El papel de la tasación de tierras en el mercado

En toda la cadena de desarrollo del mercado de capitales, la valoración inmobiliaria debería ser un eslabón muy importante, pero actualmente nuestro país no ha jugado un papel importante en la industria de la valoración inmobiliaria. Introducir la industria de tasación de bienes raíces en el mercado de capitales puede ser, en última instancia, el mayor beneficiario; por el contrario, si no desempeñamos el papel de la industria de tasación de bienes raíces, el mercado de capitales puede ser la mayor víctima. Afortunadamente, hoy finalmente tenemos la oportunidad de discutir la relación entre la industria de tasación de bienes raíces y el desarrollo del mercado de capitales, así como las expectativas de la Comisión Reguladora de Valores de China para la industria de tasación de bienes raíces.

En primer lugar, la industria de tasación de bienes raíces está posicionada para servir al mercado de capitales

La norma nacional "Especificaciones de valoración de bienes raíces" enumera más de una docena de propósitos de la tasación de bienes raíces, como cesión de derechos de uso de suelo, cesión de inmuebles, hipoteca inmobiliaria, arrendamiento de viviendas, seguros inmobiliarios, adquisición y demolición de terrenos, litigios inmobiliarios, etc. Las categorías de valoración de bienes raíces se pueden dividir en tres categorías: La primera categoría es para servir a una o ambas partes de la transacción inmobiliaria. El sujeto de los resultados de la valoración es la parte involucrada en la transacción inmobiliaria, como la valoración de bienes inmuebles. expropiación de inmuebles, valoración del precio de hipotecas inmobiliarias, etc. Este tipo de evaluación sirve para transacciones inmobiliarias y tiene un papel de asesoramiento y referencia. La segunda categoría incluye no sólo servir a ambas partes de la transacción inmobiliaria, sino también a terceros como el gobierno (tributación) y las autoridades judiciales (tasación forense), y el sujeto que recibe los resultados de la tasación suele ser un tercero distinto de las partes involucradas en la transacción inmobiliaria. Por ejemplo, la tasación judicial de valoración inmobiliaria sirve a las autoridades judiciales y a las instituciones arbitrales para resolver disputas relacionadas con la valoración inmobiliaria, y tiene propiedades de tasación judicial y probatoria. La tercera categoría es la evaluación inmobiliaria en el mercado de capitales, como la evaluación inmobiliaria de empresas que cotizan en bolsa y fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios. Aunque este tipo de evaluación inmobiliaria la encomienda una empresa que cotiza en bolsa (encomendada por el consejo de supervisión o el consejo de administración), entre los usuarios del informe de evaluación también se encuentran inversores potenciales en el mercado de capitales. Por lo tanto, basándose en intereses públicos como revelar el verdadero valor de las empresas del mercado de capitales que participan en las valoraciones en el mercado de capitales, los tasadores inmobiliarios son ante todo inversores, pero también de toda la sociedad. Por tanto, el tercer tipo de tasación inmobiliaria también debería ser forense.

En Hong Kong, las evaluaciones inmobiliarias involucradas en el mercado de capitales (cotización, adquisiciones, fusiones) son realizadas por peritos inmobiliarios registrados. La Ordenanza de Empresas de Hong Kong estipula que si los activos registrados son participaciones de la empresa en terrenos o edificios y el valor excede el 65.438+00% de los activos totales de la empresa, es decir, no menos de 3 millones de dólares de Hong Kong, la empresa en cuestión debe contratar a un independiente. el tasador elabora un informe de valoración; si la empresa ha obtenido más de un informe de valoración sobre la participación de la empresa en terrenos o edificios en los seis meses anteriores a la emisión del folleto, todos los demás informes deben incluirse en el folleto. De acuerdo con las Normas de contabilidad de la Bolsa de Valores de Hong Kong para empresas que cotizan en bolsa, todos los activos inmobiliarios de inversión se declaran en el balance a su valor de mercado público. Para las empresas que cotizan en bolsa y las empresas con activos inmobiliarios de inversión por valor de más de 50 millones de dólares de Hong Kong, o más del 65.438+05% de los activos inmobiliarios totales del grupo, se debe realizar una tasación inmobiliaria: (a) Se debe realizar una tasación inmobiliaria por una empresa que ha realizado recientemente una tasación similar de activos inmobiliarios en la zona. Personas profesionalmente cualificadas (peritos industriales registrados profesionales de Hong Kong) realizan evaluaciones anuales.

