Seguro Social Houshayu
Anteriormente, Ruifuyuan en Daxing también comenzó a seleccionar viviendas para no residentes de Beijing de junio a octubre de este año. Hay 2231 hogares que participan en la lotería y solo hay 301 casas, lo que es más de 7 veces el número de casas. Sin embargo, sólo se seleccionaron 50 casas y la tasa de rechazo superó el 97.
Han surgido dos casos más a medida que el mercado inmobiliario de propiedad compartida se ha enfriado, lo que una vez más ha atraído gran atención hacia este mercado inmobiliario emergente. La vivienda común y corriente ha quedado frecuentemente relegada a la categoría de "marginados" desde su popularidad inicial en el mercado. ¿A qué se debe esto? ¿Es este tipo de casa realmente insoportable en el futuro?
01
En los últimos dos años, es obvio para todos que la popularidad del mercado inmobiliario de propiedad compartida de Beijing ha disminuido.
El primero es la disminución en la proporción de compras de viviendas:
2065438 El 30 de septiembre de 2007, Chaoyang Jindu Jiayuan, el primer proyecto de viviendas de propiedad compartida de Beijing, tenía 427 unidades y 16.000 hogares. . Según los 12.000 hogares aprobados posteriormente, la relación entre el número de hogares y el número de casas es de aproximadamente 281:1.
En 2017, las solicitudes para el primer proyecto real de vivienda de propiedad compartida comenzaron el 27 de octubre de 2017, con solo 50.000 familias solicitando 969 unidades. Calculada en base a los 15.000 hogares que posteriormente aprobaron la revisión, la relación entre hogares y vivienda fue sólo de 15,4:1.
El proyecto Jingang Jiayuan en el distrito de Shunyi finalizó el 7 de julio de 2018 y la proporción de compra fue de solo 19,5:1. Anteriormente, los índices de compra de viviendas del proyecto Yuexinhui en el distrito de Miyun y del proyecto Yazhujiayuan en el distrito de Shunyi eran 14,4:1 y 31 respectivamente.
Desde una perspectiva a gran escala, el entusiasmo de la gente por la vivienda de propiedad compartida no es tan bueno como antes. De hecho, no sólo se ha bloqueado no sólo la compra de casas, sino también el proceso de selección de viviendas para casas de propiedad conjunta:
El 1 de marzo de 2018, China Railway Country Garden, el primer proyecto de viviendas de propiedad conjunta en Distrito de Haidian, abierto oficialmente a la venta, ¡y el precio de compra fue 70!
El 18 de julio de 2018, comenzó la selección de viviendas para el proyecto Gu Xiang en Poly Taoyuan, distrito de Pinggu. El número de compradores que eligieron la última casa después de tres días fue 1.760, por lo que la tasa de abandono de este proyecto fue de aproximadamente 72.
Como la primera oferta de viviendas a gran escala en el distrito de Daxing, Four Seasons Garden tiene una proporción de derechos de propiedad de hasta el 80%. El 25 de febrero del año pasado, se seleccionaron 65.438 casas, se vendieron 28 unidades y. Quedan 2.196 unidades y la tasa de abandono se acerca al 99.
02
El entusiasmo del mercado por la vivienda en propiedad compartida se ha desvanecido. Repasemos brevemente los motivos, incluyendo los siguientes aspectos:
El primer motivo es que las reglas de transferencia para casas de propiedad conjunta han cambiado.
En lo que respecta a Beijing, el cambio de atributos ha sido explícitamente prohibido. La imposibilidad de cambiar la propiedad compartida de una casa significa que el propietario de la casa nunca tendrá derechos de propiedad completos y la casa de propiedad compartida perderá por completo el derecho a circular libremente en el mercado.
Esto comienza con las "Medidas provisionales de Beijing para la gestión de viviendas de propiedad compartida" implementadas oficialmente el 30 de septiembre de 2007. Se eliminó una frase muy importante: "Después de cinco años, los propietarios pueden recomprar los derechos de propiedad restantes a precios de mercado, convertirlos en viviendas comerciales y devolverlos al mercado para su libre circulación".
Esta disposición significa Las casas de propiedad compartida sólo pueden transferirse dentro del sistema de propiedad compartida y el gobierno tiene prioridad para recomprarlas. Bajo las limitaciones de liquidez, el espacio para la apreciación es obviamente limitado y los atributos de inversión también se reducen drásticamente. En cuanto a las propiedades residenciales, a los precios actuales no son lo suficientemente atractivas.
En segundo lugar, las condiciones de revisión más estrictas son también una de las razones por las que el número de compras de viviendas de propiedad compartida ha disminuido significativamente.
En lo que respecta a la seguridad social, los "nuevos habitantes de Beijing" deben pagar la seguridad social en Beijing durante 60 meses consecutivos y luego cumplir con los requisitos del período de seguridad social en la ubicación del proyecto. Además, las calificaciones para los suscriptores “fuera de Beijing” son más estrictas. Entre ellos, los distritos de Yanqing, Haidian y Miyun han mostrado una evidente orientación prioritaria al talento y han estipulado las empresas donde trabajan, sus calificaciones académicas personales, títulos profesionales, etc.
En tercer lugar, las instalaciones de apoyo alrededor de la casa no satisfacen las necesidades de quienes eligen la casa.
Aunque es una casa de propiedad compartida, su demanda en el mercado todavía se ve afectada por factores como las instalaciones de la vivienda y la ubicación.
