Las últimas 23 medidas de la Administración Estatal de Divisas

Para rescatar a las empresas inmobiliarias, los reguladores han tomado medidas frecuentes recientemente. El 18 de abril, el Banco Central y la Administración Estatal de Divisas emitieron 23 medidas para apoyar la economía y las finanzas, mencionando que "los bancos comerciales y las empresas de gestión de activos financieros deberían proporcionar servicios financieros para las fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de empresas inmobiliarias clave". proyectos de eliminación de riesgos"; el 25 de abril, el Banco Central convocó a bancos estatales, bancos por acciones y sociedades de gestión de activos a reuniones especiales para discutir las empresas inmobiliarias que han sido rescatadas, y determinó el primer lote de 12 inmuebles empresas que han sido rescatadas.

Cabe señalar que recientemente, varias regiones han introducido políticas de apoyo relevantes para la reanudación de la producción inmobiliaria. Por ejemplo, Xuzhou celebró recientemente una reunión de trabajo para facilitar la reanudación del trabajo en la industria inmobiliaria y propuso 18 medidas específicas, como la reducción de los depósitos en subasta de tierras. Además, más de 10 ciudades han ajustado sucesivamente las medidas regulatorias para la preventa de viviendas comerciales. fondos para ayudar a las empresas de viviendas difíciles a reanudar el trabajo y la producción.

Al mismo tiempo, algunas empresas inmobiliarias también están trabajando intensamente para retomar el trabajo y la producción para asegurar la entrega de los edificios mediante la transferencia de proyectos o capital, la cooperación con terceros, etc. Por ejemplo, Evergrande Group ha logrado la puesta en marcha normal de 562 proyectos de edificios docentes, y 179 proyectos de edificios docentes están en proceso de reanudar el trabajo y la producción, entre los 49 proyectos que deberían reanudarse en el proceso de licitación, 39 han reanudado el trabajo; , con una tasa de reanudación general del 80%; hasta el 24 de marzo, Shimao ha reanudado por completo el trabajo en más de 120 proyectos en todo el país. A finales de marzo, Aoyuan Real Estate había reanudado oficialmente la producción en más de 130 proyectos en todo el país.

Fuente: Guan Wei de Evergrande Group

El sector inmobiliario reanuda activamente los trabajos de "edificios garantizados"

Desde la perspectiva de la industria, el cierre de muchas propiedades inmobiliarias Los proyectos inmobiliarios en muchos lugares desde el año pasado se deben fundamentalmente a factores como el modelo de desarrollo de alta rotación y alto apalancamiento que las empresas inmobiliarias han formado durante un largo período de tiempo bajo la nueva situación, junto con la epidemia. es difícil continuar.

Por supuesto, la suspensión de la construcción de inmuebles en varios lugares se puede dividir a grandes rasgos en dos situaciones. Un tipo se ve afectado por la prevención y el control de epidemias, como Jilin y Shanghai, el otro es causado por problemas en la cadena de capital de las empresas de asignación de viviendas en la parte inferior de la recesión de la industria.

Desde el año pasado, muchas empresas inmobiliarias como Evergrande, Caesars, Fantasia y Blu-ray Development han experimentado crisis de deuda e incluso han hecho mucho ruido pero poca lluvia. Los proyectos inmobiliarios desarrollados por estas inmobiliarias están repartidos por ciudades clave de todo el país, por lo que la suspensión de obras también afecta a muchas ciudades.

De hecho, la industria inmobiliaria ha seguido cayendo este año. Datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de junio a marzo de este año, el área de construcción de viviendas nuevas y ventas de viviendas cayó un 20,3% y un 25,6% interanual.

Al mismo tiempo, la disposición de las empresas inmobiliarias a lanzar proyectos ha disminuido significativamente este año. Las estadísticas del China Index Institute muestran que de junio a abril de este año, la oferta mensual promedio de viviendas comerciales en 50 ciudades clave de todo el país fue de 14,61 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de más del 40% y una Disminución del 37,3% respecto al promedio del mismo período de 2019 a 2021. Especialmente en abril, la nueva superficie cotizada ascendió a 6,543,8 millones de metros cuadrados, una caída interanual de más del 50% a pesar de una base elevada en el mismo período del año pasado.

