¿Qué factores afectan el pago de las empresas inmobiliarias? Reflexiones sobre la deuda inmobiliaria nº 3 |

Pago de la empresa inmobiliaria: no existen deudas incobrables, sólo el periodo de cuenta. Para las empresas comunes, las ventas a crédito conducen inevitablemente a deudas incobrables, y el pago de bienes es un salto "emocionante" de los ingresos por ventas al flujo de caja operativo. Cuanto menor sea la tasa de cotización, mayores serán las pérdidas de la empresa. Para las empresas inmobiliarias, el sistema hipotecario transfiere el riesgo de insolvencias de las empresas inmobiliarias a los bancos comerciales. Básicamente, no hay insolvencias en las declaraciones, sólo se trata de la cuestión del período de cuenta. Una tasa de rendimiento baja generalmente significa un pago lento y no es "emocionante" para las empresas de bienes raíces recibir el pago.

¿Cómo medir la tasa de rentabilidad de las empresas inmobiliarias? Es difícil medir la tasa de reembolso de las empresas inmobiliarias. Las dificultades de cálculo incluyen el reconocimiento de las ventas, el reconocimiento del flujo de caja de reembolso y el emparejamiento de ambos. Sopesando la dificultad de la operación real y la racionalidad de los indicadores, la tasa de recaudación se define como = (efectivo recibido por la venta de bienes y prestación de servicios, capital de trabajo recibido - flujo de efectivo de negocios no inmobiliarios)/ventas contratadas. Los datos analizados de 39 empresas inmobiliarias de muestra muestran que: (1) En 2017, la tasa de pago general de las empresas inmobiliarias cayó significativamente (2) las pequeñas empresas inmobiliarias generalmente tienen tasas de pago más altas que las empresas inmobiliarias grandes y medianas; .

¿Cuáles son los factores que afectan el pago de las empresas inmobiliarias? Un factor sustantivo y tres factores técnicos. Factores sustantivos: política de firma en línea y velocidad de revisión de préstamos bancarios. La fuerte caída de la tasa de reembolso de las empresas inmobiliarias en 2017 se vio afectada por la política de "límite limitado de visas y préstamos". Tres factores técnicos: (1) las fluctuaciones en las tasas de pago causadas por el desajuste entre las ventas y los tiempos de pago; (2) las empresas de bienes raíces con un rápido crecimiento de las ventas tienden a tener retornos relativamente bajos (3) los modelos de desarrollo cooperativo más no consolidados reducirán el real; Precios inmobiliarios La tasa de reembolso de la empresa.

Pensamiento crediticio: ¿Cuándo una tasa de pago baja se convierte en un peligro oculto? (1) Una tasa de reembolso baja no es fatal en sí misma, pero si la propia empresa inmobiliaria tiene las características de un alto endeudamiento o una baja rentabilidad, se le debe prestar atención. (2) Tenga cuidado con las empresas inmobiliarias cuyas tasas de reembolso siguen siendo bajas. Estas empresas inmobiliarias tienen ventas débiles o tienen deudas realmente incobrables. (3) Excepto en el caso de la inyección de agua en las ventas, las empresas inmobiliarias generalmente no tienen problemas de morosidad en el pago, por lo que los pagos que son demasiado bajos en etapas pueden significar que los pagos mejorarán en el futuro. (4) La adquisición de tierras depende más del reembolso. La tasa de crecimiento de la adquisición de tierras se ha desacelerado en 2019. El impacto negativo de la baja tasa de reembolso en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias se debilitará marginalmente en 2019.

