Xia Lei: El impacto y las perspectivas de la epidemia en la industria inmobiliaria

Este número se centra en analizar el impacto de la epidemia en el panorama competitivo de la industria inmobiliaria.

Xia Lei: Con la epidemia interna bajo control efectivo, el mercado inmobiliario se está recuperando gradualmente. En números anteriores, hemos analizado exhaustivamente el impacto de la epidemia en la demanda de vivienda, las ventas de bienes raíces, la inversión y la financiación. En este número, nos centramos en analizar el impacto de la epidemia en el panorama competitivo de la industria inmobiliaria.

El aumento de la concentración ha sido una tendencia significativa en la industria inmobiliaria de mi país en la última década, y se ha acelerado aún más desde la regulación 930 en 2016. De 2011 a 2016, la participación de mercado de las empresas inmobiliarias TOP10, TOP50 y TOP100 aumentó en un promedio de 1,5, 2,7 y 3,2 puntos porcentuales anualmente, y se aceleró a 3,3, 9,2 y 12,2 puntos porcentuales respectivamente de 2017 a 2019. 9 puntos porcentuales .

1. Durante la epidemia, la diferenciación industrial se ha acelerado y la concentración ha aumentado significativamente en el corto plazo.

En el primer trimestre de 2020, la cuota de mercado de las empresas inmobiliarias TOP10, TOP50 y TOP100 aumentó 10,0, 11,0 y 7,8 puntos porcentuales respectivamente en comparación con 2019. Hay dos razones principales. En primer lugar, la epidemia ha puesto a prueba la cadena de capital de las empresas inmobiliarias. Los ingresos por ventas, que representan el 50% de las fuentes de capital, han disminuido, mientras que los gastos rígidos, que representan 2/3 de los gastos de capital, siguen siendo considerables. Las pequeñas empresas inmobiliarias con débiles capacidades anti-riesgo están acelerando su salida. Al 8 de abril de 2020, un total de 84 empresas promotoras inmobiliarias habían quebrado y liquidado dentro de los 65 días posteriores al feriado, un aumento interanual del 25,3%, todas ellas pequeñas y medianas inmobiliarias locales. empresas. En segundo lugar, las grandes empresas inmobiliarias han aumentado sus esfuerzos en marketing online y promociones de descuento, y sus ventas se han visto relativamente menos afectadas por la epidemia. De enero a marzo de 2020, la tasa de crecimiento interanual promedio del monto de ventas de las empresas inmobiliarias TOP10, 50 y 100 disminuyó, que fueron -15,7%, -28,7% y -37,2% respectivamente, mientras que el año promedio-; tasa de crecimiento interanual del precio medio de venta Cada vez más, fueron del -1,8%, 3,3% y 4,1% respectivamente.

A medida que la epidemia se va controlando gradualmente, la demanda de vivienda se libera constantemente. En un entorno de mercado estable, el crecimiento de las ventas de las grandes empresas inmobiliarias impulsará que la concentración de la industria siga aumentando. En 2020, se espera que el volumen de ventas de viviendas comerciales en todo el país sea de 15,3 billones de yuanes, una ligera disminución del 4,1% interanual. La cantidad total de las 33 empresas inmobiliarias TOP50 que anunciaron objetivos de ventas aumentó un 9,5% en comparación con 2019, y se espera que la participación de mercado aumente en 6,5 puntos porcentuales en comparación con 2019.

2． Después de la epidemia, las cinco ventajas competitivas principales de las grandes empresas inmobiliarias en materia de reservas de terreno, calidad de los productos, capacidades de financiación, control de costos y diseño de proyectos se han vuelto prominentes, lo que garantiza un crecimiento continuo del rendimiento.

En primer lugar, la epidemia ha reforzado directamente las reservas de suelo y las ventajas de los productos de las grandes empresas inmobiliarias. En primer lugar, la epidemia ha llevado a los gobiernos locales a relajar las políticas de adquisición de tierras y aumentar la oferta de tierras de alta calidad. Las grandes empresas inmobiliarias han aprovechado la ventana de adquisición de terrenos para adquirir terrenos de alta calidad y la concentración de la adquisición de terrenos ha aumentado. En el primer trimestre de 2020, entre las 100 principales empresas inmobiliarias con monto de adquisición de terrenos, las 20 principales representaron el 29,9% del monto total de adquisición de terrenos, un aumento de 2,3 puntos porcentuales con respecto a 2019. Además, la epidemia ha acelerado la salida de las pequeñas empresas inmobiliarias y las grandes empresas inmobiliarias han aprovechado la tendencia para realizar fusiones y adquisiciones. En el primer trimestre de 2020, el valor de las fusiones y adquisiciones en la industria inmobiliaria fue de 36.860 millones de yuanes, un aumento interanual del 702,4%. En segundo lugar, la epidemia ha hecho que los residentes presten más atención a la calidad de sus viviendas. Los proyectos de empresas inmobiliarias de marca tienen importantes ventajas en el posicionamiento del producto, diseño de unidades, instalaciones de apoyo, paisajismo, calidad de la construcción, servicios inmobiliarios, etc., lo que facilita la venta y las primas son más obvias.

