¿Cómo se deben calcular los derechos de uso de la tierra?
Cuando los derechos de uso de la tierra se utilizan para el autodesarrollo y la construcción de fábricas y otros edificios sobre el suelo, el valor en libros de los derechos de uso de la tierra no se combina con los edificios sobre el suelo para calcular sus costos. , pero todavía se contabilizan como activos intangibles.
Si los derechos de uso de suelo obtenidos por una empresa de promoción inmobiliaria se utilizan para construir casas o edificios para la venta, el valor de los derechos de uso de suelo correspondientes se incluirá en el costo de las casas y edificios construidos.
Si el precio pagado por una empresa por la compra de casas y edificios incluye el valor de los derechos de uso de la tierra y los edificios, generalmente debe repartirse entre los derechos de uso de la tierra y los edificios sobre el terreno de acuerdo con un método razonable. (como la proporción relativa del valor razonable) El precio real pagado si los derechos de uso del suelo y los edificios sobre el terreno no pueden asignarse razonablemente, todos se contabilizan como activos fijos.
(1) Reconocimiento y medición de derechos de uso del suelo. El reconocimiento de los derechos de uso de la tierra de una empresa debe cumplir dos condiciones al mismo tiempo:
(1) Es probable que los beneficios económicos generados por el activo fluyan hacia la empresa;
( 2) El costo del activo puede ser Geometría confiable. Los derechos de uso de la tierra generalmente se obtienen mediante asignación administrativa, transferencia, compras en el mercado secundario y terciario, inversión de inversionistas, arrendamiento, etc. , y el contenido de costos del desarrollo de la tierra es diferente, por lo que la contabilidad de los derechos corporativos de uso de la tierra debe tratarse de manera diferente.
1. Transferencia y adquisición administrativa. Si la transferencia es gratuita, no se requiere procesamiento contable; si es necesario pagar los honorarios de adquisición de tierras agrícolas o los honorarios de compensación por demolición después de la transferencia, los honorarios pagados por la adquisición de tierras agrícolas y los honorarios de compensación por demolición se enumerarán como "construcción en curso - otros gastos". ", Las tasas de nivelación figuran como "construcción en curso - proyectos de infraestructura".
2. Transferencia y adquisición. Las tasas de transferencia de tierras pagadas se enumeran como "activos intangibles - derechos de uso de la tierra", las tasas de adquisición de tierras agrícolas, las tasas de compensación por demolición y reasentamiento y diversos impuestos y tasas pagados por los usuarios al adquirirlas se enumeran como "construcción en curso - otros gastos". Las tasas de nivelación pagadas figuran como "construcción en curso - proyectos de infraestructura".
3. Adquisición de mercado. El precio pagado figura como "activos intangibles - derechos de uso de la tierra", y los impuestos y tasas correspondientes pagados figuran como "construcción en curso - otros gastos".
4. Inversión de los inversores. Cuando se adquiera, el precio confirmado por todos los inversores se incluirá en "activos intangibles - derechos de uso de la tierra", y los impuestos y tasas correspondientes pagados se incluirán en "construcción en curso - otros gastos".
5. Adquisición de arrendamiento. Los pagos de arrendamiento pagados a plazos se enumeran como "gastos de gestión".
6. Reestructuración cambiaria o de deuda. Los derechos de uso de suelo obtenidos mediante intercambio de transacciones no monetarias o reestructuración de deuda se incluirán en "activos intangibles - derechos de uso de suelo" de conformidad con las normas de tratamiento contable para transacciones no monetarias o reestructuración de deuda.
7. Para la tierra asignada originalmente, cuando los derechos de uso de la tierra se transfieren, arriendan, hipotecan, se aporta capital y se realiza la inversión, la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra debe pagarse de acuerdo con las regulaciones, que es una prima, y el precio de la prima se enumera como "activos intangibles - derechos de uso de la tierra".
La cuenta "construcción en curso" de las empresas promotoras inmobiliarias que involucran los negocios antes mencionados deberá contabilizarse a través de la cuenta "coste de producción (desarrollo)". Cabe señalar que en este período las empresas contabilizan terrenos en la cuenta "activos fijos-terrenos" por las dos razones siguientes: (1) Terrenos que han sido evaluados de acuerdo con la normativa y aprobados como activos fijos en la tasación nacional de activos. desde 1993; (2) "Terrenos que han sido evaluados y contabilizados por separado" antes de que comenzara la verificación del capital en 1993. En este caso, no hay límite de tiempo para la posesión y uso del negocio, y no se prevé depreciación sobre el valor.
(2) Amortización de derechos de uso del suelo. Los derechos de uso de la tierra adquiridos por empresas mediante transferencia, compra en el mercado, aceptación de inversiones, etc. se registrarán como activos intangibles antes del desarrollo y construcción de proyectos de uso propio y se amortizarán en cuotas según el período prescrito. Según el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal", el período máximo de transferencia de derechos de uso de suelo es: 40 años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento, 50 años para suelo industrial, 70 años para suelo residencial y 50 años para suelo integral u otro Año. Cuando una empresa obtiene derechos de uso de la tierra, deberá especificar la vida útil especificada en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra al transferir la tierra. El terreno fue adquirido en los primeros años y el período de amortización es el período restante después del período originalmente especificado menos los años de uso.
Sin embargo, el estado estipula que "si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, los derechos de uso de la tierra se pueden recuperar sin cargo, excepto por el retraso en el inicio del desarrollo debido a fuerza mayor o las acciones del gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes o el trabajos preliminares necesarios para iniciar el desarrollo." Amortización del uso del suelo Cuando se determina el valor correcto, se debita la cuenta "Gastos de Gestión - Amortización de Activos Intangibles" y se acredita la cuenta "Activos Intangibles - Derechos de Uso de Suelo".
(3) Pérdida de derechos de uso del suelo. Debido al carácter no renovable e inmueble de la tierra y al sistema de gestión implementado por el Estado, la posibilidad de menoscabo de los derechos de uso de la tierra es pequeña; cuando se produce el deterioro, la mayoría de los bienes inmuebles, incluidos los edificios, ya se han formado; En este momento se debe hacer una provisión para el deterioro de los activos fijos. Ya sean activos intangibles o provisiones por deterioro de activos fijos, se enumeran como "gastos no operativos" y las cuentas detalladas relacionadas.
(4) Enajenación y pérdida del derecho de uso del suelo.
1. Construcción y desarrollo. Cuando una empresa utilice un terreno para construir un proyecto de uso propio, deberá transferir todo el valor en libros de los derechos de uso del suelo al costo de la construcción en curso; cuando una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolle viviendas comerciales, deberá transferir todo el valor en libros; de los derechos de uso del suelo al coste de desarrollo.
2. Según la Orden Nº 45 del Ministerio de Construcción "Reglamento de gestión de transferencias de bienes inmuebles urbanos", las ventas, inversiones y participaciones de bienes raíces, el desarrollo de cooperativas, el pago de deudas y otras formas de transferencia de propiedad son transferencias de acuerdo con la "Ley de gestión de bienes inmuebles urbanos de; la República Popular China", con el fin de restringir estrictamente la especulación de la tierra, Para garantizar eficazmente la implementación de proyectos de construcción, estipula: "Para transferir los derechos de uso de la tierra, todas las tarifas de transferencia de los derechos de uso de la tierra deben pagarse de acuerdo con el contrato de transferencia y se debe obtener un certificado de derecho de uso de la tierra. Para proyectos de construcción de viviendas, se debe completar más del 25% de la inversión total en desarrollo.