Desde este año, el gobierno central y varios ministerios y comisiones han manifestado con frecuencia su postura sobre el mantenimiento de la estabilidad del mercado inmobiliario, y los gobiernos locales también están implementando activamente políticas específicas de la ciudad. Según estadísticas incompletas del Instituto Central de Índices, desde este año, más de 100 ciudades de todo el país han optimizado y ajustado las políticas inmobiliarias más de 200 veces. Especialmente desde abril, el ritmo de introducción de políticas en varios lugares se ha acelerado significativamente. Las políticas han mejorado aún más hacia la optimización de las restricciones de compra, las restricciones de préstamos y las restricciones de ventas. Por extensión, algunas ciudades de primer y segundo nivel también se han sumado a las filas de la optimización y el ajuste de políticas.

“Ante la incertidumbre causada por la propagación multipunto de la epidemia actual y la falta de confianza entre los compradores de vivienda en la propiedad de la vivienda, las políticas regulatorias introducidas cuando el mercado estaba caliente en el pasado ya no son Esto ya no es adecuado para el entorno actual del mercado. Las políticas inmobiliarias deben retirarse de manera oportuna y políticas como las restricciones de compra, las restricciones de préstamos y las restricciones de ventas en el lado de la demanda deben optimizarse y ajustarse para estabilizar el sentimiento del mercado. "

Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices de la Academia de Índices de China, a través de WeChat la tarde del 10 de mayo. Un reportero del National Business Daily dijo que todas las empresas deberían aumentar sus esfuerzos para aliviar la crisis. dificultades de las empresas inmobiliarias, mejorar el entorno financiero, seguir optimizando la supervisión de los fondos de preventa, liberar más liquidez para las empresas, aliviar la presión del capital corporativo y estabilizar las expectativas del mercado.

Desde la Fiesta de la Primavera de este año, algunas empresas inmobiliarias en riesgo han comenzado a reanudar activamente el trabajo y la producción y han logrado buenos resultados.

El pasado 5 de mayo, Evergrande realizó la reunión mensual de trabajo del grupo.

Xu Jiayin dijo que Evergrande comenzó a reanudar la producción el sexto día del Año Nuevo Lunar y que el grupo y Qixin trabajaron juntos. En la actualidad, 562 proyectos de construcción garantizados han comenzado con normalidad y 179 proyectos de construcción garantizados están reanudando la producción. Logró unas ventas de 3.090 millones de yuanes en abril y completó resueltamente el objetivo de entrega de 654,38 millones de unidades en mayo.

La cuenta de WeChat "Fantasia Investor Relations" también mostró el 5 de mayo que en abril, inversores potenciales invirtieron en Guangdong para ingresar al mercado de otra manera, ayudando a Fantasia a implementar el plan de reestructuración de la deuda y asegurando que la Reanudación y entrega de múltiples proyectos difíciles. En la actualidad, 39 de los 49 bloques de proyectos que deberían reanudarse en Fantasia han reanudado sus trabajos, con una tasa de reanudación general que alcanza el 80%. Los bloques restantes tienen planes de reanudación claros y las correspondientes medidas de reanudación, y se espera que todos los trabajos se reanuden antes del 30 de junio.

Además, a partir del 24 de marzo, más de 120 proyectos de Shimao en todo el país han reanudado completamente la producción; a finales de marzo, Aoyuan Real Estate ha reanudado oficialmente la producción de más de 130 proyectos en todo el país.

Sin embargo, en opinión de Chen Wenjing, “Desde principios de este año, el mercado inmobiliario en general ha estado funcionando a baja temperatura, la mayoría de los mercados urbanos han seguido ajustándose, las empresas obviamente han carecido de motivación para comenzar. La construcción y la tasa de crecimiento interanual acumulada de la inversión en desarrollo inmobiliario han seguido desacelerándose. A finales de abril, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC decidió ajustar el mercado inmobiliario para "apoyar a los gobiernos locales". "Mejorar las políticas inmobiliarias de acuerdo con las condiciones locales, apoyar una demanda de vivienda rígida y mejorada, optimizar la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario", pero el ritmo de recuperación del mercado aún es lento. Depende de la prevención y el control efectivos de la epidemia y de la implementación de políticas locales”.

Más de diez ciudades han ajustado las medidas de supervisión del fondo de preventa

El 10 de mayo, Shanxi El Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural anunció que las "Medidas de Supervisión del Fondo de Preventa de Vivienda Comercial de la Provincia de Shanxi" estipulan que si el progreso de la construcción alcanza el límite del proyecto principal sobre el suelo, el saldo restante en la cuenta de supervisión no. ser menos del 40% del total de los fondos clave de supervisión.

Fuente: Sitio web oficial del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shanxi.