En la actualidad, los tasadores de bienes raíces en China continental aún no han desempeñado su debido papel profesional en el mercado de capitales. Vale la pena aprender sobre el sistema relevante de peritos industriales en Hong Kong para la tasación de bienes raíces de las empresas que cotizan en bolsa. el continente. Los tasadores de bienes raíces deberían involucrarse en el mercado de servicios de valoración del mercado de capitales, de lo contrario, será difícil para las empresas que cotizan en bolsa lograr grandes logros en la calidad de los activos y la gobernanza interna, y será difícil que el mercado de capitales de China madure y se desarrolle verdaderamente.

Cabe decir que nuestros tasadores inmobiliarios tienen límites de práctica claros en el servicio al mercado de capitales. La evaluación de pasivos y activos circulantes no es nuestro fuerte. Los contadores públicos tienen una ventaja sobre nosotros. Principalmente realizamos tasaciones inmobiliarias. Tampoco hacemos evaluaciones de valor corporativo porque los corredores y asesores financieros lo hacen mejor que nosotros. En la actualidad, es especialmente necesario confiar en la competencia del mercado y confiar en los propios esfuerzos para encontrar su posición en el mercado de capitales. Por supuesto, también hay que confiar en la Comisión Reguladora de Valores de China, pero en última instancia, hay que confiar. en los propios esfuerzos por lograr reconocimiento social.

2. Ideas concretas para que la industria de tasación inmobiliaria consiga su debido posicionamiento en el mercado de capitales.

(1) Cultivar el profesionalismo es la base de la industria de valoración de bienes raíces. Para tomar prestada una frase del Sr. Zhang Weiguo, jefe de contabilidad de la Comisión Reguladora de Valores de China: “¿Pero qué es el profesionalismo? En términos sencillos, es como un funcionario, un maestro, un intermediario.

”

(2) Dividir científicamente las responsabilidades del tasador inmobiliario y del cliente, y considerar la calidad de la tasación inmobiliaria como su propia vida. El tasador debe garantizar la autenticidad, legalidad y racionalidad de la tasación. Suposiciones. El tasador cree que es responsabilidad del cliente proporcionar datos verdaderos. Si hay un problema al proporcionar datos falsos, el cliente será responsable. Pero, ¿cuáles son las obligaciones de auditoría necesarias del tasador de activos? Pide a un tasador que evalúe la propiedad de una empresa que cotiza en bolsa. El área de construcción indicada en el poder es de 5.000 metros cuadrados, pero en realidad es sólo 3.000 metros cuadrados si el poder promete que la propiedad no se arrendará. Durante mucho tiempo, ¿la agencia de tasación no tiene responsabilidad de auditoría? ¿Cómo puede reflejar el debido cuidado profesional del tasador? Los tasadores deben hacer todo lo posible para convencer al público de que la práctica de los tasadores no tiene la función de eliminar los riesgos de inversión de los inversores. , pero el comportamiento de evaluación de nuestros tasadores debería poder reducir los riesgos de inversión de los inversores; de lo contrario, el público pensará que no somos necesarios.

(3) Divida científicamente los límites de responsabilidad entre tasadores y tasadores. Al discutir los límites de las responsabilidades legales que deben asumir las agencias de tasación de bienes raíces y los tasadores, a menudo es fácil distinguir las responsabilidades legales que deben asumir los accionistas (socios) de las agencias de tasación de bienes raíces con las de las agencias de tasación de bienes raíces. Los tasadores están confundidos.