Asunto

1. ¿Qué significa la tasa de pago para las empresas de vivienda? Los pagos son un paso fundamental desde los ingresos hasta el flujo de caja. Hablamos de la rentabilidad de las empresas inmobiliarias y sus determinantes en la última serie de informes de pensamiento sobre bonos inmobiliarios. Sin embargo, para el análisis crediticio, no basta con centrarse únicamente en el análisis de rentabilidad. compañía. El proceso de pago es un paso "emocionante" para una empresa desde los ingresos operativos hasta el flujo de caja operativo. Este informe se centra en la remuneración de las empresas inmobiliarias. La razón por la que se le llama "emocionante" es que, para las empresas comunes, las ventas a crédito traerán inevitablemente deudas incobrables y los ingresos por ventas no se pueden convertir en entradas de efectivo operativo en una proporción de 1:1. Si una empresa establece sus estándares de ventas de manera demasiado laxa, extiende el período de la cuenta o experimenta un deterioro en las operaciones posteriores, puede incluso provocar un incumplimiento debido a la dificultad para recuperar el negocio, como Yinsheng Environmental Protection, Katie Ecology y otras nuevas entidades en incumplimiento en 2018.

Afortunadamente, el regreso de las inmobiliarias no es tan "emocionante". En términos generales, el proceso de venta de una vivienda comercial incluye: suscripción de depósito, firma de un contrato de compra de vivienda, pago inicial, firma y presentación en línea y solicitud de una hipoteca. Para las empresas inmobiliarias, los ingresos por ventas incluyen tres partes: depósito, pago inicial e hipoteca. No hay riesgo de insolvencia ni período de amortización para los pagos iniciales y depósitos. Debido a que los bancos comerciales tienen buen crédito, los préstamos hipotecarios no tienen riesgo de insolvencia y solo tienen un período de amortización. Si el comprador de la vivienda incumple, el banco comercial asumirá las pérdidas por deudas incobrables. Por lo tanto, para las empresas inmobiliarias, básicamente no hay deudas incobrables que pagar, sólo la cuestión del ciclo rápido.

¿Cómo ves la tasa de rentabilidad de las empresas inmobiliarias? En términos generales, la tasa de pago de las empresas inmobiliarias se ve afectada por dos factores: uno son las ventas falsas y el otro es el largo ciclo de pago. Las ventas falsas se refieren a ventas parciales que en realidad no se realizan (como los clientes problemáticos que iniciaron solo pagaron un depósito pero no realizaron compras posteriores), que también se incluyen en los ingresos por ventas. Esta situación a menudo tiene un impacto limitado en las calificaciones crediticias reales de las empresas inmobiliarias porque las ventas no se realizan. Los ciclos de pago prolongados suelen deberse a la lentitud del registro de firmas en línea o a la lentitud en los desembolsos de los préstamos hipotecarios bancarios, que ocuparán fondos y, por tanto, afectarán las calificaciones crediticias de las empresas inmobiliarias.

Especialmente desde 2016, la financiación externa para el sector inmobiliario se ha restringido y la fuente de los fondos de inversión inmobiliaria (especialmente los fondos de adquisición de tierras) se ha vuelto más dependiente del reembolso. Las bajas tasas de reembolso afectarán en gran medida la eficiencia de la rotación de capital de las empresas inmobiliarias.

2. ¿Cómo medir la tasa de rentabilidad de las empresas inmobiliarias?

El retorno de las ventas es una métrica difícil de describir con precisión. El método de cálculo general de la tasa de pago es: tasa de pago = entrada de efectivo por ventas/volumen de ventas. El método de cálculo parece simple, pero se encontrarán muchos problemas durante el proceso de cálculo, tales como: (1) El calibre de las ventas: generalmente se utilizan ventas por contrato, pero también son útiles otros calibres, como el monto de la suscripción, las ventas de acciones, el valor actual. ventas Inicio de ventas, etc. (2) Las entradas de efectivo por ventas son generalmente entradas de efectivo por la venta de bienes y la prestación de servicios. La parte de ventas cooperativas se utiliza como capital de trabajo y no se incluye. (3) El denominador son las ventas actuales y el numerador pueden ser las ventas de años anteriores. Para ser precisos, debería ser la suma de la cantidad de proyectos vendidos por las empresas inmobiliarias en un determinado período de tiempo y la suma de los retiros de efectivo correspondientes a estos proyectos, pero este dato es difícil de obtener.

