Se han introducido políticas de control inmobiliario más de 500 veces y la presión sobre las empresas inmobiliarias para sobrevivir continúa.
Los dramáticos acontecimientos continúan. 65438+El 10 de febrero, la ciudad de Zhangjiagang, provincia de Jiangsu, canceló silenciosamente la política de ventas de dos años para viviendas comerciales, atrayendo la atención nacional. Sin embargo, antes del anuncio oficial de la política, Zhangjiagang anunció que detendría las restricciones de ventas y las relajaría. La sutil actitud regulatoria y la atmósfera del mercado inmobiliario hacen que la gente piense que Heze, en la provincia de Shandong, hizo el primer disparo de relajación de la regulación en esta época el año pasado y luego abandonó silenciosamente el mercado.
Una vez que el mercado se estabilice hasta que baje, todas las partes involucradas en el sector inmobiliario se verán afectadas. Los desarrolladores en el centro del torbellino se enfrentan a una presión cada vez mayor para sobrevivir. Los datos de investigación de Tongce Consulting muestran que, a mediados de este año, el índice de cobertura promedio de los fondos monetarios para la deuda a corto plazo de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con acciones tipo A fue de 1,33, una disminución de 0,4 en comparación con el mismo período del año pasado. . El mercado inmobiliario continúa enfriándose y los promotores están sometidos a una presión cada vez mayor sobre sus operaciones y cadenas de capital.
Los métodos de control son diferentes.
En consonancia con el clima de fin de año, las medidas de control inmobiliario en varios lugares también son "frías y calientes".
Hace unos días, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Heilongjiang y otros seis departamentos emitieron conjuntamente un aviso sobre el fortalecimiento adicional de la supervisión del mercado inmobiliario de la provincia, estipulando que las empresas inmobiliarias deben prometer para obtener fondos inmobiliarios como fondos propios conformes, préstamos no financieros o financiación del mercado de capitales. Además, si después de la verificación se determina que los fondos para la compra de terrenos de una empresa de bienes raíces no cumplen con las regulaciones, se cancelará la calificación para la licitación de terrenos y se prohibirán la licitación y subasta de terrenos durante dos años.
Heilongjiang tiene una actitud clara hacia un control estricto sobre la naturaleza de los fondos para las empresas inmobiliarias terrestres. Muchos expertos de la industria dijeron que si fondos no propios ingresan al mercado de subastas local, los precios de las transacciones pueden aumentar a medida que aumenta el número de participantes. Esta medida favorece la estabilidad y las expectativas del mercado del suelo e impondrá fuertes sanciones a las empresas ilegales. La imposibilidad de subastar terrenos significa que no se pueden distribuir, y las empresas inmobiliarias son más cautelosas con las subastas de terrenos.
Viajar hacia el sur, Changsha y Zhangjiagang, situadas en el curso medio y bajo del río Yangtze, han provocado ambiguas controversias sobre las políticas del mercado inmobiliario.
65438+El 11 de febrero, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha emitió un documento para estandarizar la estructura de precios de las viviendas comerciales, limitando el margen de beneficio promedio de las viviendas comerciales al 6%-8%. La noticia volvió a despertar la atención del público. 65438+febrero 65438+febrero por la mañana, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha respondió que esto es una continuación del New Deal de Changsha de 2017 y solo se aplica a viviendas comerciales supervisadas por el método de costos.
También el 65438 + 11 de febrero, el personal del Centro de Comercio de Bienes Raíces de Zhangjiagang declaró que se había detenido la cancelación de la política de restricción de ventas y restricción de transferencias. Precisamente el día anterior, empleados de la agencia antes mencionada dijeron que las casas de menos de dos años se pueden transferir directamente sin restricciones de venta. No es la primera vez que se realiza una supervisión similar de "tour de un día". En julio de este año, Kaifeng, provincia de Henan, anunció el levantamiento de las "restricciones de ventas" y al día siguiente la ciudad anunció la cancelación de la política.
Dejando de lado el debate por ahora, pasemos al extremo sur del país. En este momento, el ritmo de la regulación muestra una tendencia positiva desde Chengdu en el suroeste hasta Shenzhen, Guangzhou y Foshan en la cuarta área de bahía más grande del mundo, las operaciones de flexibilización aún continúan. Entre ellas, Chengdu ha levantado las restricciones a la compra de viviendas para los residentes del Distrito Sur de Alta Tecnología, y Foshan y otras ciudades han ampliado la ventana para la compra de viviendas a través de políticas de talento.
