Medidas para la Administración del Registro Hipotecario de Proyectos en Construcción

1. La naturaleza jurídica del contrato de hipoteca para proyectos en construcción Al establecerse una hipoteca sobre un edificio no terminado, el contrato de hipoteca no puede surtir efectos inmediatamente como un derecho de propiedad, sino que sólo puede surtir efectos como una deuda. entre las partes. Porque la hipoteca inmobiliaria requiere inscripción para surtir efecto. Para los edificios en construcción, el establecimiento y eficacia de un contrato de hipoteca son diferentes del establecimiento de derechos hipotecarios. En primer lugar, la construcción en curso se basa en trabajos que se completarán en el futuro y solo se puede crear una hipoteca después de que se complete el edificio. Es decir, un contrato de hipoteca de construcción es un contrato destinado a establecer ciertos derechos en el futuro, en lugar de un contrato para establecer ciertos derechos ahora. En este sentido, la hipoteca de un edificio en construcción es un acto jurídico civil condicional, y el derecho sólo puede constituirse cuando se cumplen las condiciones. La Ley de Garantías no distingue entre la eficacia del contrato hipotecario y la eficacia del derecho hipotecario, lo que ha provocado una gran confusión en la práctica. Desde la perspectiva de la teoría predominante de la distinción entre derechos de propiedad y derechos de los acreedores, el comportamiento contractual es una condición necesaria para la creación de derechos hipotecarios, pero no es una condición suficiente para la creación directa de derechos hipotecarios. Como especie de derecho real, el derecho hipotecario debe cumplir otros requisitos además del contrato de hipoteca que se establezca. Sólo un contrato de hipoteca válido puede establecer los derechos y obligaciones de ambas partes de la hipoteca, pero el hecho de no establecer una hipoteca no significa que el contrato de hipoteca sea inválido. Por tanto, el establecimiento y eficacia de un contrato hipotecario son diferentes del establecimiento y eficacia de los derechos hipotecarios. Al contrato de hipoteca se aplicarán las disposiciones de la Ley de Contratos, y a la inscripción la Ley de Garantías y disposiciones conexas. El registro es un acto que establece derechos independientemente del contrato subyacente. Este error finalmente fue completamente corregido en la interpretación judicial de la Ley de Garantías.

2. ¿A qué debes prestar atención al firmar un contrato de hipoteca para proyectos en construcción?

(1) Antes de firmar un contrato, preste atención a revisar si el deudor hipotecario ha obtenido la aprobación de los departamentos pertinentes o tiene una resolución de las instituciones pertinentes que acuerdan hipotecar el proyecto en construcción. De acuerdo con lo establecido en las “Medidas de Gestión Hipotecaria Inmobiliaria Urbana”, al constituir una hipoteca sobre un proyecto en construcción, el acreedor hipotecario deberá presentar los documentos correspondientes en función de la naturaleza de la empresa del deudor hipotecario:

1. El deudor hipotecario es una empresa de propiedad estatal. Si una persona jurídica es una persona jurídica, si hipoteca un inmueble autorizado por el Estado para administrarlo, debe ser aprobado por el Departamento de Administración de Activos de Propiedad del Estado.

2. Si el deudor hipotecario es una empresa colectiva, deberá ser aprobado por el congreso de trabajadores de la empresa colectiva y reportado a la autoridad superior para su archivo.

3. Si el deudor hipotecario es una empresa de inversión extranjera, deberá ser aprobado por el consejo de administración, salvo lo dispuesto en los estatutos de la sociedad.

4. Si el deudor hipotecario es una sociedad limitada o una sociedad anónima, deberá ser aprobado por acuerdo del consejo de administración o de la junta de accionistas, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad.

(2) Ambas partes acuerdan el valor del proyecto en construcción, o contratan una agencia tasadora de precios inmobiliarios para que lo evalúe y determine.

(3) Además de los términos del contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles, el contrato de hipoteca para proyectos en construcción también debe incluir los siguientes contenidos:

1. certificado de derecho, permiso de planificación del terreno de construcción, número de licencia de planificación del proyecto de construcción;

2. El monto de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagada o la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra que debe pagarse;

3. Proyectos que se han puesto en construcción;

4. Avance de la construcción y fecha de finalización del proyecto;

5.

(4) Una vez firmado el contrato, ambas partes deben realizar los trámites de registro de la hipoteca ante el departamento de gestión inmobiliaria, de lo contrario el contrato de hipoteca no tendrá efectos jurídicos.

(5) Si el proyecto en construcción se completa durante el período de la hipoteca, el interesado deberá volver a registrar la hipoteca después de obtener el certificado de propiedad del inmueble. Creo que también hemos visto que hay una diferencia entre la efectividad de un contrato hipotecario y la efectividad de una hipoteca para un proyecto en construcción. En realidad, muchas personas suelen confundir estas relaciones. Por lo tanto, el primero generalmente entrará en vigor tan pronto como se firme, mientras que el segundo sólo surtirá efecto después del registro. Los dos no son lo mismo. Además, las relaciones jurídicas involucradas en la hipoteca de proyectos en construcción son muy complejas y se debe tener gran precaución en las operaciones reales para evitar riesgos financieros y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todas las partes. Por lo tanto, si desea solicitar un contrato hipotecario para un proyecto en construcción, se recomienda que consulte primero con un abogado profesional relevante para evitar causarle pérdidas financieras.

Base legal:

Artículo 7 de la "Ley de Construcción de la República Popular China" Antes del inicio de un proyecto de construcción, la unidad de construcción deberá, de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes. , informar al director administrativo de construcción del gobierno popular en o por encima del nivel del condado donde se encuentra el proyecto. Los departamentos solicitan licencias de construcción, pero se excluyen los proyectos pequeños por debajo de la cuota determinada por el departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado; De acuerdo con la autoridad y los procedimientos prescritos por el Consejo de Estado, los proyectos de construcción que ya hayan aprobado el informe de inicio de construcción ya no recibirán un permiso de construcción.