Según las estadísticas de la China Index Academy, desde este año, más de diez ciudades, incluidas Nanjing, Yantai, Nanping, Foshan y Changde, han ajustado sucesivamente sus medidas de supervisión de fondos de preventa.

Desde la perspectiva de los detalles del ajuste, las ciudades pueden mejorar la eficiencia del uso de los fondos de preventa acelerando la eficiencia de la aprobación, relajando el ratio de supervisión de los fondos y reemplazando las garantías bancarias, al tiempo que reducen la presión sobre las empresas inmobiliarias. acumular fondos para la supervisión clave.

Entre ellas, ciudades como Nanjing y Xuzhou utilizan garantías bancarias para supervisar las preventas de viviendas comerciales. Las empresas de Nanjing pueden utilizar garantías bancarias para reemplazar los fondos regulatorios en las cuentas de supervisión. Sin embargo, se requiere que las empresas inmobiliarias no hayan estado sujetas a sanciones administrativas por el uso ilegal de fondos regulatorios de preventa de viviendas comerciales en los dos años anteriores a la solicitud, no hayan sido congeladas por el poder judicial, no hayan deducido fondos ilegales, no hayan estado en mora de pagos pagos de proyectos, o haber estado atrasados ​​en el pago de salarios de trabajadores migrantes, etc.

Changde ha relajado apropiadamente la proporción de fondos de preventa. Bajo la premisa de que la calificación crediticia de la empresa de desarrollo es buena, los fondos de ventas para el proyecto de desarrollo se recaudan en su totalidad y se garantiza que los fondos aplicados se utilizarán para la construcción del proyecto, el límite del fondo de preventa de la empresa de desarrollo puede ser aumentó en 5 puntos porcentuales según las regulaciones originales. Yueyang estipula que las empresas inmobiliarias pueden almacenar temporalmente capital para proyectos de desarrollo inmobiliario después de obtener ingresos por ventas, pueden dejar suficiente capital para proyectos en la cuenta de supervisión de capital y pueden solicitar la desregulación con un nodo de antelación.

Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista del National Business Daily el 11 de mayo: “La política general de fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales todavía se está endureciendo. , pero también hay flexibilidad y cambios, es decir, con la regulación de fluctuación del 5%, algunas empresas inmobiliarias de alta calidad pueden realizar mejor el retiro de fondos bajo la política. Tomando a Shanxi como ejemplo, basándose en la situación actual del país. mercado inmobiliario, la probabilidad real de una reducción del 5% será mayor, lo que puede proteger y alentar a las empresas inmobiliarias "

Aunque muchos lugares han relajado los fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales en diversos grados. ¿Pueden estas flexibilizaciones favorecer sustancialmente la "entrega garantizada" de las empresas inmobiliarias?

"Según las estimaciones, la supervisión de los fondos de preventa de un proyecto generalmente representa entre el 30% y el 40% del total de los fondos de preventa. Si se relaja la supervisión de los fondos de preventa, el La proporción de supervisión de los fondos de preventa se reducirá en aproximadamente un 10%, lo que ayudará a "puede aliviar las limitaciones financieras de las empresas inmobiliarias, pero el grado de alivio es limitado".

Liu Shuitong, director de investigación de la División Empresarial de la China Index Academy, dijo a los periodistas de WeChat que los puntos clave para ayudar realmente a las empresas de bienes raíces a salir de la situación son: primero, distinguir los riesgos del proyecto y los grupos empresariales, las instituciones financieras no pueden otorgar préstamos ni suspenderlos; En segundo lugar, el rescate se centra en los proyectos de empresas inmobiliarias en peligro. El banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China alientan a las empresas inmobiliarias de alta calidad a emitir bonos de fusiones y adquisiciones, obtener préstamos para fusiones y adquisiciones y recaudar proyectos de alta calidad de empresas inmobiliarias en riesgo.

En cuanto al período favorable para esta ronda de rescate, Liu Shui cree: "El primer foco de esta ronda de rescate son las ventas. En la actualidad, el gobierno central apoya una demanda rígida y en mejora, y alienta la ajustar las políticas inmobiliarias de acuerdo con las políticas de la ciudad. Las empresas deben aprovechar este período de relajación de las políticas y aumentar los descuentos sobre las ventas; en segundo lugar, deben aprovechar el estímulo del gobierno actual para financiar fusiones y adquisiciones y emitir bonos activamente; Se pueden obtener tierras de alta calidad, pero se debe controlar el ritmo de adquisición de tierras, cálculo científico para garantizar márgenes de ganancia razonables.