Teniendo en cuenta la dificultad de la operación real y la racionalidad de la definición del indicador, este artículo estima la tasa de pago desde el nivel del informe y utiliza la entrada de efectivo por ventas y el volumen de ventas dentro de un período de tiempo para el cálculo. Tasa de reembolso dentro de un período determinado = (efectivo recibido por la venta de bienes y prestación de servicios, capital de trabajo recibido - flujo de caja del negocio no inmobiliario)/ventas contratadas. La "liquidez recibida" agregada al numerador puede medir aproximadamente el flujo de caja operativo generado por el desarrollo cooperativo de empresas inmobiliarias, mientras que la resta del "flujo de caja del negocio no inmobiliario" sirve para eliminar el impacto de la entrada de efectivo de empresas no inmobiliarias. -negocio inmobiliario, porque la mayoría El negocio inmobiliario de las empresas inmobiliarias representa una proporción muy alta, por lo que aquí simplemente tratamos los ingresos actuales del negocio no inmobiliario de las empresas inmobiliarias como flujo de caja.

Preste atención al método contable del importe actual. Diferentes empresas inmobiliarias lo elaborarán en diferentes cuentas contables. La mayoría de las empresas inmobiliarias incluirán esta partida en la cuenta "efectivo recibido de otras actividades operativas", pero también existen algunas circunstancias especiales. Por ejemplo, antes de 2017, Xincheng Holdings incluía el proyecto en la cuenta de "otro efectivo recibido relacionado con actividades de inversión", y después de 2018, Zhongnan Construction incluía el proyecto en la cuenta de "otro efectivo recibido relacionado con actividades de inversión", y el las reglas contables se cambiaron a Se ingresa en la cuenta de "otro efectivo recibido relacionado con actividades operativas". La disposición de este artículo requiere que las empresas inmobiliarias excaven una por una. La Figura 2 resume los métodos de manejo típicos de algunas empresas de bienes raíces al manejar pagos pasados.

Método de selección de muestra: seleccionamos a todos los emisores de bienes raíces con bonos existentes, (1) seleccionamos las 200 principales empresas de bienes raíces en términos de volumen de ventas en 2018 (2) eliminamos el tamaño de los activos principales del emisor y las muestras; de empresas inmobiliarias con grandes diferencias en el tamaño de los activos en todos los ámbitos. (3) Excluir muestras para las que no hay datos disponibles, principalmente emisores que no han revelado los pagos corrientes; Finalmente se obtuvo 39 empresas de vivienda muestra. Los ejercicios fiscales son los últimos tres años con datos completos, 2015-2017. Aunque el tamaño de la muestra es medio, la calidad de los datos obtenidos es relativamente buena. La Figura 3 es una lista de las tasas de cobro de ventas de 39 empresas inmobiliarias de muestra de 2015 a 2017, ordenadas en orden descendente según la tasa de cobro en 2017.

Al resumir los datos de las tasas de pago de 39 empresas inmobiliarias, hay tres características que vale la pena destacar: 1) Las principales empresas son casi todas pequeñas empresas inmobiliarias con una clasificación de ventas de 100, y las tasas de pago están en su mayoría por encima. 100. La mayoría de ellas son empresas inmobiliarias de tamaño mediano con bajas tasas de pago. 2) Desglosado por datos, en 2017, las tasas de pago promedio ponderadas de las grandes empresas inmobiliarias con clasificaciones de ventas del 1 al 20, las medianas empresas inmobiliarias con clasificaciones de ventas del 21 al 50 y las pequeñas empresas inmobiliarias con clasificaciones de ventas del 51 al 51. 200 fueron 73,4 y 83,5 respectivamente, 96,9 3) Las tasas de pago promedio ponderadas de 39 empresas inmobiliarias de 2015 a 2017 fueron 95,7, 95,4 y 78,4 respectivamente.