En segundo lugar, la política posterior a la epidemia y el entorno industrial son propicios para que las grandes empresas inmobiliarias aprovechen al máximo su financiación, diseño de proyectos y ventajas de costos. En primer lugar, después de la epidemia, el entorno de liquidez para la financiación de las empresas inmobiliarias ha mejorado, pero las políticas financieras inmobiliarias seguirán manteniendo "continuidad, coherencia y estabilidad" y es difícil que varios canales de financiación se relajen significativamente. En primer lugar, los canales principales, como los préstamos para el desarrollo, la financiación de fideicomisos, los bonos de crédito y las deudas extranjeras, tienen umbrales más altos, y las grandes empresas inmobiliarias tienen canales de financiación más abundantes; en segundo lugar, las grandes empresas inmobiliarias tienen canales de financiación más fluidos y de bajo costo, suficientes; garantías y mejores calificaciones crediticias, las tasas de interés de financiación también son más bajas. Tomando como ejemplo las empresas inmobiliarias que cotizan en el TOP100 en 2019, de 2016 a 2018, los costos financieros integrales promedio de las 10 principales fueron del 5,4%, 5,3% y 5,7% respectivamente, que fueron significativamente más bajos que el 8,0% de los 10 últimos, 1%, 6,7% y 7,1%.

En segundo lugar, las grandes empresas inmobiliarias tienen ventajas generales en los costos de adquisición de terrenos, construcción e instalación, financiamiento y administración, y sus proyectos pueden crear mayores márgenes de ganancias y al mismo tiempo lograr un cierto retorno de la inversión. Después de la epidemia, el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular" se ha mantenido sin cambios. Los compradores de viviendas que necesitan urgentemente o están mejorando han tomado decisiones prudentes y son muy sensibles a los precios. Se ha destacado la escala de las empresas inmobiliarias.

En tercer lugar, la epidemia ha aumentado el riesgo de fluctuaciones en un mercado único. En el primer trimestre de 2020, el área de transacciones de viviendas comerciales en 55 de las 86 ciudades de la muestra cayó más del 25%. Las grandes empresas inmobiliarias tienen muchos proyectos y una amplia distribución, y pueden ajustar con flexibilidad los acuerdos de venta y cubrir eficazmente los riesgos del mercado único. La demanda de vivienda se ha ido liberando constantemente después de la epidemia, con una capacidad de mercado regional limitada y una presión competitiva cada vez mayor. Las grandes empresas inmobiliarias tienen una baja contribución a una sola ciudad, por lo que pueden lograr un crecimiento del rendimiento aumentando sus esfuerzos de expansión de proyectos en las ciudades. El análisis estadístico de los datos de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias en 2019 muestra que existe una correlación positiva significativa entre el monto de las ventas y el número de ciudades implementadas, y por cada ciudad adicional implementada, el monto de las ventas aumenta en 3,01 mil millones de yuanes.

3. Después de sobrevivir a los más aptos del mercado, las grandes empresas inmobiliarias tendrán mejores capacidades de control de costos, capacidades de creación de productos y capacidades de resistencia al riesgo para promover el desarrollo constante de la industria, prevenir y resolver riesgos financieros y mejorar el nivel de vida de los residentes. p>

La formulación de políticas debe estar en línea con la industria de la vivienda. La tendencia de supervivencia de los más aptos entre las empresas garantiza la mejora del consumo de vivienda de los residentes y mantiene el desarrollo constante de la industria. En primer lugar, alentar a las grandes empresas inmobiliarias a eliminar los efectos adversos causados ​​por la ruptura de la cadena de capital de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias mediante fusiones y adquisiciones y otros métodos, y apoyar una financiación razonable de fusiones y adquisiciones. El segundo es garantizar el consumo razonable de vivienda de los residentes, aumentar la oferta de suelo residencial en las ciudades calientes desde el punto de vista de la oferta, continuar promoviendo la renovación de cobertizos, aumentar la intensidad de la renovación de edificios antiguos y comunidades antiguas, desarrollar viviendas de alquiler, etc.; Por el lado de la demanda, revisar adecuadamente las medidas regulatorias inoportunas y empoderar una mayor autonomía local y políticas específicas de la ciudad para apoyar las necesidades y mejoras urgentes. En tercer lugar, se puede establecer un sistema de indicadores para las empresas de vivienda modelo en la regulación inmobiliaria para promover la experiencia de las empresas de vivienda de referencia.

Las operaciones empresariales deben mejorarse continuamente desde las tres dimensiones de adquisición de tierras, productos y marketing. El primero es optimizar la adquisición de terrenos para reducir los riesgos, aumentar la facturación y controlar los costos; el segundo es mejorar los productos para que se ajusten mejor a la demanda del mercado; el tercero es innovar el marketing, promover y mejorar el marketing en línea completo;

Xia Lei, vicepresidente del Instituto de Investigación Evergrande, columnista de nuevos medios de Guandian Real Estate