Las agencias de tasación de bienes raíces pueden convertirse en objeto de responsabilidad administrativa, responsabilidad civil y responsabilidad penal. Las principales formas en que las agencias de tasación de bienes raíces asumen responsabilidad administrativa incluyen advertencias, multas y confiscación de bienes. ganancias ilegales y propiedad ilegal, ordenar la suspensión de la producción y el negocio, suspender o revocar la licencia, etc. La principal forma en que la agencia de tasación inmobiliaria asume la responsabilidad civil es que la institución asume la responsabilidad civil por todas sus propiedades. La responsabilidad penal de la agencia de tasación inmobiliaria es principalmente de conformidad con la ley. Multas 1. Responsabilidad legal de los accionistas (socios)

Si un accionista (socio) de una agencia de tasación inmobiliaria ejerce como tal. tasador de bienes raíces registrado, la responsabilidad legal por su culpa pertenece al tasador de bienes raíces la responsabilidad profesional no pertenece a la responsabilidad legal que deben asumir los accionistas (socios). Por supuesto, los accionistas (socios) también deben asumir las responsabilidades legales. como accionistas (socios) luego de asumir sus responsabilidades profesionales como evaluadores. Al referirnos a las responsabilidades legales que deben asumir los accionistas (socios), distinguimos entre las responsabilidades profesionales que pueden asumir al mismo tiempo, sólo en términos de las responsabilidades legales que. los accionistas (socios) deben soportar.

Para las sociedades limitadas. Para una empresa de tasación de bienes raíces responsable, la responsabilidad legal de los accionistas por las deudas de la institución se limita a su propiedad no distribuida y a su aportación de capital en la empresa. qué responsabilidad legal tienen que asumir la empresa de tasación y el tasador, los accionistas solo asumen la responsabilidad patrimonial, que es limitada. Para una agencia de tasación de bienes raíces, aunque los socios solo asumen la responsabilidad patrimonial, la responsabilidad de los socios es por las deudas. La sociedad es ilimitada y están interrelacionadas con los socios que no tienen la culpa de las deudas de la sociedad. Es obviamente injusto asumir una responsabilidad personal solidaria ilimitada. Por lo tanto, deberían existir disposiciones sobre el sistema de sociedad de responsabilidad limitada. el socio culpable asumirá la responsabilidad solidaria ilimitada por las deudas de la sociedad; los demás socios que no sean culpables sólo soportarán el importe de su aportación de capital por las deudas de la sociedad.

2. Responsabilidades profesionales de los tasadores inmobiliarios

Los tasadores inmobiliarios pueden ser objeto de responsabilidad administrativa, responsabilidad civil y responsabilidad penal. Las principales formas en que los tasadores de bienes raíces asumen responsabilidades administrativas incluyen advertencias, multas, confiscación de ganancias ilegales y propiedades ilegales, suspensión de la práctica, revocación de licencias de práctica y cancelación de certificados de calificación de tasadores de bienes raíces.

La principal forma en que los tasadores inmobiliarios asumen la responsabilidad civil es la responsabilidad civil por indemnización. Entre la responsabilidad civil por incumplimiento de contrato o infracción, la responsabilidad civil principalmente por agravio puede llevar al tasador a la quiebra. Vale la pena señalar que la Interpretación Judicial [2003] No. 2 "Varias Disposiciones del Tribunal Supremo Popular sobre el Juicio de Casos de Indemnización Civil por Declaraciones Falsas en el Mercado de Valores" incluyó por primera vez agencias de servicios intermediarios profesionales, como agencias de tasación de activos. , directores, supervisores y gerentes responsables y otros altos directivos y personal directamente responsable fueron nombrados como acusados ​​en el caso de indemnización civil por tergiversación de valores. La nueva "Ley de Sociedades" que entró en vigor el 5 de junio de 2006 + 1 de octubre de 2006 estipula que si una institución responsable de la evaluación de activos, verificación de capital o verificación emite resultados de evaluación, verificación de capital o certificados de verificación falsos y causa pérdidas a los acreedores de la empresa , no será responsable a menos que pueda A menos que demuestre que no tiene culpa, será responsable de una indemnización en el ámbito de su evaluación o verificación.

