmobiliarias, es un hecho indiscutible que la proporción del saldo crediticio en el sector inmobiliario sigue creciendo. Sin embargo, a medida que el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, especialmente el mercado inmobiliario, ha comenzado a surgir la voz de la supervisión del capital en la industria inmobiliaria.

El 17 de mayo, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió el "Aviso sobre la realización del trabajo de" Consolidar los logros en la lucha contra las irregularidades y el caos y promover la construcción del cumplimiento ", que se centró en las políticas relevantes que debe implementarse estrictamente en la industria inmobiliaria.

A juzgar por el contenido del aviso, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que esta es la guía del sistema bancario sobre gestión y control de riesgos financieros. Si bien ayuda a reducir los riesgos financieros inmobiliarios, también muestra que las políticas financieras para estabilizar el sector inmobiliario no se han relajado.

El aviso exige una investigación estricta de las instituciones bancarias que proporcionan financiación ilegal a proyectos de desarrollo inmobiliario con "cuatro certificados" incompletos.

Para el sector no bancario, para proyectos de desarrollo inmobiliario con "cuatro certificados" incompletos, desarrolladores no calificados o sus accionistas mayoritarios y capital insuficiente, la financiación directa también se investigará estrictamente a través de inversiones de capital + préstamos de accionistas. La financiación se proporciona de forma encubierta a través de métodos como cuentas por cobrar y derechos sobre la renta de activos específicos.

En el pasado, los préstamos se concedían a algunos proyectos ilegales o con documentos irregulares. El resultado fue que los riesgos de los proyectos inmobiliarios se transfirieron al sistema de préstamos bancarios. Los conocedores del sector creen que este control tendrá un efecto disuasorio sobre la financiación de algunas empresas inmobiliarias atípicas.

Controlar estrictamente la banca en la sombra como forma encubierta de financiación para las empresas inmobiliarias.

El aviso anterior menciona en los puntos de trabajo de las instituciones bancarias de 2019 que está estrictamente prohibido utilizar fondos fuera de balance directamente o en forma encubierta para financiar transferencias de tierras. Al mismo tiempo, el campo de los fideicomisos también requiere que esté estrictamente prohibido proporcionar financiamiento a empresas inmobiliarias para que paguen precios de transferencia de tierras directamente o en forma encubierta, y otorgar préstamos de capital de trabajo directamente o en forma encubierta a empresas inmobiliarias.

De hecho, desde abril, debido a la intensa situación de financiación de las inmobiliarias, las empresas han acelerado la adquisición de suelo.

Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, al 20 de mayo, las ventas de terrenos en las 50 ciudades más importantes del país durante el año fueron de 1,37 billones de yuanes, un aumento del 9,3% con respecto a los 1,25 billones de yuanes en 2018. Durante el año, un total de 48 ciudades vendieron terrenos por valor de más de 10 mil millones de yuanes, y la mayor venta de terrenos se registró en Hangzhou, alcanzando los 112,9 mil millones de yuanes.

Llama la atención el mercado de suelo caliente. Yan Yuejin cree que la inspección de la financiación de la transferencia de tierras es muy oportuna. Recientemente, el mercado de tierras en todo el país se ha calentado repentinamente, con un aumento significativo en las transferencias de tierras de alto precio y las primas en muchas ciudades han seguido aumentando, lo que es inconsistente con el tono político actual de estabilizar los precios de la tierra.

“En el pasado, al adquirir terrenos en el mercado inmobiliario, la práctica de insistir en el sello de una firma de contabilidad era revisar la fuente de los fondos. Sin embargo, recientemente, algunas empresas inmobiliarias pueden relajar el requisito. revisión de los fondos para la adquisición de terrenos Pero bajo estrictas inspecciones "Se espera que se fortalezca la revisión de los fondos para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos, frenando así el fenómeno de la adquisición impulsiva de terrenos", dijo Yan Yuejin.

Vale la pena señalar que la Comisión Reguladora Bancaria de China rara vez menciona "flujos ilegales de fondos hacia el mercado inmobiliario a través de canales bancarios en la sombra".

Yan Yuejin cree que investigar estrictamente el flujo ilegal de fondos al mercado inmobiliario a través de canales bancarios en la sombra es en realidad controlar la financiación a través de algunos canales no estándar. Especialmente a través de productos financieros, diversos instrumentos fiduciarios, etc. , proporcionando financiación a empresas inmobiliarias de forma encubierta.

En el futuro, es necesario aumentar el control de diversos negocios bancarios no crediticios para evitar que los comportamientos de inversión externa de varios bancos evolucionen hacia comportamientos crediticios privados.

La regulación en las ciudades de los puntos críticos se está endureciendo y es difícil liberar financiación.

Las estrictas inspecciones antes mencionadas en la industria inmobiliaria también son manifestaciones del endurecimiento repetido de las políticas de crédito inmobiliario. Y este movimiento no existe de forma aislada.

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que la semana pasada se introdujeron casi 10 políticas de control inmobiliario, la mayoría de las cuales eran controles más estrictos. Entre ellos, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió advertencias por el aumento de los precios de la vivienda urbana durante dos meses consecutivos. Constantemente surgen mecanismos de alerta temprana, entrevistas y rendición de cuentas.

Sin embargo, el Instituto de Investigación Evergrande cree que, desde el punto de vista actual, la política monetaria ha sido laxa durante varios meses y la liquidez del mercado es abundante, pero la industria inmobiliaria ha estado bajo estricta supervisión. Los fondos no llegaron en grandes cantidades al sector inmobiliario.

En concreto, no se han abierto todas las vías de financiación para el sector inmobiliario. Los umbrales de crédito bancario siguen siendo elevados, la financiación no estándar está restringida y el propósito de la emisión de bonos de crédito es limitado. En la actualidad, sólo se puede pedir prestado dinero nuevo para pagar el antiguo y no se pueden utilizar letras interbancarias para pagar deudas corporativas. Al mismo tiempo, se ha reforzado la supervisión de las deudas exteriores. En mayo de 2018, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma aclaró que la emisión de bonos en el extranjero por parte de empresas inmobiliarias se utiliza principalmente para pagar deudas que vencen, restringir la inversión en proyectos inmobiliarios nacionales y extranjeros y complementar el capital de trabajo.

Por lo tanto, el Instituto de Investigación Evergrande cree que debido al endurecimiento de las políticas de control inmobiliario en algunas ciudades calientes, no se espera que se libere financiación inmobiliaria en el corto plazo.