Hablando específicamente de cada empresa de bienes raíces, entre las principales empresas de bienes raíces que se ubican dentro del puesto 50 en ventas, se encuentran Jinke Group, COFCO Group, Rongsheng Development, RF Real Estate, Seazen Holdings, Poly Real Estate y otras empresas inmobiliarias. las empresas tienen tasas de pago más altas, con tasas de pago superiores a 80 en 2017; las tasas de retorno de Gemdale, Vanke, China Merchants Shekou y Sunshine City están entre 70 y 80; Y las empresas de bienes raíces de Beijing Capital, como los compradores de viviendas, están por debajo de 70. Calculado en base a la tasa de pago promedio de 2015 a 2017, las empresas inmobiliarias con un 70-80% incluyen Daming City, Fahua, Vanke y Tahoe Group, y las empresas inmobiliarias con menos del 70% incluyen Sunshine City, Zhongtian Financial, y Tierra de la Capital de Beijing. Las tasas de pago de estas empresas de vivienda son más bajas entre las empresas de vivienda de la muestra.

3. ¿Qué factores afectarán el reembolso de las empresas inmobiliarias?

Al clasificar y resumir la muestra de empresas inmobiliarias, los siguientes factores harán que la tasa de rendimiento de las empresas inmobiliarias sea diferente. Entre ellos, hay factores que tienen un impacto sustancial en las calificaciones crediticias de los inmuebles. empresas inmobiliarias, y también hay algunos "factores técnicos". "Interferencia:

(1) Los únicos factores sustanciales: política de presentación de visas en línea y velocidad de revisión de préstamos bancarios.

Para realizar la devolución de los pagos hipotecarios durante el proceso de compraventa, las empresas inmobiliarias deben pasar por dos pasos: presentación de firma online y revisión del préstamo hipotecario. La eficiencia de estos dos pasos determina la eficiencia del pago de rendimientos, independientemente de los otros pasos. La velocidad de la firma en línea se ve afectada principalmente por las políticas locales, mientras que la velocidad de la revisión de los préstamos bancarios se ve afectada por muchos factores, incluida la escasez de fondos locales, las calificaciones de las empresas inmobiliarias, las calificaciones crediticias de los compradores de viviendas, la integridad de las hipotecas. la información, la relación entre las empresas inmobiliarias y los bancos, etc. Resumiendo los dos aspectos, la traza urbana y la cualificación de las empresas inmobiliarias son los principales motivos que afectan al ciclo de cobro de pagos. El diseño urbano se encuentra en áreas con políticas o fondos flexibles, y la eficiencia de los pagos es mayor; las calificaciones de las empresas inmobiliarias determinan en gran medida la velocidad de la revisión de los préstamos bancarios, y las grandes empresas inmobiliarias con excelentes calificaciones generalmente se beneficiarán de este vínculo.

En 2017, afectada por la política de "límite limitado de visas y préstamos", la tasa de reembolso de las empresas inmobiliarias cayó significativamente. En 2017, más de 100 ciudades nacionales emitieron políticas de control del mercado inmobiliario, y algunas ciudades implementaron políticas estrictas, como restricciones de visas y restricciones de préstamos, especialmente en ciudades de primer y segundo nivel. En estas zonas, la cola para la firma en línea de propiedades recién vendidas suele durar hasta tres meses, y los desembolsos posteriores de préstamos bancarios también tardan varios meses. Debido a restricciones de precios, el período de revisión de los préstamos online para algunas propiedades de alto nivel es más largo. Calculado así, pueden tardar seis o siete meses en completar la firma online y conseguir el préstamo hipotecario bancario. Bajo la presión del endurecimiento de las políticas, la tasa de reembolso de las empresas inmobiliarias de la muestra también cayó drásticamente de 95,4 en 2016 a 78,4 en 2017.

(2) Pero además de las políticas de préstamo y firma en línea, también existen algunos factores técnicos que afectarán los pagos de las empresas inmobiliarias.

Factor técnico 1: Fluctuaciones en las tasas de pago causadas por un desajuste entre ventas y pagos. Por ejemplo, si hay una situación en la que las ventas de un proyecto muy ponderado se reconocen al final del año anterior y se pagan al comienzo del año siguiente, entonces la tasa de pago para el año siguiente puede ser fácilmente superior a 100. Las pequeñas empresas inmobiliarias son más vulnerables al impacto porque tienen menos proyectos, mientras que las grandes y medianas empresas inmobiliarias tienen más proyectos y una asignación de tiempo más fluida, por lo que no se ven muy afectadas. Esto también puede explicar por qué aquellas con tasas de pago superiores a 100 son básicamente pequeñas empresas inmobiliarias.

