¿Cómo calcular la superficie de suelo compartido de cada hogar en la venta de vivienda comercial?

Para obtener más detalles, consulte Interpretación de la ley de propiedad (2)

Encuentre las "respuestas" a las cuatro preguntas principales

Hay muchas cuestiones que preocupan a los desarrolladores, como la eliminación de plazas de aparcamiento y la venta de espacios verdes. Por fin el problema ya no es humo y espejos.

Hay una ley que seguir, y hay una ley que seguir. Desde la promulgación de la Ley de Propiedad, muchas empresas promotoras inmobiliarias han organizado estudios sobre esta ley. Basándose en la práctica del desarrollo y operación de bienes raíces, los desarrolladores plantearon cuatro temas candentes que les preocupaban más. Dos expertos, el abogado Cai Yaozhong y el profesor Mei Xiaying, dieron respuestas autorizadas a estas preguntas.

Pregunta 1: ¿De qué plazas de aparcamiento pueden disponer los promotores? ¿Qué no se puede eliminar?

Después de la promulgación de la Ley de Propiedad, muchos promotores en Guangzhou estaban ansiosos por vender plazas de aparcamiento. Algunas personas creen que la Ley de Propiedad acaba de ser promulgada y muchos todavía no lo entienden. Los promotores esperan hacer una fortuna vendiendo plazas de aparcamiento antes de que la ley se aplique oficialmente. Entonces, ¿de qué plazas de aparcamiento pueden disponer los promotores? ¿Qué no se puede hacer?

Respuesta autorizada: Para las comunidades establecidas, es sencillo determinar de qué plazas de aparcamiento el promotor tiene derecho a disponer. El primero es ver si la plaza de aparcamiento se planeó originalmente para la comunidad y el segundo es ver si el promotor ha obtenido los derechos de propiedad sobre la plaza de aparcamiento. Si se cumplen estas dos condiciones, el promotor tiene derecho a disponer de ella, ya sea antes o después de la promulgación de la Ley de Propiedad. Por tanto, si el promotor tiene derecho a disponer de él, no hay necesidad de apresurarse a venderlo.

Muchas comunidades no tienen suficientes espacios de estacionamiento planificados en la etapa inicial. Durante el proceso de construcción o después de que se completa la comunidad, los desarrolladores utilizan los espacios de estacionamiento designados por espacios verdes o caminos públicos, y los desarrolladores no tienen derecho a hacerlo. disponer de ellos a menos que las plazas de aparcamiento estén ocupadas y el terreno no haya entrado en la piscina pública y los derechos de uso del suelo sigan perteneciendo al promotor. También es necesario recordar a los propietarios de automóviles que, al comprar una plaza de aparcamiento, deben aclarar la propiedad de la propia plaza de aparcamiento.

Para nuevos proyectos, los promotores deben planificar suficientes plazas de aparcamiento para los propietarios, ya sean plazas de aparcamiento sobre rasante o garajes subterráneos, siempre que esté incluido en la planificación original de la comunidad y haya sido aprobado por los departamentos correspondientes tienen derecho a disponer de ellos y pueden venderlos, anexarlos o alquilarlos.

Base de la respuesta: Artículo 74 de la "Ley de Derechos de Propiedad": La propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro de la zona de construcción será acordada por las partes mediante venta, donación o arrendamiento. Las plazas de aparcamiento que ocupan vías u otros sitios de propiedad del propietario para el estacionamiento de vehículos son de propiedad exclusiva del propietario.

Pregunta 2: ¿Se pueden vender o alquilar plazas de aparcamiento sólo a propietarios de esta comunidad?

La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que se debe dar prioridad a las plazas de aparcamiento en zonas residenciales para satisfacer las necesidades de los propietarios. ¿Significa que los promotores sólo pueden vender o alquilar plazas de aparcamiento a los propietarios de esta zona residencial?

Respuesta autorizada: "Prioridad" y "únicamente" tienen significados diferentes. Bajo determinadas condiciones, los promotores pueden vender o alquilar plazas de aparcamiento a propietarios de coches fuera de la comunidad.

Por ejemplo, si una comunidad construida por un promotor tiene capacidad para 1.000 propietarios, después de que los propietarios se muden, el promotor puede comunicar la noticia de las plazas de aparcamiento en venta o alquiler a cada hogar y preguntar a los propietarios si Se necesitan espacios de estacionamiento y se establece un tiempo de transacción razonable para permitir que las personas que necesitan espacios de estacionamiento se registren o realicen procedimientos de compra o arrendamiento de manera oportuna. Supongamos que después de solicitar opiniones, se descubre que el propietario solo necesita 600 espacios de estacionamiento, pero el desarrollador ha planificado 800 espacios de estacionamiento. En este momento, el desarrollador puede alquilar o vender los 200 espacios de estacionamiento restantes a propietarios de automóviles fuera de la comunidad.

