¿Puedo comprar una casa de segunda mano en Beijing si obtengo una hipoteca? ¿Qué debo hacer si ocurre una disputa?

En primer lugar, ¿qué es la hipoteca y liberación de la casa?

Es común que la casa tenga una hipoteca y el propietario original solicite un préstamo para comprar la casa. La casa está hipotecada al banco hasta que se pague el préstamo. Además, también hay propietarios que hipotecan sus casas a otros por deudas personales y otros motivos.

En pocas palabras, la llamada liberación de hipoteca significa que la casa con un préstamo se registra en el centro de intercambio de propiedades y algunos derechos de la casa están restringidos (como la venta). Una vez que haya pagado el préstamo, puede ir al banco para obtener el certificado de pago del préstamo y luego ir al centro de registro de bienes raíces para cancelar el registro de la hipoteca. Este proceso se llama ejecución hipotecaria.

Ilustración de liberación de hipoteca

2. ¿Cómo se debe comprar y vender una casa hipotecada?

1. Antes de firmar un contrato de compraventa, es necesario aclarar si la casa está hipotecada.

El comprador debe tomar la iniciativa para comprender si la casa está hipotecada, y el vendedor está obligado a informar y aclarar proactivamente el hecho de la hipoteca de la casa en el contrato.

2. Una vez firmado el contrato de compraventa, el vendedor liberará la hipoteca en un plazo limitado.

Los trámites de transmisión no se pueden completar sin liberar la hipoteca. Por tanto, liberar la hipoteca es una parte importante para cumplir el contrato. La cancelación de una hipoteca implica saldar una deuda con el acreedor hipotecario, como la devolución de un préstamo bancario. Este dinero puede ser recaudado por el vendedor o liberado mediante el pago inicial del comprador.

(1) El vendedor recauda fondos por sí mismo

Si lo propone el vendedor, el comprador básicamente no tiene ningún riesgo;

(2) El down Se liberaliza el pago por la compra de una casa.

Si el pago inicial del comprador se utiliza para cancelar la hipoteca, es muy riesgoso para el comprador. Por ejemplo, el comprador paga un gran pago inicial al vendedor para liberar la hipoteca. El vendedor puede necesitar dinero con urgencia por diversas razones (juegos de azar, operaciones bursátiles, negocios, etc.) y apropiarse indebidamente del dinero que debería utilizarse para pagar el préstamo. Al final, no se puede devolver el préstamo y no se puede liberar la hipoteca. Incluso si se vende una casa más mediante este método, el comprador estará en problemas e incluso puede terminar perdiéndolo todo.

Contramedidas:

Respuesta: Si el pago inicial del comprador se va a utilizar para liberar la hipoteca, el comprador debe garantizar mediante un acuerdo contractual y operaciones reales que los fondos relevantes se utilicen para pagar. el préstamo y no darle al vendedor la oportunidad de apropiarse del mismo.

b: Desbloquear a través de un tercero como un intermediario. Cabe señalar que cuando un tercero adelanta fondos, se pactará una cláusula, quién será responsable si algo sale mal. Si el pago por adelantado no se realiza normalmente después del acuerdo, el comprador asumirá la responsabilidad, lo que en realidad equivale a un anticipo de fondos en nombre del comprador, y el riesgo aún recae en el comprador.

3. ¿Qué debo hacer si hay un conflicto sobre el cumplimiento del contrato al comprar una casa con hipoteca?

Durante la vigencia de la hipoteca de la casa, si el vendedor (deudor hipotecario) transmite la casa hipotecada sin el consentimiento del acreedor hipotecario, la validez del contrato de compraventa de la casa no se verá afectada, y el contrato se considerará para ser válido. Las disputas durante la ejecución suelen ser causadas por el hecho de que el vendedor no liberó la hipoteca según lo acordado, lo que resulta en que el contrato no se ejecute normalmente. En este caso, si el comprador demanda, existen dos opciones.

Opción 1:

El vendedor no liberó la hipoteca cuando expiró el plazo de ejecución estipulado en el contrato, por lo que el comprador no pudo registrar la transmisión de la propiedad de la vivienda. El comprador puede presentar una demanda ante el tribunal para solicitar la resolución del contrato y exigir al vendedor la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, y el tribunal debe apoyarla.

Opción 2:

Vence el plazo de ejecución estipulado en el contrato y el vendedor incumple su obligación de liberar la hipoteca, por lo que el comprador no puede hacer frente a la transferencia de la casa. El comprador solicita continuar ejecutando el contrato y gestionar la transferencia. Si es necesario, el comprador preparará fondos para ayudar al vendedor a pagar sus deudas y liberar la hipoteca. Si el comprador no puede saldar la deuda en su nombre, el tribunal no admitirá su solicitud de transferencia.

Nota: Para los compradores, debe quedar claro que la transmisión sólo se podrá realizar si la hipoteca se libera con normalidad.

¿Según el artículo 191 de la Ley de Propiedad? Durante el período de la hipoteca, si el deudor hipotecario transfiere la cosa hipotecada con el consentimiento del acreedor hipotecario, deberá pagar anticipadamente la deuda al acreedor hipotecario o depositar el producto de la transferencia. La parte del precio de transferencia que excede el monto de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario y el déficit lo paga el deudor.

Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario no podrá enajenar el bien hipotecado sin el consentimiento del acreedor hipotecario, salvo que el cesionario salde la deuda y elimine el derecho hipotecario.

?

Es decir, aunque el contrato de compraventa de la casa hipotecada esté vigente, mientras no se libere la hipoteca no se puede transmitir la casa.

La casa hipotecada se puede comprar, pero sólo si se puede liberar la hipoteca con normalidad. Si el comprador utiliza su propio pago inicial para ayudar al vendedor a liberar la hipoteca, existe un cierto riesgo, así que tenga cuidado al comprar.

Fuente: Ley de Propiedad

Este contenido solo se aplica a Beijing.