Opciones de pago para hipotecas a tipo fijo

1. Método de pago periódico de intereses (hipoteca global de préstamo flotante) El método de pago periódico de intereses consiste en pagar únicamente intereses sin reembolsar el principal antes de la fecha de vencimiento y reembolsar el principal en una sola suma cuando vence. Durante el período del préstamo, la presión de pago es mínima y sólo es necesario pagar intereses, pero cuando vence, se debe pagar un capital enorme. Por lo tanto, es más adecuado para préstamos a corto plazo y no para préstamos hipotecarios a medio y largo plazo. Es posible que el último pago de este método sea mucho mayor que el monto anterior y que el interés pagado sea el más alto entre todos los métodos.

Este método es el método de préstamo más antiguo. Desde la década de 1930 hasta la de 1940, Estados Unidos generalmente pagó intereses al 50% del valor de la propiedad durante cinco años y reembolsó el principal a tiempo. A continuación se muestra el cambio en el monto del préstamo, el capital y los intereses de un préstamo a 20 años con una tasa de interés anual del 8%.

2. Amortización media del principal (préstamo de amortización fija, CAM).

Este método consiste en amortizar el principal uniformemente en varias cuotas después de contratar el préstamo y calcular el interés en función del principal restante. Este tipo de préstamo puede reembolsar el principal periódicamente y en cantidades fijas, por lo que el interés total será menor que el anterior. Sin embargo, los pagos mensuales de capital e intereses no se fijan de esta manera, lo que dificulta que los prestatarios recuerden y planifiquen sus finanzas. Además, la presión por el pago anticipado es alta y el pago mensual total y el saldo del préstamo disminuirán gradualmente. Para las personas que se encuentran en las primeras etapas de su empleo, el monto del pago es inversamente proporcional a su capacidad financiera, lo que no favorece la compra de su primera vivienda.

3. Pagar capital e intereses en cuotas iguales (hipoteca de pago fijo, CPM).

Este es actualmente el método de amortización más utilizado para la financiación inmobiliaria. Su método básico es distribuir uniformemente el principal y los intereses del préstamo durante el período del préstamo para que el monto de reembolso en cada período sea el mismo. . Después de este préstamo, se reembolsa una cantidad fija de capital e intereses en cada período. Con una anualidad, al prestatario le resulta más fácil controlar la asignación de sus fondos. Sin embargo, de esta manera, la mayor parte del importe fijo pagado al inicio del préstamo se destina al pago de intereses. Tomemos una tasa de interés del 8% y un plazo de 20 años. Después de diez años de pago, el monto pendiente restante llega al 73%. En otras palabras, sólo se ha reembolsado el 27% del capital en diez años.

4. Método del período de gracia (GPM) para el pago del principal.

Después de contratar un préstamo, solo se reembolsarán los intereses dentro de un período de tiempo determinado y no se amortizará el principal. Después del período de gracia, el capital y los intereses se amortizarán a partes iguales. Para los compradores de vivienda que se encuentran bajo una gran presión en la vida, los bancos suelen adoptar este método y les dan un cierto período de gracia, como dos, tres o cinco años, durante el cual solo pagan intereses y no amortizan el principal. período de gracia, pagarán el capital y los intereses en cantidades iguales mediante el método de amortización. Este método es más flexible y adecuado para compradores de viviendas con fondos insuficientes. Facilita la amortización regular una vez que estabilizan sus puestos de trabajo y está más en consonancia con el crecimiento de la solvencia. Sin embargo, el interés pagado de esta manera es, por supuesto, relativamente alto.

Préstamos personales para vivienda a tipo fijo y mixto.

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