Sin embargo, en la práctica, todavía existe un problema, es decir, la demanda de espacios de estacionamiento por parte de los propietarios comunitarios cambia a medida que mejoran los niveles de vida, la demanda de espacios de estacionamiento será cada vez mayor. Si el desarrollador vende el exceso de espacios de estacionamiento cuando la comunidad se muda, las necesidades de los nuevos propietarios no se cubrirán en el futuro y pueden surgir conflictos. Sin embargo, este nuevo problema no es obligación del desarrollador.

Base de la respuesta: Artículo 74 de la Ley de Propiedad: Dentro de las zonas de construcción, las plazas de aparcamiento y los garajes previstos para aparcar coches deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios.

Pregunta 3: ¿Pueden los promotores vender o regalar terrenos verdes a propietarios específicos?

Existe un fenómeno en muchas comunidades en el que los propietarios del primer piso transforman sus patios delanteros y traseros en terrazas acristaladas, lo que genera descontento entre otros propietarios. Los remodeladores afirman que los promotores les vendieron o les entregaron el terreno. . Pero, ¿pueden los promotores vender o regalar espacios verdes a propietarios específicos?

Respuesta autorizada: si el espacio verde se puede vender o regalar depende de si el espacio verde ha ingresado al área de la piscina de tierra del propietario. Si ha ingresado a la piscina de tierra, el desarrollador no tiene derecho a disponer de ella. Actualmente, para los edificios residenciales de gran altura, los espacios verdes comunitarios ya han entrado en el puesto público y pertenecen al propietario. El promotor no puede venderlos ni regalarlos. Las condiciones de la villa varían.

La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que el espacio verde dentro del área del edificio pertenece al propietario, a menos que sea expresamente propiedad de un particular. ¿Cómo tiene derecho un promotor a declarar que un espacio verde pertenece a una persona concreta? Una forma es que el desarrollador retiene los derechos de uso del suelo del espacio verde y no ingresa al área compartida del propietario, por lo que el desarrollador tiene derecho a disponer de él y puede venderlo o regalarlo; El terreno verde ingresa al área compartida del propietario, el desarrollo Antes de la venta, el desarrollador indica claramente qué espacios verdes son utilizados exclusivamente por un individuo específico. Esto equivale a obtener el consentimiento del comprador de la vivienda y estar dispuesto a ceder parte de los derechos de uso. de lugares públicos a la persona designada por el promotor. Pero en este caso, el promotor no tiene derecho a utilizar el terreno. No puede vender el terreno verde y sólo puede cederlo a determinados propietarios para que lo utilicen.

Base de respuesta: Artículo 73 de la "Ley de Derechos de Propiedad": El espacio verde dentro del área de edificación pertenece al propietario, excepto el espacio verde público urbano o el espacio verde que sea expresamente propiedad de un particular. .

Pregunta 4: La terraza de la última planta es del propietario***, ¿qué debo hacer si se la quiero ceder al usuario de la última planta?

La táctica de marketing de “compra el último piso y consigue una terraza en la azotea” se utiliza a menudo en las ventas de bienes raíces. Sin embargo, según la "Ley de derechos de propiedad", la terraza del último piso suele ser un lugar público y debe ser propiedad de todos los propietarios, a menos que se trate de una villa. En circunstancias normales, los promotores venden o regalan la terraza y el ático juntos. ¿Tiene el promotor derecho a hacerlo?

Respuesta autorizada: En términos de propiedad, el promotor no puede ceder la terraza al propietario del último piso, y el propietario no puede utilizar la terraza en exclusiva para que otros propietarios también puedan disfrutarla.

Si el promotor quiere regalar la terraza superior al mejor comprador que le resulte más conveniente utilizarla, entonces el método posible sigue siendo indicar claramente al comprador en el contrato de compra que el derecho de uso la terraza superior pertenece al usuario superior, pero el usuario superior no puede usarse con fines comerciales, no puede afectar el uso normal de otros propietarios y no puede construir edificios ilegales en la terraza ni dañar los intereses de otros propietarios.

Base de la respuesta: Artículo 73 de la "Ley de derechos de propiedad": Otros lugares públicos, instalaciones públicas y edificios de servicios inmobiliarios dentro de la zona de construcción pertenecen al propietario.