“La política del mercado inmobiliario de este año ha sido una regulación bidireccional, con algunas flexibilizaciones y otras endurecimientos”, señaló Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate. Pero la intensidad general del control sigue siendo sorprendente. 5438 de junio + 065438 + octubre, el número de controles inmobiliarios en todo el país alcanzó un nuevo récord este año, llegando a 72 veces. Bajo el intenso control de los gobiernos locales, el número total de controles inmobiliarios desde principios de 2019 ha llegado a 575, superando con creces las 450 veces del año pasado.
Vale la pena señalar que muchas ciudades han lanzado intensamente políticas de talento para ajustar las calificaciones para la compra de viviendas, que es la razón principal del alto nivel de regulación reciente. Los datos muestran que en junio 5438+065438+octubre, más de 20 ciudades en todo el país emitieron varias políticas de talento, entre ellas, Foshan, Nanjing, Shanghai, Chengdu, Zhongshan y otras políticas nuevas están cerca de 10 ciudades, todas ellas relacionadas. a las cualificaciones y subvenciones para la compra de vivienda del talento.
No importa cuán estricta sea la regulación, el mercado inmobiliario local basado en la financiación del suelo es básicamente el mismo. Por ejemplo, los ingresos por ventas de tierras de Foshan el año pasado fueron de 89.400 millones de yuanes, y los ingresos de su presupuesto público general fueron de 70.300 millones de yuanes. Su dependencia de la tierra llegó al 127,1%.
Al mismo tiempo, las ventas de viviendas nuevas en Foshan en los primeros diez meses de este año fueron de 92.492 unidades, seis descensos consecutivos poco comunes desde marzo. La dependencia de la financiación del suelo sigue intacta. Si el mercado inmobiliario se encuentra en un canal de enfriamiento, seguirá siendo un dolor insoportable.
El mercado inmobiliario ha entrado en un periodo de ajuste.
Si analizamos el ciclo inmobiliario pasado, esta ronda de regulación inmobiliaria no tiene precedentes. Hace tres años, se introdujeron varias políticas desde el gobierno central hasta los locales, frenando el frenético mercado inmobiliario. Desde el sistema de "cinco límites" hasta el endurecimiento integral de la financiación inmobiliaria este año, los efectos de esta ronda de regulación han comenzado a mostrarse.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que entre las 70 unidades de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades grandes y medianas en junio 5438+065438+octubre, solo 44 ciudades vieron aumentar los precios de la vivienda, que fue del 6 menos ciudades que junio 5438+octubre Es el punto más bajo del mercado en los últimos dos años. El número de ciudades en las que los precios de la vivienda cayeron este mes aumentó a 21, el mayor número este año, y Urumqi experimentó la mayor caída, con una disminución del 0,9%. Como ciudad de primer nivel, Guangzhou también entró entre las diez primeras en declive.
Zhang Dawei cree que en el ciclo descendente del mercado inmobiliario, la oferta de nuevas propiedades residenciales previamente firmadas en la mayoría de las ciudades se ha ido liberando gradualmente, lo que hace que los datos de viviendas nuevas basados en estadísticas de precios de contratos en línea sigan aumentando. . El precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en la mayoría de las ciudades está distorsionado y depende más del precio de las viviendas de segunda mano.
Los datos muestran que en noviembre, 33 ciudades de todo el país experimentaron reducciones en los precios de las viviendas de segunda mano, más de 20 durante seis meses consecutivos; sólo 32 ciudades experimentaron aumentos de precios, que se ubicaron en un nivel casi inferior. punto más bajo en cuatro años. Entre ellas, Beijing y Guangzhou disminuyeron un 0,4% y un 0,2% respectivamente, Shanghai se mantuvo sin cambios y Shenzhen aumentó un 1,4%; 31 ciudades de segundo nivel aumentaron un 0,1% mes a mes, lo mismo que el mes anterior; Las ciudades de nivel aumentaron un 0,3% mes a mes y el aumento cayó un 0,2% respecto al mes anterior.
"El mercado inmobiliario en las ciudades de primer, segundo y tercer nivel está entrando gradualmente en un período de ajuste. Si no hay cambios políticos evidentes en el futuro, se espera que la tendencia a la baja continúe en 2020 ", Dijo Zhang Dawei.
El Instituto Nacional de Estrategia Económica y el Centro de Investigación Urbana y de Competitividad de la Academia China de Ciencias Sociales también publicaron recientemente un informe que afirma que el mercado inmobiliario de China ha estado en un proceso de enfriamiento constante entre 2018 y 2019. El mercado inmobiliario en general se ha enfriado significativamente. El número y la velocidad de las caídas de precios en las ciudades superaron a los del mismo período del año pasado, y las diferencias espaciales en las tasas de crecimiento se ampliaron.