En cuanto a las tres casas de propiedad compartida en el distrito de Changping, Green Sea Home, Zhongjun Four Seasons Home y Vanke Cuifei Home, todas se entregan como casas en bruto, con precios que oscilan entre 18.000 y 210.000 yuanes. metro cuadrado aproximadamente. Geográficamente, los dos primeros están fuera del Sexto Anillo y casi no hay transporte público alrededor de Jade Home, el único dentro del Sexto Anillo. Comprar este tipo de casa es principalmente para vivir. Si el transporte es inconveniente, restringirá su demanda de mercado. Esta es también la razón por la que el 70% de las familias de estos tres proyectos de viviendas en propiedad compartida renunciaron inmediatamente a su elección.
El primer proyecto de vivienda de propiedad compartida, "Chaoyang Jindu Home", es diferente debido a que está ubicado dentro del Quinto Anillo de Circunvalación, cerca de la estación de metro del distrito de Huang, y tiene instalaciones circundantes relativamente completas, ha sido fotografiado. por parte de los compradores de viviendas.
En conjunto, la rentabilidad de la casa, la distancia de viaje y otros factores determinan si la experiencia de vida real y el precio están dentro de su asequibilidad. Esta es también la razón principal por la que los usuarios deciden elegir una propiedad compartida. casa.
Por último, el número de viviendas de propiedad compartida en el mercado aumenta año tras año, lo que ha modificado en cierta medida la demanda.
En 2018, como proyecto clave en el sistema de oferta de vivienda de Beijing para “mantener lo básico, estratificar y una amplia cobertura”, la vivienda de propiedad compartida tiene una mayor preferencia en términos de oferta de suelo y apoyo político.
Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, en 2017, Beijing completó la transferencia de terreno planificado y área de construcción, con un total de 3,0077 millones de metros cuadrados de viviendas con derechos de propiedad, lo que representa aproximadamente 31 %. A mediados de julio de 2008 se habían transferido 619.700 metros cuadrados de terrenos de propiedad compartida para viviendas.
En 2017, el número total de viviendas producidas conjuntamente en el mercado fue de poco más de 4.000 unidades. En 2018, se disparó a 30.000 unidades. Se espera que aumente este año, y algunas áreas residenciales lo han hecho repentinamente. un "excedente" de viviendas. Por ejemplo, el distrito de Shunyi tiene la mayor oferta, equivalente a la oferta total de los distritos de Yanqing, Daxing y Miyun. La gran cantidad de casas de este tipo en determinadas zonas ha formado naturalmente un mercado de compradores y, al mismo tiempo, también ha contribuido al estado de ánimo de la gente a la espera de comprar una casa.
03
Vale la pena señalar que en el aparentemente desierto mercado inmobiliario de propiedad compartida, todavía existe una demanda de compra real, en lugar de una compra obligada. Además de las condiciones limitadas de suscripción, también se ve obstaculizado por el precio de la vivienda.
Por ejemplo, Yubo Yayuan, ubicado en la ciudad de Houshayu, distrito de Shunyi, tiene 2.952 unidades residenciales, incluido el costo total de la decoración, y el precio de venta promedio es de 23.000 yuanes por metro cuadrado. El ratio de capital del comprador es del 55%. Desde la perspectiva del precio, la ubicación y el desarrollo circundante, el proyecto es ideal, pero la realidad es que la tasa de conversión es inferior al 60%. ¿Son realmente innecesarias estas casas?
Por supuesto que no, para muchas personas que simplemente lo necesitan, los derechos de propiedad y los tipos de apartamentos son en realidad cuestiones triviales. Pero cuando este precio se convierte en índice de propiedad y luego se compara con los precios de las viviendas comerciales circundantes, se verá que no hay mucha diferencia.
Tomemos como ejemplo el jardín Yinghai Ruifu en el distrito de Daxing. El precio de una propiedad con derechos de propiedad es de 29.000/metro cuadrado y la relación de derechos de propiedad individuales es de 60. Si se convierten en 65.438.000 derechos de propiedad, el precio es de 48.000, cerca de 50.000. Sólo hay 52.000 habitaciones disponibles para la competencia, a saber, Yinghai Mansion y Wanhe Feili. En cuanto a las casas de segunda mano de los alrededores, el precio promedio actual de Xinghai Garden es de aproximadamente 43.000 y el precio promedio actual de Chenzi Garden es de aproximadamente 48.000.
Si el precio no es ventajoso y los derechos de propiedad están muy restringidos, las personas con condiciones seguramente estarán más dispuestas a comprar viviendas comerciales.
Por último, hablemos del futuro de la vivienda en propiedad compartida.
Desde la perspectiva de los atributos financieros, el motivo del surgimiento de la vivienda en propiedad compartida es frenar la especulación inmobiliaria. A juzgar por la situación actual, esto se ha aplicado con seriedad.
Desde el punto de vista residencial, solo es necesario pagar un precio proporcional para comprar una casa, lo que satisface la necesidad de comprar una casa a bajo precio en las grandes ciudades. Si es sólo para ocupación propia, la vivienda de propiedad compartida es una buena opción.
Aunque durante este proceso se han expuesto muchas fallas en la vivienda de propiedad compartida, también se están realizando ajustes basados en la situación real, como modificar la proporción de residentes no residentes en Beijing para que la asignación de viviendas sea más en línea con la oferta y demanda local real. En este proceso de exploración continua, el público también ha visto la viabilidad práctica de devolver la casa a propiedades residenciales.
Entonces, de acuerdo con el principio de no especular con bienes raíces, creo que las autoridades competentes continuarán implementando esta política y continuarán ajustándola y mejorándola durante el proceso de implementación real. Más personas también esperan hacer realidad su sueño de comprar una casa.