Se puede ver que no importa si el tasador de bienes raíces es una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad de responsabilidad ilimitada, siempre que haya una falta en su comportamiento profesional, puede asumir responsabilidad extracontractual, y la forma de asumir la responsabilidad es la indemnización civil. .

1. Responsabilidad legal de los accionistas (socios)

Los accionistas (socios) en una agencia de tasación inmobiliaria ejercen como tasadores inmobiliarios registrados. La responsabilidad legal por sus faltas será. la responsabilidad profesional del tasador inmobiliario y no la responsabilidad legal de los accionistas (socios). Por supuesto, una vez que los accionistas (socios) han asumido sus responsabilidades profesionales como evaluadores, también deben asumir sus responsabilidades legales como accionistas (socios). Al analizar las responsabilidades legales que deben asumir los accionistas (socios), distinguimos las responsabilidades profesionales de los evaluadores que pueden asumir al mismo tiempo, sólo en términos de las responsabilidades legales que deben asumir los accionistas (socios).

Para una sociedad de tasación de bienes raíces de responsabilidad limitada, la responsabilidad legal de los accionistas por las deudas de la institución se limita a sus bienes no distribuidos y aporte de capital en la empresa. Independientemente de la responsabilidad legal que deban asumir la empresa de tasación y el tasador, los accionistas sólo asumen la responsabilidad patrimonial, que es una responsabilidad limitada. Para una agencia de tasación de bienes raíces de una sociedad, aunque los socios solo asumen la responsabilidad de la propiedad, la responsabilidad de los socios por las deudas de la sociedad es ilimitada y están interrelacionadas. Evidentemente es injusto permitir que los socios que no son culpables de las deudas de una sociedad asuman una responsabilidad personal ilimitada y solidaria. Por lo tanto, deben existir disposiciones sobre el régimen de la sociedad de responsabilidad limitada. El socio culpable responderá ilimitada y solidariamente de las deudas de la sociedad. Los demás socios sin culpa sólo responderán de las deudas de la sociedad en la medida de sus obligaciones. aporte de capital.

2. Responsabilidades profesionales de los tasadores inmobiliarios

Los tasadores inmobiliarios pueden ser objeto de responsabilidad administrativa, responsabilidad civil y responsabilidad penal. Las principales formas en que los tasadores de bienes raíces asumen responsabilidades administrativas incluyen advertencias, multas, confiscación de ganancias ilegales y propiedades ilegales, suspensión de la práctica, revocación de licencias de práctica, cancelación de certificados de calificación de tasadores de bienes raíces y otras sanciones.

La principal forma en que los tasadores inmobiliarios asumen la responsabilidad civil es la responsabilidad civil por indemnización. Entre la responsabilidad civil por incumplimiento de contrato o infracción, la responsabilidad civil principalmente por agravio puede llevar al tasador a la quiebra. Vale la pena señalar que la Interpretación Judicial [2003] No. 2 "Varias Disposiciones del Tribunal Supremo Popular sobre el Juicio de Casos de Indemnización Civil por Declaraciones Falsas en el Mercado de Valores" incluyó por primera vez agencias de servicios intermediarios profesionales, como agencias de tasación de activos. , directores, supervisores y gerentes responsables y otros altos directivos y personal directamente responsable fueron nombrados como acusados ​​en el caso de indemnización civil por tergiversación de valores. La nueva "Ley de Sociedades" que entró en vigor el 5 de junio de 2006 + 1 de octubre de 2006 estipula que si una institución responsable de la evaluación de activos, verificación de capital o verificación emite resultados de evaluación, verificación de capital o certificados de verificación falsos y causa pérdidas a los acreedores de la empresa , no será responsable a menos que pueda A menos que demuestre que no tiene culpa, será responsable de una indemnización en el ámbito de su evaluación o verificación. Se puede ver que no importa si el tasador de bienes raíces es una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad de responsabilidad ilimitada, siempre que haya una falta en su comportamiento profesional, puede asumir responsabilidad extracontractual, y la forma de asumir la responsabilidad es la indemnización civil. .