Desde la perspectiva de la escala de ventas, el área nacional de ventas de viviendas comerciales alcanzó 151,65438 en octubre de 2065, un aumento intermensual del 11% y un aumento interanual del 1,1%. Según este cálculo, después de la primera corrección en junio 5438+10, la tasa de crecimiento de las ventas acumuladas durante el año se recuperó nuevamente, con un aumento interanual del 0,2% desde junio 5438+0 hasta junio 5438+01. Sin embargo, la industria cree en general que esto es el resultado de que las empresas inmobiliarias "intercambian precio por volumen" y no es un repunte del mercado.
El informe antes mencionado de la Academia China de Ciencias Sociales cree que en términos de estabilización del crecimiento, la contribución neta de los bienes raíces al crecimiento económico ha pasado de ser positiva a negativa en términos de beneficiar los medios de vida de las personas; el sector inmobiliario tiene un doble impacto en los medios de vida de todo el sector de los hogares en términos de estructura. En términos de ajuste, el sector inmobiliario obstaculiza el ajuste estructural y la modernización industrial en términos de prevención de riesgos, el riesgo inmobiliario es una fuente importante de riesgo para el sector privado; Economía china.
En tales circunstancias, el mercado inmobiliario actual sigue priorizando "mantener la estabilidad". Informes relevantes predicen que las políticas regulatorias en las ciudades con puntos críticos seguirán siendo implementadas estrictamente y no se descarta la posibilidad de una mayor regulación. Con la importante disminución del volumen de transacciones en el mercado inmobiliario, surgirán gradualmente riesgos de inventario en algunas ciudades de segundo y tercer nivel. El mercado inmobiliario en la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrenta una mayor presión a la baja.
Las empresas inmobiliarias se han visto sometidas a una gran presión en los últimos años.
Bajo la presión de la regulación, los desarrolladores siguen siendo los primeros en sentir el frío. En el frío invierno, un cartel de China Evergrande (03333.HK) se exhibió de manera destacada en la principal vía de tráfico de Shijiazhuang, que decía: "Mes de marketing para todos los empleados, grandes descuentos en productos de último stock". De hecho, a través de la reducción de precios y la promoción, China Evergrande ha logrado ventas de 585,4 mil millones de yuanes y un monto de capital de 556,8 mil millones de yuanes en los primeros 165,438+10 meses, ocupando el primer lugar en la industria.
Al reducir el número de tiradas, a finales de 2011, casi el 70% de las empresas inmobiliarias han alcanzado una tasa objetivo de más del 90%, incluidas Shimao, Longfor, Sunshine City (00671, Stock Bar), Jinke, COFCO, Yuzhou y Baolong Nueve empresas inmobiliarias han cumplido sus objetivos anuales antes de lo previsto. Al mismo tiempo, más del 20% de las empresas inmobiliarias todavía tienen una tasa de finalización objetivo de entre el 80% y el 90%, y algunas empresas inmobiliarias todavía tienen una tasa de finalización objetivo inferior al 80%.
En medio de la presión de ventas y la escasez de financiamiento, las empresas inmobiliarias se mantienen cautelosas en el mercado de subastas local.
Desde la perspectiva del área de adquisición de terrenos,
De enero a noviembre, la tasa de crecimiento acumulada del área de adquisición de terrenos cayó un 14,2%, una disminución de 2,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. "El mercado inmobiliario todavía se encuentra en una etapa descendente y las primas de las subastas locales en todo el país se mantienen en un nivel bajo".
Si el mercado inmobiliario continúa enfriándose y la supervisión del capital no disminuye, la cadena de capital de las empresas inmobiliarias se enfrentará a una enorme presión. Los datos del Instituto de Investigación Tongce muestran que las tenencias totales de efectivo de 174 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en 2019 aumentaron un 7,98% desde principios de año a 3.1466 millones de yuanes, y el total de pasivos que devengan intereses también aumentó un 1.069% desde principios de el año a 7.665,4 millones de yuanes. A medida que la escala de los pasivos sea cada vez mayor, los riesgos financieros de las empresas serán cada vez mayores y su estabilidad también se verá afectada.
Sin embargo, muchos entrevistados creen que dado que el final de año es un período crítico para el desempeño de las empresas inmobiliarias, inevitablemente aumentarán los esfuerzos de marketing e intercambiarán volumen por precio por flujo de caja. Se espera que el mercado inmobiliario establezca un nuevo récord de 15 billones de yuanes en transacciones en 2018, con una probabilidad de que las ventas anuales superen los 16 billones de yuanes.