Tomemos el desarrollo de SI como ejemplo. SI Development es una pequeña empresa inmobiliaria con sede en Shanghai, que irradia hacia el delta del río Yangtze y también tiene presencia en el suroeste de China y Qingdao. La clasificación del volumen de ventas en la lista de 18 Cree es 190. La tasa de reembolso de Sifa en 2017 llegó a 147,7, principalmente porque el monto de las ventas cayó significativamente en 2017 y algunas ventas anteriores se retiraron en este período. El monto del contrato de ventas de SIC cayó un 36%, de 80.100 millones de yuanes en 2016 a 5.140 millones de yuanes en 2017. Por el contrario, las entradas de efectivo por la venta de bienes y la prestación de servicios cayeron sólo un 22,7%.

Factor técnico dos: las empresas inmobiliarias con un rápido crecimiento de las ventas tienden a tener rentabilidades más bajas. Se analizó la correlación entre la tasa de pago de la empresa de bienes raíces y la tasa de crecimiento de las ventas, y la correlación fue significativamente negativa. Para las empresas inmobiliarias con un alto crecimiento de las ventas, la tasa de crecimiento de la recaudación de ventas no puede seguir el ritmo de la tasa de crecimiento de la escala de ventas. Incluso en el mismo ciclo de amortización, las empresas inmobiliarias con un rápido crecimiento de las ventas tendrán tasas de amortización más bajas, lo que se determina mediante el método de cálculo.

Factor técnico tres: una mayor adopción de modelos de desarrollo cooperativo sin fusiones reducirá la tasa de reembolso de las empresas inmobiliarias.

El denominador de la fórmula de cálculo de la tasa de pago utilizada en este artículo son las ventas por contrato a gran escala, y el numerador correspondiente también debe ser las entradas de efectivo a gran escala. Para proyectos de desarrollo conjunto después de fusiones, también puede describirse como la entrada de capital de trabajo, pero si más empresas inmobiliarias adoptan el modelo de desarrollo cooperativo sin fusión, sus entradas de efectivo no se reflejarán en las cuentas operativas del estado de flujo de efectivo; , reduciendo así la tasa de rentabilidad de las empresas inmobiliarias. Con el aumento de los proyectos de desarrollo cooperativo entre empresas inmobiliarias en los últimos años, la proporción de capital en las ventas ha disminuido significativamente y la disminución en la tasa de recaudación de las empresas inmobiliarias se debe en parte a este factor.

Binjiang Group y Beijing Capital Land son casos típicos en los que el desarrollo cooperativo afecta las tasas de reembolso. Los proyectos en construcción del Grupo Binjiang adoptan en su mayoría el desarrollo cooperativo. Al cierre del tercer trimestre de 2018, de los 38 proyectos en construcción, 19 tenían menos del 50% de participación accionaria. La mayoría de estos proyectos son proyectos no consolidados y sus entradas de efectivo no aparecerán en las cuentas de flujo de efectivo operativo. Lo mismo ocurre con los bienes de capital. En los últimos años, las adquisiciones se realizan a menudo mediante cooperación, fusiones y adquisiciones, etc., y existen muchos proyectos de desarrollo conjunto. El informe provisional de 2018 muestra que la proporción de proyectos de cooperación de Beijing Capital Land Co., Ltd. llega al 60%, lo que puede estar relacionado con la baja tasa de reembolso.

4. Pensamiento crediticio: ¿Cuándo se convierte en un peligro una tasa de pago baja?

Conclusión 1: Una tasa de pago baja no es fatal en sí misma, pero si la propia empresa inmobiliaria tiene las características de alto endeudamiento o baja rentabilidad, merece atención.

Cuidado con las empresas inmobiliarias con “alto ratio de endeudamiento y baja tasa de reembolso”. Dado que las empresas inmobiliarias no tienen deudas incobrables en la cobranza por ventas, el impacto de las bajas tasas de cobranza en las empresas inmobiliarias se reflejará en dos aspectos: por un lado, agravará la tensión en la cadena de capital y afectará la velocidad del capital. el volumen de negocios, por otro lado, los importes impagos deben pasarse a través de otras empresas. Complementar los canales de financiación también aumentará los costes de financiación de las empresas inmobiliarias. Para las empresas inmobiliarias con ratios de endeudamiento bajos, debido a que hay margen para un mayor apalancamiento, el déficit de financiación causado por los pagos "bajos" puede cubrirse fácilmente a través de otros canales de financiación, pero para las empresas inmobiliarias muy endeudadas, la financiación externa es escasa y la financiación es escasa; El coste es elevado, lo que exige que las empresas sean lo más eficientes posible en el proceso de pago. Una vez que el financiamiento externo se reduzca y los pagos no puedan realizarse de manera oportuna, las empresas inmobiliarias altamente endeudadas serán propensas a riesgos de liquidez. Según el diagrama de dispersión de la "tasa de pago - índice de deuda neta" de las empresas inmobiliarias, las empresas inmobiliarias en la parte superior izquierda deben prestar atención.

Para las entidades con un ROIC bajo y poca rentabilidad, las bajas tasas de reembolso también requieren atención. Para las empresas inmobiliarias con baja rentabilidad, su capacidad hematopoyética es relativamente pobre. Si los pagos son menos eficientes, eso es "peor". Según el diagrama de dispersión "Tasa de retorno-ROIC" de las empresas inmobiliarias, las empresas inmobiliarias ubicadas en la parte inferior izquierda deben prestar atención.

Conclusión 2: Las empresas inmobiliarias con bajas tasas de reembolso deben prestar especial atención. En términos generales, existen dos posibilidades para que los rendimientos se mantengan bajos. Una es que las ventas anunciadas por las empresas inmobiliarias contienen cierta cantidad de agua, y la otra es que los reembolsos de las empresas inmobiliarias pueden haber dado lugar a algunas deudas incobrables. Si es lo primero, significa que existen algunos problemas en la divulgación de información de la empresa; si es lo segundo, el problema es más grave y afectará directamente la calificación crediticia.

Conclusión 3: Excepto por la situación de la inyección de agua en las ventas, las empresas inmobiliarias generalmente no tienen problemas de morosidad en el pago, por lo que los pagos que son demasiado bajos en etapas pueden significar que los pagos mejorarán en el futuro. Para las empresas inmobiliarias con bajas tasas de pago afectadas por factores externos, una tasa de pago baja en un período determinado indica una tasa de pago alta en un período determinado en el futuro. Especialmente para las empresas de bienes raíces con altos índices de endeudamiento, si pueden mantener un resultado final sin riesgo crediticio durante los "momentos oscuros" cuando sus tasas de cobro de pagos tocan fondo, entonces cuando sus cobros de pagos "retrasados" se retrasan, su liquidez debería aliviarse en el corto plazo.

Conclusión 4: El impacto negativo de los problemas de cobro en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias se debilitará marginalmente en 2019. En la inversión inmobiliaria en 2018 se produjo una clara diferenciación entre inversión en suelo e inversión en construcción. Las tarifas de compra de suelo aumentaron rápidamente (57,0 interanual) y la inversión en construcción experimentó un crecimiento negativo (-3,29 interanual). Dado que la principal fuente de fondos para la adquisición de tierras son los fondos propios, sin financiación de deuda, si las empresas inmobiliarias quieren unirse a la "guerra por acaparamiento de tierras" en 2018, deben contar con suficiente apoyo de fondos propios, y el objetivo de esto es colección de ventas. Las empresas inmobiliarias con bajas tasas de reembolso se enfrentarán a ciertas limitaciones financieras a la hora de adquirir terrenos en 2018. Después de entrar en 2019, las empresas inmobiliarias en general han ralentizado el ritmo de adquisición de terrenos. En 2019, el canon de compra de suelo disminuyó un 13,1% interanual. Además, la financiación en el sector inmobiliario también muestra signos de liberalización gradual.

Por lo tanto, en general, se espera que el impacto negativo de las bajas tasas de reembolso en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias en 2019 también se vea ligeramente atenuado.

(Fuente del artículo: Charla sobre el mercado de bonos)